SCI à l'IS ou SAS

[Cassabulle]

Bonjour

Je fais un CCMI (achat terrain à bâtir + contrat de construction) à usage locatif.

J'hésite à faire cette opération personnellement ou par une société.

Au cas où j'opterais pour la société quel est le statut le plus approprié ?

SAS
SCI à l'IS
SII (je n'ai rien trouvé sur les SII qui connaît ?)
Holding patrimoniale (ne semble pas adaptée).

l'objectif est de revendre 5 ans après l'achèvement des travaux avec une plus-value de 15% le rendement net de taxe foncière est d'environ 5% si pas dépassement de budget travaux.

la société aura vocation à acquérir et louer d'autres biens immobilier dans une optique de revente à 5 ans.

il peut être intéressant pour la société d'opter pour le statut marchands de bien ? sinon comment bénéficier de l'exonération des plus values après 5 ans ?

Cordialement

Cassabulle

[VincentB_]

Bonjour Cassabulle.

C'est pour moi ça !

Vaste, très vaste question.

Il n'y a pas vraiment de réponse car tout dépend de trop de facteurs externes : âge des fondateurs, leur statut matrimonial, leur régime d'imposition, leur tranche s'ils sont à l'IR, leur situation familiale, leurs perspectives de transmission, le sort envisagé à terme pour l'immeuble, l'utilisation envisagée des profits tirés de l'activité locative, le plan de financement...

Je n'ai jamais fait deux schémas identiques !

Cela étant on peur un peu déblayer le terrain :

- si on est sur de la gestion immo, ce n'est pas du ressort d'une société commerciale en la forme donc exit SAS ;

- SII : connais pas ;

- holding patrimoniale : je suis au contraire un adepte de cette formule qui offre une grande souplesse de gestion et est très attirante en cas de mutation ultérieure de l'immeuble ; c'est une formule très adaptée, contrairement à vos dires, si vous envisagez plusieurs acquisitions et de la revente !

il peut être intéressant pour la société d'opter pour le statut marchands de bien ?

Ce n'est pas une "option". On l'est et on se déclare comme tel, on ne l'est pas et on ne se déclare pas comme tel...

comment bénéficier de l'exonération des plus values après 5 ans ?

On ne peut pas.

[Cassabulle]

Bonjour Vincent

Non je souhaite rester sur des généralités.

On peut tout à fait exercer l'activité de location nue ou meublée par l'intermédiaire d'une SAS voilà d'ailleurs ce que j'ai trouvé en faisant des recherches :

In fine, les personnes qui envisagent leurs investissements dans le cadre d’opérations financières dans un objectif de rentabilité préféreront la forme SAS. Les personnes qui investissent dans l’immobilier en vue de constituer un patrimoine à transmettre à leurs héritiers dans des conditions avantageuses privilégieront la SCI.

Il faut penser aussi que si une opération long terme se présente elle pourra faire l'objet d'un démembrement (l'acquisition pas les parts).

J'ai une amie qui exerce cette activité (en meublé mais je pense que je ne pourrai pas faire de meublé) en SARL de famille et elle a démembré ses parts au profit de ses enfants. Une agence m'a conseillé de me mettre en SAS et d'ajouter une activité marchand de biens comme un de ses clients le fait.

Revenons en aux SII je ne trouve d'info nulle part. Les SII doivent reverser 85% des bénéfices aux actionnaires et ne paient pas d'IS. Ces sociétés avaient été exclues du PEA il y a quelques années mais n'ont pas été exclues du PLF. Il y a peut être un moyen de convertir des revenus fonciers à l'IR en revenus fonciers au PLF sans se soucier du plafond des 38.100 euros.

Restons dans les généralités surtout qu'après discussion avec le courtier en prêts il n'est pas pertinent de mettre cette opération là en société mais opter pour une indivision qui fera baisser le taux d'assurance DIT et protègera mieux de l'IFI si jamais on dépasse le compteur.

Cordialement
Cassabulle

[VincentB_]

On peut tout à fait exercer l'activité de location nue ou meublée par l'intermédiaire d'une SAS voilà d'ailleurs ce que j'ai trouvé en faisant des recherches

On peut aussi se jeter du haut de l'arc de triomphe mais on n'est pas obligé de le conseiller.

Si l'investissement est fait dans une perspective de revente on fait une société commerciale. S'il est fait dans une perspective financière on pense holding. Et je ne sais toujours pas ce que signifie SII.

[ardrome]

Bonsoir à tous et à toutes,

Une SII est une société d'investissement immobilier. Inconnu au bataillon en ce qui me concerne également.

Petite question concernant la holding, il me semblait qu'elle avait un intérêt possible qu'a condition qu'elle gère plusieurs sociétés liées à la même personne à la base ?

Le but premier est locatif pour Cassabulle apparemment, le problème est qu'elle trouvera des avantages sur un montage financier dédié à la location mais des inconvénients lors de la revente et vis versa dans l'autre sens... ( je fais allusion à SCI IS ou IR ).

D'après toutes mes recherches, et peut importe sa situation personnelle, il n'existe aucun statut permettant de gagner dans les deux sens ...

L'intérêt de la SAS serait peut-être de finir chaque année à plus ou moins 0€ de bénéfice ( + loyer - financement ) et de n'être imposable que lors de la revente. Mais je me trompe peut-être sur ce que Cassabulle avait en tête via la SAS.

[Cassabulle]

Il me semblait avoir répondu. La SII me parait complètement inadaptée car il faut un capital de 7.500.000 euros entièrement libéré et autant d'actionnaires que dans une SA. Donc déjà c'est un outil de gestion collective. Ensuite la SII ne semble pas du tout adaptée à l'activité souhaitée. Donc on va opter pour la SAS après avoir exploré la piste de l'entreprise individuelle.

La SII tout est sur le BOFIP.

L'avantage fiscal, finir par apporter les parts de la SAS à deux holdings patrimoniales et puis je demande la semaine prochaine à l'avocat si la SAS peut nous payer au SMIC à temps partiel, c'est pas cher en cotisations sociales.

L'objectif est de ne pas louper d'opportunités tout en conservant le régime du micro fiscal.

[VincentB_]

Il me semblait avoir répondu. La SII me parait complètement inadaptée car il faut un capital de 7.500.000 euros entièrement libéré et autant d'actionnaires que dans une SA. Donc déjà c'est un outil de gestion collective. Ensuite la SII ne semble pas du tout adaptée à l'activité souhaitée. Donc on va opter pour la SAS après avoir exploré la piste de l'entreprise individuelle.

La SII tout est sur le BOFIP.

Je confirme que cette société n'existe pas.

L'avantage fiscal, finir par apporter les parts de la SAS à deux holdings patrimoniales et puis je demande la semaine prochaine à l'avocat si la SAS peut nous payer au SMIC à temps partiel, c'est pas cher en cotisations sociales.

L'objectif est de ne pas louper d'opportunités tout en conservant le régime du micro fiscal.

Attention le micro n'est pas possible en SAS !

Je ne comprends pas l'avantage fiscal recherché...

Petite question concernant la holding, il me semblait qu'elle avait un intérêt possible qu'a condition qu'elle gère plusieurs sociétés liées à la même personne à la base ?

Pas du tout. Il y a 36 montages différents et on peut très bien avoir une holding pour une seule filiale ou plusieurs holdings pour une seule filiale...

Le but premier est locatif pour Cassabulle apparemment, le problème est qu'elle trouvera des avantages sur un montage financier dédié à la location mais des inconvénients lors de la revente et vis versa dans l'autre sens... ( je fais allusion à SCI IS ou IR ).

D'après toutes mes recherches, et peut importe sa situation personnelle, il n'existe aucun statut permettant de gagner dans les deux sens ...

Homme de peu de foi.

[Cassabulle]

Je confirme que cette société n'existe pas.

IS - Champ d'application et territorialite - Exonerations - Societes immobilieres d'investissement (SII) - Regime fiscal

Allez expliquer cela aux actionnaires des SIIC qui sont des SII cotées dont certaines sont très importante et que vous connaissez pour la plupart

Attention le micro n'est pas possible en SAS !

Sans blague !!! figurez vous que je le savais... et que je n'étais pas la seule.
Quand on atteint personnellement le plafond du régime micro et que l'on veut accroître son activité on fait comment ?

Je ne comprends pas l'avantage fiscal recherché...

C'est peut être parce que l'on préfère gagner de l'argent que de faire des économies d'impôt. Sinon on s'engouffrerait dans le Pinel, EHPAD, Denormandie et autres cadeaux aussi néfastes pour les finances publiques que pour les notres.

Pas du tout. Il y a 36 montages différents et on peut très bien avoir une holding pour une seule filiale ou plusieurs holdings pour une seule filiale...

36 vous les avez comptés ? vous les connaissez tous ? je serais heureuse que vous me les présentiez.

Homme de peu de foi.

Yess !

[VincentB_]

IS - Champ d'application et territorialite - Exonerations - Societes immobilieres d'investissement (SII) - Regime fiscal

Allez expliquer cela aux actionnaires des SIIC qui sont des SII cotées dont certaines sont très importante et que vous connaissez pour la plupart

Voilààààà, sociétés cotées.

SIIC donc, pas SII.

Je vous confirme que c'est pas pour vous.

Quand on atteint personnellement le plafond du régime micro et que l'on veut accroître son activité on fait comment ?

Comment voulez-vous que j'émette le moindre avis puisque vous ne dites pas ce que vous voulez faire ?

Cela étant une réponse simple consiste à passer au réel au lieu de faire des montages à la Rube Goldberg.

36 vous les avez comptés ? vous les connaissez tous ? je serais heureuse que vous me les présentiez.

Mes honoraires sont disponibles sur simple demande.

Cela étant on sait tous comment neutraliser le principe d'irréversibilté de l'IS en SCI, hein...

[Cassabulle]

SII-> non cotée et SIIC cotée

SII-> 7,5 K€ mini et SIIC -> 15 K€ cotée

La SIIC est beaucoup plus contraignante donc non elle n'est pas pourmoi.

La SII serait réaliste parce que les investisseurs c'est pas çà qui manque et les levées de fond je connais le principe mais 1) jen'ai pas envie de gérer une société pour des actionnaires, 2)l'activité qui est basée sur des investissements de plus ou moins 5ans ne semble pas rentrer dans le champ d'application des SII 3) jen'arriverai jamais à trouver suffisamment de biens immobiliersrépondant aux critères de l'activité même sans l'effet de levierdu crédit.

mais bon le principe d'une société exonérée d'IS à condition dereverser 85% de ses bénéfices à ses actionnaires ainsi que 70% desPV était intéressant car aujourd'hui le seul placement qui n'a pasle droit au PLF est l'investissement immobilier et le législateur adécidé que les SII bénéficiaient du PLF.

donc on va rester à la SAS strictement familiale pas de dividendes mais des salaires et remboursements compte courant d'associés.

merci de ces pistes de réflexion, j'ai un RDV pour une consultation dans quelques jours et neutraliser l'irréversibilité de l'IS n'a aucune utilité en l'espèce.

Cordialement

[VincentB_]

SII-> 7,5 K€ mini et SIIC -> 15 K€ cotée

Attends tu parles des trucs loi de 1963 ? Mais laisse tomber, c'est des SA de droit commun ! Tu m'étonnes si j'ai pas réagi, plus personne n'en faisait alors que j'étais encore à la fac...

T'embarque pas là-dedans...

[Cassabulle]

Cela étant on sait tous comment neutraliser le principe d'irréversibilté de l'IS en SCI, hein...

Oui j'ai vu cela mais ce n'est pas intéressant puisqu'il faut réintégrer tous les amortissements, sinon çà serait une autoroute fiscale.

Je vais partir sur la SAS la SCI n'étant pas adaptée à une activité qui commande de ne pas amortir les immeubles du fait d'une revente à 5 ans et sans plus values.

En revanche j'ai trouvé par hasard sur le site d'une agence un petit produit que je verrai bien dans une SCI à l'IS surtout parce qu'il y a des terres agricoles avec et que la SAFER ne pourra pas me les enlever celles là.

Alors j'ai des nouvelles questions :

Est-ce que je peux créer une SCI à l'IS par opération et donc bénéficier x fois du taux d'imposition réduit ?

Est-ce que la gérance d'une société à l'IS est compatible avec les indemnités chômage, le statut de micro entrepreneur, la perception d'un minima social, etc... ?

Puis alors je ne comprends pas toute la fiscalité :

Exemple j'achète un immeuble 200 000 euros et les recettes nettes sont de 12 000 euros.

Amortissement de 6000 euros tous les ans et remboursement du compte d'associé avec 1,32% d'intérêts.

Le reste sert à payer l'expert comptable, les frais divers et l'IS.

Mettons qu'au bout de 30 ans l'immeuble soit revendu avec la SCI.

Les acheteurs ne peuvent plus amortir le bien donc ils vont demander une décote par rapport à la valeur du foncier. De quel ordre serait la décote ?

Quelle est la fiscalité des parts cédées ? Est-on dans le cadre d'une société à prépondérance immobilière ?

Est-ce que je peux acheter en indivision avec la SCI pour bénéficier des terres ?

Bon peut être que l'agence me dira que c'est vendu et que je m'interroge pour rien.

Cordialement

Cassabulle

[VincentB_]

Est-ce que je peux créer une SCI à l'IS par opération et donc bénéficier x fois du taux d'imposition réduit ?

Par opération immo vous voulez dire ? Oui.

Est-ce que la gérance d'une société à l'IS est compatible avec les indemnités chÎmage, le statut de micro entrepreneur, la perception d'un minima social, etc... ?

En soi oui. A l'IR aussi.

Les acheteurs ne peuvent plus amortir le bien donc ils vont demander une décote par rapport à la valeur du foncier. De quel ordre serait la décote ?

On est sur de la pure négo. Cela dit la SCI à l'IS est un repoussoir pour un acheteur ; on déconseille l'achat de la SCI et on conseille l'achat de l'immeuble.

Quelle est la fiscalité des parts cédées ? Est-on dans le cadre d'une société à prépondérance immobiliÚre ?

A l'IS c'est oui pour l'enregistrement et non pour les plus-values.

Voilà.

Pas compris la dernière question...

[Cassabulle]

Merci Vincent

et moi je n'ai pas compris ta dernière réponse.

pour la dernière question je disais plus haut que l'intérêt de cet immeuble était qu'il était vendu avec des terres agricoles alors j'aimerais bien être en indivision avec la SCI pour payer les terres et ne pas avoir à lui verser un loyer donc c'est possible çà un bien en indivision entre une personne physique et une personne morale ?

pourquoi est-ce déconseillé d'acheter une SCI alors que les droits sont de 5% contre 8% en enregistrement ? le problème est pour demander un crédit mais sinon ? Fiscalement l'ancien gérant reste responsable de sa gestion non ?

[VincentB_]

pour la dernière question je disais plus haut que l'intérêt de cet immeuble était qu'il était vendu avec des terres agricoles alors j'aimerais bien être en indivision avec la SCI pour payer les terres et ne pas avoir à lui verser un loyer donc c'est possible çà un bien en indivision entre une personne physique et une personne morale ?

Sauf que je n'ai rien compris à ce raisonnement. Cela dit en droit strict c'est possible. Cela peut cependant poser souci au regard de l'objet de la SCI qui est de gérer des immeubles : il faut donc idéalement que ce soit elle qui gère l'immeuble indivis.

pourquoi est-ce déconseillé d'acheter une SCI alors que les droits sont de 5% contre 8% en enregistrement ?

Je n'ai pas dit ça ; j'ai dit que c'était déconseillé d'acheter une SCI à l'IS.

Et si vous regardez juste un aspect qui vous arrange en oubliant tout le reste vous allez droit dans le mur.

Tout d'abord de façon générale un acheteur d'immeuble reprend les passifs attachés à l'immeuble (très tendance en ce moment : les passifs environnementaux). L'acheteur de SCI reprend aussi les passifs attachés à la société, bilan et... hors bilan. Pas besoin d'être grand clerc pour comprendre que ça réduit le prix dans la négo.

Ensuite l'acheteur d'une SCI IS se prive du régime des PV immos. Pour beaucoup d'acheteurs c'est rédhibitoire.

[Cassabulle]

Je ne pense pas aller droit dans le mur et payer des impôts sur la vente plutôt que de subir une décote n'est pas un problème. En attendant on crée un rendement net progressif du fait de l'amortissement.

Et je n'ai pas compris pour l'IFI ? Il est calculé sur la valeur nette comptable de l'immeuble ?

Mon avocat m'a dit que je ne pouvais pas démembrer sauf achat à un professionnel mais ne pourrais je pas

- acheter tout le terrain et que la SCI achète le bâti puis comme cela je lui fais un loyer pour la partie constructible du terrain.

Cordialement

[VincentB_]

Je ne pense pas aller droit dans le mur et payer des impôts sur la vente plutôt que de subir une décote n'est pas un problème. En attendant on crée un rendement net progressif du fait de l'amortissement.

...et on crée une société potentiellement invendable. Well done, bro !

Mon avocat m'a dit que je ne pouvais pas démembrer sauf achat à un professionnel

Gné ?

Ben non...

- acheter tout le terrain et que la SCI achète le bâti puis comme cela je lui fais un loyer pour la partie constructible du terrain.

Heu... ça va se voir...

[Cassabulle]

La société n'est pas potentiellement invendable. Si elle ne sert plus à rien on la dissoud, sinon une fois l'immeuble cédé on en rachète un.

En attendant les frais d'agence et de notaires passent en charge et les dividendes sont fiscalisés à 40,5% au lieu de 45,63% pour les loyers et on peut les verser ou pas.

pour la séparation du terrain de la construction je ne vois pas où est le problème avec la SAFER qui ne peut pas préempter une parcelle partiellement constructible ou construite.

pour les impôts je ne vois pas non plus à moins de facturer un loyer anormal à la SCI.

çà me semble bien sauf à ce que c'est une grosse usine à gaz pour une petite opération et que çà va faire des frais de constitution et de gestion. Donc à voir. Je n'ai pas encore visité non plus mais ce n'est pas vendu.

[VincentB_]

La société n'est pas potentiellement invendable. Si elle ne sert plus à rien on la dissoud, sinon une fois l'immeuble cédé on en rachète un.

Voilà, c'est exactement ce que je vous dis donc : si SCI à l'IS, vente immo et non vente de la SCI...

pour la séparation du terrain de la construction je ne vois pas où est le problème avec la SAFER qui ne peut pas préempter une parcelle partiellement constructible ou construite.

pour les impôts je ne vois pas non plus à moins de facturer un loyer anormal à la SCI.

La SAFER on s'en tamponne ; vous pensez vraiment faire avaler un tel boa au fisc ?! Faire une division pour scinder le terrain et bâti et justifier un bail alors que c'est déjà bâti, ça passera jamais... sérieux...

[Christian77]

Bonjour,

Oui j'ai vu cela mais ce n'est pas intéressant puisqu'il faut réintégrer tous les amortissements, sinon çà serait une autoroute fiscale.

Je vais partir sur la SAS la SCI n'étant pas adaptée à une activité qui commande de ne pas amortir les immeubles du fait d'une revente à 5 ans et sans plus values.

En revanche j'ai trouvé par hasard sur le site d'une agence un petit produit que je verrai bien dans une SCI à l'IS surtout parce qu'il y a des terres agricoles avec et que la SAFER ne pourra pas me les enlever celles là.

Alors j'ai des nouvelles questions :

Est-ce que je peux créer une SCI à l'IS par opération et donc bénéficier x fois du taux d'imposition réduit ?

Est-ce que la gérance d'une société à l'IS est compatible avec les indemnités chômage, le statut de micro entrepreneur, la perception d'un minima social, etc... ?

Puis alors je ne comprends pas toute la fiscalité :

Exemple j'achète un immeuble 200 000 euros et les recettes nettes sont de 12 000 euros.

Amortissement de 6000 euros tous les ans et remboursement du compte d'associé avec 1,32% d'intérêts.
...
Mettons qu'au bout de 30 ans l'immeuble soit revendu avec la SCI.
..

Du prix d'achat de 200 000 € il faudrait isoler la part qui correspond à la surface foncière sur laquelle il repose, qui n'est pas amortissable, on prend souvent 40%.
Si on amorti 160 000 € correspondant à l'immeuble on devrait l'amortir sur 100 ans à moins de découper par composant comme la toiture ou l'électricité qui ont des durées de vie plus courte.

Vendre à 30 ans après avoir amorti en majorité, cela va entrainer une plus-value très importante et donc un impôt à terme très important.
Qui nous dit que les droits à payer sur plus-value ne vont pas augmenter dans les 30 prochaines années ?

Comme celui qui aurait eu l'idée en 1984 dont les droits sur plus-value étaient relativement faible, son choix d'il y a 35 ans se retrouverait avec des droits à payer très élevés.

[ribould]

Bonjour

Est-ce que la gérance d'une société à l'IS est compatible avec les indemnités chômage, le statut de micro entrepreneur, la perception d'un minima social, etc... ?

Oui pour le chômage a condition d'etre gérant sans revenu.

Oui pour une activité en microentreprise, mais celle-ci peut ne pas être compatible avec polemploi en revanche.

Oui, avec la perception d'un minimum social apres avoir coché les cases nouvelles depuis l'an dernier concernant e patrimoine (avez-vosu un patrimoine) et combien vaut ce patrimoine, sachant que les calculs se basent sur un revenu virtuel de 3% du patrimoine en question sauf si revenu réel déclaré;

Si on amorti 160 000 € correspondant à l'immeuble on devrait l'amortir sur 100 ans

Tant que cela?
Même dans une décomposition en composant, le plus long atteint rarement plus de 80 ans....

[Christian77]

on pourrait prendre 80 ans, pour le gros oeuvre

[Cassabulle]

Vincent,

Merci de ta réponse qui vient de me donner une idée pour mon CCMI.

J'achète le terrain en nom propre et je signe un bail à construction avec ma SAS qui va construire, louer et me rendre la construction dans une période de 18 à 30 ans et un loyer, le tout à définir par notaire et avocat pour que le deal soit équitable.

Possible çà ? La demande de permis de construire est début janvier j'ai encore le temps de peaufiner le montage.

Le coût du terrain représente 30% environ du coût de la construction, on est en zone C mais il y a une vraie demande locative confirmée par écrit par le notaire local et par les faits.

[VincentB_]

Le principe du bail à construction est très possible, oui.

Sur le fait que le preneur du bail consenti par le preneur au bail à construction soit une SAS je serai davantage circonspect.

[Christian77]

à x année Il faudra payer les droits sur la plus-value + voir de l'impôt société

Dans 30 ans quel serait le montants des droits sur les plus-values ?
moins ou plus qu'aujourd'hui ?

En revanche le tout en votre nom propre, plus le temps passe moins de plus-value à payer