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GRL: Garantie des Risques Locatifs

Question postée sur le forum Votre immeuble.

  1. #1
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Nouvelles mesures (juillet 2007):

    source: pap.

    La Garantie des Risques Locatifs (GRL) offre de fortes garanties aux propriétaires qui louent et un accès étendu et facilité aux personnes qui cherchent une location. Elle est maintenant effective.


    Pour le propriétaire qui loue, quoi de neuf ?

    - La fin des loyers impayés ! Avec la GRL, le propriétaire qui loue obtient le règlement de la totalité des loyers et des charges, dès le 1er impayé de loyer, pendant toute la durée du bail et de tous ses renouvellements, dans la limite de 2 300 € par mois.

    - La fin des interminables et couteux contentieux avec les locataires ! C'est la société GRL Gestion et l'assurance qui s'occupe de tout. Plus besoin de payer un huissier !

    - Moins de craintes de détériorations du logement. Si le locataire a fait des dégâts, le propriétaire obtient le paiement des travaux de remise en état de son logement, dans la limite de 7 700 €, avec une franchise absolue de deux mois de loyers et charges.

    - Un coût particulièrement faible. La prime de référence pour le contrat GRL n'est que de 2,50 % TTC du loyer annuel + charges (ce qui est moins couteux que les actuelles assurances loyers impayés). De plus, elle est déductible des revenus fonciers.



    Pour la personne qui cherche une location, quoi de neuf ?

    - Des critères de solvabilité très peu exigeants ! La seule condition pour obtenir le Pass GRL est d'avoir, quel que soit sa situation, des revenus supérieurs à deux fois le montant du loyer.
    - Tous les locataires sont donc concernés : les salariés en CDI ou en CDD, à temps complet ou partiel, les fonctionnaires, les professions indépendantes et les travailleurs saisonniers, les étudiants, les demandeurs d'emploi et les retraités.
    - Les revenus pris en compte sont les revenus réguliers et permanents (salaire, allocations logement, prestations sociales, bourse d'Etat). Les revenus aléatoires (aides parentales) sont en revanches exclus.


    Cas particulier : les étudiants

    Si l'étudiant bénéficie, par exemple, d'une bourse d'Etat et d'une aide personnalisée au logement, il peut bénéficier de la GRL. Voici, un exemple :
    Un propriétaire passe une annonce de location meublée pour un loyer charges comprises de 450 € par mois.
    Un candidat locataire étudiant se propose. Il dispose d'une Aide personnalisée au logement (APL) pour un montant mensuel de 250 € et d'une bourse d'Etat de 450 € par mois.
    L'APL vient en déduction du montant du loyer : le locataire doit donc 450 – 250 = 200 € par mois.
    Pour obtenir le Pass-GRL, il doit disposer d'au moins deux fois le montant du loyer, soit 200 € X 2 = 400 €
    Le locataire disposant d'une bourse d'Etat de 450 €, il peut donc obtenir le Pass-GRL.
    Le propriétaire n'a plus ensuite qu'à :
    - demander au locataire son Pass-GRL validé ;
    - vérifier les pièces du locataire (contrat de travail, avis d'imposition, etc.) en exigeant les originaux et leur photocopie ;
    - signer le contrat de location ;
    - puis contacter l'assureur partenaire (liste disponible auprès de la société GRL Gestion) et lui renvoyer le Pass-GRL validé.

    En revanche, si l'étudiant ne peut justifier de ressources supérieures à au moins deux fois son loyer, ou s'il ne bénéficie que d'aides parentales, il ne peut bénéficier de la GRL.
    Le propriétaire pourra lui demander la caution de ses parents ou amis ou bien il pourra peut-être, comme auparavant, bénéficier du Loca-pass.
    La liste des organismes à contacter pour en bénéficier est disponible auprès de l'Union d'économie Sociale pour le logement, l'UESL, au 01 44 85 81 00, www.uesl.fr.

    - Plus besoin de caution ! Pour toutes les personnes dont les ressources sont donc au moins supérieures à deux fois le loyer, la GRL dispense de fournir la caution d'un parent ou d'un ami.


    Bon à savoir : les titulaires d'un CDI dont les ressources représentent plus de trois fois le montant du loyer sont théoriquement exclus du dispositif. Toutefois, si le propriétaire exige d'eux une caution et qu'ils ne peuvent la fournir, ils pourront alors bénéficier de la GRL. ()

    - Des conditions adaptées de remboursement de la dette en cas de difficultés sociales ou professionnelles.
    - Un accompagnement social en cas de modification de sa situation sociale ou professionnelle.


    Concrètement, quelles démarches ?

    Pour la GRL, les démarches sont particulièrement simples.

    - Pour les propriétaires : contactez la société GRL Gestion (Tel : 05 56 42 19 10) ou consultez son site internet <A href="http://www.grlgestion.fr/">www.grlgestion.fr. Toutes les modalités vous seront exposées et les assureurs partenaires vous seront indiqués.
    - Pour les locataires : obtenez le Pass-GRL en le validant en ligne sur le site Internet www.grlgestion.fr. Vous n'avez plus alors qu'à le soumettre au propriétaire avec vos pièces justificatives (justificatifs de revenus, contrat de travail, etc.)


    Pour le dépôt de garantie et le Loca-pass

    La GRL ne prend pas en charge le financement du dépôt de garantie mais le Loca-pass s'en occupe, gratuitement.

    Pour bénéficier du Loca-pass, il suffit de contacter un organisme collecteur du 1 % logement (liste disponible auprès de l'Union d'économie Sociale pour le logement, l'UESL, au 01 44 85 81 00, www.uesl.fr).


    Pour les allocations de logement

    Les allocations de logement sont attribuées en fonction des ressources du locataire et/ou de ses charges de famille. Pour en bénéficier, il lui suffit de se renseigner auprès de sa Caisse d'allocations familiales (CAF), www.caf.fr.
    Bon à savoir : les allocations de logement sont prises en compte comme revenu pour obtenir la GRL.


    Pour l'Aide personnalisée au logement

    L'aide personnalisée au logement (APL) est attribué lorsque le logement est « conventionné » (par exemple lorsque le logement fait l'objet d'une convention avec l'Agence national de l'habitat) : le propriétaire et la CAF vous renseigneront sur la possibilité de toucher l'APL.
    Bon à savoir : l'APL vient en déduction du montant du loyer et aide donc à bénéficier de la GRL.


    La garantie des risques locatifs - logement

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    Petit ajout (déc 2007) - Info destinée en particulier aux bailleurs
    source: Le Particulier, dec 2007


    Il semblait de 1er abord, que la GRL ne soit dispo que pour les nouveaux contrats de location, à signer, ou lors d'un renouvellement de bail (donc locataire deja en place) qui ne répondrait plus aux critères de solvabilité (moins de 3 fois le montant du loyer).

    Mais cette GRL peut aussi être prise lorsque le locataire est en place, s'il n'a pas connu plus de 2 incidents de paiement sur les 6 derniers mois, et ce, sans condition de ressources ! ceci peut s'avérer interessant dans le cas d'une séparation d'un couple ou d'un coloc qui partirait ...

    la GRL garantit aussi les frais de procédures et le cas échéant, les dégradations locatives.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    Dernière modification par Modérateur 01 ; 05/04/2010 à 16h14. Motif: correction d'un terme

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    Update du 9 avril 2008 ...
    en ligne sur le site du Ministere http://www.logement.gouv.fr/


    Garantie des risques locatifs (GRL) - Service-public.fr

    http://www.passgrl.fr/


    Rapport sur la garantie des risques locatifs
    Communiqué du 09/04/08 : Remise du rapport sur la facilitation de l’accès au logement pour tous en sécurisant les bailleurs et les locataires
    Faciliter l’accès au logement en sécurisant bailleurs et locataires
    (format PDF - 624.2 ko)
    Annexes 1 (format PDF - 1.4 Mo)
    Annexes 2 (format PDF - 2.6 Mo)
    Annexes 3 (format PDF - 2.7 Mo)





    Article des "échos" du jour ....

    http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300256112.htm

    Garantie des risques locatifs : la limiter aux populations les plus fragiles ? [ 09/04/08 - 15H51 ]

    Le rapport remis mercredi écarte l'idée d'une généralisation de la garantie des risques locatifs, réclamée par des associations de locataires et de consommateurs. Une concertation doit être organisée, avant le dépôt, cet été, du projet de loi sur le logement.

    Un rapport remis mercredi à la ministre du Logement Christine Boutin et à la ministre de l'Economie Christine Lagarde préconise de cantonner la garantie des risques locatifs (GRL) aux populations les plus fragiles.

    "Ceci permettra à la GRL et au marché GLI (garanties de loyers impayés) d'avoir des périmètres d'intervention bien séparés, assurant d'une part le respect du caractère social et d'autre part le libre fonctionnement d'un marché privé et concurrentiel", explique ce rapport, commandé à Sabine Baïetto-Beysson, directrice générale de l'Agence nationale de l'habitat, et à Bernard Beguin, directeur de l'assureur Equité Generali France.

    Selon le document, ce système "permet une discrimination positive en faveur des locataires les plus fragiles, les tarifs GRL étant plus faibles que la moyenne des tarifs GLI", assurance classique contre les impayés.

    Lancée en 2007, la GRL est une assurance en cas de loyers impayés souscrite par des propriétaires louant à des ménages ne répondant pas aux critères de solvabilité habituels. Les assureurs qui acceptent d'exercer cette garantie peuvent bénéficier en cas de sinistres d'une compensation financée entre autres par le 1% logement.

    Les rapporteurs chiffrent entre 93 et 167 millions d'euros la charge à répartir entre l'Etat et le 1% logement dans le cas d'une généralisation de la GRL à la population éligible (personnes précaires, aux faibles ressources ou dont le taux d'effort pour le logement est élevé).

    Le rapport privilégie ce scénario, "le mieux à même de connaître un développement rapide, ce qui favorisera la disparition progressive de la caution", et écarte l'idée de la généralisation d'un système de garantie, sur le modèle de la GRL, avancée par des associations de locataires et de consommateurs.

    Ce rapport est une "base de travail", et une concertation doit être organisée avant le dépôt "cet été" au Parlement d'un projet de loi sur le logement, indique-t-on au sein du cabinet de Christine Boutin. (source AFP)

    Il avait été prévu que les cautions disparaissent peu à peu, au profit de la GRL (qui remplacerait elle aussi, à terme, le Locapass). Mais il semble que on va peu à peu dans la direction ou la GRL ne couvrirait QUE les populatiosn dites fragiles .... mais aussi que la demande de caution soit interdite elle aussi ...

    wait and see ... à quelle sauce le gouvernement va manger les bailleurs privés ! -
    allons-nous (bailleurs) encore être les dindons de la farce puisque le gouvernement ne pourra pas payer cette GRL generalisée ?


    Update février 2009 - article novembre 2008:
    autre information après quelques mois d'existence de cette GRL sur UI - Actu - La GRL : un dispositif providentiel en temps de crise, pour les bailleurs comme pour les locataires
    Dernière modification par Golfy ; 01/05/2009 à 23h25.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    update du 2 avril 2009:

    Immobilier : les propriétaires ne peuvent plus demander de caution s'ils s'assurent contre les impayés

    source: http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Co de=544


    C'est une des mesures de la loi "Boutin" de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, publiée le 27 mars : désormais, les propriétaires qui, certains directement, les autres majoritairement via un gérant professionnel, souscrivent une assurance contre les loyers impayés de type classique, ne pourront plus demander un engagement de caution aux candidats locataires ! Passée inaperçue dans le "fourre-tout" d'une de ces lois fleuves qu'on nous sert à chaque législature, cette mesure est potentiellement lourde de conséquences pour les propriétaires, les locataires, et... les assureurs.

    La fin de l'assurance loyers impayés classique

    L'article 55 de la loi du 25 mars de "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" (loi "MLLE" ou loi "Boutin", du nom de la ministre qui l'a portée, interdit désormais (à compter du 28 mars 2009, lendemain de la publication de la loi) au bailleur louant un logement non meublé sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), de demander un cautionnement s'il a souscrit "une assurance garantissant les obligations locatives du locataire" (1).

    Si le bailleur est une personne morale autre qu'une SCI familiale (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus - les SCI entre concubins en sont exclues), c'est encore pire : le cautionnement ne peut être demandé que "s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat" (seront notamment visés le Loca-pass "garantie de loyers" qui fonctionne comme un cautionnnement ou le FSL - Fonds de solidarité logement), ou "si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur"...

    Cette mesure part d'un bon sentiment : elle vise à restreindre la pratique devenue quasi-systématique des bailleurs, particuliers comme institutionnels, consistant à exiger, comme condition d'octroi d'une location, l'apport par les candidats d'un engagement de caution d'un proche ou d'un parent, et ce quand bien même les ressources des candidats garantissent un taux d'effort dans la norme généralement acceptée, de revenus mensuels de 3 fois le montant du loyer et des charges. Près de deux locations sur trois se feraient avec l'apport d'une caution personnelle d'un tiers, et ce taux friserait les 100% à Paris et dans certaines métropoles de province au marché locatif particulièrement tendu !


    Dans la situation de pénurie de logements locatifs accessibles que connaissent de nombreuses agglomérations, où la pluralité de candidatures pour une même location est la règle, cette pratique entraîne une discrimination entre les candidats au profit de ceux issus d'un milieu sociologiquement et économiquement plus aisé, pouvant offrir le cautionnement d'un proche, contre ceux dont le milieu familial ne procure pas une telle ressource. Une injustice dénoncée par l'actuel président de la République au cours de sa campagne, et encore dans son discours à Vandoeuvre-les-Nancy le 11 décembre 2007...

    Du coup, les propriétaires qui, gérant leurs biens eux-mêmes ont souscrit à titre personnel une assurance de garantie loyers impayés (GLI) classique (hors dispositif de la "GRL" - v. ci-après), ou ceux, beaucoup plus nombreux qui ont souscrit une telle garantie dans les options offertes par un administrateur de biens à qui ils ont donné mandat de gérer leurs biens, se trouvent devant un dilemme : soit ils estiment plus important d'être couverts par un cautionnement, et ils devront alors renoncer à la GLI avec tous les risques que cela comporte, soit ils maintiendront cette sécurité et ils seront alors encore plus stricts - ou leurs gérants le seront pour eux - dans l'application des critères de ressources ou de stabilité professionnelle de leurs candidats fixés par les contrats ! De peur que les assureurs, privés du filet de sécurité du cautionnement, même si souvent il s'avère illusoire, refusent leur garantie en cas de sinistre pour non respect à la lettre de ces critères...

    Un coup de pouce à la GRL ?

    Pour les candidats locataires, et notamment les plus précaires d'entre eux, précisément ceux censés être aidés par la mesure, c'est paradoxalement une mauvaise nouvelle !

    A moins que les propriétaires et les administrateurs de biens ne se tournent massivement vers la "GRL, la "garantie des risques locatifs" mise en place par le réseau des collecteurs du 1% logement (les CIL départementaux ou régionaux). Rappelons que la GRL (Garantie des risques locatifs) résulte d'une convention conclue le 20 décembre 2006 entre l'Etat et l'UESL (Union d'économie sociale du logement), organisme fédérateur des établissements collecteurs du 1% logement, prévue dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne. Des aménagements législatifs complémentaires ont été apportés dans la loi de finances rectificative pour 2007 consacrant l'engagement de l'Etat dans le dispositif mis en place.

    Celui-ci permet de délivrer pour un coût relativement modique - 1,80% des loyers et charges demandés aux locataires lorsque le propriétaire confie sa gestion à un gérant professionnel, celui-ci étant susceptible d'y ajouter un supplément d'honoraires pour la mise en oeuvre du service, et 2,5% pour les propriétaires gérant leurs biens en direct - une garantie pratiquement illimitée contre les loyers impayés et les détériorations immobilières, aux bailleurs qui louent des logements à des locataires répondant à des critères précis : ceux dont le niveau de revenus, ou leur précarité, font qu'ils ne seraient pas couverts par des contrats de garantie loyers impayés (GLI) classiques.

    Le niveau de solvabilité requis pour ces locataires est particulièrement souple puisqu'ils peuvent être acceptés avec un taux d'effort loyer/revenu jusqu'à 50% ! Mais a contrario, un locataire peut être pris sous la garantie même avec un taux d'effort inférieur à 30% dès lors qu'il déclare ne pas pouvoir fournir une caution personnelle d'un parent ou d'un employeur, et a fortiori une caution bancaire.

    Proposée par des assureurs privés qui signent une convention avec l'UESL, elle peut être souscrite aussi bien en direct par les bailleurs qui gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs, que dans le cadre d'un mandat de gestion pour ceux qui donnent leurs biens à gérer par un administrateur de biens.

    Plus de 100.000 logements locatifs sont déjà couverts par la GRL, avec des locataires, selon GRL Gestion, un des deux organismes qui met en oeuvre le dispositif, plus proches en taux d'effort de 30% que des 50% maximum admis ; preuve que la plus grande partie de la population qui a besoin d'une aide pour accéder au logement privé n'est pas forcément la plus éloignée des critères de solvabilité habituels, juste un peu en deçà. Elle ne constitue pas non plus un risque excessif pour l'assureur, en l'occurrence le réseau du 1% et (très) accessoirement l'Etat : sur le parc assuré, 4.500 impayés sont en cours de traitement (4,5% des locations couvertes), dont une moitié en traitement judiciaire de droit commun, et une moitié seulement en traitement "social" par l'APAGL, l'autre pilier du système du réseau du 1% ...


    Les assureurs et administrateurs de biens en embuscade

    Du coup, les assureurs privés, qui craignent que les effets de la loi "Boutin", s'ajoutant à l'attractivité de la GRL, ne provoque une hémorragie dans leur clientèle de GLI, tentent en coulisse, dans des négociations actives entre leur fédération (la FFSA - Fédération française des sociétés d'assurance), l'UESL, leur ministère de tutelle (celui de l'économie) et le ministère du logement, de récupérer la GRL et en quelque sorte la "privatiser" ; il semble déjà acquis que la gestion des sinistres, assurée aujourd'hui entièrement par des filiales du 1% à qui ils reversent deux tiers des primes perçues des propriétaires, revienne dans leur giron. Une GRL version 2 verrait alors le jour, s'adressant à la fois au marché de la GLI, et à celui de la GRL actuelle, et dont le financement par les primes perçues des propriétaires serait abondé par le 1% et par l'Etat en fonction du niveau de risque souscrit !

    Quant aux administrateurs de biens, perturbés au départ par l'irruption de la GRL alors qu'ils avaient assez largement adopté la GLI, beaucoup se sont adaptés et vu dans la GRL une opportunité de mettre un article de plus dans leur catalogue, craignant peut-être aussi que les clients ne le réclament... Restent ceux des grands groupes tels # Agence immobilière # qui délivrent une garantie maison dont ils sont leur propre assureur ; ceux-là tentent aujourd'hui une défense qui risque de faire long feu. Leur argumentation met en avant le fait que leurs contrats de garantie sont souscrits par les clients en "ducroire" : la garantie est délivrée par l'administrateur de biens et le bailleur, qui de ce fait n'est pas assuré personnellement, peut donc demander une caution au locataire. Raisonnement risqué, qui risque de leur revenir comme un boomerang : si le risque est assuré par l'administrateur de biens, celui-ci ne peut-il pas être considéré comme exerçant illégalement le métier d'assureur, sans se soumettre de surcroît aux contraintes prudentielles imposées à ce secteur ?...

    (1) loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
    Dernière modification par Golfy ; 03/04/2009 à 00h06.
    Audreyl et Jubidam ont trouvé ce message utile.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    pour compléter le post précédent , la même chose en plus succinct :

    Lors de la signature d'un bail d'habitation, les propriétaires-bailleurs demandent très souvent la caution d'un tiers pour se protéger contre les risques d'impayés ou de dégradations. Parallèlement, ils sont également nombreux à souscrire une assurance "loyers impayés". La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin) modifie la réglementation dans ce domaine du cautionnement.

    Le recours au cautionnement (caution d’un tiers) qui jusque-là pouvait être demandé par tout bailleur et quel que soit le régime de la location (nue, meublée…) est désormais réglementé pour les locations nues.
    Le bailleur, quel que soit son statut (bailleur du secteur privé et public, bailleur personne physique et personne morale), ne peut demander à bénéficier d’un cautionnement lorsqu’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives.

    Il devient donc exclu pour un bailleur qui a une garantie, quel que soit le type de cette garantie (assurance privée ou GRL) de demander en plus au locataire, la caution d’un tiers.

    Selon l’interprétation de la # Agence immobilière #, le bailleur qui confie la gestion de son ou ses logements à un administrateur de biens qui s’est assuré au titre du patrimoine qu’il gère (contrats souscrits en «ducroire») n’est pas assuré personnellement. Ce bailleur peut donc demander une caution au locataire.

    Lorsqu’une assurance garantissant le risque locatif n’a pas été souscrite, le recours à un cautionnement est libre pour les bailleurs personnes physiques et assimilés (SCI familiales), mais réglementé pour les bailleurs personnes morales.

    Désormais, un bailleur personne morale (assureurs, sociétés foncières, bailleurs HLM, SEM…) ne peut plus demander un cautionnement au locataire sauf dans deux cas :

    * lorsqu’il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par décret (décret à paraître). Il s’agit de continuer de permettre aux bailleurs personnes morales le recours au Loca-Pass® ou au FSL,
    * lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d’une bourse de l’enseignement supérieur.



    Ces dispositions sont d’application immédiate, à l’exception de celle relative au cautionnement par des organismes dont la liste doit être précisée par décret.

    Source : Anil
    Dernière modification par Marieke ; 09/09/2009 à 14h41.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    23 decembre 2009

    Bailleurs et locataires : fin du Loca-pass "garantie de loyers" au 31 décembre 2009


    le locapass "garantie loyer" va basculer a partir du 1er janvier 2010, sur la GRL.
    http://www.uesl.fr/espace_pro/reglem...rantie-grl.pdf

    plus d'infos précises sur :

    http://www.universimmo.com/actu/unia...ticle_Code=568
    Apepi a trouvé ce message utile.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    une veille juridique datée de janvier 2010 à propos de

    la Garantie universelle des risques locatifs (GRL) version 2010 sur ...

    UI - Fiches Pratiques Bailleurs - Garantie universelle des risques locatifs (GRL) version 2010



    Créée par convention signée le 20 décembre 2006 entre l'Etat et l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement), la "Garantie des risques locatifs" GRL 1ère version avait été prévue dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, et devait à terme remplacer la garantie de loyers "Loca-pass".

    Concernant dans un premier temps les publics éligibles à cette garantie, elle avait été étendue à de nouveaux publics par la loi de finances rectificative pour 2007 qui créait un fonds de garantie pour couvrir sur fonds publics les risques nés de cette extension.
    Distribuée par des assureurs privés qui souscrivaient à un cahier des charges, elle était gérée sur le double plan financier et de traitement des sinistres par deux organismes créés par l’UESL : GRL Gestion et l’APAGL (Association pour l’accès aux garanties locatives) chargée de garantir la finalité sociale du dispositif, d’étudier ses effets, ses coûts et les conditions de son développement.

    La nouvelle version entrant en vigueur au 1er janvier 2010 résulte conjointement :

    - d’un engagement de campagne du président Nicolas Sarkozy réitérée le 11 décembre 2007 lors d’un déplacement à Vandoeuvre-lès-Nancy, visant à faciliter l’accès au logement locatif privé par la suppression du dépôt de garantie et de la caution personnelle, compensée par une sécurisation généralisée des bailleurs fondée sur une très large mutualisation des risques,

    - de la pression des assureurs désireux de reprendre la gestion de cette garantie, l’UESL et l’Etat ne jouant plus qu’un rôle de "réassureur", l’APAGL de son côté conservant son rôle dans le "traitement social" des impayés.

    Qualifiée désormais d’"universelle", la nouvelle garantie vient avec un peu de retard compléter deux mesures résultant des engagements présidentiels :

    la réduction à un mois du dépôt de garantie et la possibilité pour les locataires de le financer totalement et sans conditions par une avance "Loca-pass" (ou "Loca-pass dépôt de garantie"), et l’interdiction faite désormais par la loi "MLLE" du 25 mars 2009 (article 55) au bailleur de demander un cautionnement aux candidats locataires autre que le "Loca-pass garantie de loyers", s’il a souscrit une "assurance garantissant les obligations locatives du locataire", ou si le bailleur est une personne morale autre qu'une "SCI familiale" (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus), sauf si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

    A noter que l’entrée en vigueur de la nouvelle GRL au 1er janvier 2010 s’accompagne par anticipation de l’arrêt à la même date de la distribution par les organismes collecteurs du 1% logement du "Loca-pass garantie de loyers" pour les locations proposées par les bailleurs privés ; ce dispositif ne sera plus maintenu que pour les bailleurs personnes morales lorsque les logements font l'objet d'une convention avec l'Etat ou avec l'ANAH.

    Rappelons qu’au contraire de cette dernière garantie, délivrée sous forme de cautionnement directement aux locataires, l’ancienne GRL comme la nouvelle sont basées sur la souscription facultative par les bailleurs d’un contrat d’assurance garantissant le risque d’impayés de loyers et les dégradations locatives auprès de l’un des assureurs adhérent au dispositif.

    La garantie sera proposée et assurée par des assureurs privés acceptant d’adhérer à un cahier des charges ; le dispositif les amenant à prendre des risques sur des publics non assurables selon des critères normaux, un fonds de garantie dit "Fonds de garantie universelle des risques locatifs" est créé qui, si les primes d’assurance versées par les bailleurs s’avèrent insuffisantes, leur versera une compensation financière sous réserve du respect de leurs engagements.

    Trois décrets du 23 décembre 2009 (1) fixent les règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie, le nouveau cahier des charges auquel seront soumis les contrats d’assurance dans le cadre de la nouvelle GRL, et les modalités de la garantie de l’Etat pour les publics couverts qui n’entrent pas dans le champ normal des activités de l’UESL et du 1% logement.

    Le principe de la nouvelle GRL est fondé sur

    - un contrat intitulé "contrat socle" signé entre l’assureur et le bailleur

    - un financement tripartite des sinistres

    - un traitement circonstancié des sinistres


    Les dispositions régissant la GRL 1ère version continuent de s'appliquer aux contrats souscrits avant le 1er janvier 2010, pour les contrats individuels jusqu'à l'échéance de ceux-ci et pour les contrats groupes jusqu'à l'échéance de la totalité des adhésions individuelles à ces contrats.
    Après l'entrée en vigueur de la nouvelle GRL, aucun contrat ni aucune adhésion individuelle ne pourra être souscrit ou reconduit sur le fondement des dispositions ou stipulations antérieures.


    Logements couverts par le contrat d'assurance

    Les " contrats socles" de la nouvelle GRL couvrent à titre principal le risque d'impayés de Loyer et qui concernent des logements locatifs qui remplissent les conditions suivantes :
    - logements situés sur le territoire français ;
    - logements occupés à titre de résidence principale par leurs locataires ;
    - logements dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 2.000 € à la date de souscription initiale du contrat,

    Sont exclus les logements suivants :

    - les logements qui, d'une part, n'appartiennent pas à des propriétaires bailleurs personnes physiques ou à des sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (les SCI dites "familiales"), d'autre part, font l'objet d'une convention en cours au titre de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation (sauf si cette convention a été signée avec l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) ou à l'occasion de l'octroi d'une aide de cette agence) ;
    - les logements faisant l'objet d'une sous-location ;
    - les baux commerciaux, ruraux et professionnels.

    En cas de bail mixte, le contrat doit distinguer les garanties portant sur la seule partie destinée à l'habitation et ses annexes des autres garanties. Seules les premières sont couvertes par le dispositif de GRL.

    La location peut être nue comme meublée.


    Le contrat socle de GRL

    Le contrat socle est commercialisé par les assureurs, qui ont signé avec l'APAGL une convention prévue par le cahier des charges, via leurs réseaux habituels de distribution vers les bailleurs, en direct ou par l’intermédiaire des administrateurs de biens gérants locatifs.

    Dans tous les cas, l'entière gestion du contrat est réalisée par l'assureur, de la commercialisation à la gestion des sinistres et au recouvrement des impayés.

    Les conditions générales du contrat socle sont communes pour tous les bailleurs et indépendantes du profil du locataire, dès lors que celui-ci est éligible.

    Chaque assureur peut cependant proposer des garanties optionnelles, en sus des garanties du contrat socle (indemnisation de Loyers impayés ou de Dégradations locatives supérieure...). Les primes et sinistres relatifs aux garanties optionnelles doivent alors être distingués et n'entrent pas dans le mode de calcul des compensations de l’UESL et/ou de l’Etat.

    Le contrat socle comprend au moins trois garanties : "Loyers impayés", "Dégradations locatives" et "Prise en charge des frais de contentieux".

    Le plafond d'indemnisation au titre de la garantie des Loyers impayés et de prise en charge des frais de contentieux est fixé à 70.000 €. Le plafond d'indemnisation au titre de la garantie des Dégradations locatives est fixé à 7.700 € TTC. Pour les locations meublées, ce plafond est fixé à 3.500 € TTC.

    Pour les locataires entrants, la date d'effet de la garantie correspond à la date de mise à disposition du logement fixée dans le contrat de bail. Pour les locataires en place, la date d'effet de la garantie est la date de signature du contrat individuel d'assurance ou de l'adhésion individuelle au contrat groupe.

    Au titre de la garantie "Loyers impayés", le contrat d'assurance couvre principalement le risque d'impayés portant sur le loyer et les charges et taxes locatives, y compris leur révision contractuelle, dus par le locataire à l'assuré et y compris les indemnités d'occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail.

    Un sinistre est constitué :
    - soit en cas d'impayé total pendant deux mois consécutifs ou non ;
    - soit, en cas d'impayé partiel, lorsque le cumul des sommes impayées, apprécié sur une période ne pouvant excéder douze mois consécutifs, atteint un mois de loyer plus charges et taxes, déduction faite des aides au logement versées au bailleur.

    Le processus d'indemnisation s'applique jusqu'à la date de récupération effective du logement dans la limite des plafonds. Dans le respect des termes du bail, la récupération effective du logement est caractérisée par l'une des situations suivantes :
    - remise des clés par le locataire ;
    - état des lieux de sortie contradictoire ;
    - constat d'huissier d'état des lieux de sortie ;
    - procès-verbal de reprise par huissier ;
    - décès du locataire dans les cas où ce décès met fin au bail en application de la législation.


    Au titre de la garantie "Dégradations locatives", l'indemnisation des dégradations locatives couvertes par le contrat socle prend en charge les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations locatives imputables au locataire causées durant sa période d'occupation et constatées lors de la reprise effective du logement.
    L'indemnisation est opérée après une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie résiduel après imputation prioritaire sur ce dépôt des frais non pris en charge par le contrat d'assurance, qui sont notamment les frais d'entretien, sous réserve que le Bailleur justifie des déductions opérées.

    Un sinistre constaté après la résiliation du contrat d'assurances ne peut pas faire l'objet d'une indemnisation au titre des garanties Dégradations locatives, et ce même si d'autres sinistres sont en cours pour le même locataire.

    Au titre de la garantie "Prise en charge des frais de contentieux", le contrat d'assurances couvre, dans la limite du plafond commun avec la garantie Loyers impayés, le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant et obtenir le remboursement des Dégradations locatives, que ces frais soient engagés par le Bailleur ou par l'Assureur dans le cadre du mécanisme de subrogation décrit ci-après.

    Le contrat socle prévoit une subrogation de l'assureur, à concurrence des indemnités payées et des services fournis, dans les droits et actions du bailleur à l'égard du locataire en cas de sinistre indemnisé au titre des garanties Loyers impayés et Dégradations locatives.


    Obligation du bailleur

    Le contrat socle prévoit que si le locataire est éligible à une aide personnelle au logement, le bailleur s'engage à demander le versement en tiers-payant de la prestation auprès de l'organisme payeur. Cette mesure permet de diminuer l'exposition au risque d'impayés.


    Rôle de l’APAGL

    L'APAGL assure auprès des locataires relevant de la catégorie des "locataires éligibles 1 % Logement/Etat" (v. ci-après) une démarche préventive des sinistres et une démarche curative, sans que ces démarches aient pour effet d'exonérer les locataires de leur propre responsabilité.

    La démarche préventive consiste, d'une part, à informer ces locataires sur les précautions utiles pour réduire les risques de difficultés financières en fonction de leur situation et sur les dispositifs d'aide et de soutien existants, d'autre part, à les orienter vers des organismes susceptibles d'apporter aide et soutien.

    La démarche curative est mise en œuvre en cas de sinistre déclaré. Lorsqu’une déclaration de sinistre au titre de la garantie Loyers impayés concerne un locataire éligible 1 % Logement/Etat, l'assureur saisit l'APAGL qui réalise une analyse de la situation familiale, sociale et financière du locataire et détermine si cette situation nécessite qu'elle assure un "traitement social". La convention prescrit à l'assureur des modalités de recouvrement adaptées soit à l'amiable soit au contentieux.

    La procédure de recouvrement amiable consiste, pour l'APAGL, à établir avec le locataire un plan d'apurement de la dette adapté à sa situation. Ce plan s'accompagne d'une reprise au moins partielle de paiement des Loyers.

    Ce plan, défini par l'APAGL, résulte du diagnostic budgétaire réalisé par l'APAGL avec le locataire pour mesurer ses capacités de remboursement et, si nécessaire, d'une expertise sociale et financière.

    Lorsque sa capacité de remboursement est suffisante, un plan d'apurement amiable est proposé au locataire.

    En cas de capacité de remboursement insuffisante, l'expertise sociale et financière peut donner lieu à un protocole social avec préconisation de mesures spécifiques (consistant notamment en une orientation vers des organismes de droit commun ou spécialisés, en la recherche d'une procédure de relogement), accompagné d'un plan d'apurement adapté.

    En fonction de l'évolution de la dette du locataire, l'APAGL peut adapter les modalités du plan d'apurement. Tout dossier orienté en contentieux peut, sous réserve d'une reprise au moins partielle du paiement du Loyer, faire l'objet d'une reprise en traitement amiable à la demande du locataire, sur accord de l'APAGL.

    Le remboursement par le locataire des sommes indemnisées s'effectue exclusivement, y compris dans le cas d'un recouvrement amiable, auprès de l'assureur, selon les modalités et le calendrier prescrits par l'APAGL.

    L'APAGL peut sous-traiter les missions évoquées au titre de la démarche curative, à l'exception de la prescription des modalités de recouvrement, à des organismes désignés par elle.
    suite en dessous.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    Suite de l'article UI:

    La prime d'assurance

    Chaque Assureur détermine librement le taux de prime correspondant aux garanties minimales du contrat socle. Il n’y a donc plus de limite au taux des primes d’assurance comme dans la première version.

    Ce taux de prime peut être majoré par l'assureur en cas de garanties optionnelles venant s'ajouter aux garanties minimales du contrat socle définies par le présent cahier des charges. Dans ce cas, le contrat doit distinguer la prime relative aux garanties minimales et la prime relative aux garanties optionnelles ; les sinistres doivent être distingués selon la même répartition. La prime correspondant aux différentes garanties est déterminée sur une base objective par l'assureur en s'appuyant sur des éléments techniques relatifs au coût de chaque garantie.

    Le taux de prime du contrat socle est indifférent du profil du locataire dès lors qu'il est éligible.
    En cas d'aggravation du risque présenté par un bailleur, le taux de prime peut être majoré.


    Mutualisation des risques

    Afin d'éviter que la distribution du contrat socle ne soit limitée qu'aux seuls locataires les plus risqués, chaque Assureur doit respecter les règles suivantes :

    - pour les bailleurs accédant à la garantie via les administrateurs de biens, la distribution du contrat socle doit être effectuée dans le cadre d'un engagement minimal de part des contrats socles parmi l'ensemble des contrats portant sur des logements éligibles de 80% ;

    - pour les autres bailleurs, la distribution du contrat socle est exclusive de celle de tout autre contrat portant sur des logements éligibles mais ne respectant pas le présent cahier des charges.


    Les conditions de souscription relatives aux locataires

    Les locataires sont éligibles ou non au contrat socle en fonction essentiellement de leur taux d'effort ; ne sont pas éligibles ceux qui ont un taux d’effort trop élevé ou indéterminé. A noter que le Pass-GRL que devaient demander les candidats locataires est supprimé.

    Les locataires éligibles au contrat socle sont classés en "locataires éligibles 1 % Logement", "locataires éligibles Etat" et "autres locataires éligibles".

    L'assureur ne peut pas restreindre le champ des locataires éligibles par rapport à la définition qui résulte de la convention qu’il signe.

    La répartition des locataires par catégorie est effectuée par l'assureur au moment de la souscription du contrat selon qu'ils sont entrants ou en place, selon leur taux d'effort, selon le caractère précaire ou non de leur situation, suivant les dispositions prévues par la convention.

    Le taux d'effort est calculé selon la formule :
    Taux d'effort = Loyer mensuel / Ressources mensuelles.

    Les ressources prises en compte pour son calcul comprennent l'ensemble des revenus des personnes composant le ménage locataire ou des colocataires, soit la somme des revenus d'activités ou pensions, des allocations familiales et sociales, y compris aides au logement éventuelles versées directement au bailleur et des autres revenus à caractère régulier.

    Le bailleur ou son mandataire a pour obligation de vérifier que le taux d'effort du locataire est inférieur ou égal à 50%. A cette fin, il demande au locataire de produire les pièces justificatives permettant de contrôler son taux d'effort et de déterminer son profil.

    Le contrat socle peut couvrir à la fois des locataires entrants et des locataires en place.

    Concernant les locataires entrants :

    - les locataires éligibles 1 % Logement sont : d'une part, les ménages locataires dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50% et qui sont considérés comme relevant d'une situation précaire en raison de leur statut de titulaires de contrats de travail dans le secteur privé non agricole autres que les contrats à durée indéterminée dont la période d'essai a expiré ; d'autre part, les ménages locataires dont le taux d'effort est supérieur à 28% et inférieur ou égal à 50% et qui relèvent d'une des situations suivantes, à l'exclusion des situations précaires mentionnées :

    .salariés des entreprises du secteur privé non agricole, y compris les anciens salariés retraités et les travailleurs saisonniers, et ce quels que soient leur ancienneté, la nature de leur contrat de travail et le nombre de salariés de l'entreprise ;
    .jeunes de moins de trente ans en recherche ou en situation d'emploi ;

    .étudiants boursiers.


    - les locataires éligibles Etat sont :

    .d'une part, les ménages locataires dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50% et qui relèvent d'une situation précaire en raison de leur statut relevant de l'une des catégories suivantes : titulaires de contrats de travail en dehors du secteur privé non agricole autres que les contrats à durée indéterminée dont la période d'essai a expiré, bénéficiaires des minima sociaux, demandeurs d'emplois indemnisés, étudiants non salariés, non boursiers.

    .d'autre part, les ménages locataires dont le taux d'effort est supérieur à 28% et inférieur ou égal à 50% et qui ne relèvent ni des situations mentionnées au a ni des situations précaires mentionnées ci-dessus.


    - les autres locataires éligibles au contrat socle : ce sont ceux dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 28%, à l'exception des locataires relevant d'une situation précaire définie ci-dessus.


    Le ménage locataire est constitué de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement.
    Dès lors qu'une des personnes d'un ménage (à l'exception des personnes à la charge du ou des titulaires du bail) relève d'une situation précaire (quand bien même d'autres personnes du ménage ne relèveraient pas d'une situation précaire), le ménage est considéré comme relevant d'une situation précaire.

    Dès lors qu'une des personnes d'un ménage (à l'exception des personnes à la charge du ou des titulaires du bail) est éligible 1 % Logement, le ménage est considéré comme éligible 1 % Logement (quand bien même d'autres personnes du ménage seraient éligibles Etat). De même, dès lors qu'une même personne relève à la fois des locataires éligibles 1 % Logement et des locataires éligibles Etat, il est considéré comme éligible 1 % Logement.


    Concernant les locataires en place :

    Si la date d'effet du bail est antérieure d'au moins six mois à la date de souscription du contrat :

    - le locataire est éligible au contrat socle au titre de la catégorie "autres locataires éligibles", sous réserve qu'il n'y ait pas eu deux mois, consécutifs ou non, d'impayé total ou partiel de Loyer au cours des six mois précédant la date de souscription du contrat ;

    - dans le cas contraire, le locataire n'est pas éligible au contrat socle.

    Si la date d'effet du bail est antérieure à la date de souscription du contrat mais que l'antériorité est inférieure à six mois, le locataire n'est pas éligible au contrat socle.
    Par dérogation au deuxième alinéa, en cas de transfert de contrats entre assureurs, les locataires des logements concernés, relevant initialement des publics éligibles 1 % Logement ou Etat, restent dans cette configuration au sein du contrat socle.

    A l'occasion de tout changement de locataire, la réaffectation se fera selon le profil du locataire entrant et selon les critères applicables aux locataires entrants mentionnés ci-dessus.


    Les modalités de souscription par les bailleurs

    Les Bailleurs peuvent souscrire un contrat individuel par lot ou un contrat groupe, incluant la gestion de plusieurs lots.

    La vérification de l'éligibilité des logements des locataires au contrat socle relève de la responsabilité des assureurs, sur production par le Bailleur des pièces justificatives. L'Assureur peut déléguer cette vérification mais doit alors se mettre en mesure d'obtenir sur demande la présentation des pièces justificatives et il en conserve en tout état de cause la responsabilité.
    En cas de changement des locataires ou d'un des locataires, l'assureur doit effectuer soit un avenant, soit une résiliation avec souscription d'un nouveau contrat. En cas d'avenant ou de nouveau contrat souscrit, la catégorie dans laquelle est affecté le nouveau locataire résulte de l'application des dispositions ci-dessus.


    Les modalités de gestion des sinistres

    La gestion et l'indemnisation des sinistres sont effectuées par les Assureurs sous leur seule responsabilité. Toutefois, pour les locataires éligibles 1 % Logement/Etat, cette gestion et cette indemnisation s'opèrent selon des modalités qui sont encadrées par la convention.


    Le financement du dispositif

    L'assureur conserve la totalité de la prime, indépendamment de la catégorie des locataires éligibles au contrat socle. Il finance l'intégralité de ses frais généraux et est responsable, à l'égard du Bailleur, du règlement intégral de l'indemnisation des sinistres.
    Lorsqu'il concerne des locataires éligibles 1 % Logement/Etat, le financement de ce règlement intégral est complété par les compensations financières qui lui sont versées par l'UESL à partir du Fonds de garantie universelle des risques locatifs mentionné au IV de l'article L313-20 du Code de la construction et de l'habitation (fonds GRL) ; les compensations pour les sinistres des locataires éligibles 1% Logement sont financées par l’UESL, et celles des locataires éligibles Etat sur le budget de l’Etat.

    Bien que les compensations versées par le fonds GRL ne constituent pas juridiquement un dispositif de réassurance, l'UESL assure à partir du fonds GRL le versement de compensations selon un mécanisme s'apparentant à un système de réassurance annuelle "par Exercice en excédent de pertes".

    (1) Décret n° 2009-1620 du 23 décembre 2009 fixant les règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie universelle des risques locatifs

    (2) Décret n° 2009-1621 du 23 décembre 2009 fixant le cahier des charges prévu au g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation au titre de la garantie universelle des risques locatifs

    (3) Décret n° 2009-1623 du 23 décembre 2009 relatif à la garantie de l'Etat au titre de la garantie universelle des risques locatifs pris en application de l'article 85 de la loi n° 2007-1824 du 25 décembre 2007 de finances rectificative pour 2007

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