L'état des lieux pour la location

[Rac8]

Sujet plus que récurrent

Location : état des lieux - Service-public.fr

comment etablir un EDL ? http://www2.logement.gouv.fr/publi/l...lieu(2003).pdf

[Marieke]

1) Toujours faire un état des lieux (ou EDL ) en entrée car sans EDL le logement est réputé pris en parfait état

Article 1731 du Code Civil
Créé par Loi 1804-03-07 promulguée le 17 mars 1804
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

2) Lorsque l'on fait un EDL d'entrée il faut être très pointilleux (quitte à paraître tatillon ) car tout ce qui ne sera pas noté comme abimé pourra vous être retenu comme dégradations en sortie si bien sûr cela apparait sur votre EDL de sortie

* Penser à faire marcher les appareils électriques à disposition
* Penser à ouvrir/fermer portes et volets, portes de placard, chasse d'eau
* Pour le chauffage vous avez un délai si vous êtes hors période de chauffe ( 1 mois après le début de la période de chauffe maximum )

3) Exiger une copie immédiate de cet EDL, quitte à amener votre papier carbone ou d'aller au tabac du coin pour faire une photocopie. Ne laissez JAMAIS l'autre partie repartir avec l'exemplaire unique ! sachez toutefois que L'état des lieux signé par le propriétaire et le locataire est valable, même s'il n'est établi qu'en un seul exemplaire conservé par le bailleur (cass. civ. 3ème du 23 mai 2002). Mais au moins vous aurez sous les yeux, toutes les annotations et constatations faites.



4) Quelques jours (une semaine) avant l'EDL de sortie, ressortir votre EDL d'entrée et comparer l'état du logement, de préférence vide car on a parfois des surprises en enlevant les meubles

* Vérifier les points qui prêtent souvent à retenues : joints de douche/baignoire surtout s'ils ont moisi, grilles de VMC à nettoyer, flexible de douche, les prises encastrées mal fixées etc.

* Vérifier qu'on a bien fait sa visite annuelle d'entretien du chauffe eau à gaz ou si c'est prévu au bail du ballon d'eau chaude

* Reboucher les trous proprement et penser à repeindre ensuite de la même couleur que la pièce pour qu'ils ne se voient pas

* Passer un coup de peinture si les murs ont des traces de salissure qui ne partent pas après lessivage cela coûte moins cher d'acheter une bâche, de la peinture et des rouleaux/pinceaux que de se voir retenir une peinture sur devis d'un professionnel

* Vérifiez aussi le nombre de clefs à restituer (porte, BAL...) refaites des doubles si vous en avez égaré

* laissez l'appartement dans un état de propreté nickel (ca veut aussi dire nettoyer les vitres, laver les chassis et autres coins qu'on laisse d'habitude un peu de côté). Ne pas oublier que le tartre peut s'enlever des sanitaires en utilisant un produit adapté et de l'huile de coude !


En cours de bail si vous constatez des problèmes de moisissures et d'humidité anormaux ou tout dysfonctionnement, toujours prévenir le bailleur par courrier RAR sinon cela pourra aussi vous être imputé !

Ne pas oublier de consulter la liste des réparations locatives :
Détail d'un texte

5) En cas de fuite, les joints sont à remplacer par le locataire, les flotteurs de chasse d'eau aussi. Par contre les fuites de canalisations inaccessibles ou vétustes, les corps de robinets défectueux sont du ressort du propriétaire.
Toujours avertir ce dernier (et en avoir une trace de préférence RAR s'il n'y a pas urgence) pour obtenir son accord ECRIT avant de faire intervenir un professionnel sinon il ne sera pas tenu de vous rembourser la facture.

Merci RAC pour l'amélioration de la mise en page et les précisions

[Golfy]

j'en profite aussi pour vous renvoyer sur ce 2eme fil récapitulatif concernant les litiges et comment les régler :

http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...proximite.html



de nombreuses questions au sujet des EDL se trouvent sur le forum: prenez le temps de faire une recherche, et de bien les regarder: cela vous aidera et surtout vous préparera à des situations parfois incroyables.

[Golfy]

il est règulièrement dit avec textes à l'appui, que le bailleur n'a qu'à produire des devis OU factures pour faire valoir l'objet de sa demande d'indemnisation par le locataire - suite á un EDL qui constate des détériorations ou des dommages causés pdt la location.

il est toutefois á signaler un revirement de la CC (nov 2009) concernant le fait que le bailleur n'avait pas fait les travaux .... et avait reloué moins cher :

(novembre 2009)

Le bailleur doit produire des éléments de justification des travaux qu'il a effectués s'il veut retenir le dépôt de garantie du locataire.
Cass. civ. 3ème, 31 mars 2009, n° 08-12.714

Sources légales : http://www.legifrance.gouv.fr/affich...3314&fastPos=1

Citation:
pas de réparation effectuée + pas de relocation à prix plus bas (pour compenser le degat constaté) ==> bailleur ne peut pas retenir un montant sur le DG ...
ca va risque de changer la donne ...

attendons de voir dans quel sens les tribunaux vont continuer de gérer les conflits post EDL ... et quels seront leurs jugements.

A méditer ...

[Anissa]

Alors que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice et qu'en statuant comme il l'a fait le juge de proximité a violé les articles 1147 et 1731 du Code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989.

C'est l'attendu de principe de la décision de la Cour de Cassation...

[Golfy]

Propriétaire n'ayant pas fait les travaux de remise en état du logement ? - Juris Prudentes - Droit Immobilier

Propriétaire n’ayant pas fait les travaux de remise en état du logement ?



vendredi 6 novembre 2009 , par Juris Prudentes


Question. Quand le propriétaire m’a restitué mon dépôt de garantie, il m’a retenu 300 EUR pour des travaux de remise en état alors que nous étions restés deux ans et demi dans le logement. Je sais qu’il a reloué tout de suite après nous sans faire les travaux. Est-ce que nous avons un recours ?

Réponse. Pendant longtemps, des réponses ministérielles mais aussi des décisions judiciaires ont dit que le propriétaire n’était pas tenu à une remise en état effective quand il avait produit des devis des réparations des dommages constatés dans l’état des lieux de sortie. La Cour de cassation vient d’affirmer une position différente, dans l’arrêt ayant fait l’objet de cet article : Le propriétaire doit justifier l’exécution des travaux de remise en état du logement.

Vous devriez, déjà à l’amiable, tenter une demande de restitution de la retenue qui a été faite sur le dépôt vous appartenant.

[Golfy]

un article de Universimmo:

http://www.universimmo.com/actu/unia...ticle_Code=585

[Marieke]

Dernière réponse ministérielle sur la possibilité de retenir 20 % sur le Dépôt de garantie en attendant la publication des décomptes annuels de charges

Question N° : 7354 de Mme Geneviève Levy ( Union pour un Mouvement Populaire - Var ) Question écrite
Ministère interrogé > Logement et ville Ministère attributaire > Logement et ville

Question publiée au JO le : 16/10/2007 page : 6286
Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1671

Texte de la question
Mme Geneviève Levy attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les relations propriétaires/locataires lors de la restitution du dépôt de garantie. Les associations de consommateurs ont constaté que de nombreux bailleurs justifiaient les retenues sur le dépôt de garantie en présentant de simples devis, sans pour autant réaliser les travaux avant de relouer le bien. Par ailleurs certains devis sont effectués par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire, laissant ainsi planer un doute quant à la sincérité des sommes demandées. Il apparaît également que la restitution tardive du dépôt de garantie n'est pas correctement indemnisée bien que celle-ci soit dommageable pour le locataire. C'est pourquoi elle souhaiterait savoir si le Gouvernement envisage de modifier l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin que soit précisée l'obligation pour le bailleur de fournir une facture comme pièce justificative pour toute retenue sur le dépôt de garantie, facture ne provenant pas d'une société ayant un lien juridique avec le propriétaire ou son mandataire, mais également d'envisager l'augmentation du montant des indemnités dues aux locataires en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.

Texte de la réponse
L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par l'article 10 de la loi pour le pouvoir d'achat, adoptée définitivement par le Parlement le 31 janvier 2008. Il prévoit la possibilité pour le bailleur d'exiger, à la signature du contrat de bail, le versement d'un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n'a pas exécuté ses obligations. La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. Toutefois, la Cour de cassation a précisé qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande (Cour de cassation, 3e chambre civile 3 avril 2001). Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n'apparaît pas pertinent d'en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ce n'est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle, sans intérêt.

[Golfy]

L'état des lieux de sortie dressé par un huissier est valable alors même que le locataire n'a pas été convoqué.

Cass. civ. 3ème, 02 mai 2007, n°06-12.586

[Marieke]

A lire un lien sur les EDL par Huissier
Tarifs des EDL par huissier | forum , sujet 103500