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Discussion : Lettre ouverte sur la location meublée

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Lettre ouverte à notre Président de la République, à nos Ministres et à nos Parlementaires

    On ne supprime pas la « niche fiscale » des loueurs en meublé professionnels par contre on décourage la volonté entrepreneuriale !

    Ce titre certes provocateur résume pourtant ce que vont vivre de nombreux petits entrepreneurs, dont je fais partie, si ce qui est prévu dans le communiqué de presse du gouvernement du 26 septembre 2008 concernant la loi de finances 2009 est mis en œuvre l’an prochain. (cf. ce communiqué en pièce jointe)

    Sous prétexte de plafonner l’imputation des déficits relatifs à cette activité sur le revenu global, qui est en soi un objectif louable et incontestable, on en profite pour passer arbitrairement la location de meublés dans le régime de la micro-entreprise de la catégorie « activité de vente ou de fourniture de logement » à la catégorie « prestations de services ». Autrement dit, une micro-entreprise dont l’activité consistait à effectuer de la location de meublés avait la possibilité en 2008 d’appliquer un taux d’abattement de 71 % jusqu’à une recette de 76300 euros (régime appelé Micro-BIC) et en 2009 cet abattement passera à seulement 50% et le seuil de recette sera de 32000 euros. C’est du jamais vu en matière d’insécurité fiscale des entreprises !!

    Il faut savoir que l’abattement de 71% était forfaitaire et qu’aucune autre charge ne pouvait être déduite. Absolument toutes les charges étaient incluses dans cet abattement : charges de copropriété (entre 15 et 20% du CA), impôt foncier (environ 8% du CA), charges sociales (environ 13% du CA), travaux de remise en état et d’entretien, assurances (immobilier, mobilier et impayés), taxe professionnelle, frais de déplacement, d'annonces, d'affranchissement, et aussi amortissement de l’immobilier et des meubles (en moyenne 45% du CA). Personne ne peut donc prétendre que ce dispositif était une niche fiscale. Il s’agissait simplement d’une simplification qui permettait à de petites structures de se passer d’une comptabilité complexe. L’état s’y retrouvait également car la vérification des comptes de telles entreprises est sans conteste bien plus aisée que celles des entreprises dont le régime fiscal est le « réel ».

    Imaginez qu’une telle micro-entreprise payait en 2008 pour 100 euros de recette ses charges sociales sur une assiette de 29 euros à un taux d’environ 45% ce qui représentait 13 euros. Elle paiera en 2009 pour ces mêmes 100 euros de recette des charges sociales sur une assiette de 50 euros ce qui lui fera débourser 22,5 euros soit une augmentation de ses charges sociales de plus de 70% !!!

    Le même raisonnement peut être tenu pour la déclaration des revenus de cet « heureux » entrepreneur car il sera imposé sur la base de 50 euros au lieu de 29 euros auparavant. Là aussi, il va assister impuissant à un quasi doublement de sa contribution !

    Précisons que ces exploitants se consacrent sur tous les fronts à cette activité qui représente leur source principale voire exclusive de revenus. Il s’agit par conséquent d’une véritable activité professionnelle à véritable utilité économique et sociale.

    La seule solution sera alors de changer de régime fiscal et d’opter pour le régime du « réel » mais cela nécessite une comptabilité assez complexe avec un plan d’amortissement par composants. Ceci n’est pas à la portée de petits entrepreneurs individuels qui préféraient jusqu’à présent se concentrer sur leur métier et ne pas se disperser inutilement sur des considérations comptables aussi fastidieuses qu’inutiles.

    Si cette réforme est votée en l’état, comme bien souvent c'est le client final qui « paiera » car le prix des locations meublées augmentera fortement. Aujourd'hui si la location meublée est à peine plus chère (voire au même prix) que la location nue c'est en grande partie grâce au régime fiscal Micro-BIC de cette activité qui était équilibré et juste. Si ce régime fiscal est fortement dégradé la location meublée sera plus chère pour les étudiants et le pouvoir d'achat des familles ayant un étudiant à charge se détériorera.

    Dans le même temps, en lisant le communiqué du gouvernement, on constate que la véritable cible initiale visant à limiter l’imputation des déficits relatifs à l’activité de loueurs en meublés professionnels sur le revenu global n’est que très partiellement atteinte. On peut imaginer que des lobbyings puissants (promoteur immobilier, société de gestion immobilière, avocat fiscaliste, vendeurs en tout genre de programme LMP) ont influencé les responsables de cette future réforme.

    Autre élément laissant entendre que cette réforme est encore immature et que l’analyse de la situation est très incomplète ou basée sur des chiffres erronés : Il est fait mention dans ce même communiqué du gouvernement qu’en matière de revenus provenant de location nue, le régime micro-foncier, est applicable en deçà de 15 000 euros de recettes et prévoit un abattement de 40 %. Tout le monde pourra vérifier que depuis la loi de finances 2006 cet abattement est passé à 30%...

    Il paraît clair que cette réforme n’offre pas, si elle est votée en l’état, toutes les garanties de justice fiscale et que toutes ses conséquences n’ont été mesurées. Aussi je demande à notre Président de la République, à nos Ministres et à nos Parlementaires de bien vouloir amender ce projet de réforme et en particulier de garantir une stabilité fiscale aux micro-entrepreneurs afin de ne pas décourager leur volonté entrepreneuriale.

    Je suis bien entendu disponible pour fournir des informations complémentaires, des précisions, voire participer à des groupes de travail permettant d’orienter vers plus de justice et d’efficacité le projet de réforme.

    Pièce jointe : communiqué du gouvernement du 26 septembre 2008 Consultable à l’adresse internet suivante :
    http://www.comptes-publics.gouv.fr/p...on_meubles.pdf


    J'ai diffusé cette lettre ouverte le plus largement possible. Tout ou partie de ce texte peut être repris et modifié pour diffusion à nos chers politiques pour tenter de faire changer le Projet de Loi de Finances 2009. Merci
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 29/10/2008 à 17h25.

  2. #2
    Support Utilisateur et Modération

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    Bonjour,

    Je mets ce sujet en avant, le débat méritant d'être vu et riche
    Membre du Conseil Communautaire du Forum de Net-iris

  3. #3
    Membre

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    Il semble bien que vous ayiez été entendu
    Universimmo.com - Impôts et revenus fonciers

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Le député de l'Aveyron Yves Censi a déposé un amendement au projet de loi de finances qui annulerait s'il était adopté le passage de 71% à 50% de l'abattement forfaitaire du régime Micro-BIC.

    http://www.assemblee-nationale.fr/13/amendements/1127/1127C0408.asp

    Je propose que toutes les personnes concernées envoie un mail (ou un courrier postal) de soutien à ce député. Vous pouvez trouver ses coordonnées sur le site de l'assemblée nationale à l'adresse suivante :
    http://www.assemblee-nationale.fr/13/tribun/fiches_id/267266.asp

    De façon complémentaire il est aussi possible de contacter son député local pour soutenir cet amendement.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    A noter que les loueurs en meublé saisonniers sont encore plus concernés par ce problème.
    Passer l'abatement à 50% (ce qui a été totalement écarté dans le statut de l'autoentrepreneur) ferait certainement renoncer la quasi totalité, car la location saisonnière ne couvrirait plus alors le peu de frais qu'elle couvre aujourd'hui. Par contre, dans les stations de vacances, jolie réduction de l'offre en perspective.

    A noter que pour les loueurs saisooniers particulierement, le passage au réel simplifié (et même super simplifié) serait alors la solution puisqu'il permet, en incluant les amortissements, d'etre alors quasiment systématiquement déficitaire.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Maria-c Voir le message
    A noter que pour les loueurs saisooniers particulierement, le passage au réel simplifié (et même super simplifié) serait alors la solution puisqu'il permet, en incluant les amortissements, d'etre alors quasiment systématiquement déficitaire.
    Je suis d'accord avec vous c'est la seule solution comme je le disais dans ma lettre ouverte. Le problème c'est que le plan d'amortissement doit être fait par "composants". (Exemple : Gros oeuvre, Façades & étanchéïte, Installations Générales et techniques (IGT), Agencements). Il faut utiliser des durées d'amortissement differentes pour les différents composants et savoir déterminer pour chaque composant un pourcentage de la valeur totale du bien (hors terrain). C'est compliqué et assez risqué car si c'est mal fait le redressement fiscal sera cuisant. L'idéal c'est de trouver un bon comptable qui soit aussi compétent en immobilier... Sinon il faut faire expertiser chaque logement par un professionnel de l'immobilier pour faire cette décomposition et la note sera salée...

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Je n'avais pas fait attention à votre réponse. En fait, c'est à chacun d'évaluer le taux d'amortissement, mais il faut rester dans des marges admises par les impôts pour avoir droit à des amortissements différés.

    Rien n'empêche de rester dans la marge de 1% à 2,5% pour tout ce qui est gros oeuvre, façades et étanchéïté ainsi qu'installation technique et agencements compris dans le prix d'achat.
    Et de ne différencier que par la suite, lorsqu'interviendront des travaux dont les coûts seront parfaitement connus.

    Ou de s'asseoir sur les amortissements différés, notamment si le but est de revendre avant 20 ou 30 ans.

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Maria-c Voir le message
    En fait, c'est à chacun d'évaluer le taux d'amortissement, mais il faut rester dans des marges admises par les impôts pour avoir droit à des amortissements différés.

    Rien n'empêche de rester dans la marge de 1% à 2,5% pour tout ce qui est gros oeuvre, façades et étanchéïté ainsi qu'installation technique et agencements compris dans le prix d'achat.
    Et de ne différencier que par la suite, lorsqu'interviendront des travaux dont les coûts seront parfaitement connus.

    Ou de s'asseoir sur les amortissements différés, notamment si le but est de revendre avant 20 ou 30 ans.
    Si on reste sur des taux d'amortissement de 1% à 2,5% on risque pas d'aller loin en terme fiscal.... si vous relisez mon post initial je parle des personnes qui étaient au micro-BIC et qui passent au réel simplifié à cause du PLF2009. Ces personnes étaient forcement bénéficiaires donc je ne vois pas l'intérêt de faire des ARD.

    Désolé mais vous ne répondez pas à l'interrogation qui va concerner pas mal de monde comment bâtir un plan d'amortissement par composants sur de l'immobilier existant ? quels composants choisir? quel part pour chaque composant et quel taux d'amortissement par composants. Il n 'y a pas de directives très claires aux impôts sur ce sujet. La preuve c'est que tout le monde fait de son coté sa petite tambouille en attendant d'être un jour controlé fiscalement...
    Dernière modification par Mariotours ; 28/11/2008 à 09h11.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Normalement, un loyer vide est aux alentours de 1/120 à 1/150 du prix de l'immeuble loué. Les prix en location meublée autre que saisonnière, sont généralement, du moins à ma connaissance, comparables. En prenant le cas le plus défavorable au niveau amortissement, soit 1/120ème, cela repésente 10% du prix de l'acquisition par an pour les loyers. Un amortissement de 2,5% représente donc le 1/4 des loyers encaissés.

    A cela, il faut ajouter le prix de l'amortissement des travaux d'entretien, réparation et gros aménagement connus, qui lui, s'amortit sur 10 ans, l'amortissement sur 5 ans des meubles. Au final, c'est loin d'être négligeable.

    A noter que pour un appartement, un amortissement sur 25 à 33 ans est généralement admis, à voir avec les usages locaux.
    (Dans un arrêt rendu le 18 février 1987 requête 445 684, le Conseil d'Etat a jugé qu'un taux de 3% était correctement apprécié, pour des locaux professionnels situés dans un immeuble récent. Donc un taux de 3,6% devient normal, du fait de la tolérance de 20% et peut être tranquillement porté à 4% par les usages locaux). Donc on passe dans ce cas de 33% à 40% des loyers.

    Comme vous le voyez facilement, en ajoutant les charges, on arrive largement au delà des 50%. Si le taux de 71% a été admis, c'est bien parce que sur les bilans en hotelerie et location meublée montrent des taux de charge et amortissements proches voire supérieurs.
    Dernière modification par Maria-c ; 29/11/2008 à 00h39.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Maria-c Voir le message
    Si le taux de 71% a été admis, c'est bien parce que sur les bilans en hotelerie et location meublée montrent des taux de charge et amortissements proches voire supérieurs.
    Merci pour ce calcul qui me semble globalement très cohérent. Comme vous dites dans votre conclusion 71% est un taux moyen de charges et amortissements dans les bilans en hôtellerie et location meublée et pourtant nos politiques sont en train de le baisser à 50% dans le micro-BIC pour la location meublée.

    Personne ne m'a encore démontré les raisons financières qui justifient que la parahôtellerie resterait en micro-BIC avec abattement à 71% comme il semble que cela soit prévu dans le PLF2009. En effet, ces services de parahôtellerie (fourniture de draps, ménage, petit-déjeuner, accueil) sont facturés en sus par les micro-entrepreneurs. Il ne s'agit donc pas d'une charge supplémentaire mais au contraire d'une source supplémentaire de revenus et de marge. La fourniture de ces services ne justifie donc en rien le fait de bénéficier d'un abattement supérieur à l'activité de location meublée. Je rappelle tout de même que la baisse de l'abattement forfaitaire de 71% à 50% du MICRO-BIC pour la location meublée équivaut à une augmentation des charges sociales de 70% et à peu près autant pour les impôts sur le revenu. C'est du jamais vu en matière d'insécurité fiscale !
    Dernière modification par Mariotours ; 06/12/2008 à 21h23.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Qui dit parahotellerie dit dans des conditions proche de l'hotellerie, qui est soumise, dans le cadre du micro à l'abattement de 71%. Il n'y a strictement aucune contradiction, au contraire. Rappel Précis de fiscakite n° 1322

    • à compter du 1er janvier 2009 : - 80 000 € hors taxes, s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement
    Remarque au passage, ce qui change au niveau de la parahotellerie, c'est le fait que cette activite, justement parce qu'elle est proche de l'hotellerie, n'est pas non imposable à la TVA, mais, comme l'hotellerie, imposable à la TVA au taux de 5,5%

    La personne qui loue dans des conditions parahotelières et est dans les limites du micro a donc la possibilité, dans ce cadre, d'être en franchise en base en TVA. Donc, elle ne perçoit pas de TVA et, de ce fait, n'en récupère pas. Elle a le droit d'opter pour le réel simplifié en matière d'imposition sur ses revenus, tout en gardant le bénéfice de la franchise en base en TVA. Mais elle a aussi la possibilité d'opter pour un régime réel en TVA, et donc, dans ce cadre de récupérer la TVA qu'elle paye pour cette location. Travaux et fournitures à 19,6% paiement à 5,5%, ce n'est pas inintéressant...

    Mais c'est du parahotelier, avec les servitudes du parahotelier.

    Si on veut remettre en cause systématiquement l'abatement de 71%, autant remettre en cause la micro entreprise en achat revente. Mais c'est un autre débat.

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Tout ce que vous dites est vrai mais n'explique pas du tout la difference de traitement qui se dessine en 2009 entre le parahôtellier et la location meublée.

    Admettons que le PLF2009 soit voté en l'etat avec l'alinéa I de l'article44 donc abattement de 50% au lieu de 71% pour le MICRO-BIC des loueurs de meublés.
    Prenons alors le cas de deux micro-entreprises en 2009 en franchise de TVA pour simplifier :
    - La première fait du parahôtelier et benéficie de 71% d'abattement sur ces recettes
    - La deuxième fait de la location meublée et n'a plus que 50% d'abattement sur ces recettes.
    Pourquoi cette différence de traitement? C'est totalement injuste et injustifiable car proportionnellement à son CA la première n'a pas plus de charges que la seconde. Donc rien n'explique qu'elle puisse justifier d'un abattement plus fort. Qu'est ce qui justifiera ces deux dispositions fiscales differentes ? La seconde micro-entreprise au contraire facture des services supplémentaires et a donc même des sources de marge supplémentaires. Evidemment les contraintes du métier parahôtellier sont plus importantes mais il ne faut pas confondre contraintes du métier et % de charges par rapport au CA . Et depuis quand on impose moins les gens qui ont des métiers plus contraignants ou plus pénibles? Si c'était le cas cela se saurait... Non la seule justification c'est que nos politiques cherchent désespéremment à toujours plus taxer et imposer pour combler les trous qu'ils ont eux même creusés ! Mais ils le font très maladroitement, sans logique et sans cohérence.

    Si le PLF 2009 passe en l'état (mais il y deux amendements déposés au sénat visant à supprimer l'alinéa 1 de l'article 44 du PLF 2009) alors il ne restera plus que le conseil d'état pour démontrer que la justice fiscale a encore une signification dans ce pays. Il faut savoir qu'un simple citoyen peut saisir le conseil d'état pour remettre en cause un décret ministériel....

    Et il y a des arguments à développer... croyez moi ...je vous conseille par exemple de lire ce document du ministère du logement et de la ville de 2007 :

    http://www.logement.equipement.gouv....ee_validee.pdf

    La dernière phrase de ce document est éloquente : "Le gouvernement n’a pas de projet de réforme du régime des locations meublées"
    Certains diront que ce qui est vrai fin 2007 n'est plus vrai en 2008 mais le moins qu'on puisse dire c'est que notre gouvernement n'a pas de stratégie de long terme voire même de moyen terme en matière de réforme fiscale !!!

    Autre "point" à lire dans ce document :
    En réponse à la question "la différence avec le régime des locations nues est-elle fondée ?" il est répondu par le gouvernement "Un régime différent de celui de la location nue est légitime en présence de caractéristiques rapprochant l’activité de loueur en meublé de celle d’une prestation de service ou d’une location mobilière"
    Pourtant dans les discussions à l'assemblée un des principaux "arguments" avancés pour justifier la diminution de l'abattement Micro-Bic de 71% à 50% pour la location meublée c'est justement qu'il n y a pas trop de différences entre la location nue et la location meublée.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il y a pourtaqnt des différences considérables. La location meublée concerne en général une population extrèmement mobile, il va donc faloir refaire l'appartement très souvent. Tandis que la location nue est plus stable.
    La location meublée supose que vous meubliez et remplaciez [très] régulièrement les meubles... Bref, les frais ne sont vraiment pas au même niveau. A noter qu'en location nue, les travaux d'entretien à charge du propriétaire ou en vue de relocation aussi sont déductibles, si on n'opte pas pour le micro-foncier.

    En fait, à mon avis, le problème est différent. Avec la fin de l'abatement de 20% (ou plus exactement 18%) sur les salaires, on a suprimé l'abatement de 20% CGA sur les BIC/BNC et augmenter de 20% la partie considérée comme revenu pour les micro entreprises. Mais on a commis le crime de suprimer l'abattement de 14% conrrespondant à l'amortissement dans la location nue. C'est une injustice profonde qu'il faut donc modifier ou réparer, car les LMP/LMNP ont encore le droit à l'amortissement, même s'ils se sont pris 20% comme tout le monde, niveau BIC (à noter que l'abaissement de l'impôt en contrepartie des 20% est en général supérieure à la hausse de revenu global ainsi engendrée.)

    De plus, chacun sait que les loueurs en meublés professionnels font échaper leur biens donnés en location meublée à l'ISF et d'autre part, ne payent pas en général de plus value lorsqu"ils revendent leur bien. Donc, les LMP sont montrés du doigt au titre des niches fiscales. Cette mesure, à la veille de la chutte des prix de l'immobilier, pour moi, est du même acabit que la taxe verte sur les produits d'emballage en restauration rapide

    Bien sûr, ça n'engage que moi

    A noter que la différence essentielle entre location nue et location meublée est que la première est considérée comme gestion de patrimoine et la seconde comme une activité professionnelle. A ce titre, les obligations sont censées être différentes. Est-ce fondé avec l'évolution des lois qui régissent la location, c'est un autre débat. Mais faire rentrer la location nue dans le domaine professionnelle aurait d'autres conséquences, pas forcément toutes favorables pour les loueurs de locaux nus.
    Dernière modification par Maria-c ; 08/12/2008 à 00h22.

  14. #14
    Membre

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    Pour essayer de répondre à mariotours sur l'amortissement.
    Je suis d'accord avec lui sur le fait que les régles d'amortissement sont trés flou selon chaque cas.
    Juste à titre d'infos une note datant certes d'octobre 2007 mais néanmoins toujours applicable aux derniéres nouvelles (validé par le centre des impôts de charente lors d'une demande) de l'agefi actifs :
    "
    Le calcul est beaucoup plus ardu car il faut alors se référer aux pratiques
    applicables aux différents corps de métier : le gros oeuvre fait le plus
    souvent l’objet d’un amortissement sur 50 ans, la charpente entre 15 et
    25 ans…
    Par souci de simplicité, un consensus, tant du côté des loueurs
    que de l’administration fiscale, semble se dégager pour appliquer
    un amortissement global sur une durée comprise entre 40 et 50 ans."

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    La loie de fiances étatn sortie, les conditions LMP/LMNP sont maintenant définitivement fixées (article 90 de la loi de finances)
    L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
    « 1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
    « 2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
    « 3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.
    La rédaction provisoiore, au niveau du point 3 faisait ressortir "excèdent la moitié ", ce qui apporte donc un changement.

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