Diagnostic à fournir pour la location d’un bien immeuble

[Véronik]

Veille de Net-Iris : http://www.net-iris.fr/veille-juridi...u-logement.php

DIAGNOSTICS A FOURNIR POUR LA LOCATION D’UN BIEN IMMEUBLE
Mise à jour le 5 sept 2011

La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, s’enrichie d’un article 3-1 créé par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 art. 22 III (JORF 9 juin 2005).

Faisant état des éléments devant figurer dans le dossier de diagnostic technique qui doit dorénavant être fourni par le bailleur, et annexé au bail.

Ce dossier de diagnostic technique comprend : « texte dudit article3-1 »

« Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

a) A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;

b) A compter du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique. *** nouveauté a compter du 1/1/12

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.

A compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. »


La loi du 25 Mars 2009, dite "loi Boutin" impose au bailleur d'indiquer la surface habitable du bien loué, cette obligation est mentionnée à l'article 3 de la loi de 89 "Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée."

Rappel pour mémoire de la nouvelle obligation créée par l’ Article 3-2 Créé par Loi n°2007-309 du 5 mars 2007 art. 12 (JORF 7 mars 2007) de cette même loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

« Une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble est fournie par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Elle comprend :

a) Une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ;

b) Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

c) Dans le dernier cas prévu par le b, une information qui précise les coordonnées du distributeur de services auquel le locataire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 précitée.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur de ces informations qui n'ont qu'une valeur informative. »

[Golfy]

Un peu plus de précision concernant le CREP: ou constat de risque d'exposition au plomb , obligatoire pour la location à partir du 12 aout 2008.

Vente ou location d'un immeuble : constat de risque d'exposition au plomb - Service-public.fr

voici une étude concernant la performance énergétique des logements ... interressante !
http://www.pap.fr/diagnostic/dpe.pdf

[Marieke]

Et pour le ERNT:
Information des locataires et acquéreurs sur les risques naturels et technologiques majeurs - Service-public.fr

[Golfy]

MISE à JOUR: mars 2009

Nouvelles mesures selon la loi BOUTIN:

nouveau diagnostic : la surface habitable (pour logements non meublés)

source: pap.fr

Le jour de la signature, votre bail est composé dans la plupart des cas :

• d'un dépôt de garantie ;
• d'un état des lieux ;
• des diagnostics immobiliers (risques naturels, plomb, performance énergétique) ;
• d'une garantie (caution solidaire, assurance loyer impayés).

Ces deux derniers points sont concernés par les nouvelles mesures.
Un nouveau diagnostic : la superficie habitable du local loué

Vous devez à présent mentionner la superficie habitable dans votre contrat de bail. Cette obligation ne concerne que les locations vides et à usage de résidence principale. Ne sont donc pas concernées par cette obligation les locations meublées, secondaires et saisonnières. La superficie habitable est différente de la superficie Carrez : ce n'est ni la même loi, ni le même calcul.
Puis-je utiliser la superficie loi Carrez indiquée dans mon acte notarié à la place de la superficie habitable ?

Ce n'est pas conseillé, pour plusieurs raisons :

• en toute logique, la superficie loi Carrez est indiquée dans l'acte qui vous a permis d'acheter. L'attestation loi Carrez a donc été commandée par votre vendeur, et c'est donc lui qui est assuré. L'attestation de superficie habitable doit être réalisée au nom du propriétaire bailleur,
• ce ne sont pas les mêmes règles de calcul : les résultats peuvent donc être très différents. Si cet écart porte préjudice à votre locataire, il peut vous mettre en cause (voir notre note technique). Quelle est sa durée de validité ?
  
  Définitive en l'absence de travaux.
  Quel est son coût ?
  
  Il est identique à celui d'une attestation de superficie loi Carrez. Nous vous rappelons que le coût des diagnostics est entièrement déductible des revenus fonciers, sauf en régime micro foncier.
  Calculer son coût
  Caution solidaire ou assurance loyer impayé : il faut choisir
  
  Ces deux garanties ne sont désormais plus cumulables. Si vous demandez une caution solidaire, vous ne pouvez plus souscrire une assurance loyer impayé, et inversement. Pourquoi une telle mesure ? Pour favoriser l'accès au logement de ceux qui ne peuvent avoir de caution solidaire.
  À noter : outre la caution solidaire ou l'assurance loyer impayé, il existe des garanties conçues par les partenaires sociaux telle la GRL. Celle-ci n'est pas non plus cumulable avec la caution solidaire.

Surface habitable (loi Boutin) et surface privative (loi Carrez)

La superficie habitable est différente de la superficie privative loi Carrez, d'un point de vue légal, et d'un point de vue technique.


D'un point de vue légal
La superficie habitable se calcule dans tous les cas, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu'en copropriété. La superficie habitable se mentionne dans un bail, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.


D'un point de vue technique
La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80m.
Jusque là, c'est la même définition technique que la loi Carrez.

Mais la différence fondamentale, c'est qu'il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.

Puis-je utiliser la superficie loi Carrez à la place de la superficie habitable ?
Ce n'est pas conseillé, pour plusieurs raisons :

en toute logique, la superficie loi Carrez est indiquée dans l'acte qui vous a permis d'acheter. L'attestation loi Carrez a donc été commandée par votre vendeur, et c'est donc lui qui est assuré. L'attestation de superficie habitable doit être réalisée au nom du propriétaire bailleur,

ce ne sont pas les mêmes règles de calcul : les résultats peuvent donc être différents.

Publication de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion | actualité n°21920 de Net-iris

[Golfy]

voici un lien fourni par un contributeur concernant le DPE:

http://www.logement.equipement.gouv....d_article=6408

validité du diag. DPE = 10 ans.


attention : MAJ fevrier 2011:
source: http://www.jurisprudentes.net/Affich...rformance.html

Affichage de la performance énergétique à compter du 1er janvier 2011



lundi 3 janvier 2011 , par Juris Prudentes


La loi ENE du 12 juill. 2010, dite loi Grenelle II, a prévu la généralisation de l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2011 (CCH : L.134-4-3). Cette mesure oblige les propriétaires à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) dès la diffusion de l’annonce de vente ou de location. Cette obligation d’affichage concerne toutes les annonces, y compris celles passées par les particuliers. En revanche, elle ne concerne pas les ventes d’immeubles à construire (VEFA et vente à terme).

Selon les nouveaux articles CCH R. 134-5-1 à R. 134-5-4) : Les annonces de vente ou de location d’un bien immobilier publiées dans la presse devront mentionner la classe de performance énergétique (lettre de A à G ), précédée de la mention "Classe énergie".

Les annonces publiées en vitrine d’agence immobilière ou sur les sites Internet professionnels devront afficher l’étiquette énergie, en couleur, au moins sur : 5 % de la surface du support de l’annonce publiée en vitrine (soit 5,5 x 5,5 cm pour un format A4) ; 180 x 180 pixels sur un écran d’ordinateur, pour les annonces publiées sur un site internet.

En l’absence d’affichage de la performance énergétique dans l’annonce immobilière, le projet de décret ne prévoit pas de sanction particulière. Les règles du Code civil relatives au dol s’appliqueront à condition de prouver que les informations dissimulées auraient conduit l’acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre (Code civil, art. 1116). Dans ce cas, l’acquéreur pourrait intenter une action en nullité de l’acte ou en réduction du prix. Le locataire pourrait obtenir l’annulation du bail ou une réduction du montant du loyer. Sur le plan pénal, un grief de publicité mensongère pourrait être révélé par les services des fraudes et être puni de 2 ans d’emprisonnement et de 37.500 euro d’amende (Code pénal, art. L. 213-1).

attendons de voir si des juges prennent cette position.

************************* *******+

update du 6 avril 2011


Vanille nous signale un document édité par L'ANIL sur l'absence de DPE ou erreur dans son contenu:
http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/E...bsence_DPE.pdf

Egalement voir la veille juridique de NI du 1/4/2011 sur le meme sujet : http://www.net-iris.fr/veille-juridi...ans-le-dpe.php

[Golfy]

A partir du 1er janvier 2011, la performance énergétique (ou consommation énergétique) de l'appartement que vous mettez ou prenez en location devra figurer sur les offres de location sous l'intitulé "classe energie"

cette classe energie s'exprime en catégories : A, B, C ... jusqu'à G (A étant dit logement économe, G désigné comme un logement énergivore).

http://www.legifrance.gouv.fr/affich...tegorieLien=id


Locataires : à rèclamer à vos futurs bailleurs, cela leur permettra de vous soumettre les resultats du diagnostics en cas d'"oubli" comme cela peut être le cas

attention : cette classification peut être sujette à discussion et á caution; la consommation d'energie est évaluée selon la depense réelle relevée sur les 3 dernières années d'occupation (base des factures produites par l'occupant) ou bien selon une consommation conventionnelle standard calculée selon une formule "approuvée" - cela veut aussi dire que les habitudes de vie des occupants precédents peuvent entrer en ligne de compte et ce qui valait pour eux, peut ne pas valoir pour les nouveaux occupants ! Mais il est important de savoir à quoi le locataire peut s'attendre en terme de couts, et cela vous permettra d'aborder le sujet des "charges locatives" !! - voir ce topo detaillé : http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...n-meubles.html

[Golfy]

Mise a jour : (arrêté du 19 aout 2011, publié le 2 sept 2011). Détail d'un texte


Plomb (CREP) : Nouvelles mesures à compter du 1er janvier 2012

A compter du 1er janvier 2012, la réalisation du diagnostic nécessitera :

• La localisation des parties de l'immeuble habitées ou fréquentées régulièrement par le(s) mineur(s) dont la situation a justifié le diagnostic ;
• L'observation de l'état de tous les revêtements des locaux objets du diagnostic ;
• La réalisation de mesures de la concentration en plomb de tous les revêtements présentant des dégradations ;

Un rapport est rédigé à l'issue du diagnostic.
L'arrêté introduit également l'obligation pour les diagnostiqueurs de posséder une attestation du fabricant de leur appareil de détection du plomb dans les peintures indiquant la durée de vie maximale de la source radioactive au-delà de laquelle l'appareil ne peut plus être utilisé.

lire la veille juridique de Net.Iris du 2/9/2011 sur Réalisation du constat de risque d'exposition au plomb | Actu du 02/09/2011

[Golfy]

mise a jour pour janvier 2012: Diagnostic de performance énergétique (DPE) : de nouvelles mesures prévues au 1er janvier 2012 - Actualités - Service-public.fr

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : de nouvelles mesures prévues au 1er janvier 2012

Publié le 15.09.2011

A compter du 1er janvier 2012, de nouvelles mesures destinées à rendre plus fiable le Diagnostic de performance énergétique (DPE) doivent se mettre en place. C’est ce qu’indique un communiqué du ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement en date du mardi 13 septembre 2011.
Parmi ces mesures, l’une d’elles intéresse directement les particuliers puisqu’elle oblige les diagnostiqueurs à expliciter les données renseignées à travers un relevé détaillé. Par ce biais, les particuliers sont ainsi informés sur la façon dont ont été réalisés les documents. Les autres mesures prévoient l’amélioration des méthodes de calcul du DPE (augmentation du nombre de données à analyser), l’utilisation de logiciels validés par le ministère et l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), le renforcement de la formation des diagnostiqueurs et la mise en ligne d’une base de données des DPE. A noter que le ministèrère propose déjà en ligne un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés qui offre la possibilité de lancer une recherche notamment par commune, par code postal mais aussi par type de diagnostic à réaliser (amiante, électricité, gaz, performance énergétique, plomb, termites) et/ou par organisme certificateur.
Le DPE est un document informatif donnant un aperçu de la performance énergétique d’un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce document est réalisé à l’initiative du propriétaire du logement, avant la mise en vente ou la location.

• 6 mesures pour améliorer le DPE Ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement
• Accueil > Logement > Qualité de l’habitat > Diagnostics techniques immobiliers > Diagnostic de performance énergétique Service-public.fr
• Espace éco-citoyens / Mon habitationAgence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe)

[Golfy]

mise a jour de l'actualité (4 janvier 2012) : http://www.net-iris.fr/veille-juridi...ces-du-dpe.php

La lecture du DPE devient plus facile


Le diagnostic de performance énergétique, établi par un professionnel, est un document qui donne plusieurs informations principales :

• une description des principales caractéristiques du bâtiment et de ses équipements thermiques ;
• une fiche technique au DPE dressera la liste exhaustive des données entrées par le diagnostiqueur dans la méthode de calcul ;
• une estimation de la consommation annuelle d'énergie et de son coût, et un classement de la consommation au m2 selon le principe de "l'étiquette énergie" (échelle de A à G) ;
• l'indication de la quantité de CO2 émise du fait de cette consommation, avec un classement selon une "étiquette climat" ;
• analyse des écarts entre les consommations réelles et les consommations théoriques ;
• des recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie, en particulier les travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

La lecture de ce diagnostic continue d'être facilitée par une double étiquette et une estimation des consommations énergétiques chiffrée en euros.


Classement du logement - "Etiquette Energie"
Logement économe en énergie

moins de 50 - Classe A
de 51 à 90 - Classe B
de 91 à 150 - Classe C
de 151 à 230 - Classe D XXX Kw/m2 par an
de 231 à 330 - Classe E
de 331 à 450 - Classe F
supérieur à 450 - Classe G
Logement énergivore




Classement du logement - "Etiquette Climat"

Faible émission de Gaz à effet de serre

moins de 5 - Classe A
de 6 à 10 - Classe B
de 11 à 20 - Classe C XX Kg de CO2/m2 par an
de 21 à 35 - Classe D
de 36 à 55 - Classe E
de 56 à 80 - Classe F
supérieur à 80 - Classe G
Forte émission de Gaz à effet de serre

© 2012 Net-iris