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Discussion : Résolution anticipée d'un contrat de bail de 3 ans

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à toutes et à tous.

    J'aurais besoin d'un peu d'aide concernant un cas qui m'a été soumis.

    Le cas en question désigne un contrat de bail de 3 ans, qui a été résilié unilatéralement et fautivement par le locataire, au cours du mois de Décembre de la première année.

    Le locataire a quitté les lieux sans pré-avis, en omettant de payer les loyers des mois d'Octobre et de Novembre.

    Quels sont les recours dont dispose le bailleur? A quelle(s) indemnité(s) aurait-il droit, sachant qu'un bail de 3 ans résilié au cours de la première année par le locataire, octroie au moins 3 mois de loyer en indemnité pour le bailleur?

    Je suis un peu perdue car lorsque je me réfère à l'article 1184 du Code civil, je lis que le bailleur, dans ces conditions, est en droit de demander les loyers dus jusqu'à la fin du bail, ce qui me paraît beaucoup.

    Quelqu'un pourrait-il me donner un avis là-dessus?

    Je vous remercie d'avance.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    concernant un cas qui m'a été soumis.
    Qui êtes vous dans cette affaire?

    qui a été résilié unilatéralement et fautivement par le locataire, au cours du mois de Décembre de la première année.
    Le locataire a tout a fait le droit de résilié si c'est un contrat loi juillet 1989

    sachant qu'un bail de 3 ans résilié au cours de la première année par le locataire, octroie au moins 3 mois de loyer en indemnité pour le bailleur?
    Première nouvelle. Et cela résulte de?

    lorsque je me réfère à l'article 1184 du Code civil, je lis que le bailleur, dans ces conditions, est en droit de demander les loyers dus jusqu'à la fin du bail,
    Vous 'semblez' intervenir en tant que juriste au profit de quelqu'un d'autre. Qu'est-ce qui vous fait cherher dans le code civil en premier?
    Dernière modification par ribould ; 25/02/2018 à 18h41.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Je suis une étudiante, veuillez donc excuser mes modestes connaissances du droit et mon langage légèrement maladroit.

    L'article 1184 du Code civil est simplement la première source sur laquelle je suis tombée.

    N'est-ce donc pas une rupture fautive du contrat de bail que de quitter les lieux sans pré-avis, avec en plus deux mois de loyer impayés?

  4. #4
    kogaratsu
    Visiteur
    Bonjour
    Citation Envoyé par Ribould
    Qui êtes vous dans cette affaire?
    He ben Ribould, vous oubliez de lire le nom du forum

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Rires.. Effectivement j'ai expressément posté ma question ici car je suis vraiment débutante.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    vous oubliez de lire le nom du forum
    j'ai bien du mal avec ces sous-titres qui apparaissent parfois, mais parfois seulement. Si on cherche un fil dans un forum, on n'a accès qu'au chapitre, pas aux sous-chapitres.
    Je vais donc plaider pour mon grand âge, si ca peut m'aider à éviter la Guillotine.

    Ceci dit ca n'empêche nullement l'étudiante d'indiquer dans quel domaine elle étudie et à quel niveau

    L'article 1184 du Code civil est simplement la première source sur laquelle je suis tombée
    C'est un peu ce qui arrive quand on met tout un moteur de recherche.

    Quel type de bail avez-vous, est-ce un bail pro, commercial, d'habitation? AU titre de logement principal du locataire, autre?

  7. #7
    kogaratsu
    Visiteur
    Commencez déjà avec le bon texte, qui est d'ordre public
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20171201

    Ribould est quasi incollable dessus...
    Dernière modification par kogaratsu ; 25/02/2018 à 19h12.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Je suis meilleur que sur les sous-titres, en tout cas;...

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Je vous remercie grandement pour l'aide et le temps que vous me consacrez.

    J'ai bien regardé le lien: je ne savais pas que je m'étais inscrite sur un forum français rires.

    En tout les cas, si le locataire doit recevoir indemnité parce que le locataire lui a fait fausse compagnie, je suppose que le montant exact de cette indemnité sera déterminée par le juge?

    Concernant les deux mois de loyer impayés, le propriétaire peut alors se reporter sur la garantie locative, mais rien de plus? C'est bien cela?

  10. #10
    Pilier Sénior

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    On va y aller par étapes:

    Vous n'avez pas répondu sur le type de bail don il s'agit.
    Ou lisez vous le droit à une indemnité (indemnité = indemnité de préjudice je suppose)?
    Est-il dit dans votre cas qu'il existe une assurance loyer impayé (ce que vous désignez pas garantie locataive)?

  11. #11
    Membre Benjamin

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    Bonjour, il s'agit d'un bail à loyer d'une durée déterminée de 3 ans.

    Je pourrais retaper tout le cas ici-même, mais je trouve que cela fait fort copier-coller bêtement et ce n'est pas trop mon style.

    Le locataire a payé le loyer du mois de Septembre. Les loyers de Octobre et Novembre n'ont pas été payés et il a quitté les lieux, sans laisser de pré-avis, au mois de Décembre.

    Ce que je veux dire par garantie locative, c'est la somme octroyée au bailleur(équivalant généralement à deux mois de loyer) lors de la conclusion du contrat de bail, et qui est rendue au preneur à la fin du contrat.

    Je me demande si "mon client", Monsieur le bailleur, peut recevoir des dommages et intérêts compensatoires du preneur, pour sa faute contractuelle.

    Selon l'article 1760 du Code civil, si il y a résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

    Je pensais dans mes conclusions, demander le paiement des loyers impayés(les deux mois de loyer Octobre et Novembre) et une indemnité de 3 mois de loyer.

    Evidemment je ne suis sûre de rien. C'est bien pour cela que je vous demande votre avis. Cela me semble si compliqué.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Je vous aide
    Ce que je veux dire par garantie locative, c'est la somme octroyée au bailleur(équivalant généralement à deux mois de loyer) lors de la conclusion du contrat de bail, et qui est rendue au preneur à la fin du contrat.
    Cela ne se nomme pas la GARANTIE LOCATIVE et cela ne se nomme pas plus la CAUTION.
    Cela a un autre nom qu'il vous faut trouver.

    équivalant généralement à deux mois de loyer
    Généralement pas.

    Je me demande si "mon client", Monsieur le bailleur, peut recevoir des dommages et intérêts compensatoires du preneur, pour sa faute contractuelle
    Amiablement oui, encore faut-il démontrer une faute, et la j'ai bien peur que Aie Mac ne se soit décarcassé pour pas grand chose, et il ne va pas aimer.
    Ne posez pas rapidement une question d'assurance, parce que c'est LA personne pour cela, et si vous l'avez chagriné...

    il s'agit d'un bail à loyer d'une durée déterminée de 3 ans
    ca ne répond pas a la question. Faites une recherche sur les divers types de bail habituel, et revenez pour nous dire si c'est de l'habitation, du commercial, du pro, etc...... parce que à ce niveau vous ne savez pas encore nous dire de façon certaine sous quel régime vaut ce contrat.

    il s'agit d'un bail à loyer
    d'un contrat de bail de xxxxx d'une durée de xxxxx non renouvelable, renouvelable, etc.... avec un loyer de www
    Dernière modification par ribould ; 26/02/2018 à 15h11.

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Je m'excuse de vous contredire, mais le terme garantie locative se trouve dans un texte de loi et je n'ai rien inventé.

    Article 10 de la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale du preneur
    "§ 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
    Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
    Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
    Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum(...)".

    Vous utilisez un autre terme, que je tenterais de trouver, mais dire que la somme octroyée au bailleur à la conclusion du contrat n'est pas une garantie locative, cela me paraît bizarre... Même si je ne suis pas une juriste...

    Je vous avoue que je ne sais plus trop quoi vous dire et me sens sensiblement découragée..

  14. #14
    kogaratsu
    Visiteur
    J'ai bien regardé le lien: je ne savais pas que je m'étais inscrite sur un forum français rires. 
    Otez-moi d'un doute; vous parlez bien d'un cas qui relève du droit français?

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Ach Mein Gott!

    Même si je ne suis pas une juriste...
    Peut-être mais vous venez de progresser en droit civil français. Welcome comme on dit chez nous.

    une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS
    Help Aie Mac, vous qui parlez étranger, cékoiça un CPAS?
    Dernière modification par ribould ; 26/02/2018 à 15h39.

  16. #16
    Membre Benjamin

    Infos >

    Mon cas ne relève pas du droit français mais du droit belge.

    Je ne pensais pas qu'il y avait autant de dissonances entre les deux concernant les baux.

    Erreur de ma part.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    En fait j'ai eu un "hénaurme" doute dès que vous avez parlé du 1184 civ ; cet article n'existe plus dans la version française du code civil depuis fin 2016... ce qui semblait indiquer que nous parlions du code civil belge, qui lui n'a pas été renuméroté.

    Nous ne vous serons d'aucune aide, désolé. La loi française distingue baux d'habitation, pro, ruraux et commerciaux. Les baux d'habitation sont régis chez nous par une loi de 1989. C'est intransposable à votre cas.

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Help Aie Mac, vous qui parlez étranger, cékoiça un CPAS?
    Un Centre public d'action sociale. Il n'y a pas vraiment d'équivalent en France.


    Edit : je suis 1/4 belge.

    Edit bis : le 1er qui fait remarquer que ça explique bien des choses gagne un aller simple pour très loin d'ici par voie postale (envoi par plusieurs enveloppes séparées).
    Dernière modification par VincentB_ ; 26/02/2018 à 16h52.
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    Je vous remercie(quand même).

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Edit : je suis 1/4 belge
    Comment dit-on 'De rien' en belge?

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Comment dit-on 'De rien' en belge?
    ...

    (fond sonore : musique des Dents de la Mer...)
    Boooooooooorn to be wiiiiiiiiiildeuuuuuuuuuu. ..

  21. #21
    kogaratsu
    Visiteur
    !;!;!;!; !!!!!!!!!!!!
    Musique de woody woodpicker

  22. #22
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    vous qui parlez étranger, cékoiça un CPAS
    je sens un léger mépris dans ce message, mais j'espère me tromper.

    ---------- Message ajouté à 18h27 ---------- Précédent message à 18h23 ----------

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Comment dit-on 'De rien' en belge?
    M'inscrire sur un forum français ne m'aura peut-être pas servi à rien au final... Vous ne cachez même pas votre aversion des "étrangers" comme vous dites...

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je me moquais de Vincent, rien de bien méchant.
    Le CPAS, ça ne peut pas sauter aux yeux d'un étranger, il ne peut même pas savoir ce que c'est . C'est un peu comme si je vous parlais de la CODDERST ou des problèmes liés au nouvel impot prélevé cet année en France, le GEMAPI.

  24. #24
    Membre Benjamin

    Infos >

    Je vous faisais juste la remarque parce que ce genre de réflexions peut être mal interprété... Mais si ce n'est que du second degré...

    Bonne continuation

    Thelambily

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