[Succession, Donation] vente maison en usufruit

[Joh33210]

Bonjour, Je me permet de venir vers vous car je n'arrive pas a trouver de reponses a mes questions. j'ai bien essayé de m'en sortir seul mais je reste engluer dans les chiffres et je ny comprends finalement pas grand chose.

Ma mere est decédé il y a deux ans à l'age de 50 ans laissant mo pere 58 ans mon frere 26 ans et moi 28 ans avec 3 immeubles.

Un appartement estimé à 90 000 euros
un gite estimé a 110 000 euros
une maison d habitation estimé a 228 000 euros

Aux termes de l'acte mon pere a opter pour un quart en toute propriete et 3/4 en usufruit de l'universalité des biens.

selon l acte les biens nous appartiennent a tous les 3 pour :

10/16 en pleine propriete à mon père pour avoir eu 8/16( soit moitié) a raison de la communauté de biens ayant existé avec ma mere et 2/16 pour l avoir eceuilli dans la succession de ma mere en vertu de la donation entre epoux (1/4 de la suession 2/16 de l immeuble)
Pour 6/16 en usufruit (mon pere), conjoint survivant pour l avoir recuilli dans la succession de ma mere en vertu de la donnation entre epou (3/4 en usufruit soit 6/16 de l'immeuble.

Et ensuite 3/16 pour chaque enfant.

Mon pere me soutient qu'il a tout divisé en trois mais je lui dit que non ma question est la suivante car il desire vendre la maison d'habitation pour 300 000 euros.. combien va toucher chaque partie et quelles seront es taxes.

J'espere que quel qun voudra bien se pencher sur mon soucis.

Merci d'avance !

Cordialement

[Phgr]

Bonsoir,

1) Comme vous êtes en indivision (en nue-propriété) sur la maison, votre père doit avoir votre accord et celui de votre frère pour vendre

2) La répartition du prix se fera :

L'usufruit peut être estimée à 45 % *, soit 135 000
La nue-propriété est donc de 300 000 - 135 000 = 165 000
La nue propriété se répartit : votre père 10/16 x 165 000 = 103 125
vous et votre frère (chacun) : 3/16 x 165 000 = 30 937

Soit répartition du prix :
votre père = 135 000 + 103 125 = 238 125
vous = 30 937
votre frère = 30 937


* Le barème fiscal pour l'usufruit (en cas de donation) est de 50 % entre 51 et 60 ans, et de 40 % entre 61 et 70 ans, mais pour les ventes, on peut retenir une valeur économique. Vu l'age de votre père, j'ai pris un % plus "logique", mais vous faites comme vous voulez....

3) La plus-value et les impots :

je terminerai le calcul demain... désolé... un peu fatigué ce soir...(sauf si quelqu'un d'autre le fait d'ici là....)

[Phgr]

...pour finir de vous répondre, 3 questions :
1) la maison d'habitation est elle actuellement la résidence principale de votre père ?
2) Si elle ne l'est pas, à quelle date l'a-t-il achetée ?
3) si il l'a acheté il y a moins de 15 ans, combien l'a-t-il achetée ?

[Rambotte]

Avec votre calcul plus logique, c'est une sorte d'usufruit fiscal linéarisé (lissé) que vous avez calculé. Car l'usufruit économique devrait être plus élevé.

Que voulez-vous dire par "tout divisé en trois" ?