Discussion postée sur le Forum Votre immeuble, regroupant des questions juridiques portant sur Mieux comprendre vos droits.
Bail meublé /étudiant /indemnités Rappel des textes et réponses ministérielles
La combinaison de la Loi Borloo et de l'article L 632-1 du code de la Construction et de l'Habitation autorise le locataire qui occupe un logement en résidence principale à partir à tout moment avec un préavis d'un mois
Régime applicable aux logements loués meublés aux étudiants 12 ème législatureArticle L632-1
Codifié par Décret 78-621 1978-05-31 JORF 8 juin 1978
Modifié par Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 - art. 41 () JORF 6 mars 2007
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
Question écrite n° 15798 de M. Jean-Pierre Demerliat (Haute-Vienne - SOC)
* publiée dans le JO Sénat du 03/02/2005 - page 263
M. Jean-Pierre Demerliat appelle l'attention de M. le ministre délégué au logement et à la ville sur la réglementation applicable à la location meublée. L'article 115 de la loi de cohésion sociale n° 2005-32 du 18 janvier 2005 rend applicable, dès le premier logement meublé loué par le bailleur, au lieu de quatre précédemment, la règle du préavis d'un mois lorsque le locataire veut donner congé à quelque moment que ce soit. Cependant, ce régime ne s'applique qu'aux logements qui constituent la résidence principale du locataire. Or les bailleurs professionnels de meublés considèrent que les étudiants, de par leur attachement familial, n'occupent pas leur logement meublé à titre de résidence principale. Ils s'estiment donc exonérés du nouveau régime et proposent alors des baux d'une durée fixe égale à l'année universitaire sans que les étudiants puissent s'en libérer avant leur terme notamment pour cause de stage, réorientation, voire emploi dans un autre lieu que celui du logement meublé. Ces étudiants aux ressources la plupart du temps modestes se trouvent ainsi très souvent pénalisés. Il souhaiterait donc savoir si les logements loués meublés aux étudiants constituent ou non leur résidence principale et sont ou non, de ce fait, visés par le statut de la location meublée.
Réponse du ministère : Logement
* publiée dans le JO Sénat du 28/04/2005 - page 1213
La loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a généralisé des dispositions existantes encadrant la location de logements meublés et destinées à apporter une protection aux locataires. Désormais, toute personne occupant un logement meublé à titre de résidence principale doit bénéficier d'un contrat de location écrit d'une durée minimale de douze mois. Le non-renouvellement du bail par le propriétaire doit être motivé par la décision de vendre ou de reprendre le logement pour l'habiter, ou par un autre motif légitime et sérieux. Par ailleurs, le bail peut être résilié à tout moment par le locataire, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Les bailleurs propriétaires de plus de quatre logements, en particulier les bailleurs professionnels, étaient déjà tenus d'observer ces dispositions avant l'entrée en vigueur de la loi de programmation pour la cohésion sociale. Ce régime s'applique bien à tous les étudiants locataires d'un logement meublé pendant l'année universitaire, quel que soit le nombre de logements loués par le bailleur. Dans une telle situation, le logement meublé est, en effet, considéré comme la résidence principale de l'étudiant. Aussi, le Gouvernement a-t-il décidé d'apporter quelques adaptations au régime de la location meublée, afin de prendre mieux en compte la situation particulière des étudiants. Dans le projet de loi « Habitat pour tous », qui sera présenté au printemps en Conseil des ministres, il sera ainsi proposé d'abaisser de douze mois à neuf mois, soit une durée correspondant à celle de l'année universitaire, la durée minimale des baux conclus avec des étudiants par les propriétaires de logements meublés.
Nouvelle jurisprudence très intéressante :
Numéro de Pourvoi : 07-20980 en date du 04/02/2009
La Cour de Cassation vient de débouter un propriétaire qui avait fait stipuler au bail que le logement meublé occupé par une étudiante n'était pas sa résidence principale pour faire échapper le bail à l'article L632-1 et imposer le paiement du loyer sur la durée du contrat soit un an.
L' étudiante avait déposé un préavis d'un mois par LRAR au bout de 9 mois
Considérant qu'il s'agissait bien de sa résidence principale vu que ses parents habitent dans un autre département éloigné, elle a obtenu gain de cause
De plus le bailleur ayant refusé de faire l'EDL en sortie au bout des 9 mois, elle avait fait effectuer ce dernier par Huissier avec remise des clefs à celui-ci et en avisant le propriétaire, ce qui a été accepté par les Juges
Ce dernier point étant également important
Le premier jugement donnant raison à l'étudiante émanait du Juge de proximité et le propriétaire avait fait appel donc en Cassation et son appel a été rejeté
Dossier du site www.mon-immeuble.com : Le régime de la location meublée
Détail d'un texte
Détail d'un texte
Donc si le logement est bien votre résidence principale , préavis d'un mois et pas d'indemnités exigibles en sus, cette clause est abusive.
Seuls les logements CROUS ont encore un statut spécial et le bail est contractuel
Néanmoins cela dépend des académies et du type de logement
Le bail est établi pour l'année scolaire et prévoit qu'on ne peut partir en cours d'année mais vu la demande on peut souvent obtenir un accord avec eux
Egalement les Résidences para hotelières avec services (cas particuliers) ==> voir ce dossier INC au sujet des locations etudiants et autres residences avec ou sans services : http://www.conso.net/bases/5_vos_dro...t_etudiant.pdf
Voir aussi cette discussion :
http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...-services.html
Dernière modification par Golfy ; 27/07/2011 à 17h01.
Voir l'ajout de la nouvelle jurisprudence récente sur la "requalification" du bail en "résidence principale" pour un étudiant, ainsi que le détail de cette actualité commentée par Net-Iris sur
Les mesures de protection des occupants de certains meublés sont impératives nonobstant les clauses du contrat de location | actualité n°21534 de Net-iris
Dernière modification par Golfy ; 10/02/2009 à 10h09. Motif: ajout du lien de Net-Iris.
Membre
REPONSE :Envoyé par Misha
DU NOUVEAU : Arrêt n° 185 du 4/2/2009 POURVOI n° 07-20980 de la Troisième Chambre Civile (Cour de Cassation) à trouver en ligne !
Sur ces "redevances complémentaires en cas de résiliation du bail avant échéance (c'est le cas de bien des étudiants partant en stage long) :
La Loi AVAIT certes autorisé les bailleurs à fixer ce type de clause ("redevance" due en cas de départ avant la fin du bail) dans leurs contrats de bail en meublé, pour se prémunir contre les préjudices subis lors des départs imprévus et imprévisibles des locataires qu'il n'est pas toujours facile de remplacer . MAIS la nouvelle Loi de Cohésion Sociale du 18 janvier 2005 - quatre ans déjà ! - autorise le locataire à quitter son logement MÊME MEUBLÉ avec seulement 1 mois de préavis (voir les textes figurant déjà sur ce forum par Marieke) à condition qu'il s'agisse de sa résidence principale : c'est le cas pour un étudiant (même s'il a une adresse familiale par ailleurs, voir réponse d'un député).
ATTENTION aux "jugements" qui sont CITÉS PARTIELLEMENT par certains bailleurs : EXIGEZ le jugement INTEGRAL ...et vous constaterez qu'il est introuvable...(inexistant )? ? Exemple : celui du "19 février 2008 " que le Tribunal d'Instance de Nantes lui-même peine à (re)trouver..
UNE EXCELLENTE "NOUVELLE" toutefois : UN jugemt de la Cour d'appel (Chambery 19/1/2000), et DEUX en Cour de Cassation (3e Chambre Civile, pourvoi n° 04-11374* et n° 05-16363*) annulent les verdicts précédents, car "contraires à la LOI du 18/1/2005". A vos plumes, à vos associations, à vos avocats ( * à voir sur Legifrance - Le service public de l'accès au droit. ). Et il y a d'autres jugements qui peuvent faire jurisprudence ! Maintenant que vous avez des arguments (dans le texte de ces jugements), AGISSEZ et...MEFIEZ-VOUS !
1/Lors de la remise des clés : faites-vous aider d'un avocat ou d'une personne influente. En effet la pression est maximale, certains bailleurs (via le/la responsable de résidence) vous menacent oralement de vous envoyer les quittances des mois suivants ! ! ("Votre bail ne sera pas clôturé si vous ne payez pas la redevance", prétendent-ils, alors que tout est en règle, et qu'ils vous ont envoyé l'accusé de réception de votre congé (préavis respecté) ! !
2/SI VOUS AVEZ DÉJÀ PAYÉ : demandez le REMBOURSEMENT de cette somme indûment exigée par la bailleur (voir comment sur cet excellent forum). Il n'y a pas de délai, ou lointain.
REGROUPEZ-VOUS, il n'est pas trop tard pour demander auprès Tribunal d'instance(**) du logement étudiant concerné le REMBOURSEMENT de cette redevance. Votre bailleur est TRES bien informé : du reste certaines résidences étudiantes déclarent déjà au téléphone que "la cause de redevance va être bientôt supprimée"....Tiens donc...Commenceraient-ils à calculer le montant de leurs remboursements ?
N.B.Déjà un jugement du 4/2/1997 du TGI de Chambéry déclarait abusive ce type de clause !
(** par une déclaration simplifiée au greffe + pièces jointes)
Un post qui prouve que cela marche :
http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...n-meublee.html
Et une Réponse ministérielle concernant les "sous-locations" faites par certaines Résidences pour
http://www.anil.org/fr/analyses-et-c...nts/index.html
étudiant
Bailleur louant plus de quatre logements meublés / Etudiants
Rép. Min. JO AN : 22.4.02
Le champ d'application du dispositif de protection des occupants de certains logements meublés - bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés- soulève de nombreuses difficultés d'interprétation (CCH : L.632-1, L.632-2, L.632-3).
Le problème soulevé à l'occasion de cette réponse ministérielle est bien connu des ADIL : l'étudiant qui sous-loue un logement meublé à une société commerciale titulaire d'un bail commercial, peut-il bénéficier du dispositif de protection instauré par la loi du 29 juillet 1998 ?
Le ministère du logement répond par l'affirmative à cette question. Le contrat de sous-location pourrait être requalifié en situation de location car la sous-location d'un bail commercial ne saurait avoir un autre objet que l'exercice d'une activité commerciale, ce qui n'est pas le cas des étudiants qui sont titulaires d'un contrat d'habitation.
L'avantage que peut tirer l'étudiant de cette protection est loin d'être négligeable. Le plus souvent, le bail qui lui est consenti est un bail ferme d'un an, sans possibilité de dénonciation.
Or en se prévalant de l'article L. 632-1, le locataire peut, tout en bénéficiant d'un contrat d'une durée d'un an, quitter le logement à tout moment, en respectant un préavis d'un mois.
Voir également les modifications apportées par la loi du 18 janvier 2005 " loi de programmation pour la cohésion sociale " qui modifie l'article L632-1 CCH.
cf. Cass. Civ. III 6.4.05
Enfin une jurisprudence sur la notion de Résidence principale du locataire :
http://www.anil.org/fr/analyses-et-c...uve/index.htmlLocation meublée / Application du régime de protection minimum / Charge de la preuve
Cass. Civ. III : 20.9.06
La question de l'application du régime de protection (CCH : art. L. 632-1 et suivants) se posait de manière assez classique dans cette affaire qui opposait un locataire et un bailleur ayant signé un bail pour un local meublé d'une durée fixée contractuellement à un an.
Suite au congé donné avant le terme du bail par le locataire avec un préavis d'un mois, le bailleur conserve le dépôt de garantie en se fondant sur une clause du bail lui permettant, en cas de départ de celui-ci en cours de bail, de réclamer les loyers jusqu'à son terme.
Se prévalant des dispositions du Code de la construction et de l'habitation en application desquelles une telle clause est illicite, le locataire assigne son cocontractant en restitution du dépôt de garantie.
La Cour d'appel fait droit à sa demande et considère que le régime de protection minimum s'applique dans la mesure où rien ne permet d'établir que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.
L'arrêt est cassé pour inversion de la charge de la preuve : il appartenait au locataire, qui se prévaut de l'application du régime de protection des locataires en meublé, de prouver que le logement constituait bien sa résidence principale et non au bailleur d'apporter la preuve que ce n'était pas la résidence principale du locataire. Il s'agit de l'application classique du régime de la preuve, qui veut que l'on n'a pas à apporter la preuve d'un fait négatif.
Dernière modification par Marieke ; 05/11/2010 à 07h49.
Dernier post sur le sujet qui prouve que cela marche :
http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...embourser.html
Dernière version de l'article 632-1 du CCH :
Article L632-1
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 69
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.
un complément sur les meublés si cela etait encore nécessaire
publication de l'INC, maj de 2010: http://www.conso.net/bases/5_vos_dro...es_-_08-10.pdf
Caepolla nous signale Une jurisprudence à connaitre concernant une location meublée - sous contrat loi de 89 ...
(je cite)
Il y a peu, la Cour de cassation a admis qu'on puisse organiser une location en meublé par le biais de la loi de 1989 (Cass. 3e civ., 21 sept. 2005). La loi de 1989 n'est pas obligatoire pour les locations meublées (elle concerne les locaux nus). Néanmoins, la jurisprudence admettait que les parties soumettent volontairement la location meublée aux dispositions de la loi de 1989.
Seulement, depuis cette décision, le contexte légal a changé.
Dans leur dernière rédaction (depuis une loi de 2009), les articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction, prévoient désormais que le locataire en meublé a un préavis d'un mois, à tout moment. Et la loi ajoute que la règle est d'ordre public. D'ordre public, cela veut dire que le contrat ne peut rien prévoir d'autre.
Si le contrat est postérieur à la loi de 2009, et que l'état des lieux indique clairement un mobilier complet, la loi prévaut, vu que le bail violait déjà les dispositions impératives de la loi.
Si le bail est antérieur à la loi de 2009, la loi prévaut encore. Car, en principe, les dispositions d'ordre public s'appliquent immédiatement aux contrats de location en cours. Ce qui n'empêche pas le meublé d'avoir valablement été organisé par la loi de 1989 pour le passé. Vous auriez donné un préavis en 2008, on aurait pu vous opposer un préavis de 3 mois, sur la base de votre bail. Ce n'est plus le cas désormais.
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