[Succession, Donation] Vente d'un bien entrant ds la succession en cours, reçu en donation.

[Noixdecoco]

Bonjour,

Un bien immobilier a été donné en 2001 (donation simple en avance d'hoirie à un enfant). A la succession les autres frères et sœurs ont demandé une réévaluation selon état initial. La valeur a doublé soit, pour simplifier 100, valeur inscrite dans la clôture de l'inventaire.

Il n'a donc pas été tenu compte des travaux qui ont été fait sur ce bien avant ouverture de la succession (250 de travaux pour donner la juste proportion).

1) En cas de vente en cours de succession de ce bien, est ce qu'il sera tenu compte de : a) la valeur de vente seule ? b) la valeur de vente - le capital restant à rembourser (emprunts) ? c) la valeur retenue dans la clôture de l'inventaire ? ou d) autre mode de calcul.

2) La vente de cette donation simple en cours de succession impose que la fratrie donne son accord ? Les désaccords doivent-ils être motivés ?

3) La conséquence éventuelle de la vente du bien est que le "bénéfice" (prix de vente réel - capital restant dû, si calcul b) est retenu) soit fortement inférieur à la valeur de l'inventaire. Une régularisation est-elle possible pour que le vendeur ne soit pas lésé, la réévaluation initiale étant venue en déduction de sa part?

Cordialement, j'espère avoir été clair.

[Rambotte]

La question 1 est incomplète : sera-t-il tenu compte de a) b) c) ou d) mais dans quelle opération ?

En tout cas, dans le règlement de la succession, il est tenu compte de la valeur du bien au jour du décès, mais dans son état au jour de la donation, pour le calcul du rapport à la succession, et des droits de succession dus par chacun.
Au moment du partage, il est tenu compte de la valeur du bien au jour du partage, mais dans son état au jour de la donation, pour le calcul du rapport à la masse à partager, et donc pour calculer les éventuelles indemnités à payer aux cohéritiers, ou pour le partage inégal des biens subsistants.

Une fois le partage réalisé, le consentement des cohéritiers n'est pas nécessaire.
Si la vente est faite justement pour pouvoir payer l'indemnité lors du partage, la logique voudrait que les cohéritiers donnent leur consentement.

Mais ce que touche le vendeur, en net, c'est le prix de vente auquel on retire les indemnités à payer aux cohéritiers, si elles existent. Libre au vendeur de rembourser ou non son capital restant dû.

[Rambotte]

On va illustrer.
Le bien donné valait 50. Sans amélioration, il vaudrait 100 au décès.
Comme le donataire a amélioré pour 250 (empruntés), il vaut disons 350 (travaux récents).
Il n'y a pas de biens subsistants.
La masse à partager est constituée du rapport, soit 100.
Il y a 4 enfants, donc le donataire doit une indemnité de 25 à chacun.
La vente se fait pour son prix 350, le vendeur ne récupère que 275.
Si le capital restant dû est élevé (travaux récents), disons 225, et qu'il rembourse, il lui reste 50.
Il n'y a rien d'anormal et rien à rééquilibrer.

[Noixdecoco]

Merci de votre réponse Rambotte

La question 1 est incomplète : sera-t-il tenu compte de a) b) c) ou d) mais dans quelle opération ?

Je précise :
C'est seulement la possibilité de vente en cours de succession du bien donné qui intéresse le donataire. Le partage n'est pas fait.

Votre calcul est tout a fait juste, mais le pb, et il est de taille, c'est que le bien n'est estimé aujourd'hui qu'à 180 (soyons pessimistes) et qu'il reste 150 d'emprunts à rembourser....le résultat pour le donataire est très différent et vous analyserez vous même la situation de celui-ci !

Je vous passe les détails des raisons de cet investissement et de ces chiffres qui peuvent paraître contradictoires avec le montant des travaux, ils sont pourtant représentatifs. L'investissement peut paraître saugrenu à priori, mais ne l'est pas du tout. Maintenant le donataire souhaite vendre, pour x raison, en cours de succession sans attendre la fin du partage qui s'avère complexe.... Est-on obligé d'attendre après le partage ?

Au moment du partage, il est tenu compte de la valeur du bien au jour du partage, mais dans son état au jour de la donation, pour le calcul du rapport à la masse à partager, et donc pour calculer les éventuelles indemnités à payer aux cohéritiers, ou pour le partage inégal des biens subsistants.

Je suis bien d'accord, mais si la vente a lieu avant le partage quelle valeur retient-on ? Les cohéritiers peuvent-ils s'y opposer ?

[Rambotte]

Si la vente n'est pas pour payer les indemnités dues aux cohéritiers, alors le consentement des cohéritiers est nécessaires, pour protéger l'acquéreur du bien donné puis revendu contre la poursuite de l'action en réduction de la libéralité, si le donataire était insolvable au moment du partage.

Au moment du partage, si le prix de vente n'est pas réutilisé dans un nouveau bien, on prend la quote-part du prix de vente correspondant à la valeur du bien selon l'état antérieur.
Si le prix de vente est réutilisé dans un nouveau bien, on prend la valeur de la quote-part du bien acheté par la quote-part de l'argent.

Si des travaux pour 250 sur un bien qui en vaut déjà 100 conduisent à une valeur totale de 180, n'y a-t-il pas un problème d'évaluation ou alors de dépenses inutiles ou d'investissement mal qualibré ?
Ceci ne concerne pas les cohéritiers, de toute façon.
Dans ce cas précis, il est raisonnable soit de ne pas vendre, soit de ne pas rembourser le crédit en totalité, pour lisser les pertes.

[Noixdecoco]

Merci de votre réponse

Si des travaux pour 250 sur un bien qui en vaut déjà 100 conduisent à une valeur totale de 180, n'y a-t-il pas un problème d'évaluation ou alors de dépenses inutiles ou d'investissement mal qualibré ?

Non, mais c'est un peu long a expliquer et la valeur 100 est totalement fictive. C'est bien le pb... et je vous accorde que 180 est l'hypothèse pessimiste de valeur actuelle.

La vente permettrait de ramener un peu de réalisme ? Ou bien je ne dois retenir que la solution suivante :

Au moment du partage, si le prix de vente n'est pas réutilisé dans un nouveau bien, on prend la quote-part du prix de vente correspondant à la valeur du bien selon l'état antérieur.

pour un bien qui n'existera plus ?

[Rambotte]

La valeur 100 n'est pas vraiment fictive, au sens irréaliste. La valeur 100 représente bien la valeur réelle qu'aurait eu le bien si aucune amélioration n'avait été faite (juste l'entretien pour ne pas dégrader).
En tout cas, c'est cette valeur qu'il faut estimer au plus juste, car c'est elle qu'il faut rapporter.
Donc si vous vendez, sans subrogation ultérieure, vous rapportez 100 issus du prix de vente à la succession.

[Noixdecoco]

En tous cas je trouve que cette façon de retenir une valeur est suréaliste... Alors que d'autre part dans le CC, dans le cas d'impenses (dépenses je supose ?) nécessaires à un bien commun (indivis) amélioré il doit en être tenu compte à celui qui a fait la dépense...

Ou est la logique ?

[Rambotte]

Mais il n'y a pas de bien indivis. L'amélioration, ainsi que l'emprunt, ne concerne que lui et les autres n'en sont pas responsables.
Et s'il n'en n'avait pas fait, son bien vaudrait 100, et il rapporterait 100 à la succession, et (s'ils sont 4) chacun aurait 25.
Donc quoi qu'il ait fait, les cohéritiers doivent avoir 25.
Où est la non-logique ?

[Noixdecoco]

J'aurai souhaité expliquer un peu plus mes arguments sur le fond, mais je ne dispose pas d'assez de temps et il me faudrait me replonger dans le CC.
Par contre vu avec mon notaire en face de moi ce vendredi, en cas de vente avant le partage final , c'est la valeur réelle de vente qui est retenue - (moins) les charges afférentes au bien.