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L'état des lieux pour la location

Question postée sur le forum Votre immeuble.

  1. #1
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    Sujet plus que récurrent

    Location : état des lieux - Service-public.fr

    comment etablir un EDL ? http://www.anil.org/profil/vous-etes...tat-des-lieux/

    il existe un document pdf decrivant comment etablir un EDL de sortie (tapez ces mots sur le moteur de recherche bien connu); site du Ministere du Logement : http://www.territoires.gouv.fr/
    Dernière modification par Golfy ; 28/06/2015 à 17h12. Motif: suppression d'un lien inactif et remplacement
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    1) Toujours faire un état des lieux (ou EDL ) en entrée car sans EDL le logement est réputé pris en parfait état

    Article 1731 du Code Civil
    Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
    S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
    2) Lorsque l'on fait un EDL d'entrée il faut être très pointilleux (quitte à paraître tatillon ) car tout ce qui ne sera pas noté comme abimé pourra vous être retenu comme dégradations en sortie si bien sûr cela apparait sur votre EDL de sortie

    * Penser à faire marcher les appareils électriques à disposition
    * Penser à ouvrir/fermer portes et volets, portes de placard, chasse d'eau
    * Pour le chauffage vous avez un délai si vous êtes hors période de chauffe ( 1 mois après le début de la période de chauffe maximum )

    3) Exiger une copie immédiate de cet EDL, quitte à amener votre papier carbone ou d'aller au tabac du coin pour faire une photocopie. Ne laissez JAMAIS l'autre partie repartir avec l'exemplaire unique ! sachez toutefois que L'état des lieux signé par le propriétaire et le locataire est valable, même s'il n'est établi qu'en un seul exemplaire conservé par le bailleur (cass. civ. 3ème du 23 mai 2002). Mais au moins vous aurez sous les yeux, toutes les annotations et constatations faites.



    4) Quelques jours (une semaine) avant l'EDL de sortie, ressortir votre EDL d'entrée et comparer l'état du logement, de préférence vide car on a parfois des surprises en enlevant les meubles

    * Vérifier les points qui prêtent souvent à retenues : joints de douche/baignoire surtout s'ils ont moisi, grilles de VMC à nettoyer, flexible de douche, les prises encastrées mal fixées etc.

    * Vérifier qu'on a bien fait sa visite annuelle d'entretien du chauffe eau à gaz ou si c'est prévu au bail du ballon d'eau chaude

    * Reboucher les trous proprement et penser à repeindre ensuite de la même couleur que la pièce pour qu'ils ne se voient pas

    * Passer un coup de peinture si les murs ont des traces de salissure qui ne partent pas après lessivage cela coûte moins cher d'acheter une bâche, de la peinture et des rouleaux/pinceaux que de se voir retenir une peinture sur devis d'un professionnel

    * Vérifiez aussi le nombre de clefs à restituer (porte, BAL...) refaites des doubles si vous en avez égaré

    * laissez l'appartement dans un état de propreté nickel (ca veut aussi dire nettoyer les vitres, laver les chassis et autres coins qu'on laisse d'habitude un peu de côté). Ne pas oublier que le tartre peut s'enlever des sanitaires en utilisant un produit adapté et de l'huile de coude !


    En cours de bail si vous constatez des problèmes de moisissures et d'humidité anormaux ou tout dysfonctionnement, toujours prévenir le bailleur par courrier RAR sinon cela pourra aussi vous être imputé !

    Ne pas oublier de consulter la liste des réparations locatives :
    Détail d'un texte

    5) En cas de fuite, les joints sont à remplacer par le locataire, les flotteurs de chasse d'eau aussi. Par contre les fuites de canalisations inaccessibles ou vétustes, les corps de robinets défectueux sont du ressort du propriétaire.
    Toujours avertir ce dernier (et en avoir une trace de préférence RAR s'il n'y a pas urgence) pour obtenir son accord ECRIT avant de faire intervenir un professionnel sinon il ne sera pas tenu de vous rembourser la facture.

    Merci RAC pour l'amélioration de la mise en page et les précisions
    Dernière modification par Golfy ; 14/02/2011 à 11h26. Motif: ajout de certaines mentions.
    Nizo et Crinblanc ont trouvé ce message utile.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    j'en profite aussi pour vous renvoyer sur ce 2eme fil récapitulatif concernant les litiges et comment les régler :

    http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...proximite.html



    de nombreuses questions au sujet des EDL se trouvent sur le forum: prenez le temps de faire une recherche, et de bien les regarder: cela vous aidera et surtout vous préparera à des situations parfois incroyables.
    Dernière modification par Golfy ; 03/01/2010 à 10h39.
    Apepi et Nizo ont trouvé ce message utile.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    il est règulièrement dit avec textes à l'appui, que le bailleur n'a qu'à produire des devis OU factures pour faire valoir l'objet de sa demande d'indemnisation par le locataire - suite á un EDL qui constate des détériorations ou des dommages causés pdt la location.

    il est toutefois á signaler un revirement de la CC (nov 2009) concernant le fait que le bailleur n'avait pas fait les travaux .... et avait reloué moins cher :

    (novembre 2009)

    Le bailleur doit produire des éléments de justification des travaux qu'il a effectués s'il veut retenir le dépôt de garantie du locataire.
    Cass. civ. 3ème, 31 mars 2009, n° 08-12.714

    Sources légales : http://www.legifrance.gouv.fr/affich...3314&fastPos=1

    Citation:
    pas de réparation effectuée + pas de relocation à prix plus bas (pour compenser le degat constaté) ==> bailleur ne peut pas retenir un montant sur le DG ...
    ca va risque de changer la donne ...
    attendons de voir dans quel sens les tribunaux vont continuer de gérer les conflits post EDL ... et quels seront leurs jugements.

    A méditer ...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 01/02/2011 à 17h47. Motif: retrait d'une référence de jurisprudence en doublon et correction de lien
    Nizo a trouvé ce message utile.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
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    Alors que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice et qu'en statuant comme il l'a fait le juge de proximité a violé les articles 1147 et 1731 du Code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989.
    C'est l'attendu de principe de la décision de la Cour de Cassation...
    "Jusques à quand abuseras-tu de notre patience, Cati­lina ?"
    Cicéron, première Catilinaire.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    Propriétaire n'ayant pas fait les travaux de remise en état du logement ? - Juris Prudentes - Droit Immobilier

    Propriétaire n’ayant pas fait les travaux de remise en état du logement ?



    vendredi 6 novembre 2009 , par Juris Prudentes


    Question. Quand le propriétaire m’a restitué mon dépôt de garantie, il m’a retenu 300 EUR pour des travaux de remise en état alors que nous étions restés deux ans et demi dans le logement. Je sais qu’il a reloué tout de suite après nous sans faire les travaux. Est-ce que nous avons un recours ?

    Réponse. Pendant longtemps, des réponses ministérielles mais aussi des décisions judiciaires ont dit que le propriétaire n’était pas tenu à une remise en état effective quand il avait produit des devis des réparations des dommages constatés dans l’état des lieux de sortie. La Cour de cassation vient d’affirmer une position différente, dans l’arrêt ayant fait l’objet de cet article : Le propriétaire doit justifier l’exécution des travaux de remise en état du logement.

    Vous devriez, déjà à l’amiable, tenter une demande de restitution de la retenue qui a été faite sur le dépôt vous appartenant.


  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Réponse ministérielle sur la possibilité de retenir 20 % sur le Dépôt de garantie en attendant la publication des décomptes annuels de charges

    Question N° : 7354 de Mme Geneviève Levy ( Union pour un Mouvement Populaire - Var ) Question écrite
    Ministère interrogé > Logement et ville Ministère attributaire > Logement et ville

    Question publiée au JO le : 16/10/2007 page : 6286
    Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1671

    Texte de la question
    Mme Geneviève Levy attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les relations propriétaires/locataires lors de la restitution du dépôt de garantie. Les associations de consommateurs ont constaté que de nombreux bailleurs justifiaient les retenues sur le dépôt de garantie en présentant de simples devis, sans pour autant réaliser les travaux avant de relouer le bien. Par ailleurs certains devis sont effectués par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire, laissant ainsi planer un doute quant à la sincérité des sommes demandées. Il apparaît également que la restitution tardive du dépôt de garantie n'est pas correctement indemnisée bien que celle-ci soit dommageable pour le locataire. C'est pourquoi elle souhaiterait savoir si le Gouvernement envisage de modifier l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin que soit précisée l'obligation pour le bailleur de fournir une facture comme pièce justificative pour toute retenue sur le dépôt de garantie, facture ne provenant pas d'une société ayant un lien juridique avec le propriétaire ou son mandataire, mais également d'envisager l'augmentation du montant des indemnités dues aux locataires en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.

    Texte de la réponse
    L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par l'article 10 de la loi pour le pouvoir d'achat, adoptée définitivement par le Parlement le 31 janvier 2008. Il prévoit la possibilité pour le bailleur d'exiger, à la signature du contrat de bail, le versement d'un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n'a pas exécuté ses obligations. La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. Toutefois, la Cour de cassation a précisé qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande (Cour de cassation, 3e chambre civile 3 avril 2001). Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n'apparaît pas pertinent d'en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ce n'est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle, sans intérêt.
    Dernière modification par Golfy ; 28/06/2015 à 17h14.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    L'état des lieux de sortie dressé par un huissier est valable alors même que le locataire n'a pas été convoqué.

    Cass. civ. 3ème, 02 mai 2007, n°06-12.586
    Nizo a trouvé ce message utile.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    A lire un lien sur les EDL par Huissier
    Tarifs des EDL par huissier | forum , sujet 103500

    ************************* ************************* **
    MAJ de golfy: (nov 2013)

    il faut souligner le decret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et notamment dans la liste des actes figurant dans l’annexe au décret.
    http://www.legifrance.gouv.fr/affich...XT000005622253

    ainsi que ce lien d'une organisation du logement confirmant bien que les honoraires d'un EDL (loi de 89) sont TARIFÉS selon le decret

    http://www.lacgl.fr/images/files/Fiche%20technique%20-%20les%20frais%20d'%C3%A9 tat%20des%20lieux%20%C3%A 9tablis%20par%20huissier% 20de%20justice.pdf
    Dernière modification par Golfy ; 08/11/2013 à 15h12. Motif: rajout decret tarif huiisier et lien

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Etude de l'ADIL sur le sujet :
    Anil.org : Retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur

    Retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur

    N° 2010-16 / A jour au 2 juin 2010

    Le plus souvent, un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire (loi du 6.7.89 : art. 22).
    Au départ du locataire, l’état des lieux de sortie peut mentionner des dégradations imputables au locataire. A ce titre, le bailleur aura droit à indemnisation.
    A cette occasion, deux questions se posent :



    Comment le bailleur doit-il justifier des retenues effectuées sur le dépôt de garantie ? L’état actuel de la jurisprudence permet une réponse claire.
    Comment le bailleur peut-il obtenir, en plus de la retenue sur le dépôt de garantie, des dommages et intérêts au titre de l’inexécution des réparations locatives ? Sur ce point, la jurisprudence est plus incertaine.

    La restitution du dépôt de garantie

    Lorsque la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les travaux (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142). Mais si le bailleur peut se contenter de produire un devis pour évaluer le montant des réparations dues par le locataire, le juge n'est pas tenu par ce devis, s'il l'estime excessif (CA Rouen : 18.7.02, n° 01/00887).
    Un délai de deux mois à compter de la remise des clés est fixé pour la restitution du dépôt de garantie au locataire (loi du 6.7.89 : art. 22). Si, au moment du départ du locataire, le bailleur ne dispose pas des comptes de charges de la copropriété, la restitution du dépôt de garantie peut avoir lieu plus de deux mois après la restitution des clés. Dans ce cas, les intérêts au taux légal ne courent pas jusqu’à l’arrêté des comptes (Cass. Civ III : 18.3.92, n° 90-11763).

    Lorsqu'il apparaît trop court en cas de complexité des sommes à régler, et qu'il est difficile à un bailleur diligent de solder les comptes dans ce délai, notamment s'il n'est pas en possession des comptes de copropriété, les parties peuvent opérer un règlement provisionnel et dispenser le bailleur des intérêts de retard sur un éventuel solde débiteur à sa charge (Rép. Min n° 40363 : JO AN du 20.3.00)1.

    Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.
    Les dommages et intérêts alloués au bailleur

    En outre, lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel, le bailleur peut faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil.

    Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l'action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives.

    Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à la justification d'un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations (Cass. Civ. III : 29.1.02, n° 99-20768, Cass. Civ. III : 30.1.02, n° 00-15784).

    Concernant la justification du préjudice, cette position semblait correspondre à un courant doctrinal pour lequel les dommages et intérêts résultent directement de l'inexécution contractuelle, a preuve de l'inexécution valant preuve du préjudice.

    Par la suite, la Cour de cassation a semblé revenir au principe classique de la responsabilité civile contractuelle : les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire résultant de l'inexécution d'un contrat et d'un préjudice démontré par le bailleur lié à la faute de son cocontractant (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033). Constatant que le bailleur ne prétendait, ni avoir réalisé les travaux, ni avoir contribué à l'aménagement du nouveau locataire, ni avoir dû consentir un bail à des conditions plus défavorables que si l'état des lieux avait été différent, la Cour de cassation en a donc déduit, qu'en l'absence d'un préjudice né de la faute contractuelle, la demande en dommages et intérêts devait être rejetée.

    Une autre décision est à signaler. Elle énonce que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (Cass. Civ III : 25.1.06, n° 04-20726).

    Pour certains auteurs, cet arrêt rétablit la nécessité de rapporter la preuve d’un préjudice sans pour autant exiger l’exécution des travaux et s’inscrit ainsi dans la continuité de l’arrêt du 3 décembre 2003. Pour d’autres, au contraire, il semble possible de déduire de cette décision que le préjudice du bailleur est caractérisé par la seule inexécution par le locataire des réparations locatives. Les références présentes dans cet arrêt aux dispositions du Code civil (art. 1142 : l’obligation de faire se résout en dommages et intérêts) conforteraient cette analyse.

    Enfin, un arrêt de 2009 réaffirme que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si un préjudice résultant de la faute contractuelle du locataire est démontré. En l’espèce, l’existence du préjudice n’était pas établie, le bailleur ne rapportant pas la preuve « ni d’avoir réparé les menus désordres constatés dans l’état des lieux de sortie, ni d’avoir reloué à des conditions plus défavorables » (Cass. Civ III : 31.3.09, n° 08-12714).

    Cet arrêt semble revenir à la position de la Cour de cassation dans l’arrêt du 3 décembre 2003 : l’inexécution contractuelle ne constitue pas en elle-même un préjudice.

    Comment le bailleur apportera-t-il la preuve d'un préjudice s'il n'envisage pas l'exécution des travaux, et si le logement est reloué aux conditions du marché ?

    Un éclairage de l’assemblée plénière de la Cour de cassation serait le bienvenu.
    http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/T...I_99-20768.pdf
    http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/T...I_00-15784.pdf
    http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/T...I_02-18033.pdf
    http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/T...I_04-20726.pdf
    http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/T...I_08-12714.pdf

    Réponse ministérielle n° 86462 : JOAN Q, 22 févr. 2011, p. 1836
    Question N° : 86462 de M. Pierre Morel-A-L'Huissier ( Union pour un Mouvement Populaire - Lozère )

    M. Pierre Morel-A-L'Huissier attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les conditions de remboursement des dépôts de garantie versés au bailleur par le locataire. L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 signale que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Il lui demande de bien vouloir lui indiquer quelles pièces doivent être fournies pour justifier la nécessité de l'intervention de travaux et donc la retenue d'une partie du dépôt de garantie, d'une part, et de bien vouloir lui préciser les outils dont dispose le locataire pour vérifier la réalisation desdits travaux, d'autre part.

    Texte de la réponse :
    L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les conditions de versement et de restitution du dépôt de garantie. Celui-ci doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés. Dans de nombreuses situations, ce délai est le plus souvent réduit. En effet, dès lors que l'état des lieux a été réalisé et signé par les deux parties, le bailleur rembourse le plus souvent le dépôt de garantie à l'issue de cette procédure, éventuellement diminué des frais de remise en état. La loi ne prévoit pas que le bailleur doit être en mesure de produire des factures pour justifier la réalisation des travaux. La part la plus importante des propriétaires bailleurs sur notre territoire est constituée de propriétaires ne possédant pas plus d'un ou deux logements. Dans ces conditions, imposer la production de factures ne permettrait pas aux bailleurs qui le souhaitent de réaliser eux-mêmes les travaux. Par ailleurs, l'obligation de présenter des factures serait de nature à pénaliser le locataire, puisque, en effet, compte tenu des disponibilités des entreprises et des artisans, le délai nécessaire avant que ne commencent les travaux, auquel peut s'ajouter celui lié à la facturation, ne permettrait pas au locataire de récupérer rapidement la somme qui lui est due. En outre, la loi prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois. À défaut de restitution dans ce délai, le bailleur est redevable de la somme due, majorée du taux d'intérêt légal. Ce taux fixé est largement supérieur aux taux en cours des livrets d'épargne.



    Ministère interrogé : Logement et urbanisme

    Ministère attributaire : Logement

    Question publiée au JO le : 17/08/2010 page : 8991

    Réponse publiée au JO le : 22/02/2011 page : 1836
    Dernière modification par Marieke ; 08/09/2012 à 23h57.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Sur les retenues sur le DG en attente de la publication des décomptes de Charges :

    Assemblée nationale | Question écrite N° 7354 de Mme Geneviève Levy (UMP - Var)

    Question N° : 7354 de Mme Geneviève Levy ( Union pour un Mouvement Populaire - Var ) Question écrite
    Ministère interrogé > Logement et ville Ministère attributaire > Logement et ville

    Question publiée au JO le : 16/10/2007 page : 6286
    Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1671

    Texte de la question
    Mme Geneviève Levy attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les relations propriétaires/locataires lors de la restitution du dépôt de garantie. Les associations de consommateurs ont constaté que de nombreux bailleurs justifiaient les retenues sur le dépôt de garantie en présentant de simples devis, sans pour autant réaliser les travaux avant de relouer le bien. Par ailleurs certains devis sont effectués par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire, laissant ainsi planer un doute quant à la sincérité des sommes demandées. Il apparaît également que la restitution tardive du dépôt de garantie n'est pas correctement indemnisée bien que celle-ci soit dommageable pour le locataire. C'est pourquoi elle souhaiterait savoir si le Gouvernement envisage de modifier l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin que soit précisée l'obligation pour le bailleur de fournir une facture comme pièce justificative pour toute retenue sur le dépôt de garantie, facture ne provenant pas d'une société ayant un lien juridique avec le propriétaire ou son mandataire, mais également d'envisager l'augmentation du montant des indemnités dues aux locataires en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.
    Texte de la réponse
    L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par l'article 10 de la loi pour le pouvoir d'achat, adoptée définitivement par le Parlement le 31 janvier 2008. Il prévoit la possibilité pour le bailleur d'exiger, à la signature du contrat de bail, le versement d'un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n'a pas exécuté ses obligations. La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. Toutefois, la Cour de cassation a précisé qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande (Cour de cassation, 3e chambre civile 3 avril 2001). Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n'apparaît pas pertinent d'en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ce n'est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle, sans intérêt.
    Mise à jour après loi ALUR :

    Article 22 Loi du 6 juillet 1989

    Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

    Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

    Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

    Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

    Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

    Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

    Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

    A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

    En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.
    Dernière modification par Marieke ; 09/11/2014 à 19h16.

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