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Discussion : SCI l'IS ou SAS

  1. #1
    Pilier Snior

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    Bonjour

    Je fais un CCMI (achat terrain btir + contrat de construction) usage locatif.

    J'hsite faire cette opration personnellement ou par une socit.

    Au cas o j'opterais pour la socit quel est le statut le plus appropri ?

    SAS
    SCI l'IS
    SII (je n'ai rien trouv sur les SII qui connat ?)
    Holding patrimoniale (ne semble pas adapte).

    l'objectif est de revendre 5 ans aprs l'achvement des travaux avec une plus-value de 15% le rendement net de taxe foncire est d'environ 5% si pas dpassement de budget travaux.

    la socit aura vocation acqurir et louer d'autres biens immobilier dans une optique de revente 5 ans.

    il peut tre intressant pour la socit d'opter pour le statut marchands de bien ? sinon comment bnficier de l'exonration des plus values aprs 5 ans ?

    Cordialement

    Cassabulle
    Dernire modification par Cassabulle ; 30/10/2019 09h59. Motif: correction hiroglyphes dues saisie du message avant identification
    La cour de cassation a bien identifi un tron

  2. #2
    Pilier Snior

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    Bonjour Cassabulle.

    C'est pour moi a !

    Vaste, trs vaste question.

    Il n'y a pas vraiment de rponse car tout dpend de trop de facteurs externes : ge des fondateurs, leur statut matrimonial, leur rgime d'imposition, leur tranche s'ils sont l'IR, leur situation familiale, leurs perspectives de transmission, le sort envisag terme pour l'immeuble, l'utilisation envisage des profits tirs de l'activit locative, le plan de financement...

    Je n'ai jamais fait deux schmas identiques !

    Cela tant on peur un peu dblayer le terrain :

    - si on est sur de la gestion immo, ce n'est pas du ressort d'une socit commerciale en la forme donc exit SAS ;

    - SII : connais pas ;

    - holding patrimoniale : je suis au contraire un adepte de cette formule qui offre une grande souplesse de gestion et est trs attirante en cas de mutation ultrieure de l'immeuble ; c'est une formule trs adapte, contrairement vos dires, si vous envisagez plusieurs acquisitions et de la revente !

    il peut tre intressant pour la socit d'opter pour le statut marchands de bien ?
    Ce n'est pas une "option". On l'est et on se dclare comme tel, on ne l'est pas et on ne se dclare pas comme tel...

    comment bnficier de l'exonration des plus values aprs 5 ans ?
    On ne peut pas.
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  3. #3
    Pilier Snior

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    Bonjour Vincent

    Non je souhaite rester sur des gnralits.

    On peut tout fait exercer l'activit de location nue ou meuble par l'intermdiaire d'une SAS voil d'ailleurs ce que j'ai trouv en faisant des recherches :
    In fine, les personnes qui envisagent leurs investissements dans le cadre d’oprations financires dans un objectif de rentabilit prfreront la forme SAS. Les personnes qui investissent dans l’immobilier en vue de constituer un patrimoine transmettre leurs hritiers dans des conditions avantageuses privilgieront la SCI.
    Il faut penser aussi que si une opration long terme se prsente elle pourra faire l'objet d'un dmembrement (l'acquisition pas les parts).

    J'ai une amie qui exerce cette activit (en meubl mais je pense que je ne pourrai pas faire de meubl) en SARL de famille et elle a dmembr ses parts au profit de ses enfants. Une agence m'a conseill de me mettre en SAS et d'ajouter une activit marchand de biens comme un de ses clients le fait.

    Revenons en aux SII je ne trouve d'info nulle part. Les SII doivent reverser 85% des bnfices aux actionnaires et ne paient pas d'IS. Ces socits avaient t exclues du PEA il y a quelques annes mais n'ont pas t exclues du PLF. Il y a peut tre un moyen de convertir des revenus fonciers l'IR en revenus fonciers au PLF sans se soucier du plafond des 38.100 euros.

    Restons dans les gnralits surtout qu'aprs discussion avec le courtier en prts il n'est pas pertinent de mettre cette opration l en socit mais opter pour une indivision qui fera baisser le taux d'assurance DIT et protgera mieux de l'IFI si jamais on dpasse le compteur.

    Cordialement
    Cassabulle
    Dernire modification par Cassabulle ; 30/10/2019 23h03. Motif: bug on rpond le site demande de s'identifi et on se retrouve avec des hiroglyphes dans le texte
    La cour de cassation a bien identifi un tron

  4. #4
    Pilier Snior

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    Citation Envoy par Cassabulle Voir le message
    On peut tout fait exercer l'activit de location nue ou meuble par l'intermdiaire d'une SAS voil d'ailleurs ce que j'ai trouv en faisant des recherches
    On peut aussi se jeter du haut de l'arc de triomphe mais on n'est pas oblig de le conseiller.

    Si l'investissement est fait dans une perspective de revente on fait une socit commerciale. S'il est fait dans une perspective financire on pense holding. Et je ne sais toujours pas ce que signifie SII.
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  5. #5
    Membre Junior

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    Bonsoir tous et toutes,

    Une SII est une socit d'investissement immobilier. Inconnu au bataillon en ce qui me concerne galement.

    Petite question concernant la holding, il me semblait qu'elle avait un intrt possible qu'a condition qu'elle gre plusieurs socits lies la mme personne la base ?

    Le but premier est locatif pour Cassabulle apparemment, le problme est qu'elle trouvera des avantages sur un montage financier ddi la location mais des inconvnients lors de la revente et vis versa dans l'autre sens... ( je fais allusion SCI IS ou IR ).

    D'aprs toutes mes recherches, et peut importe sa situation personnelle, il n'existe aucun statut permettant de gagner dans les deux sens ...

    L'intrt de la SAS serait peut-tre de finir chaque anne plus ou moins 0 de bnfice ( + loyer - financement ) et de n'tre imposable que lors de la revente. Mais je me trompe peut-tre sur ce que Cassabulle avait en tte via la SAS.
    Dernire modification par ardrome ; 08/11/2019 18h44.

  6. #6
    Pilier Snior

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    Il me semblait avoir rpondu. La SII me parait compltement inadapte car il faut un capital de 7.500.000 euros entirement libr et autant d'actionnaires que dans une SA. Donc dj c'est un outil de gestion collective. Ensuite la SII ne semble pas du tout adapte l'activit souhaite. Donc on va opter pour la SAS aprs avoir explor la piste de l'entreprise individuelle.

    La SII tout est sur le BOFIP.

    L'avantage fiscal, finir par apporter les parts de la SAS deux holdings patrimoniales et puis je demande la semaine prochaine l'avocat si la SAS peut nous payer au SMIC temps partiel, c'est pas cher en cotisations sociales.

    L'objectif est de ne pas louper d'opportunits tout en conservant le rgime du micro fiscal.
    Dernire modification par Cassabulle ; 08/11/2019 20h27.
    La cour de cassation a bien identifi un tron

  7. #7
    Pilier Snior

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    Citation Envoy par Cassabulle Voir le message
    Il me semblait avoir rpondu. La SII me parait compltement inadapte car il faut un capital de 7.500.000 euros entirement libr et autant d'actionnaires que dans une SA. Donc dj c'est un outil de gestion collective. Ensuite la SII ne semble pas du tout adapte l'activit souhaite. Donc on va opter pour la SAS aprs avoir explor la piste de l'entreprise individuelle.

    La SII tout est sur le BOFIP.
    Je confirme que cette socit n'existe pas.

    Citation Envoy par Cassabulle Voir le message
    L'avantage fiscal, finir par apporter les parts de la SAS deux holdings patrimoniales et puis je demande la semaine prochaine l'avocat si la SAS peut nous payer au SMIC temps partiel, c'est pas cher en cotisations sociales.

    L'objectif est de ne pas louper d'opportunits tout en conservant le rgime du micro fiscal.
    Attention le micro n'est pas possible en SAS !

    Je ne comprends pas l'avantage fiscal recherch...

    Citation Envoy par ardrome Voir le message
    Petite question concernant la holding, il me semblait qu'elle avait un intrt possible qu'a condition qu'elle gre plusieurs socits lies la mme personne la base ?
    Pas du tout. Il y a 36 montages diffrents et on peut trs bien avoir une holding pour une seule filiale ou plusieurs holdings pour une seule filiale...

    Citation Envoy par ardrome Voir le message
    Le but premier est locatif pour Cassabulle apparemment, le problme est qu'elle trouvera des avantages sur un montage financier ddi la location mais des inconvnients lors de la revente et vis versa dans l'autre sens... ( je fais allusion SCI IS ou IR ).

    D'aprs toutes mes recherches, et peut importe sa situation personnelle, il n'existe aucun statut permettant de gagner dans les deux sens ...
    Homme de peu de foi.
    Dernire modification par VincentB_ ; 09/11/2019 18h06.
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  8. #8
    Pilier Snior

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    Citation Envoy par VincentB_ Voir le message
    Je confirme que cette socit n'existe pas.
    IS - Champ d'application et territorialite - Exonerations - Societes immobilieres d'investissement (SII) - Regime fiscal

    Allez expliquer cela aux actionnaires des SIIC qui sont des SII cotes dont certaines sont trs importante et que vous connaissez pour la plupart

    Citation Envoy par VincentB_ Voir le message
    Attention le micro n'est pas possible en SAS !
    Sans blague !!! figurez vous que je le savais... et que je n'tais pas la seule.
    Quand on atteint personnellement le plafond du rgime micro et que l'on veut accrotre son activit on fait comment ?



    Citation Envoy par VincentB_ Voir le message
    Je ne comprends pas l'avantage fiscal recherch...
    C'est peut tre parce que l'on prfre gagner de l'argent que de faire des conomies d'impt. Sinon on s'engouffrerait dans le Pinel, EHPAD, Denormandie et autres cadeaux aussi nfastes pour les finances publiques que pour les notres.



    Citation Envoy par VincentB_ Voir le message
    Pas du tout. Il y a 36 montages diffrents et on peut trs bien avoir une holding pour une seule filiale ou plusieurs holdings pour une seule filiale...
    36 vous les avez compts ? vous les connaissez tous ? je serais heureuse que vous me les prsentiez.

    Citation Envoy par VincentB_ Voir le message
    Homme de peu de foi.
    Yess !
    La cour de cassation a bien identifi un tron

  9. #9
    Pilier Snior

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    Citation Envoy par Cassabulle Voir le message
    IS - Champ d'application et territorialite - Exonerations - Societes immobilieres d'investissement (SII) - Regime fiscal

    Allez expliquer cela aux actionnaires des SIIC qui sont des SII cotes dont certaines sont trs importante et que vous connaissez pour la plupart
    Voil, socits cotes.

    SIIC donc, pas SII.

    Je vous confirme que c'est pas pour vous.

    Citation Envoy par Cassabulle Voir le message
    Quand on atteint personnellement le plafond du rgime micro et que l'on veut accrotre son activit on fait comment ?
    Comment voulez-vous que j'mette le moindre avis puisque vous ne dites pas ce que vous voulez faire ?

    Cela tant une rponse simple consiste passer au rel au lieu de faire des montages la Rube Goldberg.

    Citation Envoy par Cassabulle Voir le message
    36 vous les avez compts ? vous les connaissez tous ? je serais heureuse que vous me les prsentiez.
    Mes honoraires sont disponibles sur simple demande.

    Cela tant on sait tous comment neutraliser le principe d'irrversibilt de l'IS en SCI, hein...
    Dernire modification par VincentB_ ; 09/11/2019 19h10.
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  10. #10
    Pilier Snior

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    SII-> non cote et SIIC cote

    SII-> 7,5 K mini et SIIC -> 15 K cote

    La SIIC est beaucoup plus contraignante donc non elle n'est pas pourmoi.

    La SII serait raliste parce que les investisseurs c'est pas qui manque et les leves de fond je connais le principe mais 1) jen'ai pas envie de grer une socit pour des actionnaires, 2)l'activit qui est base sur des investissements de plus ou moins 5ans ne semble pas rentrer dans le champ d'application des SII 3) jen'arriverai jamais trouver suffisamment de biens immobiliersrpondant aux critres de l'activit mme sans l'effet de levierdu crdit.

    mais bon le principe d'une socit exonre d'IS condition dereverser 85% de ses bnfices ses actionnaires ainsi que 70% desPV tait intressant car aujourd'hui le seul placement qui n'a pasle droit au PLF est l'investissement immobilier et le lgislateur adcid que les SII bnficiaient du PLF.

    donc on va rester la SAS strictement familiale pas de dividendes mais des salaires et remboursements compte courant d'associs.

    merci de ces pistes de rflexion, j'ai un RDV pour une consultation dans quelques jours et neutraliser l'irrversibilit de l'IS n'a aucune utilit en l'espce.

    Cordialement
    Dernire modification par Cassabulle ; 09/11/2019 19h33. Motif: p.. de bug !!!
    La cour de cassation a bien identifi un tron

  11. #11
    Pilier Snior

    Infos >

    Citation Envoy par Cassabulle Voir le message
    SII-> 7,5 K mini et SIIC -> 15 K cote
    Attends tu parles des trucs loi de 1963 ? Mais laisse tomber, c'est des SA de droit commun ! Tu m'tonnes si j'ai pas ragi, plus personne n'en faisait alors que j'tais encore la fac...

    T'embarque pas l-dedans...
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

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