Diagnostics à fournir pour la vente d’un bien immeuble

[Véronik]

Veille de Net-Iris : http://www.net-iris.fr/veille-juridi...u-logement.php



DIAGNOSTICS A FOURNIR POUR LA VENTE D’UN BIEN IMMEUBLE
Mise à jour le 5 sept 2011

* article L271-4 du code de la construction
Détail d'un article de code

Outre une attestation de surface (dite loi Carrez, décret 96-1107 du 18 décembre 1996) obligatoire pour les biens en copropriété, un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le vendeur, et annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique.






Ce dossier de diagnostic technique comprend :

• l'état de présence ou d'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante

- Cet état ne concerne pas les immeubles bâtis construits après le 1er juillet 1997 et/ou dont le permis de construire a été délivré après le 1er juillet 1997
- Pour les immeubles collectifs d'habitation, un constat amiante des parties communes est également obligatoire (DTA), c’est le syndic qui a la charge de le faire établir
- Décret 97-855 du 12 septembre 1997 et article L. 1334-13 du code de la santé publique


- Validité : illimitée

• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : attention voir nouveauté a partir du 1/1/2012 (plus bas)

- Ce constat ne concerne que les immeubles à usage d'habitation, construits ou rénovés avant 1948
- Loi n° 98-657du 29 juillet 1998 et arrêté du 25 avril 2006 n°2006-474 modifiant les articles L. 1334-1 à L. 1334-13 du code de la santé publique désormais sous les nomenclatures : articles L. 32-5 et R. 32-10, 32-11, 32-12 du Code de la Santé Publique,


- Validité : un an.

• Le constat d’état parasitaire

- Obligatoire dans les zones concernées, pour les immeubles bâtis et les terrains non bâtis. Selon arrêtés préfectoraux
- Loi n° 99-471 du 8 juin 1999, et article L271-4 du code de la construction.
- Sont exigés en fonction des zones, un diagnostic « termites » et/ou « mérule » et/ou « capricorne » (*)
- Validité : 6 mois





(*) la loi de 1999 parle bien de "termites et autres insectes xylophages", l'art 271-4 /modifié par la loi de 2010) ne parle que de termites !

• l'état des risques naturels et technologiques

- Selon arrêtés préfectoraux, d'après les décrets et arrêtés 2005-134 du 15 février 2005 et 2005-1130 du 7 septembre 2005.
- Articles L 125-5 et R 125-26 du Code de l'Environnement, loi du 30 juillet 2003



- Validité : variable

• l'état de l'installation intérieure de gaz (à partir du 1er novembre 2007)

Portant sur l'état des appareils de chauffage, de production d'eau chaude, tuyauteries et locaux où fonctionnent les appareils à gaz; Ce certificat, qui exonère de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique
- Loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 article 17



- Validité : 3 ans

• le diagnostic de performance énergétique (DPE)

- Obligatoire pour tous les bâtis sauf ceux construits depuis moins de 2 ans, occupés moins de 4 mois par an, petites surfaces, non chauffés et certains établissements,
- Loi 2004-1343 du 9 décembre 2004 relative au logement et à la construction, ordonnance 2005-655 et article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation



-- Validité : dix ans.

• l'état de l'installation intérieure d'électricité

- Ce nouveau diagnostic est obligatoire à partir du 01/01/2009, dès lors que l'installation éléctrique a été faite depuis plus de 15 ans.
- le decret n°2008-384 paru le 22/04/2008 fixe les modalités de ce diagnostic
- Validité : moins de trois ans

• le Contrôles des installations d'assainissement non collectif (reseau non raccordé au tout-à-l'égout)

- Nouveau diagnostic obligatoire depuis le 1er janvier 2011 pour toute vente.
- En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.
- Article L1331-11-1 du code de la santé publique
- Article 160 de la loi n° 210-788 portant l'Engagement National pour l'environnement (Grenelle II)
- Validité: 10 ans - diagnostic datant de moins de 3 ans.




Voir aussi la veille juridique de Net-Iris, publiée le 31 dec 2010 sur http://www.net-iris.fr/veille-juridi...u-logement.php



+++

[Golfy]

Une information bien intéressante de Net-Iris sur une jurisprudence qui vient de sortir (20 fevrier 2008) : Le défaut de présentation du diagnostic technique lors du congé pour vente est sanctionné par la nullité du congé et de l'offre de vente (Net-iris jurisprudence)

Référence : Commentaire de jurisprudence rédigé par Net-iris - Thème Immobilier - Publié le lundi 25 février 2008


En l'espèce, une société propriétaire d'un immeuble qu'elle désirait vendre par lots, a notifié à chacun des locataires d'un logement dépendant de cet immeuble une offre de vente avec un congé pour vendre. Elle les a assignés afin de faire déclarer les offres de vente et les congés valables.

Dans le même temps les locataires lui reproche d'avoir failli à son devoir de les informer de l'état de l'immeuble et des travaux à prévoir en leur communiquant divers diagnostics et bilans techniques (notamment relatifs à la présence d'amiante), au plus tard avec l'offre de vente. Estimant que ce manquement emportait la nullité de ces actes, alors même qu'ils comportaient toutes les mentions légales, ils soulèvent en justice cette irrégularité.

Les juges relèvent que les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques devaient, aux termes des dispositions d'ordre public de l'accord invoqué, faire l'objet d'un examen par le bailleur et les associations de locataires, et constatent qu'un tel examen n'a pas eu lieu. Dès lors ils en déduisent la nullité des congés pour vendre et celle des offres de vente notifiées aux preneurs. La Cour de cassation confirme le 20 février 2008 que les irrégularités relatives au diagnostic technique ont pour conséquence de rendre nulles les offres de vente.

Bien qu'il s'agisse d'une situation différente, notons qu'au regard de la loi (n°2004-1343) du 9 décembre 2004 de simplification du droit - qui impose qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique soit fourni par le vendeur avant la réalisation de la vente (voir dossier) - cette solution jurisprudentielle pourrait être transposée. Dès lors, le défaut de présentation du dossier de diagnostic technique (performance énergétique, installation de gaz, présence de plomb, etc.) pourrait avoir les mêmes conséquences, c'est-à-dire de rendre nuls tout acte fait en méconnaissance de cette obligation.

à suivre !

[Golfy]

source: Diagnostic obligatoire de l'installation intérieure d'électricité en cas de vente d'un logement à compter de janvier 2009 (Net-iris actualité)

Diagnostic obligatoire de l'installation intérieure d'électricité en cas de vente d'un logement à compter de janvier 2009

Référence : Article de veille rédigé par Net-iris - Thème Immobilier - Publié le jeudi 24 avril 2008


En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, il doit être réalisé un état de l'installation intérieure d'électricité, dès lors que cette installation a été faite depuis plus de 15 ans. Ce document est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et fait partie du dossier de diagnostic technique (voir notre dossier d'actualité à ce sujet). Ce dernier doit en effet être fourni par le vendeur, et être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Un décret (n°2008-384) du 22 avril 2008, vient de préciser les modalités d'application de ce document, et précise que ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2009.
Notons que le diagnostic, réalisé avant le 1er janvier 2009, dans le cadre d'opérations organisées par des distributeurs d'électricité, est réputé équivalent à l'état de l'installation intérieure d'électricité, s'il a été réalisé depuis moins de 3 ans à la date à laquelle ce document doit être produit.


Lieux dans lesquels sont réalisés l'évaluation :
Selon le nouvel article R134-10 du Code de la construction et de l'habitation, l'état de l'installation intérieure d'électricité doit être réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.


Contenu du document :
L'état de l'installation intérieure d'électricité relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques :
- d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;
- d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
- d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
- d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :
- les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
- les conducteurs non protégés mécaniquement.
L'état de l'installation intérieure d'électricité est établi selon les exigences méthodologiques et le modèle définis par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.


Personnes habilitées à établir le document et sa durée de validité :
Pour réaliser l'état de l'installation intérieure d'électricité, il est fait appel à une personne répondant aux conditions de l'article L271-6 du Code de la construction et de l'habitation. Lorsqu'une installation intérieure d'électricité a fait l'objet d'une attestation de conformité visée par un organisme agréé, cette attestation, ou à défaut, lorsque l'attestation ne peut être présentée, la déclaration de l'organisme agréé indiquant qu'il a bien visé une attestation, tient lieu d'état de l'installation électrique intérieure, si l'attestation a été établie depuis moins de 3 ans à la date à laquelle ce document doit être produit.

[Golfy]

En complément d'information concernant le certificat d'état d'installation intérieure d'électricité ... (à partir du 1er janvier 2009):

1) Arrêté du 8 juillet 2008 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l'état de l'installation intérieure d'électricité et les critères d'accréditation des organismes de certification : Détail d'un texte



2) Arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation: Détail d'un texte


parution au JORF, n° 0170 du 23 juillet 2008.

[Véronik]

Article R271-5
Modifié par Décret n°2008-1175 du 13 novembre 2008 - art. 1

Par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, les documents prévus aux 1°, 3°, 4° et 6° du I de l'article L. 271-4 doivent avoir été établis depuis :
-sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l'article L. 271-5, moins d'un an pour le constat de risque d'exposition au plomb ;
-moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ;
-moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz ;
-moins de dix ans pour le diagnostic de performance énergétique ;
-moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure d'électricité.

[Golfy]

Encadrement de la promesse de vente conclue entre un particulier et un professionnel de l'immobilier à compter du 1er juillet 2009


voir plus d'infos sur Encadrement de la promesse de vente conclue entre un particulier et un professionnel de l'immobilier à compter du 1er juillet 2009 | actualité n°21922 de Net-iris

toute promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à un délai raisonnable, sera à l'avenir non valable si elle ne fait pas l'objet d'un acte notarié, et si elle ne comprend pas le versement d'une somme ou d'une caution qui engage le professionnel.
Ces nouvelles dispositions sont applicables aux promesses de vente consenties à compter du 1er juillet 2009

[Golfy]

voici une plaquette concernant le DPE :
http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/..._cle5dd118.pdf

[Golfy]

A partir du 1er janvier 2011, la performance énergétique (ou consommation énergétique) de l'appartement que vous mettez en vente devra figurer sur les annonces sous l'intitulé "classe energie"

cette classe energie s'exprime en catégories : A, B, C ... jusqu'à G (A étant dit logement économe, G désigné comme un logement énergivore).

http://www.legifrance.gouv.fr/affich...tegorieLien=id

attention : cette classification peut être sujette à discussion et á caution; la consommation d'energie est évaluée selon la depense réelle relevée sur les 3 dernières années d'occupation (base des factures produites par l'occupant) ou bien selon une consommation conventionnelle standard calculée selon une formule "approuvée" - cela veut aussi dire que les habitudes de vie des occupants precédents peuvent entrer en ligne de compte et ce qui valait pour eux, peut ne pas valoir pour les nouveaux occupants !

qq infos sur le DPE, ici : Diagnostic de performance énergétique - Service-public.fr
egalement annoncé par la veille juridique de Net-Iris, ici: http://www.net-iris.fr/veille-juridi...mobilieres.php

[Golfy]

En complement du post #1 regulierement mis à jour, voici une veille juridique de Net-Iris sur la nécessité de diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif:


L'état de l'installation d'assainissement non collectif est-il obligatoire lors de la vente du logement ? | Actu du 14/02/2011

[Golfy]

Quel recours s'offre à l'acquéreur d'un bien immobilier en cas d'erreur dans le DPE ?

Veille juridique de NI en date du 1er avril 2011
Quel recours s'offre à l'acquéreur d'un bien immobilier en cas d'erreur dans le DPE ? | Actu du 01/04/2011

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) d'un bâtiment d'habitation est désormais obligatoire lors de la vente d'un logement mais également lors de sa mise en location.
Il s'agit d'un document qui permet de comparer et d'estimer la performance énergétique du logement. Il indique clairement, soit la quantité d'énergie effectivement consommée, soit la quantité d'énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Enfin, il permet d'identifier les lacunes du logement (ex : confort d'été en fonction de l'exposition, le coût du chauffage, la qualité de la ventilation du logement, l'absence de climatisation).
Le DPE est accompagné de recommandations devant améliorer cette performance (ex : travaux d'isolation des fenêtres à envisager). Il est donc important que son contenu soit fiable, car le prix que l'acheteur est amené à payer est inévitablement fixé en fonction du classement et des informations figurant dans le DPE.
Comme des erreurs peuvent subvenir à l'occasion du diagnostic ou lors de l'établissement du document, l'Anil (l'Agence nationale pour l'information sur le logement) rappelle dans un document de synthèse quelle est la responsabilité du diagnostiqueur en cas d'erreur dans le DPE.
Le professionnel ayant rédigé le DPE doit satisfaire à des critères de compétence et avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle qui couvre les éventuels dommages-intérêts auxquels l'assuré peut être condamné, au regard de fautes commises dans le cadre de son activité professionnelle.
Lorsque le DPE a été annexé ou le classement énergétique affiché, en cas d'erreur, la responsabilité du diagnostiqueur à l'égard de son client (bailleur ou vendeur) peut être engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle (article 1147 du Code civil), dès lors qu'il est rapporté la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.
Au sens de la jurisprudence, le professionnel commet une faute s'il n'a pas accompli toutes les diligences qui lui incombent en vertu du contrat conclu avec son client, de la loi, des règlements et des normes définissant le contenu du diagnostic. Néanmoins, le vendeur peut être condamné, sur le fondement de l'article R271-4 du Code de la construction et l'habitation, au paiement d'une amende de 1.500 euros, s'il fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétence, d'organisation et d'assurance de la profession
L'acquéreur du logement peut agir en responsabilité contre le vendeur (voire même en réduction de prix). A charge pour ce dernier d'appeler en garantie le diagnostiqueur afin de lui faire supporter tout ou partie des condamnations prononcées à son encontre. Une action directe contre le diagnostiqueur est envisageable pour l'acquéreur, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle : ces derniers étant tiers au contrat conclu entre le diagnostiqueur et le vendeur.


Rédigé par la Rédaction de Net-iris et publié le vendredi 1 avril 2011.

---------- Message ajouté à 13h47 ---------- Précédent message à 13h38 ----------

vanille nous signale un document édité par L'ANIL sur l'absence de DPE ou erreur dans son contenu:

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/E...bsence_DPE.pdf

[Golfy]

Mise a jour : (arrêté du 19 aout 2011, publié le 2 sept 2011). Détail d'un texte


Plomb (CREP) : Nouvelles mesures à compter du 1er janvier 2012

A compter du 1er janvier 2012, la réalisation du diagnostic nécessitera :

• La localisation des parties de l'immeuble habitées ou fréquentées régulièrement par le(s) mineur(s) dont la situation a justifié le diagnostic ;
• L'observation de l'état de tous les revêtements des locaux objets du diagnostic ;
• La réalisation de mesures de la concentration en plomb de tous les revêtements présentant des dégradations ;

Un rapport est rédigé à l'issue du diagnostic.
L'arrêté introduit également l'obligation pour les diagnostiqueurs de posséder une attestation du fabricant de leur appareil de détection du plomb dans les peintures indiquant la durée de vie maximale de la source radioactive au-delà de laquelle l'appareil ne peut plus être utilisé.

lire la veille juridique de Net.Iris du 2/9/2011 sur Réalisation du constat de risque d'exposition au plomb | Actu du 02/09/2011

[Golfy]

mise a jour: pour janvier 2012

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : de nouvelles mesures prévues au 1er janvier 2012

Publié le 15.09.2011
A compter du 1er janvier 2012, de nouvelles mesures destinées à rendre plus fiable le Diagnostic de performance énergétique (DPE) doivent se mettre en place. C’est ce qu’indique un communiqué du ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement en date du mardi 13 septembre 2011.
Parmi ces mesures, l’une d’elles intéresse directement les particuliers puisqu’elle oblige les diagnostiqueurs à expliciter les données renseignées à travers un relevé détaillé. Par ce biais, les particuliers sont ainsi informés sur la façon dont ont été réalisés les documents. Les autres mesures prévoient l’amélioration des méthodes de calcul du DPE (augmentation du nombre de données à analyser), l’utilisation de logiciels validés par le ministère et l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), le renforcement de la formation des diagnostiqueurs et la mise en ligne d’une base de données des DPE. A noter que le ministèrère propose déjà en ligne un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés qui offre la possibilité de lancer une recherche notamment par commune, par code postal mais aussi par type de diagnostic à réaliser (amiante, électricité, gaz, performance énergétique, plomb, termites) et/ou par organisme certificateur.





Le DPE est un document informatif donnant un aperçu de la performance énergétique d’un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce document est réalisé à l’initiative du propriétaire du logement, avant la mise en vente ou la location.

• 6 mesures pour améliorer le DPE Ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement
• Accueil > Logement > Qualité de l’habitat > Diagnostics techniques immobiliers > Diagnostic de performance énergétique Service-public.fr
• Espace éco-citoyens / Mon habitation Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe)

source: Diagnostic de performance énergétique (DPE) : de nouvelles mesures prévues au 1er janvier 2012 - Actualités - Service-public.fr


mise a jour de l'actualité (4 janvier 2012) : http://www.net-iris.fr/veille-juridi...ces-du-dpe.php

La lecture du DPE devient plus facile


Le diagnostic de performance énergétique, établi par un professionnel, est un document qui donne plusieurs informations principales :

• une description des principales caractéristiques du bâtiment et de ses équipements thermiques ;
• une fiche technique au DPE dressera la liste exhaustive des données entrées par le diagnostiqueur dans la méthode de calcul ;
• une estimation de la consommation annuelle d'énergie et de son coût, et un classement de la consommation au m2 selon le principe de "l'étiquette énergie" (échelle de A à G) ;
• l'indication de la quantité de CO2 émise du fait de cette consommation, avec un classement selon une "étiquette climat" ;
• analyse des écarts entre les consommations réelles et les consommations théoriques ;
• des recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie, en particulier les travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

La lecture de ce diagnostic continue d'être facilitée par une double étiquette et une estimation des consommations énergétiques chiffrée en euros.


Classement du logement - "Etiquette Energie"
Logement économe en énergie

moins de 50 - Classe A
de 51 à 90 - Classe B

de 91 à 150 - Classe C
de 151 à 230 - Classe D XXX Kw/m2 par an
de 231 à 330 - Classe E
de 331 à 450 - Classe F
supérieur à 450 - Classe G
Logement énergivore




Classement du logement - "Etiquette Climat"

Faible émission de Gaz à effet de serre

moins de 5 - Classe A
de 6 à 10 - Classe B
de 11 à 20 - Classe C XX Kg de CO2/m2 par an
de 21 à 35 - Classe D
de 36 à 55 - Classe E
de 56 à 80 - Classe F
supérieur à 80 - Classe G
Forte émission de Gaz à effet de serre

© 2012 Net-iris