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Discussion : Renouvellement de bail et baisse de loyer possible?

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,

    J'ai racheté un bail en 2008 qui avait débuté en 2005. L'échéance de ce bail est arrivé à terme le 1er Octobre dernier et je suis actuellement en tacite reconduction.

    Le loyer actuel, même si il n'a pas subit de réindexation depuis 2005 est très élevé par apport à ce qui se pratique dans la rue. En effet le bailleur n'avait pas demandé de pas de porte à la précédente locataire mais des loyers très élevés en échange. Les loyers alentours sont en moyenne à 18 euros du m2 quant je suis à 33.....

    J'ai racheté le droit au bail à la précédente locataire en lui versant une somme plutôt coquette en 2008 et j'ai réglé à sa place également les loyers élevés..... Bref. Je n'ai vraiment pas fait une bonne transaction....

    Etant en grande difficulté actuellement, je voulais profiter du renouvellement de bail pour reconsidérer le loyer puisque celui est renégociable à présent, et doit correspondre à la valeur locative selon les textes en vigueur.

    J'en ai parlé à mon bailleur, mais bien sur il ne l'entend pas de cette oreille.
    Je viens de recevoir une lettre de son avocat qui me propose une baisse pendant quelques mois puis un retour au loyer initial.

    Pensez vous que ma requête ait des chances d'aboutir ou est ce peine perdue, vu que la législation ne semble pas avoir pour habitude de fixer des demandes en diminution de loyers mais plutôt de fixer et d'encadrer les hausses?
    Puis-je répondre à l'avocat de mon bailleur sans prendre d'avocat, juste par AR?

    Un grand merci pour le temps pris à me répondre.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Un sérieux conseil, en terme de bail commercial, on échange par actes extrajudiciaires.

    Apparamment, vous n'êtes pas capable de rédiger un acte extrajudiciaire, donc il faut un avocat spécialiste ou un notaire spécialiste pour donner les bons textes à l'huissier ( à une centaine d'euros le courrier, il vaut mieux faire correctement d'autant que cela engage pour longtemps
    Votre négociation concerne 15 euros par m2 par en pour 9 ans donc environ 1600 euros par m2.

    Ceci dit, votre bailleur n'a jamais vu le droit au bail, lui.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Je suis capable de rédiger une lettre sans aucun souci mais si l'on parle d'acte extra judiciaire on parle forcément d'huissier, évidemment. Pour l'instant je lui ai fait part de ma requête par AR.

    L'article qui concerne le loyer en renouvellement qui doit correspondre à la valeur locative est l'article L145-33 du code du commerce.

    Certes mon bailleur n'a pas touché de droit d'entrée, mais des loyers qui sont largement supérieurs à ce qui se pratiquent pendant 9 ans.Donc l'un dans l'autre....

    Le prix au m2 que je règle, est très similaire aux prix des loyers en baux précaires de ma ville. Mon loyer n'a pas subi d'indexation mais même sans cela il reste au dessus de la valeur locative actuelle et ce, même après 9 ans. Si le loyer initial peut être librement fixé le loyer en renouvellement est encadré par la législation.

    Je suis une EURL en difficulté qui se bat pour conserver son activité. C'est pourquoi je venais ici consulter afin de savoir si ma requête pourrait aboutir, si je risque quelque chose de pire...ou si j'avais intérêt à accepter sa proposition ou non.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Ce que j'ai voulu dire et j'insiste, c'est que dans une négociation concernant un bail commercial, tout se fait par acte extra-judiciaire.

    En l’oubliant, vous risquez l'inverse de ce que vous visez, une augmentation du loyer par exemple ou le ratage des échéances.

    mon bailleur n'a pas touché de droit d'entrée, mais des loyers qui sont largement supérieurs à ce qui se pratiquent pendant 9 ans.Donc l'un dans l'autre....
    Quand vous écrivez l'un dans l'autre, vous écrivez que les deux se compensant, le loyer est a un juste niveau. Or vous voulez l'abaisser.

    Cela intéresserait certainement le bailleur que vous ne fassiez pas droit a votre renouvellement au bail, et qu'il puisse relouer a quelqu'un d'autre au même loyer sans droit au bail, ou moins cher avec droit au bail.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Je me suis mal exprimée pardon. Quant je dis l'un dans l'autre, je voulais juste soulignée que même si il n'y a pas eu versement d'un droit d'entrée au bailleur celui ci n'a pas été lésé puisqu'il a compensé cela en fixant des loyers élevés. Donc indirectement il a touché ce fameux droit d'entrée.

    J'ai bien compris que l'intérêt du bailleur est au jour d'aujourd'hui ou d'indéxer mon loyer, ou d'attendre que je coule pour relouer au conditions les plus lucratives pour lui.

    La raison de ma venue sur ce forum reste de savoir si la législation est en ma faveur en engageant une démarche en baisse de loyer sur un bail renouvelé, si il y a des antécédents ou si je risque de me heurter à de sérieuses difficultés et si oui lesquelles.

    Il a d'ores et déjà répondu par le biais d'un avocat et m'a demandé de faire de même.... Je voulais savoir également si je pouvais répondre à l'avocat en AR car mes finances sont au plus mal, et je suis à 100 euros près actuellement... Existe t il une assistance juridique possible dans mon cas?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Pour les antécédents il faut tenir compte de la situation locale, on peut donc difficilement vous répondre ici.

    Une assistance juridique (j'ai compris : "gratuite"...), je ne vois pas à quel titre. Aller voir un avocat, je ne vois pas trop l'intérêt à ce stade (ce qu'à écrit l'avocat du bailleur, c'est plus une clause de style qu'autre chose) ; le meilleur conseil à mon avis sur un cas comme celui-là, c'est un huissier ; dans ma pratique ce sont les huissiers qui sont en général les conseils les plus compétents pour tout ce qui touche à la problématique du renouvellement du bail (avis totalement subjectif et ce n'est qu'une opinion globale ; dans l'absolu le meilleur pro que je connaisse sur cette question est une avocate...).

    En théorie, il est possible d'obtenir une réduction du montant du loyer en demandant le renouvellement du bail ; ce qui implique l'intervention d'un huissier.

    En pratique, comme dit plus haut, je ne connais rien des circonstances locales et il faut savoir qu'en cas de refus du bailleur il faut alors être prêt à aller au contentieux...

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Merci pour votre réponse.

    Je viens de constater que je bénéficie d'une protection juridique dans le cadre de mon assurance professionnelle. Je vais donc voir de quoi il en retourne et ce qu'il couvre.

    J'ai bien compris que si le bailleur veut maintenir son loyer élevé, et que je ne peux plus assumer cela, il me faudra d'abord aller en commission de conciliation puis éventuellement saisir le juge des loyers.

    Je n'ai plus grand chose à perdre de toute façon.

    ---------- Message ajouté à 12h42 ---------- Précédent message à 12h40 ----------

    Dois-je répondre à l'avocat par le biais d'un avocat ou une lettre AR peut convenir?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    D'après ce que vous évoquez répondre par avocat me semble tout à fait superflu.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Donc si je veux, je peux écrire mon courrier de réponse en AR et l'adresser à l'avocat? Car il y a écrit dans son courrier qu'il attend ma réponse par le biais "de mon conseil habituel" ...

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Simple clause de style. Oui, vous pouvez.

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