CiterAh oui, j'avais oublié de préciser que mes parents avaient fait une donation entre époux au dernier vivant. Mais bon, je sais pas si cela a une incidence.
Discussion postée sur le Forum Personne et Famille, regroupant des questions juridiques portant sur Le Droit au Quotidien.
Rente d'usufruit Bonjour à tous et bravo à ce forum que je viens de découvrir. Mon problème est le suivant : Nous sommes 2 soeurs ;
Mes parents (ts les 2) ont donné en 1999 à ma soeur un appartement (res secondaire) en avance d'hoirie et ils s'étaient gardé la jouissance donc l'usufruit. En 2001 pour rétablir l'équilibre avec moi il m'ont également donné en avance d'hoirie un appartement en région parisienne de la m^me valeur dont ils se sont également gardé l'usufruit. l'usufruit était à l'époque de 50000 euros pour chacune de nous sur chaque acte.
Mon père est décédé il y a 1 an et demi, ma mère a 81 ans et a besoin d'entrer en maison de retraite médicalisée et comme cela coute cher, elle nous a indiquée qu'elle désire transformer son usufruit en rente pour ma soeur et moi comme prévu dans l'acte de donation.
Ma mère possède une maison qu'elle ne souhaite pas vendre pour le moment et qui sera partagée entre nous deux au décès.
Questions :
1/ Comment est calculée la rente sur l'usufruit (valeur de départ de l'usufruit ou valeur réestimée), combien allons nous verser ?
2/ Une fois que l'on aura fait cette transformation d'usufruit en rente, au décès de notre mère, lors de la succession, aurais-je à payer la différence de valeur de mon appartement à ma soeur, sachant que celui-ci s'est valorisé plus vite d'environ 25% par rapport à celui de ma soeur ? ou cela sera figé ?
3/ Si moi ou ma soeur vendons ce bien, aurons nous à reverser à l'autre quelquechose lors de la succession ?
Ah oui, j'avais oublié de préciser que mes parents avaient fait une donation entre époux au dernier vivant. Mais bon, je sais pas si cela a une incidence.
C'est l'usufruit actuel qui est converti en rente.
Impossible de claculer combien vous devrez verser. S'il y a désaccord, la demande de conversion est soumise au juge.
Dernière modification par Rambotte ; 07/08/2008 à 19h18.
merci rambotte. pour les autres questions avez-vous une réponse ? j'ai vu ma soeur cet apm et elle se pose les memes questions ...
Il n'y a pas désaccord sur la rente mais nous voulions avoir une idée du mode de calcul et de la mensualité éventuelle.
Comment peut-il y avoir accord sur une rente sans en connaître le montant ?
Pour le calcul, il faut que la rente soit équivalente aux revenus que pourrait tirer votre mère de son usufruit, donc équivalente aux loyers.
Au demeurant, pourquoi votre mère ne mettrait-elle pas en location les deux biens dont vous êtes chacune nue-propriétaire ? Car bien sûr, vous n'occupez pas ces biens, car sinon, vous seriez déjà en train de verser un loyer à votre mère usufruitière.
A propos, les actes de donation comportaient-ils une clause de réversion d'usufruit au profit du conjoint survivant ? Car sans cette clause, à la dissolution de communauté suite au premier décès, l'usufruit du défunt s'éteint et le conjoint survivant n'est usufruitier que de sa part (la moitié), créant une indivision sur la jouissance avec les héritiers.
Lors de la succession de votre père, la moitié des donations en nue-propriété ont dû être rapportées à sa succession, en les réévaluant au jour du décès, ce qui a pu induire une première compensation. De même, lors de la succession de votre mère, il faudra rapporter l'autre moitié des donations en les rapportant à leur nouvelle valeur, induisant éventuellement une nouvelle compensation.
Pour savoir combien rapporter, il faut se poser la question suivante : quel était l'âge du donateur au moment de la donation, puis quelle serait la valeur de la nue-propriété (à cet âge) au jour du décès de la moitié du bien donné (dans le même état qu'au jour de la donation).
Merci Rambotte. Ma soeur envisage de profiter de cette résidence secondaire et moi cela m'interesse car notre fille va faire des études à Paris et donc d'occuper cet appartement. Donc la rente plutôt que la location est je pense mieux. Nous sommes d'accord sur le principe de la rente mais attendons de connaître la somme envisagée.
Oui, les actes de donation de nos parents comportaient une clause de réversion d'usufruit au dernier survivant.
Donc, si j'ai bien compris, ce n'est pas la valeur totale du bien en question qui est réévalué mais uniquement sa nue-propriété ? et ceci également en fonction d'autres paramètres comme l'age des usufruitiers.
Lors de la succession de notre père, la moitié des donations en nue-propriété n'ont pas été rapportées car il y avait entre eux une donation universelle au dernier survivant.
Attention, soit il y avait une communauté universelle, soit il y avait une donation entre époux. Les donations universelles entre époux n'existent pas, ou toutefois, si une donation de biens futurs ou un testament lègue l'universalité des biens, une telle libéralité est réductible.
Si vous souhaitez désormais occuper les biens, eh bien payez un loyer à votre mère qui reste usufruitière. C'est bien plus simple qu'une opération de conversion. Comme cela, elle aura ses revenus mensuels lui permettant de régler sa maison de retraite.
Ce qui est réévalué, c'est ce qui a été donné, donc de la nue-propriété.
Merci, effectivement, nous n'avions pas pensé à cela. Nous allons le proposer à notre mère.
Cela change-t-il quelquechose lors de la succession au décès de notre mère par rapport à la formule de rente usufruitière ? L'avantage de la rente usufruitière n'est-il pas de nous rendre totalement propriètaire du bien, si nous voulons le vendre par exemple ou faire des travaux importants ?
Vous ne pourriez pas vendre sans l'accord de votre mère, usufruitière. Mais rien de vous empèche de faire des travaux. Je ne vois pas pourquoi votre mère s'y opposerait.Envoyé par Ouranette
Mais faire des tavaux couteux dans un bien dont vous ne disposez pas de l'usufruit pour une durée indeterminée, n'est peut être pas une bonne "stratégie".
C'est bien pour cela que notre mère nous a proposé la rente usufruitière afin que nous soyons totalement propriétaire du bien et d'en faire ce que bon nous semble. A part un acte notarié supplémentaire, c'est quand même peut-être la bonne solution
Lorsque l'on opte pour la rente usufruitière, je pensais que l'on récupérait l'usufruit et devenait propriétaire du bien à 100%, ce n'est pas cela ??
Lorsque l'on opte pour la rente usufruitière, je pensais que l'on récupérait l'usufruit et devenait propriétaire du bien à 100%, (donc le vendre ou en faire ce que l'on veut) ce n'est pas cela ??
Je me suis mal exprimé.
Je parlais pour le cas actuel, à savoir le démembrement. Si vous optez pour la rente usufruitière, en effet, il y a remembrement. Vous auriez donc la pleine propriété (usufruit + nue propriété)
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