[Succession, Donation] sci familiale ?

[Kyorick]

Bonjour,
Et merci pour vos conseils

D'une part,
ma mère vient de prendre sa retraite et je veux l'aider à se loger car sa pension de retraite est réduite.
J'ai un frère.
ma mère et moi achetons une maison de 200 000€ + frais, dont nous payons chacun 50%.
Je ne demande pas de loyer mais je ne veux pas dévaluer mes 100 000€.
Par ailleurs, mon frère ne pouvant investir sans revenu locatif, il ne peut l'aider.
Alors, il serait normal qu'au moment de la succession, ou au moment de l'achat (?) nous puissions évaluer mon "manque à gagner".
Ma mère, mon frère et moi sommes d'accord sur ce sujet mais ne savons pas comment le faire.
Est-ce que ma mère peut me faire une donation d'une partie de ses parts sans en faire de même à mon frère ?
quel serait le montant ou % cohérent dans ce cas ?
Est ce qu'une SCI familiale ne serait pas la meilleure solution pour gérer ce bien et pour cette donation ?
Par exemple, nous payons chacun 50% mais je deviens propriétaire de 70% (par donation au moment de la vente ?). Et, en cas de succession, mon frère et moi hériterions de la moitié des 30% restants.
Est-ce que mon frère pourrait faire valoir, en cas de conflit, qu'il a été spolié ?
Est ce que ma mère peut se garantir de pouvoir loger sur place ad vitam sans être usufruitière, en le mettant dans les statuts par exemple ?
Enfin, ne devrais-je pas laisser une part d’usufruit à ma mère pour qu’elle ne soit pas fiscalement pénalisable du fait de ne pas me payer un loyer ?
D'autre part,
il y a une maison contigue que nous pourrions acheter à 3 afin de la louer (et de maitriser notre seul voisinage). Aurions nous intéret à monter une 2ème SCI familiale pour ce bien qui est distinct mais qui peut aussi par la simple suppression d'une porte murée ne faire qu'une seule maison comme cela existait initialement ?
merci beaucoup.

[Jurihand]

On peut tout imaginer sans vraiment donner de réponse.

Vous pouvez créer une société avec votre frère. Cette société prend un crédit de préférence "in fine" (vous ne payez que les intérêts avec le loyer d'un locataire) et achète la maison de votre mère. Votre maman a ainsi de quoi payer la maison de retraite, avec des rachats réguliers de l'argent placé dans un contrat d'assurance-vie.

Si les choses se passent normalement, la maison va prendre de la valeur. Si votre maman est raisonnable l'assurance-vie sera encore importante à sa disparition. Vous pourrez vendre la maison et rembourser la banque. Vous recevrez le solde de l'assurance-vie.

Autre solution : vous achetez la nue-propriété de la maison de votre mère et votre maman garde de l'usufruit. Elle peut donc bénéficier du loyer d'un locataire. À sa disparition, vous aurez la maison gratuitement.

La véritable solution ne peut être trouvée qu'avec de vrais chiffres, une analyse patrimoniale du patrimoine de chacun des acteurs et leur âge (qui conditionne la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété). Vous demandez un peu que l'on devine. C'est ce qu'il y a de plus dur.