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Discussion : Evaluation de l'actif successoral pour des terrains ?

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,

    Dans le cadre d'une succession, l'évaluation de certaines parcelles situées en zone "proche du littoral" s'est faite en fonction de leur classement au PLU; en l'occurence 2NAda. Ce classement peut permettre à terme la construction immobilière moyennant des aménagements en lots (voiries, assainissement etc...)

    De ce fait la valeur de ces parcelles dans l'actif successoral est très élevée, alors qu'elles sont depuis des années utilisées comme terres agricoles louées à des agriculteurs. Pour information, selon l'usage retenu, le rapport de valeur est de 1 à 20.

    Nous contestons cette valorisation car dans notre région la politique d'urbanisation est très restrictive pour les zones "proches du littoral". Il existe ainsi de nombreux exemples de parcelles constructibles qui ont essuyé un refus pour leur demande de certificat d'urbanisme.
    C'est assez ahurissant quand on songe que se sont les mêmes services de l'Etat qui ont accordé le classement en zone constructible et qui refusent aujourd'hui les certificats d'urbanisme !!

    Très clairement nous ne tenons pas à payer des droits de succession sur la base de terrains constructibles alors que nous n'avons aucune garantie que nous pourrons les utiliser en tant que tel

    J'ai lu que pour des biens immobiliers loués (ce qui est le cas de ces parcelles), il était possible de les évaluer en fonction de leur rapport locatif qui correspond à 5% de leur valeur. Pouvons nous appliquer cette règle ?

    Sinon qu'elles sont les garanties que nous pouvons demander pour nous assurer, après avoir payé des droits de succession et des frais de notaire pour des surfaces constructibles, qu'elles le seront réellement le jour venu ? Le cas échéant existe-t'il un droit de retour sur les sommes versées si il s'avère que les parcelles concernées ne soient plus constructibles ?

    En espérant ne pas avoir été trop brouillon dans mon exposé, je vous remercie par avance de vos réponses éclairées.


    Cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Pour toutes évaluations d'immeubles bâtis ou non dans une succession, vous pouvez ne pas être d'accord avec le Notaire sur celles-ci, et vous pouvez donc voir avec le Notaire s'il n'est pas possible de diminuer l'évaluation compte tenu des circonstances du marché actuel dans votre région.
    En effet, le Notaire ne peut vous imposer une évaluation, il fait seulement une suggestion.
    Si vous n'arrivé pas à vous mettre d'accord la possibilité est de demander une contre expertise soit à un agent immobilier (qui a le même raisonnement que le Notaire en général, mais est gratuit), soit à un expert immobilier (qui lui voit la situation des immeubles à plus long terme, mais son expertise est payante).
    Vous ne pouvez diminuer la valeur des terrains en fonctions le elur valeur locative uniquement si ces terrains sont évalués en nature agricole, dans ce cas on applique une décôte de 20% sur la valeur compte tenu de la location; si c'est évalué en terrain à bâtir aucune décôte possible.
    Aucune modification sur les droits de succession n'est possible après signature, sauf si vous vendez les terrains rapidement (en général les impôts acceptent le délai de 1 an après le décès), dans ce cas il est possible de faire une déclaration de succcession rectificative.
    Par contre faite attention de ne pas trop sous-évaluer les terrains car si vous êtes amené à les vendre dans un délai assez court (donc dans plus d'un ans, voir au dessus), vous pourriez être amené à payer de la plus value.

  3. #3
    Membre

    Infos >

    Merci de votre réponse.

    Nous vivons aujourd'hui un non sens. La DDE classe des terrains en zone constructible, vous payez des droits de successions (élévés) sur cette assiette et lorsque vous demandez un certificat d'urbanisme, la même DDE vous le refuse.
    Nous en arrivons donc à une situation où des maires de commune accordent des permis de construire contre l'avis de la DDE avec, le cas échéant, un arbitrage de la préfecture. Ma question est donc de savoir comment se prémunir contre ces approximations administratives.

    Entendons-nous bien, nous ne refusons pas de payer des droits de succession pour peu (et cela serait la moindre des choses) que l'on nous garantisse, au moins pendant une certaine période, la possibilité de construire sur ces terrains. Dans le cas contraire, n'y a t'il pas une forme de malhonneteté de la part de l'administration ?

    Pour en revenir à mon sujet, voici le texte, relevé sur un site Internet, qui me permettait de vous intérroger sur la possibilité de se référer à la valeur de location pour établir la valeur vénale du bien :

    - Les immeubles doivent être évalués à leur valeur vénale.
    Pour cela on peut comparer avec des ventes récentes de biens similaires.
    Si le bien est loué, il est possible de l'évaluer en fonction de son rapport locatif qui correspond à environ 5% de sa valeur. Si le bien a fait l'objet d'une adjudication dans les deux ans avant ou après le décès, c'est cette valeur qu'il faut déclarer.
    Il est possible de minorer de 20% la résidence principale (et elle seule) occupée par le défunt et le conjoint ou ses enfants.

    Par avance , merci de vos réponses
    A bientôt

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Il n'est pas possible de se prévaloir de la contructibilité ou non d'un terrain, au moment du décès on fait les évaluations à ce jour, donc si vous le vendez plus tard et qu'il n'est plus possible de construire on ne peut rien y faire.
    La solution serait peut-être de demander chaque année un certificat d'urbanisme sur ces terrain, puisque même en cas de changement de nature la réponse d'un certificat d'urbanisme est valable un an et il est donc possible d'appliquer des règles d'urbanismes qui ne sont plus les mêmes au moment de la vente.
    L'administration n'est pas responsable du changement de nature d'un bien.

    Avec le texte que vous avez trouvé il indique donc que vous pouvez évalué un bien loué et en déduire 5% de sa valeur du faite de sa location, donc un bien évalué 100 ¤ libre est évalué 95 ¤ occupé.

    Le mieux est peut être de vendre les terrains afin de pouvoir les évaluer dans la succession à leur prix de vente, comme ça vous ne paierez pas de droits sur des valeurs qui peuvent être supérieur au prix que vous pourriez les vendre.

  5. #5
    Membre

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    Merci de votre réponse,

    Pardonnez-moi d'insister mais le texte trouvé, ne signifie t'il pas que pour déterminer sa valeur vénale, il faille multiplier sa valeur locative par 20 (5%*20=100%)? Ainsi une parcelle d'un hectare louée 100¤ serait évaluée à 2000¤.

    Qu'en pensez-vous ?

    Merci

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Les 20 % correpondent à la déduction que l'on peut faire sur lé résidence principale, alors que les 5% semble correspondre à tout autre bien qui pourrait dépendre de la succession et donc leur valeur serait diminué de 5% s'ils sont loués.
    Je pense que le montant de la location ne peut pas déterminé la valeur d'un immeuble, il y contribue mais je ne pense pas que l'on puisse en déterminer la valeur avec le loyer (exemple : si une personne loue une parcelle d'1 héctare à l'euro symbolique, car par exemple le fermier l'aide pour des travaux divers, vous estimeriez la parcelle à 20¤?)

  7. #7
    Membre

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    Non,

    les 100¤ correspondent à l'indice de fermage pour l'année en cours (en fait pour cette année il est exactement de 103,70¤... 100¤ c'était pour simplifier l'exemple). Cet indice est determiné et publié chaque année et détermine la valeur des fermages qui sont réglés annuellement à la saint-Michel.

    Cordialement

  8. #8
    Pilier Sénior

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    L'utilisation du 1¤ était également pour moi un exemple, je souhaitais vous montrer qu'il me semblait étrange de retenir une valeur par rapport à un montant de location.
    Il existe bien une réduction de 20% de la valeur si le bien est loué en matière agricole, mais je n'ai jamais entendu parlé ni lu une façon de calculer par rapport à un montant de loyer.

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