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Valeur vénale d'un bien en indivision .

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #13
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 927
    Donc chacun des 4 locaux d'habitation peut être vendu a n'importe qui pour y habiter... Fin du fil.

    Le législateur pour mon avis a été idiot
    Le législateur a beaucoup de défauts, mais idiot, franchement je ne vois pas;
    Dernière modification par ribould ; 13/03/2018 à 05h56.

  2. #14
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2016
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    31
    " Donc chacun des 4 locaux d'habitation peut être vendu a n'importe qui pour y habiter... Fin du fil. " ???? .
    Je ne vois pas non plus ce que vous voulez dire concernant mon cas . J'ai expliqué très exactement le contraire dans le cas d'une " indivision " et mon sujet concerne bien l'indivision .

    Ce que vous avancez ne concerne donc pas mon cas et encore moins les indivisions , puisqu'il n'est pas possible de parceller les biens puisqu'il y a obligatoirement un partage successoral à effectuer et qui dit partage dit vente totale du bien , " communs " y compris !.

    " Le législateur a beaucoup de défauts, mais idiot, franchement je ne vois pas; " .

    Désolé pour vous , moi je le constate ! . Lorsque l'on reprend un texte de loi pour l'amender , autant faire en sorte de le clarifier le plus possible en lui donnant une précision sans faille , cela permet d'éviter que des lacunes participent de nouveau à son manque de précision . Ne pas le faire est synonyme pour moi de " bêtise " ou bien d'incompétence .
    Clarifier la différence entre " habitation et habitation locative ", permettait de les scinder en deux sous-catégories , deux usages radicalement opposés puisque privé pour l'un et assimilé professionnel pour l'autre , puisque générant des revenus fonciers .

    Ne pas faire le distinguo , laisse de nouveau un vide qui pouvait être évité par cette clarification et précision . Ce qui dans le cas " d'indivisions " de plus en plus nombreuses, permettait de donner une plus grande stabilité à ces dernières , protégeant ainsi l'intérêt commun de tous les indivisaires jusqu'au jugement de partage .

    [On va laisser le législateur tranquille, et se concentrer sur son travail, merci]
    Dernière modification par Modérateur 05 ; 13/03/2018 à 20h51.

  3. #15
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 927
    Sersolmax

    Faites nous grâce de vos appréciations diverses et inutiles en tous genres (Sur les indivisions, vous atteignez un sommet) dites nous surtout en quoi les 4 logements ne peuvent pas être séparés, en quoi architecturalement (ce qui ne veut rien dire) ils sont blablabla;

    puisqu'il n'est pas possible de parceller les biens
    parceller un immeuble, le locatif, merci d'arrêter d'inventer des mots ou de nouveaux emplois....
    Dernière modification par ribould ; 13/03/2018 à 08h11.
    Yooyoo a trouvé ce message utile.

  4. #16
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    Yvelines
    Messages
    20 749
    Bonjour,

    Qu'il y ait un problème pour créer une copropriété et vendre les appartements à la découpe dans votre cas, c'est possible car pour cela il vous faut recueillir l'accord de votre frère (et le vôtre car vous ne semblez pas disposé à vendre ces biens), mais affirmer que c'est le fait d'être en indivision qui est un obstacle est une erreur.
    Je comprends que votre objectif est de ne pas vendre ce patrimoine afin d'obtenir des revenus fonciers pour vous créer un revenu régulier, mais je ne vois pas quelle réglementation impose que ces appartements et locaux commerciaux doivent être obligatoirement loués et soient d'usage uniquement locatif : que les appartements soient occupés par des locataires ou des propriétaires, il s'agit de logements destinés à usage d'habitation.

  5. #17
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    31
    Vous avez très bien compris ce que je voulais dire par parceller , à savoir une unité ( immeuble ) divisée en appartements existants . Je pouvais également dire " lotir " , partager en lots , ce qui aurait été le cas pour une vente judiciaire par appartements . La vente étant réalisée par lots et pas par appartements .
    Cependant comme déjà spécifié et expliqué , cela ne se peut dans le cas d'un partage judiciaire successoral, ce qui est mon cas ! .
    Il existe 3 possibilités , le partage par lots ( immeubles , car il y en a plusieurs ) , la vente à l'amiable et la vente par licitation .
    Le partage par lots étant simple et donc réalisable, il sera retenu par le TGI .
    J'espère que vous aurez cette fois-ci saisi , que mes dires ne concernent que l'indivision . Votre solution est donc totalement inenvisageable !.

    dites nous surtout en quoi les 4 logements ne peuvent pas être séparés, en quoi architecturalement (ce qui ne veut rien dire) ils sont blablabla; Dans le cas d'un usage privé c'est quasi impossible et c'est dans cette configuration que j'utilisais le terme " architecturalement " , à savoir que l'architecture du bâtiment ne permet pas la réhabilitation du bâtiment en résidence d'habitation privée ( résidence principale , secondaire ), sauf à imposer un coût financier très important . Mais vous aviez encore une fois très bien compris mon propos !.

    Sur les indivisions j'atteins un sommet
    . Ben désolé , mais cela me concerne puisque c'est le sujet de ma question . En conséquence, votre réponse ne m'importe que si elle concerne ne vous en déplaise " l'indivision " et ce qui la concerne .

    Faites nous grâce de vos appréciations diverses et inutiles en tous genres : Je vous renvoie la balle , faites nous grâce de commentaires qui n'ont rien a voir avec le sujet de ma question ( indivision ) , cela me fera pour le moins gagner du temps .

    Pour votre information , vous êtes " Hors sujet " dans vos réponses , ainsi que dans la majorité de vos questions qui ne concernent pas l'indivision .

    Le locatif , invention de mot ou de nouvel emploi ??? . "
    Se dit de ce qui concerne le locataire ou la location.
    " Laroussse , pour vous être utile !.

    [Attaque contre un intervenant : prohibé par la Charte du forum ; et ça n'ajoute rien à l'avancement du sujet]
    Dernière modification par Modérateur 05 ; 13/03/2018 à 20h55.

  6. #18
    Pilier Sénior Avatar de VincentB_
    Ancienneté
    janvier 2013
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    Poitou-Charentes
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    7 483
    Citation Envoyé par sersolmax Voir le message
    Dans une indivision dont l'un des indivisaires veut sortir , soit il y a partage , soit il y a vente à l'amiable ou par licitation . Dans tous les cas , cela se passe devant le TGI et c'est l'immeuble qui sera vendu aux enchères et pas chaque appartement . Ceci pour la simple raison qu'un " partage " doit être effectué , il ne peut donc rester les communs qui eux aussi feront partie intégrante de la vente .
    Sauf s'il y avait avant , accord entre les parties, mais c'est très rare !.
    Totalement faux. En ce cas, les autres indivisaires doivent le désintéresser et ils restent seuls copropriétaires. Il n'y a nullement vente des biens indivis. Le législateur que vous critiquez tant a farpaitement prévu cettte situation.
    ribould a trouvé ce message utile.
    "Vous avez de mauvaises actions sur la conscience ? Vendez ! " (Michel Greg)

  7. #19
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    31
    " yooyoo " Merci pour votre réponse :
    Qu'il y ait un problème pour créer une copropriété et vendre les appartements à la découpe dans votre cas, c'est possible car pour cela il vous faut recueillir l'accord de votre frère (et le vôtre car vous ne semblez pas disposé à vendre ces biens), mais affirmer que c'est le fait d'être en indivision qui est un obstacle est une erreur .
    Je ne dis pas cela , je dis que " dans mon cas " l'indivision rencontrant un problème " cela devient impossible, puisque assignation devant le TGI il y a eu . Il n'y aura forcément aucune entente possible , hors mis dans le cas d'un partage par lots et par tirage au sort . Puisque ce dernier sera imposé par le Président du TGI après constitution des lots par le notaire ou bien après expertise immobilière et constitution des lots . De vente aux enchères il n'y aura pas les biens étant aisément partageables . 2 Lots par tirage au sort + 1 lot vente amiable ou par licitation .

    Je comprends que votre objectif est de ne pas vendre ce patrimoine afin d'obtenir des revenus fonciers pour vous créer un revenu régulier, mais je ne vois pas quelle réglementation impose que ces appartements et locaux commerciaux doivent être obligatoirement loués et soient d'usage uniquement locatif : que les appartements soient occupés par des locataires ou des propriétaires, il s'agit de logements destinés à usage d'habitation.
    Le Code de l'urbanisme tout simplement , du moins pour partie .
    Ce dernier spécifie " qu'il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l'une à l'autre de ces catégories " ( habitation / Commerce ) et inversement , c'est le cas pour 3 locaux de la résidence . Dans ce cas la législation prévoit qu'il est nécessaire de posséder " l'unanimité " pour pouvoir réaliser cette modification et mon coïndivisaire ne la possède pas .
    De plus !, " le changement de destination s'attache au local et est donc définitif au regard des règles d'urbanisme " Dixit Caroline Theuil Juriste .
    La règle étant que par destination , des locaux commerciaux ne peuvent être " que loués " . Donc pour ces 3 locaux il ne peut y avoir de retour en arrière , sauf en possédant l'unanimité dans l'indivision .
    La législation spécifie à cet effet : " Tout indivisaire est en droit de faire cesser les actes accomplis par un autre, qui ne respecterait pas la " destination " de l'immeuble ( boutique transformée en appartement ) ou qui porterait atteinte à ses droits égaux et concurrents ".Dixit juriste .

    Par contre, concernant les locaux d'habitation ( appartements ) , la règle n'est pas la même et vous avez raison sur ce point .

    Bien qu'il semble qu'il puisse y avoir dérogation , car :
    Dans le cas d'une procédure, ce qui est le cas et dans l'attente d'une décision , le biens existent, doivent être entretenus, gérés, occupés , car ils génèrent des charges sur les revenus .
    Ceci étant défini dans le cas de la " désignation d'un mandataire qualifié judiciairement, en raison de l'inertie, la carence ou la faute d'un ou de plusieurs héritiers dans la gestion . Le juge pourra désigner pour une certaine durée, sur demande ( requête ) " un héritier " comme mandataire .

    Je pense que cette possibilité est envisageable ( dans mon cas ! ) , mais sur le fond vous avez raison .

  8. #20
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 927
    Dans le cas d'un usage privé c'est quasi impossible et c'est dans cette configuration que j'utilisais le terme " architecturalement " , à savoir que l'architecture du bâtiment ne permet pas la réhabilitation du bâtiment en résidence d'habitation privée ( résidence principale , secondaire ), sauf à imposer un coût financier très important . Mais vous aviez encore une fois très bien compris mon propos !.
    Quel charabia,

    Que vient faire la notion d'architecture?

    Que vient faire la notion de 'réhabilitation'?

    En quoi vos biens diffèrent de n'importe quel logement dans une copropriété? Vous n'avez toujours pas répondu.

    Le Code de l'urbanisme tout simplement , du moins pour partie .
    Ce dernier spécifie " qu'il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l'une à l'autre de ces catégories "
    Mettre en location un local d'habitation ne le fait pas changer de destination ni même d'usage; C'est de l'habitation.

  9. #21
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    31
    " VincentB " . Si vous m'avez bien lu , ce qui peut être difficile en raison de la longueur des réponses , nous ne sommes que 2 indivisaires , il n'y en a donc qu'un de potentiellement intéressé . Mais pour cela , faudrait-il que le juge accède à sa demande et que JE sois vendeur, ce qui n'est pas le cas ! .
    Mon avis et ma décision ayant la même valeur que la sienne . Le juge en déduira qu'il n'y a pas accord entre les parties , n'accèdera pas à sa demande et partagera par lots les biens concernés .
    Ce n'est donc pas envisageable .... dans mon cas !.

    ---------- Message ajouté à 11h21 ---------- Précédent message à 11h10 ----------

    " Mettre en location un local d'habitation ne le fait pas changer de destination ni même d'usage; C'est de l'habitation." A part le fait que je ne parle pas de locaux d'habitation , mais de locaux commerciaux , dans le cas précis que vous relevez ! ( Destination habitation via Destination commerce et inversement ) .

    Cela devient lassant tous vos " hors sujets " et cette incompréhension chronique . Faites l'effort de lire doucement , donc calmement et vous verrez que vous comprendrez tout aussi bien que les autres membres qui me répondent .

    En quoi vos biens diffèrent de n'importe quel logement dans une copropriété? Vous n'avez toujours pas répondu.
    J'ai déjà répondu on ne peut plus clairement à cette question . Relisez et vous trouverez ce que vous cherchez et n'avez pas compris !.

    Encore une attaque contre un intervenant, que de plus vous aviez promis de ne plus lire ! Si j'en trouve une autre dans la suite du fil, c'est la sanction !
    Modo 05
    Dernière modification par Modérateur 05 ; 13/03/2018 à 20h58. Motif: 2ème sommation

  10. #22
    Pilier Sénior Avatar de VincentB_
    Ancienneté
    janvier 2013
    Localisation
    Poitou-Charentes
    Messages
    7 483
    Citation Envoyé par sersolmax Voir le message
    " VincentB " . Si vous m'avez bien lu , ce qui peut être difficile en raison de la longueur des réponses , nous ne sommes que 2 indivisaires , il n'y en a donc qu'un de potentiellement intéressé . Mais pour cela , faudrait-il que le juge accède à sa demande et que JE sois vendeur, ce qui n'est pas le cas ! .
    J'ai capté que dalle...

    On va reprendre à zéro pasque vous êtes parti dans tous les sens et ce fil est donc devenu une sorte de gloubi-boulga qui ne respecte même plus la recette de base.

    1 - Le fait que des locaux à usage habitation ne soient pas habités majore habituellement la valeur vénale. Cette règle n'étant pas absolue.

    2 - Vous voulez savoir pourquoi votre co-indivisaire refuse de louer. Ben on sait pas. Cette question n'est pas juridique : c'est pas pour nous, que voulez-vous qu'on vous dise... Une idée, comme ça : posez-lui la question.
    Dernière modification par VincentB_ ; 13/03/2018 à 10h36.
    ribould a trouvé ce message utile.
    "Vous avez de mauvaises actions sur la conscience ? Vendez ! " (Michel Greg)

  11. #23
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    31
    svp , cela me semble on ne peut plus simple !.
    Bon je reprends :
    1/ Assignation devant TGI .
    2/ propositions des parties concernant le choix du partage judiciaire .
    3/ Si impossibilité d'accord et il n'y aura pas accord, le juge nomme un notaire pour mettre en place un partage judiciaire équitable entre les parties . Ce dernier se dirigera vers le
    partage par lots , puisque ce dernier est réalisable sans aucune difficulté .
    4/ Soit expertise immobilière dans le cas d'un désaccord , soit évaluation notaire acceptée par les parties .
    5/ Tirage au sort des lots .

    Pour répondre à votre question , bien entendu que mon coïndivisaire peut racheter ma part de l'indivision , mais pour cela faut-il que JE sois vendeur de cette dernière et ce n'est pas le juge qui en décide à ma place . Dans ce cas précis je suis le seul décideur . Par contre si j'acceptais il y aurait accord entre les parties . Malheureusement ce n'est pas le cas !.
    Donc dans le cadre de mon refus de vendre , le juge va chercher à effectuer le " partage judiciaire " et le partage étant réalisable par lots , il abondera dans ce sens ainsi que le notaire par ailleurs .

    ---------- Message ajouté à 11h38 ---------- Précédent message à 11h31 ----------

    Désolé VincentB , c'est parti dans tous les sens , car les questions posées demandaient détails et donc explications . Je n'avais pas d'autre choix que d'y répondre !.

    Je ne veux pas savoir pour quelle raison il refuse de louer , cela je le sais déjà !. Je cherche des solutions qui sont déjà trouvées en partie , mais le fait d'en débattre apporte des éléments que je peux ne pas posséder .
    Dernière modification par sersolmax ; 13/03/2018 à 10h33.

  12. #24
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    Yvelines
    Messages
    20 749
    Donc, vous n'êtes pas vendeur de votre part d'indivision et vous refusez également de racheter la part de votre frère : c'est donc vous qui bloquez la situation et dans ces conditions on peut comprendre la volonté de votre frère, qui ne veut plus rester en indivision avec vous, de préférer la vente aux enchères, même si vous allez y perdre tous les deux puisque les biens risquent d'être vendus à un prix bien inférieur au prix du marché. A noter qu'en cas de vente aux enchères, rien ne vous interdira de vous porter acquéreur et au final de faire une bonne opération.

    Au lieu de partir dans les frais avec des procédures judiciaires qui risquent de durer de très nombreux mois, pourquoi n'acceptez vous pas de racheter la part de votre frère, quitte à revendre par la suite les lots qui ne vous intéressent pas ?

    P.S. : pour rendre vos réponses plus lisibles, merci d'utiliser les balises quand vous citez les textes des autres intervenants ; en mettant du gras à tout bout de champs, on ne sait plus si c'est une citation ou si c'est vous qui parlez .
    ribould a trouvé ce message utile.

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