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Bail meublé /étudiant /indemnités

Question postée sur le forum Votre immeuble.

  1. #13
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Révision du loyer et refus du locataire
    gabriel.neu-janicki - BAIL D'HABITATION: LOCATION MEUBLEE: LES CONSEQUENCES EN CAS DE REFUS PAR LE LOCATAIRE DE ...

    BAIL D'HABITATION: LOCATION MEUBLEE: LES CONSEQUENCES EN CAS DE REFUS PAR LE LOCATAIRE DE L'AUGMENTATION DE LOYER EN FIN DE BAIL

    Par gabriel.neu-janicki le 29/09/13

    Le refus du locataire d'accepter le renouvellement du contrat avec augmentation du montant du loyer n'entraîne pas la fin de la relation contractuelle.


    En effet, si la loi du 6 juillet 1989 encadre très précisément les loyers, en particulier l'augmentation que pourrait exiger le bailleur à l'occasion d'un renouvellement, tel n'est pas le cas dans la réglementation des meublés et ce jusqu'à la prochaine loi ALUR.


    L'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation se contente de préciser dans l'alinéa 4 que le bailleur qui souhaite modifier les conditions du bail à son expiration doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois et « si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an ». Mais quid s'il les refuse ? Il n'y a pasc clairement écrit que le bail est résilié.


    Ce qui résulte certainement d'une lecture a contrario de l'alinéa 4 précité, c'est que à défaut d'accepter les nouvelles conditions, en l'occurrence de loyer, le contrat n'est pas renouvelé. Est-il pour autant résilié et le locataire doit-il quitter les lieux ? Cette solution admise par le tribunal d'instance ici est, à juste titre, condamnée par la cour d'appel de Versailles.


    En effet, le refus du locataire d'accepter le renouvellement du contrat avec augmentation du montant du loyer n'entraîne pas la fin de la relation contractuelle et ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé. Et si le bail n'est pas renouvelé faute d'accord du preneur, il est reconduit tacitement aux conditions antérieures.


    Rappelons qu'aux termes de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation concernant la location meublée, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.


    En l'espèce, les consorts G. n'ont pas souhaité reprendre ou vendre le studio. Elles n'ont invoqué d'autre motif que la volonté de modifier le montant du loyer. Aucun reproche ne peut être fait au locataire qui a exécuté l'essentiel des obligations lui incombant, notamment le paiement du loyer qui a toujours été régulier. La saisine du tribunal repose sur le refus du locataire d'accepter la modification du loyer qu'elles proposent.


    Or, ce refus d'accepter le renouvellement avec augmentation du montant du loyer ne constitue pas en soi un motif légitime et sérieux au sens de la loi, ni un manquement aux obligations du locataire. Il n'y a donc pas lieu de prononcer la résiliation du bail, ni en conséquence d'ordonner l'expulsion du locataire, ni de prononcer une condamnation à une indemnité d'occupation. CA Versailles, 1re ch., 28 mai 2013, n° 12/06233

  2. #14
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Nouveauté sur les clauses abusives en meublé (BOCCRF du 13/09/2013) :
    contrats de location non saisonnière de logement meublé recommandation 13-01, Commission des clauses abusives
    Vu que cela ressort souvent ces temps ci :

    33. Considérant que des clauses imposent, dans le cas d'un départ du locataire avant un nombre de mois déterminé, l'augmentation rétroactive du loyer ; que d'autres contrats prévoient un montant de loyer dégressif avec réajustement des premiers loyers en fonction de la durée d'occupation du logement ; que ces différentes clauses dissimulent une indemnité de résiliation en contravention avec l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation selon lequel « le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois » ; que ces clauses sont donc illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ;
    Rappel aussi à ce sujet que les logements CROUS foyers logements et logements conventionnés avec l'Etat ne font pas soumises au 632-1 du CCH

    Considérant que, comme le précise l’article L. 632-3, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, les locations saisonnières, tout comme les logements-foyers ou les logements gérés par les CROUS, ne relèvent pas du dispositif protecteur sur lequel se fonde la présente recommandation ;

    Considérant que la présente étude ne porte pas sur les logements-foyers régis par les articles L. 633-1 et suivants du code précité, le contrat qui lie l’occupant et le foyer s’analysant en un contrat de prestation de services et non en un contrat de location.
    Dernière modification par Marieke ; 17/02/2014 à 22h24.

  3. #15
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    A propos de l'EDL et de l'inventaire dans un meublé :

    si un EDL n'est pas obligatoire, la production d'un inventaire précis des meublants est par contre obligatoire; faute d'inventaire, daté et signé des 2 parties, le bail ne peut pas recevoir la qualitfication de meublé (CA Paris , 18 mars 2008). l'inventaire doit etre signé pour avoir force probante : Cour cassation, 3e ch. civile, 9 fevrier 2005).

    ---------- Message ajouté à 17h09 ---------- Précédent message à 17h00 ----------

    A propos de la durée d'un bail meublé etudiant:

    il a été prévu que les étudiants peuvent signer un bail meublé de 9 mois, non reconductible. Il semble que certains cursus universitaires s'etalent sur 10 mois maintenant (de septembre a Juin) ce qui n'a pas été prèvu dans le CCH (art L 632-1) qui précise que la durée peut être ramenée de 12 mois à 9 mois.

    que faut il faire alors dans un tel cas (cursus de 10 mois) ? les parties ont alors 2 choix:
    1) signer un bail de 12 mois, reconductible durant lequel le locataire donnera congé Avec 1 mois de preavis (mais incertitude si le bailleur veut faire de la Location saisonniere durant l'été)
    2) signer un bail de 9 mois, puis prévoir de signer un nouveau bail de 9 mois à lÄ'issu de la Periode, avec le même locataire, nouvelle Periode durant laquelle le locataire donnera congé immediatement avec 1 mois de préavis dès qu'il connait ses dates de stages ou de depart.

  4. #16
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Pour les meublés actuels en cours de contrat , le locataire qui désire partir avant le terme du bail, même s'il a reçu un congé pour reprise ou vente de la part du bailleur devra donner un préavis d'un mois

    Pour les nouveaux contrats signés depuis le 27 mars 2014 ce sera comme pour les logements vides si c'est le bailleur qui donne congé le locataire pourra partir sans préavis à compter du début de ce dernier qui se situera à 3 mois avant l'échéance
    Logement meublé loué en tant que résidence principale : congé du propriétaire - Service-public.fr
    Dernière modification par Marieke ; 04/06/2014 à 22h36.

  5. #17
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Une jurisprudence sur les baux meublés étudiants qui constituent bien la Résidence Principale de l'étudiant et impossibilité de déroger aux dispositions d'ordre public de l'article 632-1du CCH et logiquement actuellement à la loi de 1989 en excluant les baux de ces lois et/ou en indiquant que c'est une Résidence Secondaire

    Cour de cassation
    chambre civile 3
    Audience publique du mardi 5 février 2013
    N° de pourvoi: 12-12954
    Non publié au bulletin Cassation

    M. Terrier (président), président
    SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat(s)


    Texte intégral
    REPUBLIQUE FRANCAISE

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


    LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

    Sur le moyen unique :

    Vu l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article L. 632-3 du même code ;

    Attendu que toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale ; que le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ;


    Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Valence, 21 septembre 2011), rendu en dernier ressort, que Mme X..., étudiante, qui, par contrat du 27 août 2009 prenant effet le 1er septembre 2009, avait pris à bail un studio meublé, propriété de la société Roc Eden, a assigné le bailleur et son mandataire, la société # Agence immobilière # République, pour faire valider le congé qu'elle leur avait délivré le 28 mars 2010 pour le 31 mai suivant ;

    Attendu que pour dire que le congé ne pouvait être délivré que pour le 31 août 2010, terme du contrat, le jugement retient que si, en principe, la résidence principale d'un étudiant est le lieu où il séjourne pour effectuer ses études ou son apprentissage, le locataire étudiant et son bailleur peuvent toujours convenir, dans le contrat de bail, qui est un contrat consensuel soumis au droit commun du bail, de clauses particulières, que Mme X...a déclaré dans le contrat, que le logement meublé qu'elle prenait en location ne constituait pas son domicile principal et a accepté ce bail qui stipulait expressément que l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation n'était pas applicable et que ces clauses claires et précises, qui ne sont nullement irrégulières, constituent la loi des parties ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions d'ordre public de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'urbanisme étaient applicables et que le logement pris à bail par un étudiant constitue sa résidence principale au sens de ce texte, nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location, le tribunal a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 septembre 2011, entre les parties, par le tribunal d'instance de Valence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Romans-sur-Isère ;

    Condamne la société Roc Eden et la société # Agence immobilière # République aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Roc Eden et la société # Agence immobilière # République à payer à Mme X...la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille treize.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour Mme X...


    Il est reproché au jugement attaqué d'AVOIR constaté que Madame Flavie X...et la société ROC EDEN avaient entendu, dans le bail signé le 27 août 2009, exclure l'application de l'article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, d'AVOIR dit en conséquence que le bail devait prendre fin le 31 août 2010 et d'AVOIR par suite condamné Madame Flavie X...à payer une somme de 492, 39 € au titre des loyers et charges dus jusqu'à relocation des lieux le 10 août 2010 et les sommes de 91, 71 euros et 76, 32 euros à titre des frais dus, outre à rejeter sa demande de dommages-intérêts.

    AUX MOTIFS QUE par contrat du 27 août 2009, versé aux débats, la S. C. I. ROC EDEN, représentée par son mandataire, la S. A. # Agence immobilière # REPUBLIQUE, a donné à bail pour une année, avec effet à compter du 1er septembre 2009, à Mademoiselle X...Flavie un studio meublé situé ... à Valence (26), moyennant paiement d'un loyer mensuel de 360, 00 euros ; parcourir en date du 28 mars 2010, la locataire a donné congé pour le 31 mai 2010 ; le bailleur et son mandataire ont refusé de valider ce congé, au motif que le bail signé exclut expressément l'application des dispositions de l'article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation ; que Mademoiselle X...Flavie demande au Tribunal de déclarer valable le congé qu'elle a délivré le 28 mars 2010 et de condamner en conséquence la S. C. I. ROC EDEN et son mandataire, la S. A. # Agence immobilière # RÉPUBLIQUE, à lui restituer le dépôt de garantie qu'elle a versé en début de bail ; en l'espèce, il est constant que le logement loué est une location meublée, non soumise aux dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en application de l'article 2 de cette loi, mais aux dispositions du droit commun des baux des articles 1708et suivants du Code civil ; que ce bail exclut également expressément l'application de l'article L 632- 1du Code de la Construction et de l'Habitation, la locataire convenant à l'article 8. 1 du bail que ce logement ne constitue pas sa résidence principale ; si, en principe, la résidence principale d'un étudiant est le lieu où il séjourne pour effectuer ses études ou son apprentissage, le locataire étudiant et son bailleur peuvent toujours convenir dans le contrat de bail qui les lie, qui est un contrat consensuel soumis au droit commun du bail, de clauses particulières ; en l'espèce, Mademoiselle X...Flavie a déclaré dans le contrat de bail du 27 août 2009, que le logement meublé qu'elle prenait en location ne constituait pas son domicile principal et a accepté ce contrat de bail qui stipulait expressément que l'article 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation n'était pas applicable au présent bail ; que, dès lors, ces clauses claires et précises du contrat, qui ne sont nullement irrégulières, constituent la loi des parties ; dès lors, les dispositions de l'article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation n'étant pas applicables, la locataire ne pouvait donner congé que dans les conditions des articles 2. 3. 2 et 2. 5. 1 du bail, c'est-à-dire pour le terme du bail, soit le 31. 08. 2010 ; en conséquence, Mademoiselle X...Flavie demeure redevable envers la S. C. I. ROC EDEN des loyers échus pour les mois de juin à août 2010 ; toutefois, la S. A. # Agence immobilière # RÉPUBLIQUE indique que le logement a été reloué à compter du 11 août 2010 ; dès lors, Mademoiselle X...Flavie n'est tenue au paiement du loyer du logement qu'elle louait à la S. C. I. ROC EDEN que jusqu'au 10 août 2010 ; les comptes entre les parties s'établissement comme suit (…) Madame X...sera condamnée à payer à la société ROC EDEN la somme de 492, 39 euros.

    ALORS QUE le lieu où un étudiant réside pour suivre ses études constitue sa résidence principale, nonobstant toute clause contraire ; que, si les lieux loués sont meublés, les règles relatives à de telles locations doivent s'appliquer sans que les parties puissent y déroger ; qu'en estimant que les parties avaient pu contractuellement écarter l'application de ces règles, pour en déduire que Madame Flavie X...n'avait pas pu les mettre en oeuvre et donner congé avec préavis d'un mois, le Tribunal a violé l'article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.


    Analyse
    Décision attaquée : Tribunal d'instance de Valence , du 21 septembre 2011
    Dernière modification par Marieke ; 09/01/2016 à 10h12.

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