[Succession, Donation] vente complexe dans la famille

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bonjour, voici la situation complexe qui m'appartient:

Mme x veut vendre son bien maison+terrain qu'elle a acquit :
-le terrain était une donation de la mère de son mari, tous deux sont décédés et ce terrain revient à ces deux enfants.
-Sur ce terrain mme x a fait construire une maison alors que son mari était encore en vie.son mari est Décédé pendant la construction de la maison. Mme x a payé 65% de la maison, l'assurance déces a payé le reste (soit 35%)
Aujourd'hui mme x veut vendre sa maison à un de ses enfants. Mais le deuxième refuse toute proposition et malgré l'estimation du notaire, sur estime le bien, bien sur pour toucher le maximum d'argent sur le bien.
voici mes questions:
Pourquoi mme x doit elle avoir l'accord de ses enfants pour vendre le bien qu'elle a elle meme financée?
-Pourquoi mme x n'est ni propriétaire ni usufruitiere de ces biens?
-Le notaire a proposé que mme x touche 65% de la maison et que les deux enfants jouissent de chacun 50% du terrain+ la part qu'il reste de la maison cad 35% (divisé par 2). L'enfant non acheteur refuse. A t il le droit de refuser?

[Tiboue]

Mme X a seulement financé les constructions, le terrain appartenant à Mr les constructions lui appartiennent également.
Ensuite il faudrait connaître le régime matrimonial des époux X pour savoir comment sera traiter la succession.

Si les enfants sont communs Mme X a l'usufruit de la maison et du terrain amis il lui faudra l'accord de tous pour vendre, la maison étant racheter par un enfant la mutation se fera par le biais d'un partage et non d'une vente puisque les enfants sont propriétaires d'une partie par suite du décès de leur père.

De toute façon en cas de refus de l'une des partie seul le tribunal pourrat trancher, il faudra donc aller voir un avocat.

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merci pour votre réponse!

Il me semble tout de même incroyable que mme x ne puisse jouir de son bien ni en tant que propriétaire ni en tant qu' usufruitière. Cela doit dater de son contrat de mariage ou du décès de son mari, où un accord a du être passé.
Si aucun accord est trouvé MMe devra alors saisir la justice pour régler la situation entre elle et ses deux enfants.

Je suis moi même un enfant de mme X, né du second mariage de Mme.
Le notaire a affirmé que je n'avait aucun droit sur le partage de ce bien! pouvez m'éclairer sur cette affirmation.
merci

[Rambotte]

Il n'y a rien d'incroyable. D'après le principe de l'accession, la propriété du sol emporte la propriété du dessus.
Le terrain appartenant, suite à donation, au premier mari de Mme X, la maison construite appartient aussi au premier mari de Mme X.
Mme a donc enrichi le patrimoine de son premier mari.
On peut supposer qu'il s'agissait d'un régime de séparation de biens, sinon ce devait être la communauté, et non Mme X, qui a enrichi le patrimoine du premier mari ? Le fait qu'il n'y ait qu'un seul emprunteur, Mme X, est aussi un indice de séparation de biens ?
Quoi qu'il en soit, lors de la succession, Mme X aurait dû être redevable d'une indemnité (appelée récompense dans le cadre d'une communauté) pour avoir enrichi le patrimoine de son mari.
Par ailleurs, dans la succession, probablement déjà ancienne, puisque vous êtes enfant d'une seconde union âgé de plus de 7 ans j'imagine, sans disposition de la part du premier mari, Mme X n'a dû être qu'usufruitière du quart de la succession. Mais il a pu exister des dispositions testamentaires ou une donation entre époux. Ceci est à analyser.
Dans la mesure où elle ne serait qu'usufruitière du quart, elle ne peut pas vendre le bien, puisqu'il ne lui appartient pas. Elle ne pourrait vendre que la parcelle d'usufruit qu'elle possède.
Toutefois, le fait qu'il y ait une proposition du notaire signifie que la situation n'est pas telle que décrite. En effet, le notaire n'aurait pas pris la peine de faire une estimation si Mme X n'était pas en mesure de vendre quoi que ce soit. Il aurait indiqué à Mme X : "vous dites vouloir vendre, mais vous n'avez rien à vendre".
Il faut donc absolument préciser : le régime matrimonial, la manière dont a été réglée la succession, et les droits dont dispose Mme sur le bien. Peut-être l'indemnité due a-t-elle été payée en part sur la maison, encore que je ne suis pas sûr que cela soit possible.

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merci d'avoir pris la peine de répondre à mes questions.
Enfin, le partage semble être accordé entre les trois parties et à part égal.Une éclaircie semble se dessiner dans cette situation complexe, qui touche malheureusement de nombreuses familles.
Pourtant, étant moi même un enfant( le 3eme issu d'un second mariage) de Mme x, je ne comprends pas pourquoi j'ai pu être écarté de ce partage? Quoiqu' il en soit je suis heureux de voir que les choses rentrent dans l'ordre entre ma mère et mes deux frères.
merci encore de votre aide juridique.

[Rambotte]

Jusqu'à preuve du contraire, ce partage est totalement anormal.
Il faut connaître les titulaires de droits sur le bien, et à quelle hauteur.
La raison pour laquelle vous n'avez rien est très simple : vous n'avez aucune raison d'être titulaire de la moindre parcelle de droit sur ce bien : au décès du premier mari, le bien a été transmis aux heritiers du mari (les deux enfants) et à sa conjointe survivante (votre mère) ; en se remariant, rien n' été transmis à son nouveau mari, votre père, et lors de votre naissance, rien non plus n'a été transmis à vous. Votre mère est toujours titulaire des mêmes droits qu'elle a reçu lors de la succession.
La question qui reste à éclaircir, c'est la hauteur des droits qu'elle a reçus.
Une explication possible, c'est que son premier époux avait consenti une donation entre époux et votre mère a choisi l'option de la quotité disponible (donc 1/3 avec deux enfants) en pleine propriété (les deux enfants ayant aussi chacun 1/3 en pleine propriété), ce qui expliquerait le partage en trois tiers.
Mais alors pourquoi votre question "Pourquoi mme x n'est ni propriétaire ni usufruitiere de ces biens?" ?
Une autre possibilité est que le partage tienne compte de l'indemnité due par la succession à votre mère.

[Tiboue]

Juste pour information : la "récompense" dans le cadre de la liquidation d'une séparation de biens s'appelle "une créance entre époux".

Si vous êtes un enfant de Mme X vous ne pouvez rien prétendre.
Maintenant pour savoir ce qui revient à chacun des héritiers et conjoint, il faut savoir :

- quel régime matrimonial ont adopté les époux,
- et si une donation entre époux a été établie.

[Powernet]

merci pour vos réponses si rapide........