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  • 2 Posté par Golfy
  • 1 Posté par Marieke

Que faire si votre locataire part à la cloche de bois ? / procedure abandon du logement

Question postée sur le forum Votre immeuble.

  1. #1
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    33 795
    Du jour au lendemain, votre locataire part sans vous prévenir, sans vous donner congé, et en vous laissant des impayés ... que faire ?


    Mise à jour, suite à modification de la loi de 89:

    Les nouveaux rapports locatifs selon la loi Béteille du 23 décembre 2010
    mercredi 29 décembre 2010 , par Juris Prudentes


    La loi relative à l’exécution des décisions de justice, aux conditions d’exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires vise à améliorer l’exécution des décisions de justice, à redéfinir l’organisation et les compétences de juridictions et à rénover les conditions d’exercice de certaines professions réglementées (huissiers de justice, notaires, greffiers des tribunaux de commerce, notamment). Parmi la série d’articles concernant l’organisation de la profession d’huissier, quelques mesures intéressent directement le logement. D’autres articles apportent des modifications aux procédures de saisie immobilière et de surendettement. Enfin, la loi du 22 décembre 2010 contient des dispositions relatives au droit de la consommation et la procédure civile (il sera revenu sur ce dernier point).


    Rapports locatifs

    Constat d’abandon d’un logement loué (art. 4 - loi du 6 juill. 1989, art. 14-1)

    En cas d’abandon d’un logement par l’occupant, une procédure spécifique est instituée pour permettre au bailleur de faire constater que le logement est abandonné. Le bailleur peut mettre en demeure le locataire par huissier. Un mois après, à défaut de réponse, l’huissier peut constater l’état d’abandon du logement. Le procès-verbal de l’huissier contient un inventaire des biens laissés sur place. Toutefois, pour que la résiliation du bail soit constatée, le juge doit être saisi dans des conditions prévues par voie réglementaire (décret à paraître). Un article 14-1 est inséré dans la loi du 6 juillet 1989.

    Constat de reprise de locaux (art. 4 II - loi du 9 juill. 1991, art. 21-1)

    L’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion peut pénétrer dans les lieux en présence de certaines personnes (maire de la commune, conseiller municipal, autorité de police ou de gendarmerie etc.) pour constater que la personne expulsée a volontairement libéré les locaux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux (loi du 9 juill. 1991,. art. 21-1). Désormais, l’huissier peut, dans les mêmes conditions, procéder à la reprise des lieux abandonnés en cas de départ volontaire de l’occupant au cours de la procédure d’expulsion.

    Etat des lieux établi contradictoirement par un tiers mandaté par les parties (art. 22 - loi du 6 juill. 1989, art. 3)

    Il est prévu expressément que lorsque l’état des lieux contradictoire et amiable est établi avec un tiers mandaté par les parties (l’agent immobilier ou un huissier par exemple), les honoraires négociés ne peuvent être laissés ni directement ni indirectement à la charge du locataire. Cette rédaction vise à mettre fin à la pratique assez fréquente qui consiste à faire supporter au locataire les frais d’état de lieux, lorsque le propriétaire a mandaté un professionnel pour l’établir à l’amiable avec le locataire.

    En revanche, le partage par moitié des frais d’état de lieux entre le locataire et le bailleur reste la règle, si l’état des lieux n’ayant pas pu être établi contradictoirement, il est fait appel à un huissier. Notons que le texte précise expressément que le coût de l’état des lieux par huissier est réglementé. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié en conséquence.

    A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte. Ce principe inchangé et qui n’est pas toujours bien compris, signifie que si le locataire fait obstacle à son entrée à l’établissement de l’état des lieux, il sera présumé avoir reçu le logement en bon état ; en revanche si c’est le bailleur qui a refusé, il devra faire la preuve que les dégradations qu’il invoque en fin de bail sont dues à la faute du locataire.

    source: http://www.jurisprudentes.net/Les-no...-locatifs.html


    *************************
    Dernière modification par Golfy ; 20/02/2011 à 19h04. Motif: modification du post suite à la mise à jour de la loi
    Lycor et Vulcan ont trouvé ce message utile.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    39 561
    Modification de la Loi du 6 juillet 1989 :
    Article 14-1
    Créé par LOI n°2010-1609 du 22 décembre 2010 - art. 4

    Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.

    Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

    S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.

    Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

    La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire.

    Article 24
    Modifié par LOI n°2010-1609 du 22 décembre 2010 - art. 4

    Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

    A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

    Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

    Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

    Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

    Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

    Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire.A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

    Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.
    Dernière modification par Marieke ; 08/01/2011 à 12h00.
    Vulcan a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    3 146
    Le décret d'application de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 (décret 2011-945 du 10 août 2011) portant sur la procédure à suivre pour résilier le bail en cas d'abandon du logement est paru au journal officiel :

    Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire, sur assignation, il est désormais possible de former cette demande par requête. Le tribunal se prononce alors sans débat préalable sur la résiliation du bail, la reprise des lieux, éventuellement le paiement des arriérés de loyers ou d'autres sommes dues au titre du contrat de bail, ainsi que sur l'abandon des meubles dénués de valeur. Une opposition à cette décision peut être formée par le locataire ou le dernier occupant de son chef, dans le mois suivant sa signification, faute de quoi elle a force de chose jugée. Si le locataire est dans l'impossibilité de former cette opposition dans ce délai sans faute de sa part, il peut obtenir un relevé de forclusion. Une fois l'ordonnance passée en force de chose jugée, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué. S'il y a des biens de valeur dans les lieux, il appartient au juge de l'exécution de statuer sur leur sort, conformément au droit commun de la procédure d'expulsion, sous réserve de quelques ajustements.
    Dernière modification par Modérateur 09 ; 10/09/2011 à 17h51.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    33 795
    sept 2011 : REPRISE DU LOGEMENT DANS LE CAS DU DECES D'UN LOCATAIRE SANS HERITIER


    Un huissier de justice peut désormais être désigné par le Tribunal de grande instance (TGI), à la demande d'un bailleur pour récupérer un logement après décès d'un locataire sans héritier.

    À compter du 2 septembre 2011, le bailleur peut saisir le Tribunal de grande instance (TGI) en vue de la désignation d'un huissier de justice pour récupérer un logement après le décès d'un locataire si aucun héritier ne se manifeste pour vider les locaux.
    Dès que le propriétaire est autorisé à déposer le mobilier du locataire dans un garde- meuble, l'huissier désigné dresse un état des lieux de ces biens, appose éventuellement des scellés et conserve les clés.
    Si aucune mesure conservatoire n'a encore été prise, les nouvelles dispositions s'appliquent même aux affaires en cours.

    article publié par Stéphanie ALEXANDRE, Le Particulier



    References :
    • Décret n° 2011-1043 du 01/09/2011 relatif aux mesures conservatoires prises après l'ouverture d'une succession et à la procédure en la forme des référés, JO du 2/9/2011
    http://www.leparticulier.fr/upload/d...-27-25_170.pdf


    Lire aussi : Le déplacement des biens du locataire défunt est plus facile
    Dernière modification par Golfy ; 05/06/2012 à 15h54. Motif: rajout du lien du decret

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    33 795
    Juin 2012 : ABONDON DES MEUBLES APPARTENANT AU LOCATAIRE

    En cas d'abandon des locaux loués, le juge d'instance peut désormais statuer sur le sort de l'ensemble des meubles laissés par le locataire, qu'ils aient ou non une valeur marchande.
    S'il craint que les biens ne soient pas récupérés, il peut autoriser leur vente aux enchères publiques et déclarer abandonnés ceux qui ne sont pas susceptibles de l'être. Les papiers personnels sont en revanche placés sous enveloppe scellée et conservés, pendant deux ans, par l'huissier de justice, avant destruction.
    Le produit de la vente, après déduction des frais et s'il y a lieu du montant des sommes dûes au bailleur, est consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations au profit de l'ancien locataire qui en est informé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de l'huissier, adressée à sa demeure actuelle ou, si celle-ci est inconnue, au lieu de son dernier domicile.

    Auparavant, après l'inventaire et l'évaluation des biens laissés sur place, le bailleur devait saisir le juge de l'exécution pour la vente aux enchères des biens de valeur, uniquement (voir : Les biens du locataire parti à la ’’cloche de bois’’ seront vendus aux enchères).


    Liens externes : decret 2012783 30052012 procedures civiles execution


    article rédigé par Stéphanie Alexandre (source )
    Dernière modification par Golfy ; 05/06/2012 à 15h54.

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