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Montage achat immobilier pour donation de nue propriété

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
    Messages
    16
    Bonjour,

    J'envisage le montage suivant pour un achat de bien immobilier en vue d'une transmission sans droits de succession:

    1) achat en indivision d'un bien immobilier par mes parents mariés (régime communauté) pour une part de 250K€ + moi pour le solde disons 100K€,

    2) démembrement de la part de mes parents puis donation de la nue propriété à moi, avant leurs 90 ans: droits de donation calculés sur la nue propriété soit 80% de 250K€ = 200K€ donc totalement exonérés de droits (en supposant bien sûr que la valeur du bien n'ait pas augmentée depuis l'achat, et qu'il n'y ait pas eu d'autre donation venant grever l'abattement)

    A l'issue des 2 opérations je me retrouve donc propriétaire de la totalité de la nue propriété, et d'une part de l'usufruit (celle correspondant à ma part lors de l'achat initial). Ce montage est-il possible ? si oui dois je aussi démembrer ma part pour pouvoir fusionner les nue-propriétés (la mienne initiale et celle de mes parents) ?

    NB: une SCI serait bien sûr plus simple mais pas possible dans mon cas, il s'agit d'un bien destiné à une utilisation mixte occupation par les propriétaires + location meublée saisonnière, donc imposition à l'IR impossible et l'imposition à l'IS obligera au paiement d'impôts pour la période d'occupation.

    Merci.

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
    Messages
    16
    Pas d'avis sur ma question ? est-ce la bonne section ?

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    25 226
    Le concept de fusion des nues-propriétés est vide de sens. Vous possédez la totalité de la nue-propriété à l’issue de l’opération.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
    Messages
    16
    OK merci pour cette précision, du coup le principe d'avoir la totalité de la nue-propriété tout en ayant qu'une partie de l'usufruit est bien possible ?

    Autre question: l'objectif serait que la donation soit faite par mes 2 parents (rappel mariés régime communauté) en même temps, mais ils n'ont pas le même âge, dans ce cas si leurs âges respectifs font qu'ils se trouvent dans des tranches différentes au niveau fisc pour le calcul de répartition nue-propriété / usufruit, ce calcul se fait il de manière séparé pour chacun d'eux ?

  5. #5
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 424
    Bonjour

    Pour la comptabilité BIC de l'exploitation en meubéle, la première période va être 'normale', avec des revenus et un bien amortissable qui va réduire, voire annuler les revenus obtenus.

    Ensuite, pour la part de revenus vous revenant, vous allez pouvoir amortir la part d'actif, donc de nu propriété obtenue au départ, mais celle qui vous est donnée ne sera pas amortissable me semble t'il ou alors il faudrait consulter un bon fiscaliste.

    Vos parent auront des revenus de leur côté (leur par de 72% environ des revenus) mais ne pourront plus déduire d'amortissement parce que leur seul actif est l'usufruit; ils risquent d'etre fortement taxés, sauf à passer au régime micro pour leur part a eux;

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
    Messages
    16
    Merci, en fait je pensais à l'imposition forfaitaire en micro bic (le plafond ne sera pas atteint), ce n e sera pas possible ?

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 424
    Si si, bien entendu.
    C'est très rarement intéressant financièrement.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
    Messages
    16
    Dans mon cas location meublée saisonnière donc qques semaines par an, donc charges au pro rata au régime réel, par ailleurs pas d'emprunts. Ce n'est pas un placement destiné à en retirer des revenus nets.

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    25 226
    Pour répondre à la question, l'usufruit sera en indivision (et donc chacun pourra demander le partage de l'indivision en usufruit...).
    Et effectivement, chaque parent fera une donation d'une quote-part indivise de nue-propriété, dont la valeur fiscale dépendra de son âge.

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