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Valeur vénale d'un bien en indivision .

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2016
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    31
    Bonjour,

    Possédant une résidence locative en indivision ( 50/50 ) , je voudrais savoir si la valeur vénale de cette dernière sera minorée, dans le cas ou les locatifs ne seraient pas occupés .

    Il me semble que les locaux occupés procurant un rapport financier , sa valeur en sera d'autant plus importante . Cependant j'ai un doute , votre aide me serait donc précieuse , pour savoir ce qu'il en est réellement .

    Dans cette attente et vous en remerciant par avance .

    Cordialement .

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
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    Yvelines
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    20 731
    Bonjour,

    Dans quel cadre voulez vous connaitre la valeur vénale de ce bien ? Si c'est dans l'objectif d'une vente, le fait que le logement soit occupé peut être intéressant pour trouver un investisseur, mais peut décourager tous les autres éventuels acheteurs qui voudraient acheter ce bien pour l'occuper et dans ce cas, la valeur du bien sera moindre.
    De plus, tout dépend de la localisation du bien : s'il est en pleine campagne, en ville en zone tendue, ou à proximité d'une FAC ou école d'enseignement supérieur, dans un quartier plus ou moins haut de gamme, la valeur ne sera pas la même.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    31
    Bonjour et merci pour votre réponse .

    C'est tout simplement parce que je rencontre un problème dans l'indivision . Mon coïndivisaire refuse de relouer les locatifs , dont une partie arbitrairement ( locaux commerciaux, qu'il fait changer de catégorie en refusant de les louer ils deviennent des locaux à usage privé et pour cela il faut l'unanimité ) .
    Je voudrais donc savoir s'il le fait intentionnellement , à savoir pour minimiser sa valeur vénale ou l'augmenter ??? .
    Je sais qu'un bien occupé subit une décote de 20% , cependant il me semble que cela concerne les biens ne comportant qu'un seul locataire ( maison individuelle ou appartement ) . Dans mon cas il y a 7 biens locatifs dans une résidence , personne ne peut donc acheter ce type de bien pour en faire un bien d'usage privé , car ces derniers ne sont pas conçus pour cela sur le plan architectural .
    Je pense que mon coïndivisaire cherche à minimiser sa valeur vénale , pour demander une soulte de compensation et cela même si c'est lui qui refuse la relocation .
    Situation en centre ville et positionnée tout à proximité de la place la plus vivante de la ville . Donc excellente situation .

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    18 905
    Bonjour
    Pourquoi parlez vous de 'locatif'?
    Est-ce bien une question sur un bien français et la loi française? Le substantif locatif n'existe pas.

    locaux commerciaux, qu'il fait changer de catégorie en refusant de les louer ils deviennent des locaux à usage privé
    POurquoi parlez vous de catégorie? Il a fait une demande à l'urbanisme? Qu'appelez vous 'a usage privé', a usage privé de quoi?

    Je sais qu'un bien occupé subit une décote de 20%
    Pour ma part je ne 'sais' pas ça. Ca eut valoir 10% si le bail se termine et le locataire s'en va, ça peut valoir 50% si c'est loué à la loi de 1948, ou bien a un locataire qui ne payer plus de puis 3 ans et que personne n'a rien engagé alors que le bal est oral, bref c'est un peu plus complexe que ce simple chiffre;

    Par ailleurs si c'est un immeuble purement locatif, et qu'il a un bon rendement, je ne vois pas trop pourquoi il y aurait une décote, ou du moins une décote non négligeable si il y a des locataires et que l'argent rentre avec un bon rendement.

    Dans votre indivision, qui gère?
    Dernière modification par ribould ; 12/03/2018 à 19h24.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de VincentB_
    Ancienneté
    janvier 2013
    Localisation
    Poitou-Charentes
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    7 479
    En principe un bien libre de tout occupant peut même voir sa valeur vénale majorée puisque l'on en a l'usage...
    "Vous avez de mauvaises actions sur la conscience ? Vendez ! " (Michel Greg)

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    Yvelines
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    20 731
    En relisant cet autre message http://forum-juridique.net-iris.fr/p...problemes.html il en ressort que la situation n'est pas si simple.

    il y a 7 biens locatifs dans une résidence , personne ne peut donc acheter ce type de bien pour en faire un bien d'usage privé , car ces derniers ne sont pas conçus pour cela sur le plan architectural .
    Personnellement, je n'ai toujours pas compris quelles sont les raisons "architecturales" qui empêchent de faire une copropriété et vendre ce bien "à la découpe" : 4 appartements et 3 locaux commerciaux, cela doit pouvoir trouver des acheteurs.

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    18 905
    il y a 7 biens locatifs dans une résidence , personne ne peut donc acheter ce type de bien pour en faire un bien d'usage privé , car ces derniers ne sont pas conçus pour cela sur le plan architectural ..
    Sont-ce des logements d'habitatoin, ou bien des studios ou deux pièces de résidence type résidence étudiants ou touristiques, qui ne sont donc pas des logements d'habitation?

    Dans le second cas, en effet il y a besoin d'un exploitant pour toute la résidence en particulier si il y a des locaux communs (salle de réunion, de télévision, cuisine et salle de restauration commune) et le bien est difficilement séparable, encore que cela soit possible, tout EPHAD privé ou résidence universitaire privée est en fait une copropriété possédant des espaces communs pour le service, et une société d'exploitation exploite avec son personnel et son gérant (repas, entretien d'un côté, service de location de l'autre, c'est du para-hotelier)

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    31
    Réponse à Yooyoo :
    Voir Code de l'urbanisme :
    Article R 151-27 ( nouveau code ) cinq destinations possibles : 1/ exploitation agricole et forestière , 2/ habitation , 3/ commerce et activités de service , 4/ équipements d'intérêt collectif et services publics, 5/ autres activités des secteurs secondaires et tertiaires .
    Le substantif locatif n'existe pas , mais les catégories si " habitation " et " commerce " sont deux catégories différentes . Il y a donc changement de destination du moment que vous passez de l'une à l'autre et inversement . En indivision pour pouvoir effectuer ce type de changement, il faut l'unanimité et il ne l'a pas puisque je désire relouer les locatifs .
    " Usage privé " = usage d'habitation .
    Nous sommes d'accord sur le dernier chapitre .

    Elle est gérée par les deux coïndivisaires , mais principalement par moi à 90 % à part en 2017 pour problèmes de santé ( opération, etc ) .

    ---------- Message ajouté à 21h04 ---------- Précédent message à 21h01 ----------

    " L'usage " , de 7 locaux cela fait beaucoup . Comme vous le dites 1 bien , pas 7 .

    ---------- Message ajouté à 21h09 ---------- Précédent message à 21h04 ----------

    Dans une indivision dont l'un des indivisaires veut sortir , soit il y a partage , soit il y a vente à l'amiable ou par licitation . Dans tous les cas , cela se passe devant le TGI et c'est l'immeuble qui sera vendu aux enchères et pas chaque appartement . Ceci pour la simple raison qu'un " partage " doit être effectué , il ne peut donc rester les communs qui eux aussi feront partie intégrante de la vente .
    Sauf s'il y avait avant , accord entre les parties, mais c'est très rare !.

    ---------- Message ajouté à 21h12 ---------- Précédent message à 21h09 ----------

    Réponse pour tous :

    Dans une indivision dont l'un des indivisaires veut sortir , soit il y a partage , soit il y a vente à l'amiable ou par licitation . Dans tous les cas , cela se passe devant le TGI et c'est l'immeuble qui sera vendu aux enchères et pas chaque appartement . Ceci pour la simple raison qu'un " partage " doit être effectué , il ne peut donc rester les communs qui eux aussi feront partie intégrante de la vente .
    Sauf s'il y avait avant , accord entre les parties, mais c'est très rare !.
    Dernière modification par sersolmax ; 12/03/2018 à 20h12.

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 905
    Strictement rien compris à cette réponse...

    Il vaut mieux regarder le R 151-28 avec largement plus d'une dizaine de destinations

    Usage privé " = usage d'habitation
    Oui, mais entre usage et destination, il y a aussi des différences;

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    31
    Ce sont des " sous-destinations " pas des " destinations " . Dans le nouveau code il y en à 5 , il remplace l'ancien code qui en comportait 9 .
    L'usage n'a rien à voir avec la destination .
    " L'usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un immeuble est utilisé . " dixit Caroline Theuil Juriste .
    Il n'existe que 2 catégories " d'usage " : Les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d'habitation .

  11. #11
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 905
    On s'y perd.
    Evitez d'utiliser l'adjectif locatif en temps que nom, et dites nous plutot en quoi l'immeuble est ou n'est pas constitué d'appartements d'habitation. Après on verra à se battre sur les destinations et sous-destinations, mais revenons à du simple;
    Votre résidence peut être constituée de logements d'habitations ou de locaux d'hébergement.

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    31
    Si vous voulez !. La résidence est constituée de 4 locaux d'habitation et de 3 locaux commerciaux , il y a donc 2 Destinations différentes dans la résidence " habitation et commerce " .
    Inutile de se battre , je connais la réponse concernant les " destinations et sous-destinations " .
    Le législateur pour mon avis a été idiot lorsqu'il a déterminé les sous-destinations . Il ne tient pas compte justement des locaux d'habitation locatifs et ne recense comme telles que les résidences avec services . Alors qu'il existe bien un différentiel important entre local d'habitation à usage privé et local d'habitation à usage locatif . Puisque l'un est d'usage personnel et l'autre a pour usage exclusif le rapport financier .
    Résultat, cela crée un vide , qui ne peut satisfaire les propriétaires bailleurs dans certaines situations . Il crée donc un trouble qui ne devrait même pas exister , tant il était simple à régler .
    Le fisc fait en ce qui le concerne la différence au niveau des revenus, pour quelle raison ne devrait-il pas en être de même au niveau du code de l'urbanisme .

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