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Discussion : Charges sociales et LMP

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Dans le cadre de la gestion de mon patrimoine privé, je souhaiterai accéder au statut de LMP (conditions d'éligibilité remplis). La déclaration s'effectuerait en nom propre, serais-je assujetti aux cotisations sociales et sur quelle base. Merci

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Est-ce que les revenus autre que patrimoniaux (revenus fonciers ou revenus de capitaux mobilier) seront supérieurs aux loyers que vous pouvez attendre de ces locations ?

    Est-ce que vos locations meublées concernent des gites ruraux et assimilés
    situés dans les zones de revitalisation rurale où la commune a prévu une exonération ?

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    J'ai en effet des revenus fonciers mais mon revenu de location meublée est supérieur à 50% de mes revenus et dépasse les 23 000€. Ces locations meublés concernent des logements étudiants sans prestations complémentaires. C'est un patrimoine privé. Je n'ai pas la nécessité d'une couverture sociale (pour l'instant je suis ayant droit).

    Merci pour votre réponse

  4. #4
    Pilier Sénior

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    La loi a changé depuis le premier janvier. Pour avoir le statut de LMP il faut que vos revenu autre que patrimoniaux soient inférieurs à vos recettes (en plus de la condtion des 23.000.

    De plus, la caractérisation niveau fiscal est passée d'activité commerciale à prestations de service dans votre cas.

    Comptez vous opter pour le régime de la micro entreprise ou autoentrepreneur, ce qui implique quye vos recette 2009 soir inférieures à 32.000€ ?

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Comme je l'ai précisé je suis éligible au statut LMP car mes revenus de locations meublées dépassent de plus de 50% mes revenus fonciers, les deux sont mes seuls revenus, et sont également inférieurs à 32 000€ et supérieurs à 23 000€.

    Je ne souhaite pas accéder au régime de l'autoentrepreneur ni à celui de la micro entreprise, je souhaite simplement effectuer une inscription auprès du RCS afin d'avoir le statut de LMP. Dans ce cas de figure serais je assujetti à des cotisations sociales ?

    Merci pour votre réponse

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Chadau Voir le message
    Comme je l'ai précisé je suis éligible au statut LMP car mes revenus de locations meublées dépassent de plus de 50% mes revenus
    Encore une fois non la loi a changé(page 41-42 article 90 de la loi de finances 2009)
    « VII. – Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
    « 1o Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
    « 2o Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
    « 3o Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
    Ce qui est à prendre en compte, ce n'est pas les revenus des locations meublés, mais les recettes (les revenus, c'est le montant imposable) Ce qui n'empêche que si vous jugez que vos revenus sont supérieurs à 23.000€, alors, a fortiori, vos recettes sont supérieures à 23.000. Comme vos revenus fonciers ne sont pas à prendre en compte dans ce cadr vous pouvez effectivement accéder au statut de LMP

    Je ne souhaite pas accéder au régime de l'autoentrepreneur ni à celui de la micro entreprise, je souhaite simplement effectuer une inscription auprès du RCS afin d'avoir le statut de LMP. Dans ce cas de figure serais je assujetti à des cotisations sociales ?
    si votre but est effectivement de déclarer à ce titre un minimum de revenu de manière à accroitre votre patrimoine au maximum, et non vous constituer une retraite et une couverture sociale, être au réel est effectivement la bonne solution. Vous payerez alors des cotisations sociales en foncion de vos revenus (c'est à dire le résultat de votre bilan soit pas grand chose après amortissement de vos locations).

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Merci pour votre réponse, et désolée je n'avais pas saisi le n°1 :

    « 1o Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel>>

    Est ce à dire que ceux qui ne sont pas inscrits en tant que professionnel n'ont pas droit à ce statut ? ou comme je l'ai lu il suffit d'en faire la demande et si l'inscription est refusé pour un particulier, ce statut de LMP reste valable?

    Vous me parlez d'amortissement qu'en est il lorsque ces biens sont détenus depuis plusieurs années?

    PS: il s'agit bien de mes recettes et pas de mes revenus imposables, erreur de ma part dans le libellé.
    Je n'ai pas compris ce que vous entendez par "si votre but est effectivement de déclarer à ce titre un minimum de revenu de manière à accroitre votre patrimoine au maximum"

  8. #8
    Pilier Sénior

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    La différence entre LMP et LMNP concerne les plus values à la revente des biens.

    Un LMP qui a exercé au moins 5 ans est exonéré sur les plus value pour les ventes inférieures 90.000€ hors taxe et partiellement pour les ventes entre 90.000 et 126.000. Là encore, les seuils ont changé (diminués) avec la loi de finance)

    Un LMNP est assujeti au plus values des particuliers, donc éxonéré au bout de 15 ans de possession, quel que soit le montant.

    Lorsqu'une plus value est à payer, dans les deux cas, le montant est prix de vente - (prix d'achat diminué des amortissements).

    l'amortissement est toujours censé commencer à la date d'achat du bien pour l'chat proprement dit, et de réalisation des travaux, quels que soient ces travaux, quand le prix (du bien ou des travaux) supérieur à 500€. Mais un appartement peut s'amortir sur 25/30 ans.

    Les biens que le LMP utilise et amortit sont exclus du calcul de l'ISF, car ils deviennent bien professionnels. Ils entrent par contre dans le patrimoine de son entreprise, en cas de faillite notamment. Ce n'est pas le cas pour le LMNP.

    Le LMP paye des cotisations sociales sur ces revenus, le LMNP paye uniquement CSG/CRDS/RSA sur ces mêmes revenus.

    "si votre but est effectivement de déclarer à ce titre un minimum de revenu de manière à accroitre votre patrimoine au maximum"
    Un LMP/LMNP qui fait entrer ses biens dans le capital de son entreprise et amorti aboutissent en général à une imposition nulle voire à un déficit, reportable sur le revenu globale pour le LMP et uniquement sur les revenus bic non professionnels en prestation de service pour le LMNP.

    Imaginons que vous achetiez sur 20 ans un appartement que vous louez 1/150 de son prix d'achat, ce qui n'est pas anormal pour une petite surface (soit 500€ moins, un studio acheté 75.000). Vos remboursement sont en gros également de 500€/mois. Pour le prix des charges et de l'entretien, vous avez au bout de 20 ans un logement qui vous appartient. Votre patrimoine s'est donc accru de 75000, si vous avez entretenu correctement votre bien, mais vous avez au final normalement payé nettemnt moins.

    C'est pour cela que cela accroit votre patrimoine, mais pas vos revenus, puisqu'il faut trouver ailleur le prix des charges et de l'entretien. A noter que le LMP déduit les charges et entretien de ses autres revenus.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je précise que mes logements sont anciens et je n'ai aucun emprunt sur ces biens. Or je ne connais pas la règle d'amortissement dans ce cas de figure. Je suis actuellement en micro bic, me faudra t il passer au réel ?

    Pouvez vous me confirmer que dans le cas d'un refus d'inscription au RCS en tant que particulier, le statut de LMP reste valable.

    Merci pour votre réponse

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Dans votre cas, je ne vois pas pourquoi on vous refuserait l'incription au RCS, sauf à vous renvoyer à la chambre des métiers (puisque la location meublée est censée être de la prestation de service depuis le premier janvier). si vous étiez dans ce cas, muni du refus d'inscription au RCS, il vous faudra demander par écrits à votre centre des impôts des entreprises quel statut vous aurez. (les anciens texte reconnaissaient que en cas de refus d'inscription par la CCI, , le statut de LMP ne pouvait être refusé.

    Il n'atait pas évident, dans ce que vous disiez, que vous aviez déjà le staut de micro entrepreneur.
    si vous êtes en micor BIC, pour passer au réel cette année, il faut que vous ayez dépassé votre activité de loueur en meublé une annéee impaire et que vous optiez avant la fin du mois.

    Sinon, vous ne devriez pouvoir opter pour le réel que l'an prochain.

    Le fil en post-it sur la location meublée donne des léléments de réponse sur l'amortiseement. Mais au moins la première fois, ill est util de se faire aider d'un comptable, ou d'aller sur des forum spécialisé en location meublé.

  11. #11
    Membre Benjamin

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    Bonsoir ,
    Je viens préciser que je n'ai pas le statut de micro entrepreneur, je déclare simplement mes revenus en micro bic.

    C'était ma question initiale en tant que particulier puis je demander une inscription au RCS ou faut il que j'adopte un statut d'entrepreneur ?

    Et si cette inscription est possible suis je assujetti à des cotisations sociales ?

    Merci

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le problème ne se pose pas dans le sens où vous le décrivez.

    Le problème est : avea-vous iontérêt ou besoin de cotiser ?

    Si oui, vous pouvez cotiser et chercher opter pour le statut de LMP

    si non, vous vous contentez du statut de micro entrepreneur - ou d'entrepreneur pas au micro - mais à titre non professionnel et conbtinuez à ne payer que CSG/CRDSD/RSA en restant LMNP.

    La question subsidiaire étant : voulez vous du statut de LMP pour éviter l'ISF.
    Dernière modification par Maria-c ; 25/03/2009 à 00h53.

  13. #13
    Membre Benjamin

    Infos >

    Non je n'ai pas besoin de cotiser mais je souhaiterai bénéficier de ce statut LMP, pour l'exemption de plus value après 5 ans.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Avez-vous noté que l'exemption de plus value ne concernait plus que les ventes inférieures à 90.000€ ?
    Ces 90.000€ s'entendent pour l'ensemble des ventes réalisées au cours d''une année.

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Oui je vous remercie mais je l'avais bien noté.

    En réponse à votre question non je ne suis pas concernée par l'isf

    j'en reviens à ma question initiale :

    puis je être inscrite au rcs en tant que particulier et exempte de cotisations sociales ?

    merci

  16. #16
    Pilier Sénior

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    C'est antinomique, ou vous êtes considéré comme professionel et vous cotisez au Régime Social des Indépendants, ou vous cotisez à un autre titre à la sécu et vous pouvez vous enregistrer en tant que non professionnel. A noter que l'inscription en tant que non professionnel signifie normalement et simplement que vous avez une activité professionnelle à un autre titre. Le cas des LMP, où, pour être considéré comme professionnels, il faut, en plus, remplir des conditions de recettes, est une exception.

    Dans le premier cas vous payez des cotisations sociales en fonction de vos revenus qui sont égaux à la moitié de vos recette si vous êtes en micro. Si vous êtes au Réel Simplifié d'Imposition et que vous êtes en déficit ou avez moins de 4000€ de revenus (et non de recettes) à titre professionnel, normalement, vous ne payez pas de cotisation sociales.

    Si vous êtes inscrit un tant que non professionnel, vous ne payez que les CSG/CRDS/RSA soit 12,1% de vos revenus.

  17. #17
    Membre Benjamin

    Infos >


  18. #18
    Pilier Sénior

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    Vous y avez donc lu qu'il faut produire à l'administration fiscale la preuve du refus de l'inscription, et donc pour cela, faire la démarche de s'inscrire.

    Vous demanderez alors un rescrit (ou question écrite) au service des impôts des entreprises dont vous dépendez, pour savoir comment porter ces sommes sur votre déclaration de revenu et faire condirmer que vous remplissez les condtions pour bénéficier du statut de LMP au niveau fiscal.

  19. #19
    Membre Benjamin

    Infos >

    merci pour vos informations.

    Bonne soirée

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