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Les charges locatives .... appartements NON meublés.

Question postée sur le forum Votre immeuble.

  1. #1
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    Les charges locatives des appartements sociaux et du secteur privé, appartements non meublés, dépendant de la loi du 6 juillet 1989, faisaient l'objet d'un décret du 26 aout 87, décret qui a été revu le 19 décembre 2008, avec application au 1er janvier 2009.

    Détail d'un texte





    Les dépenses d'encadrement liées à l'emploi d'un gardien sont exigibles au titre des charges récupérables


    Article de veille publié le lundi 29 décembre 2008.

    Rédigé par Net-iris et classé dans le thème Immobilier.



    Dans les immeubles appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, mais aussi dans les logements sociaux privés, les charges récupérables, c'est-à-dire les sommes accessoires au loyer principal, sont notamment constituées des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée.

    Un décret (n°2008-1411) du 19 décembre 2008 vient de modifier, à compter du 1er janvier 2009, la liste des charges récupérables, mais aussi la liste des éléments qui ne sont pas retenus dans les dépenses de rémunération.

    Pourcentage des charges récupérables :

    Les dépenses d'encadrement technique liées à la rémunération d'un gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10% de leur montant.

    Toutefois :
    - Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75% de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

    - Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40% de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche. Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique.

    - Lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.


    Dépenses de rémunérations exclues des charges récupérables :

    Le décret liste les éléments qui ne sont pas retenus dans les dépenses de rémunération.

    Il s'agit :
    - du salaire en nature ;
    - l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
    - les indemnités et primes de départ à la retraite (voir à ce sujet Cass/Civ 25 juin 2008) ;
    - les indemnités de licenciement ;
    - la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
    - la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
    - la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
    - la cotisation à la médecine du travail.

    source: Les dépenses d'encadrement liées à l'emploi d'un gardien sont exigibles au titre des charges récupérables | actualité n°21263 de Net-iris
    Dernière modification par Golfy ; 08/12/2011 à 22h39.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    Question regulièrement posée:

    le détartrage d'un chauffe-eau (ballon électrique) est-il pris en charge par le bailleur ou bien par le locataire ?

    Le décret du 26 aout 87, concernant les entretiens et réparations locatifs, prévoit que le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries, sont à charge des locataires.
    Decret: Détail d'un texte (**)


    Affaire jugée: le bailleur ayant fait faire le détartrage du chauffe-eau électrique après le depart du locataire, avec dépose du bloc de résistance.

    la Cour a jugé que ce détartrage avec depose du bloc de résistance ne constitue pas une dépense locative puisque l'opération diffère d'un simple nettoyage ou d'un rincage. D'où l'interêt pour les bailleurs qui font faire cette opération par un professionel de lui demander de bien détailler la facture, afin d'éviter toute contestation et tout rejet en bloc de la demande de paiement !

    Cass. Civile 3° ch., 29 oct 2008, n° 06.21633:

    Détail d'une jurisprudence judiciaire



    (**) La liste des réparations locatives listées par ce décret, n'est pas limitative, décision confirmée par la cour de Cassation dans un arrêt du 7 avril 1994, N° de pourvoi: 92-16432


    Commentaire de l'ADIL sur le sujet :
    http://www.adil34.org/fileadmin/Site...DETARTRAGE.pdf
    Dernière modification par Marieke ; 21/05/2014 à 22h03.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    voir aussi ce post

    http://www.net-iris.fr/forum-juridiq...tml#post675756

    ainsi que cette fiche du service-public :
    En quoi consiste l'entretien annuel des chaudières ?

    http://vosdroits.service-public.fr/F20760.xhtml
    Dernière modification par Golfy ; 09/05/2013 à 18h17. Motif: rajout lien service public

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    si un bail d'habitation MEUBLÉE fait reference aux charges locatives ou au decret mentionné plus haut, alors ces charges s'appliquent aussi au logement loué meublé.
    par contre seul un contrat de bail logement meublé peut comporter des charges forfaitaires. Dans ce cas, il n'est nul besoin de procéder à une régularisation des charges en fin d'année, le montant forfaitaire est à payer que les charges réelles soient plus elevées ou moins élevées.
    Dernière modification par Modérateur 09 ; 18/01/2009 à 17h48.
    clo1774 a trouvé ce message utile.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    MAJ juillet 2014 : Obligations en matière d'entretien et de contrôle des chaudières | Net-iris 2014

    ************************* ****
    MAJ du 31/10/2009.


    ARRETE
    Arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts.


    Détail d'un texte



    Article 1

    L'entretien annuel d'une chaudière dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW comporte la vérification de la chaudière, le cas échéant son nettoyage et son réglage, ainsi que la fourniture des conseils nécessaires portant sur le bon usage de la chaudière en place, les améliorations possibles de l'ensemble de l'installation de chauffage et l'intérêt éventuel du remplacement de celle-ci.
    L'entretien est conforme aux spécifications techniques figurant à l'annexe 1 du présent arrêté.

    Lors de la vérification de la chaudière, la personne ayant effectué l'entretien annuel de la chaudière évalue le rendement et les émissions de polluants atmosphériques de la chaudière.
    Pour évaluer le rendement de la chaudière, la personne ayant effectué l'entretien de la chaudière utilise la méthode définie à l'annexe 2 du présent arrêté.

    Pour évaluer les émissions de polluants atmosphériques de la chaudière, la personne ayant effectué l'entretien de la chaudière utilise la méthode définie à l'annexe 3 du présent arrêté.

    A l'issue de l'entretien de la chaudière, la personne l'ayant effectué fournit les conseils nécessaires portant sur le bon usage de la chaudière en place, les améliorations possibles de l'ensemble de l'installation de chauffage et l'intérêt éventuel du remplacement de celle-ci. L'annexe 4 du présent arrêté précise les conditions de fourniture de ces conseils et la nature des conseils qui peuvent être fournis.



    Article 2

    La personne ayant effectué l'entretien annuel de la chaudière établit une attestation d'entretien et la remet, dans un délai de quinze jours suivant sa visite, au commanditaire de l'entretien.
    Cette attestation est conforme au modèle décrit en annexe 5 du présent arrêté. Cette attestation comporte notamment le résultat de l'évaluation du rendement de la chaudière, le résultat de l'évaluation des émissions polluantes de la chaudière et les conseils nécessaires portant sur le bon usage de la chaudière en place, les améliorations possibles de l'ensemble de l'installation de chauffage et l'intérêt éventuel du remplacement de celle-ci.



    Article 3

    Si à l'occasion de la mesure du taux de monoxyde de carbone (CO) dans l'air ambiant il est constaté :

    ― une teneur en CO mesurée comprise entre 20 ppm (10 ppm à compter du 1er juillet 2014) et 50 ppm, la situation est estimée anormale et la personne chargée d'effectuer l'entretien doit informer l'usager que des investigations complémentaires concernant le tirage du conduit de fumée et la ventilation du local sont nécessaires. Ces investigations peuvent être réalisées au cours de la visite ou faire l'objet de prestations complémentaires ;

    ― une teneur en CO mesurée supérieure ou égale à 50 ppm, la situation met en évidence un danger grave et immédiat et il y a injonction faite à l'usager par la personne chargée d'effectuer l'entretien de maintenir sa chaudière à l'arrêt jusqu'à la remise en service de l'installation dans les conditions normales de fonctionnement.



    Article 4

    Le directeur général de l'énergie et du climat, le directeur général de l'aménagement, du logement et de la nature, le directeur général de la santé et le directeur général de la compétitivité, de l'industrie et des services sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

    voir annexes sur le lien donné plus haut.



    en résumé:

    L'entretien des chaudières individuelles est à la charge de l'occupant : soit le propriétaire, soit le locataire des locaux loués. Pour les chaudières collectives, l'entretien relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires des immeubles collectifs ou du propriétaire si l'immeuble est détenu par un seul propriétaire.
    Le contrôle et l'entretien doivent être effectués une fois par an par un professionnel qualifié. Sa mission :
    • vérifier, nettoyer et régler la chaudière ;
    • vous donner des conseils pour bien l'utiliser ;
    • vous indiquer quelles améliorations vous pouvez apporter à votre installation de chauffage ou si elle nécessite d'être remplacée.
    Si vous avez déjà fait appel à un professionnel entre le 1er janvier 2009 et le 12 juin 2009 (date d'entrée en vigueur des nouvelles obligations) et que le contrôle a été pratiqué conformément au règlement sanitaire de votre département, vous n'avez pas besoin de le recommencer.

    Si ce n'est pas le cas, vous devez faire faire le contrôle d'ici le 31 décembre prochain, car l'entretien doit être effectué au cours de chaque année civile.

    Seule exception : les chaudières installées cette année. Pour les équipements neufs, le contrôle doit être effectué au cours de l'année civile qui suit celle de leur installation, soit en 2010 pour une chaudière installée en 2009.
    Dernière modification par Golfy ; 18/07/2014 à 14h06. Motif: mise a jour complementaire

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    voici un lien que je trouve interessant pour les possésseurs de chauffe-eau électrique ... ICI (section questions/reponses)
    je pense que cela peut servir à beaucoup d'entre nous
    Dernière modification par Golfy ; 05/11/2013 à 22h56. Motif: MAJ du lien car l'autre etait introuvable

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    L'INC publie 2 dossiers sur les charges locatives et les jurisprudences relevantes:

    http://www.conso.net/bases/5_vos_dro...es_2011-06.pdf


    http://www.conso.net/bases/5_vos_dro..._locatives.pdf



    modif : nouveau lien suite à la maj par le site en juin et juillet 2011.
    Dernière modification par Golfy ; 27/07/2011 à 15h53.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    l'enlevement des encombrants (debarassage des caves) n'est pas une charge locative

    .... et que l'enlèvement des "encombrants" n'était pas inclus dans la liste des charges récupérables annexée au décret du 26 août 1987 ;
    .....
    Précédents jurisprudentiels : Sur le principe selon lequel la liste des charges locatives récupérables figurant en annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 a un caractère limitatif, à rapprocher : 3e Civ., 1er juin 2005, pourvoi n° 04-12.137, Bull. 2005, III, n° 121 (cassation), et l'arrêt cité
    cour de cassation 15 mai 2008 dont le detail se trouve sur : Détail d'une jurisprudence judiciaire
    betty555 a trouvé ce message utile.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    A signaler que l'INC propose une lettre-type pour réclamer des precisions à votre bailleur, lorsque vous avez recu une demande de paiement pour regularisation. voici la lettre:


    Madame, Monsieur,

    Vous m’avez fait parvenir la régularisation des charges pour l’année passée, d’où il ressort que je vous devrais (…) euros.

    Ce montant m’étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)

    (1er cas) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur…), comme la loi le prévoit.

    (2e cas) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.

    (3e cas) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l’envoi du décompte de régularisation.

    Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

    (Signature)
    source: Obtenir du propriétaire des précisions sur le montant des charges locatives - Lettre type - Service-public.fr

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    MAJ

    L’article 1756 du code civil met à la charge des bailleurs le curement ** (ou curage) des fosses d’aisance (fosses septiques).
    Mais les frais de vidange incombent, en revanche, aux locataires.
    C’est ce qu'a rappelé la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 24.3.10, n° 09-10.218) s’appuyant sur le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.

    Voici le texte de l’arrêt :
    Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 mars 2010, N° de pourvoi : 09-10.218.

    LA COUR , Sur le moyen unique :

    Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Valognes, 7 décembre 2007), que les époux X..., preneurs à bail d’une maison d’habitation, propriété de Mme Y..., ont demandé la restitution du dépôt de garantie qu’ils lui avaient versé ; que reconventionnellement la bailleresse a sollicité leur condamnation à lui rembourser les frais de la vidange de la fosse septique ;
    Attendu que M. X... fait grief au jugement d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
    1° / que faute de clause contraire, le curement des puits et celui des fosses d’aisances sont à la charge du bailleur conformément à l’article 1756 du code civil ; qu’ainsi, le jugement attaqué a violé le texte susvisé ;
    2° / que si l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 édicte la solution contraire, ce texte ne pouvait valablement déroger à la loi et devait être écarté ; qu’ainsi le jugement attaqué a encore violé l’article 1756 du code civil ;
    Mais attendu que l’article 1756 du code civil ne met à la charge du bailleur que le seul curement des puits et des fosses d’aisances ; qu’en retenant que la vidange d’une fosse septique incombait au locataire, la juridiction de proximité a fait une exacte application du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives ;
    D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi (...).

    ** qu'est ce qu'un curement ?
    curage fosse septique
    Le curage des canalisations consiste au nettoyage complet des canalisations d'une fosse septique, ce qui améliore le fonctionnement de l'installation et lui assure une meilleure longévité.

    En l'absence de ce curage des canalisations, deux problèmes peuvent se poser au fil du temps :
    • Des canalisations entartrées produisent un gaz toxique : l'hydrogène sulfureux. Ce gaz corrode les canalisations en fonte, détériore les joints et provoque des odeurs nauséabondes.
    • Les canalisations verticales délaissées atteignent également un taux d'encrassement pouvant limiter, voire obstruer l'écoulement des eaux usées.
    Dernière modification par Golfy ; 29/06/2011 à 21h34.
    Stuartes a trouvé ce message utile.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    un autre cas regulièrement cité : la désinsectisation - la désourisation - la dératisation ...


    La question : A qui incombe la facture de désinsectisation de carfards et blattes dans un logement en location ?

    Notre réponse :

    Pour les logements meublés , la charge peut, sous réserve des stipulations générales du bail en matière de charges récupérables, être considérée comme incombant au locataire en totalité.


    Pour les locations relevant de la loi du 6 juillet 1989 , le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables ne mentionne que les produits de désinsectisation. Seule cette part de la facture est donc récupérable si le détail de cette dernière la fait ressortir. Autrement la charge globale doit être considérée comme non récupérable. De nombreux propriétaires et notamment chez les bailleurs institutionnels récupèrent quand même dans ce cas 40% du montant global de la facture (ils font de même pour 10% des factures de désinfection des vides-ordures), et cette pratique n'a été à ce jour ni contestée par les associations de locataires, ni sanctionnée par la jurisprudence.

    A noter que dans tous les cas, la "désourisation" ou dératisation est considérée comme non récupérable, faisant partie de ce qui est considéré comme relevant de l'obligation du propriétaire d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués...

    Voir notre fiche : Les charges locatives
    source: actualités UI du 24/5/2011.


    ************************* *****************

    quelques precisions quant aux textes :



    Ne sont pas récupérables :


    • La dératisation. (
    Cass. civ. III, 29 janvier 2002, pourvoi no 99-17042.)


    • Les frais de personnel relatifs à la désinsectisation. (
    Cass. civ. III, 10 mars 1999, pourvoi no 97-10499.)


    • Les frais de débouchage des vide-ordures.
    (Cass. civ. III, 1er avril 2003, pourvoi no 02-10172.)




    Sont récupérables :


    • Les produits nécessaires à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. (
    Cass.civ. III, 27 novembre 2002, pourvoi no 01-11-132.)


    • La totalité du coût de désinsectisation et la désinfection des parties privatives.
    Les frais de désinsectisation et de désinfection sont totalement à la charge des locataires lorsqu’ils intéressent les parties privatives, et seul le coût des produits est récupérable lorsque les opérations portent sur les parties non privatives et, en particulier, sur les vide-ordures. (CA Paris 6e ch. B, 13 mai 1993, Loyers et Copr. août-septembre 1993, no 290.)
    Dernière modification par Golfy ; 27/07/2011 à 15h50.
    Stuartes a trouvé ce message utile.

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