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Discussion : bail derogatoire!

  1. #1
    Membre Benjamin

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    voila je suis sur le point de vendre mon fond de commerce (j'ai un bail commercial) mais j'ai un 2e point de vente qui est lui par contre un bail derogatoire.les proprietaires de celui-ci veulent faire un bail derogatoire pour les repreneurs car ce bail permet de tester les locataires (bons payeurs etc...) mais comment faire pour ne pas baisser mon prix de vente car ils emettent 'hypothese que dans deux ans ils ne l'ont plus.
    pour les banques comment ça se passe? mon comptable m'a affirmé que les banques ne se preocupaient pas des baux...car je sais tres bien que si ça se passe bien, ca bail se transformera en bail commercial, mais moi en atendant j'aurais baisser mon prix de vente alors c'est tout benef pour mes acquereurs si le bail derogatoire se transforme en bail commercial.

    voila ça en plus du reste je commence à deseperer je crois que ça en finira jamais.

  2. #2
    Administrateur du Forum

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    Bonjour,
    J'ai déplacé votre message sur le forum le plus approprié.
    Jean-Nicolas Girard - Fondateur de Net-iris.fr

  3. #3
    Membre Sénior

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    Bonjour,

    Effectivement, vous êtes un peu dans une impasse.

    La valeur de votre fonds de commerce est forcément un peu déprécié e du fait qu'un de vos baux est un bail précaire. En effet, le bailleur peut très bien décider de rompre le bail à l'issue du délai de deux ans. S'il le prolonge, le bail se transforme immédiatement en bail commercial.

    Ceci étant dit, tout n'est qu'une histoire de négociation. Effectivement, le banquier n'ira pas regarder les baux pour s'assurer de la valeur du fonds de commerce. Si son client achète un fonds, il lui fait confiance sur la valeur qu'il a décidé de mettre dedans.

    Il vous reste donc à être persuasif ; vous n'obtiendrai certainement jamais d'engagement de votre bailleur pour maintenir le bail à l'issue du délai de deux ans (toute la sécurité de son montage disparait). Cela ne veut pas pour autant dire que votre acquéreur n'acceptera pas de payer le fonds de commerce à la valeur qu'il aurait si les deux baux étaient des baux commerciaux.

  4. #4
    Membre Benjamin

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    le bail derogatoire qu'on a sur le 2e magasin est le 2e car nous avons deja eu un 1er bail derogatoire de dec 2003 à dec 2005 et en janvier tout de suite apres nous avons signé un second bail de 2ans à nouveau qui celui-ci devait se transformer en bail commercial si nous etions restés.
    un nouveau bail de 2 ans sera etabli avec mes acheteurs.
    mais nous avons trouvé un accord avec l'acheteur sur le prix.

    combien de temps faut-il a une banque pour etudier un previsionnel et sa reponse definitive pour le pret?

    car mes acheteurs ont donnés leur preavis travail et logement au 1er juillet et le previsionnel va etre deposé 1ere semaine de juin, est-ce que ça vous parait faisable?

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Il faut aussi voir les termes de votre bail à vous (notamment s'il y a une clause d'incessibilité permettant au propriétaire de s'opposer à la cession du bail à n'importe quel acquéreur du fonds de commerce ou autre...).

    C'est probable mais ça vaut toujours le coup de vérifier. Par défaut, vous pouvez céder sans l'accord du propriétaire
    Vous devez être le changement que vous voulez voir dans le monde. Gandhi

  6. #6
    Membre Benjamin

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    c'est justement pour ça que j'ai dit qu''il allait avoir un bail derogatoire tout neuf car mon bail n'est pas transmissible si je vend. je n'ai aucune propriété commerciale dessus!

  7. #7
    Pilier Sénior

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    alors je vous confirme définitivement ce que vous on tdit les autres: ça va se jouer à la négociation... Avez-vous pensé à faire produire des garanties au bénéfice du propriétaire par l'acheteur de votre fonds...? Genre une caution bancaire...
    Vous devez être le changement que vous voulez voir dans le monde. Gandhi

  8. #8
    Membre Sénior

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    Un bail précaire ne peut excéder deux ans. Si vous en signez un pour les mêmes locaux après l'expiration du premier, la transformation en bail commercial est immédiate. Si vous restez, avec l'accord du bailleur, plus de deux ans et un jour dans un endroit, vous avez un bail commercial.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    nous sommes dans notre 2e bail derogatoire qui celui ci devait se transformer en bail commercial.
    et marsu pour repondre à ta question les negoc sont deja faites.et bien sur que la propretaire a des garanties, la minoterie est cautonnaire sur les loyers.
    je sais qu'elle avait pas le droit de me faire 2e bail derogatoire, mais que faire tant qe j'a mon 2e point de vente,bien sur c'etait pas genant que je ne vendais pas mais bon c'est reglé et puis apres ils (les acheteurs!) veront bien avec elle à la fin de leur nouveau bail derogatoire de deux ans si elle retente le coup d'essayer d'en faire un 2e! le pire dans tout ça c'est que c'est sa soeur qui fais les bails et elle est juriste en droit immobilier.elle dit qu'n bail derogatoire est fait pour ça tester les locataires, voir si sont pas chiant, soigneux, et bon payeurs!!

    bref que des pros quoi!

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