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Donation d'un bien indivis et liquidation d'un indivisaire qui s'éternise

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2017
    Messages
    10
    Bonjour

    Désolée ma demande est à cheval sur plusieurs spécialités juridiques et je pose ma question à deux endroits du forum

    Je suis propriétaire indivise d’une maison avec mon frère. Il y vit tandis que j’habite au loin. La partie de la maison qu’il occupait s’étant complètement dégradée faute d’entretien je lui ai abandonné la partie où je logeais quand je venais en vacances
    Maintenant je voudrais faire une donation de ma part indivise de la maison à mon fils pour qu’il s’y aménage le logement dont il a besoin à court terme dans une partie du volume qui n’est pas habitable en l’état
    Problèmes n° 1 : Il faut faire un partage, or mon frère est en liquidation depuis 15 ans, ses biens propres (agricoles) n’ont pas été vendus, ses biens indivis restent menacés et il ne dispose pas de sa signature. Comment procéder ? Le liquidateur peut-il le représenter au partage ou faut-il une procédure ?
    Problème n° 2 : Les choses risquant de s’éterniser et le volume aménageable ne pouvant l’être sans gros travaux (dalles, branchements, transformation de la grange etc..) Y a-t-il une solution pour que mon fils puisse occuper une partie de la maison dès maintenant, emprunter de l’argent et engager des travaux sans risquer de perdre sa mise ? (Usufruit ? Droit d’usage ? Donation d’indivision ?...)
    Merci pour vos lumières

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    23 973
    Le bien est en indivision, il n'y a pas de parties physiquement séparées.
    Personne ne peut dire "cette partie du bien est à moi, celle-là est à toi".
    Votre part indivise du bien est étendue sur ma maison entière.

    Donc effectivement, pour que chacun soit propriétaire d'une partie, il faut faire un partage de la maison, qui peut prendre plusieurs formes :
    - découpage du sol et constitution de deux biens en mitoyenneté, chacun disposant de son entrée, donc pas de parties communes (solution préférable)
    - maison avec parties communes inévitables (par exemple un appartement par étage et entrée / escalier commun) : établissement d'une copropriété à deux lots, avec état descriptif de division, règlement de copropriété, désignation d'un syndic, tenues d'assemblées générales (à éviter à tout prix à deux, car ingérable puisque unanimité pour toute décision)
    - découpage en lots de volumes avec servitudes (beaucoup plus technique, mais évite la copropriété à deux).

    Et si c'est vous qui vous occupiez de cela avant de faire donation ?

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2017
    Messages
    10
    Bonjour à tous
    Merci beaucoup Rambotte pour votre réponse
    Nous avons effectivement mon fils et moi commencé à nous occuper de tout ce que vous indiquez mais l’obstacle principal se situe au niveau de la signature du partage : mon frère en liquidation ne peut prendre aucune décision concernant l’ entreprise qu’il possède en propre mais peut-il signer un acte qui concerne une répartition des biens que nous avons lui et moi en indivision ? Si non ce partage est-il un partage judiciaire, une licitation ? y a-t-il des délais, des frais particuliers ?
    Pour en revenir aux modalités de partage que vous mentionnez je ne vois pas comment la solution que vous jugez préférable : « découpage en lots de volumes avec servitudes (beaucoup plus technique, mais évite la copropriété à deux) » pourrait être adoptée quand on ne peut pas faire une mitoyenneté. En l’occurence je ne peux disposer d’une surface suffisante qu’en m’appropriant le dernier niveau c’est-à-dire une grange. Quid de l’entretien du toit ? Me reviendrait-il entièrement ? En échange de quelle servitude ?
    Merci pour vos lumières

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    23 973
    C'est sûr qu'avec des lots de volumes, le toit appartiendrait à un volume, et ça devient plus compliqué. En général, les servitudes, c'est pour les canalisations et réseaux qui desservent un volume et sont obligés de passer par un autre volume.
    Mais dans une copropriété à deux, toute décision requiert l'unanimité. On peut se passer du formalisme de la copropriété tant que les deux sont d'accord (on arrive à faire fonctionner le truc), mais dès que quelqu'un ne veut plus payer pour l'entretien commun...
    Si la mitoyenneté est impossible, et si les volumes semblent injuste concernant les charges du toit, la sagesse requiert que l'un rachète la part de l'autre ou que le bien soit vendu, et qu'on envisage un autre projet...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2017
    Messages
    10
    Merci de m’avoir alertée sur les difficultés de la copropriété, elle posera en effet problème autant que l’indivision actuelle puisque mon frère ne contribue pas du tout à l’entretien de la maison
    La propriété du toit constituant une servitude plus qu’un avantage si les deux indivisaires sont d’accord les lots en volume peuvent-ils tenir compte de ce fait et un volume plus important peut-il être consenti a celui qui devra assurer l’entretien du toit ? Et ce d’autant plus que pour s’aménager un logement il sera seul à prendre en charge les dalles et les murs qui le sépareront du logement de mon frère ?
    Je pose la question de la signature de l'indivisaire en liquidation dans un autre endroit du forum. Merci

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2017
    Messages
    10
    A défaut de pouvoir avancer côté partage puis-je faire une donation de mes biens indivis?

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    23 973
    Bien sûr, vous pouvez faire donation de vos droits indivis, soit à votre frère, soit à un étranger à l'indivision (votre fils), et alors votre frère n'aura pas de droit de préemption, parce que ce n'est pas une cession à titre onéreux. L'indivision devient le problème du donataire.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2017
    Messages
    10
    Merci Rambotte, enfin une perspective!
    Pouvez-vous me confirmer que si je fais une donation à mon fils de mes biens indivis tels qu'ils sont la signature de mon frère ne sera pas requise? Pensez-vous que mon fils pourra faire un emprunt immobilier s'il n'est que propriétaire indivis d'une part de la maison?

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    23 973
    Je ne suis pas devin pour les emprunts immobiliers.
    Il n'existe aucun droit de préemption lors d'une donation de droits indivis. Il n'y a pas lieu que votre frère exprime son accord pour votre donation (qui est un acte entre le donateur et le donataire), en tout cas si le bien que vous avez reçu en indivision procède bien d'une succession (voire d'un achat en indivision) et non d'une donation.

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