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Quitter une donation-partage?

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2017
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    15
    Bonjour
    Je vais tenter de vous expliquer ma situation particulière suite à une donation partage effectuée par mes parents.
    Il y a environ dix ans, mes parents souhaitaient placer leur argent dans une résidence secondaire. Ils l’ont trouvée assez rapidement.
    Afin de se faire un complément pour leur retraite, ils ont recherché un futur locataire. Malheureusement (ça on ne le sait qu’après) , mon frère se positionne (avec sa femme) pour pouvoir l’être, moyennant un loyer (qui est en dessous de celui du marché).

    Il y a deux ans, mes parents font une donation partage à parts égales entre mon frère et moi sur cette même maison (où ils sont locataires). Mes parents gardant l’usufruit.
    Ils s’avèrent que la situation familiale s’est détériorée. De plus, mon frère et sa femme se complaisent dans la situation avec un loyer bas. Cela leur permet d’investir de leur côté dans un autre bien immobilier alors que moi, j’attendais le rachat de mes parts, qui ne vient pas.
    Peut-on récupérer les sommes données lors d’une donation partage et donc leur imposer le rachat de mes parts (qui pourraient se faire s’ils vendent leur autre bien immobilier), avec accord des usufruitiers.
    Dans le cas contraire, puis-je moi racheter leur part pour ainsi leur imposer de payer un loyer ou partir de la maison pour qu’elle soit vendue et que chacun puisse récupérer ses « billes » de la donation partage ?
    Dans le cas où rien ne peut se faire, peut-on réclamer lors de l'ouverture de la succession que les avantages accordées y soient rapportées (différentiel entre le loyer payé et le loyer du marché).
    Cordialement.

    P.S. : Mon frère et sa femme ont déjà prévu lors de la future succession de garder cette maison puisqu'ils y investissent à l'intérieur. Ont-ils une priorité du rachat du bien lors de la succession?
    Encore Merci

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2007
    Localisation
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    4 693
    Vous parlez de donation partage à parts égales et de rachat des parts, est à dire que cette maison est sous Sci et que la donation partage porte sur ces parts Dans ce cas, la donation-partage portera non sur un seul bien, mais sur des titres de société, et avec votre frère vous serez pleinement propriétaires de vos parts de SCI, il y a bien partage du patrimoine, car en l'espèce vous ne détenez pas un droit de propriété en indivision

    OU BIEN DANS VOS PROPOS, "à parts égales" n'est qu'un abus de langage pour dire que vous ne possédez que la moitié de la valeur de la maison avec votre frère, cette maison étant en indivision
    Car il est arrivé qu'en pratique, de nombreuses donations partages ont été réalisées en prévoyant des attributions indivises de biens entre les donataires

    Or la jurisprudence de la cour de cass par deux arrêts des 6 mars et 20 novembre 2013 N° de pourvoi: 12-25681 , a requalifié les « donations partages » portant sur des biens indivis en donations simples
    la Cour de cassation requalifie la donation-partage portant sur des biens indivis en donation simple du fait de « l’absence de répartition matérielle des biens donnés " c'est à dire que les bénéficiaires d'une DP n'ont reçu que des droits indivis et donc pas de biens distincts

    Ce n'est pas anodin sur les conséquences et je voulais être certain de ne pas avoir interprêté vos propos
    Dernière modification par Sudmanche ; 10/10/2017 à 15h21.
    "Partager sa connaissance avec autrui,
    c'est aussi aider un inconnu dans le souci."

  3. #3
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    24 243
    Peut-on récupérer les sommes données lors d’une donation partage
    Quelles sommes ?
    Nous comprenons que ce qui a été donné, ce sont :
    - soit deux moitiés indivises de maison (une à chacun, avec réserve d'usufruit),
    - soit (hypothèse proposée pour expliquer le pluriel "mes parts") des parts de SCI (avec réserve d'usufruit).
    Aucune somme n'a été donnée.

    Effectivement, dans le premier cas, du point de vue civil, un tel acte de donations de moitiés indivises ne réalise aucun partage, puisque justement il y a création d'une indivision, le contraire absolu du partage.
    Ce qui permet de demander le rapport des donations (alors que les donations-partages ne sont pas rapportables, car le rapport est une opération de partage, et on ne rapporte pas ce qui est déjà partagé), et ce qui permet de demander la revalorisation des donations (alors que la valeur est figée dans une donation-partage, si on est amené a calculer une réduction).

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2017
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    15
    Bonjour et merci d’avoir pris le temps de répondre.
    C'est bien une donation de partage sur une maison uniquement d'une part de 150000 euros pour chacun, soit 300000€. Les parents gardant l'usufruit. Sa valeur totale est donc de 300000€.
    La maison n'est pas sous SCI.
    Cordialement.
    Dernière modification par rakim9671 ; 10/10/2017 à 17h59.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de July
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    février 2005
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    Je vais être bref: il n'est pas possible de revenir sur une donation-partage.
    Quand on voit ce qui peut être fait au nom de dieu, on se demande ce qu'il reste au diable comme activité.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2017
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    15
    Bonjour
    Je ne parle pas de revenir sur la situation de donation-partage mais y a-t-il possibilité de récupérer la part avant la mise en place de la succession ou de racheter celle de mon frère puisque lui pour l'instant ne veut pas le faire?

  7. #7
    Pilier Junior
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    juillet 2017
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    1 155
    Bonjour,
    Suite à cette "donation partage" vous êtes en indivision avec votre frère (nu-propriété) et vos parents (usufruit).
    "Nul n'est censé rester dans l'indivision". Indivision : en sortir, c'est possible ! | Net-iris 2016
    Vous pouvez réclamer un partage judiciaire (qui peut aller jusqu'à vente aux enchères de la maison) si le partage amiable de cette indivision n'est pas accepté par les co-indivisaires.

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    24 243
    Récupérer la part ! Mais vous êtes déjà propriétaire de cette part de maison. Il n'y a rien à récupérer ! On ne peut pas récupérer quelque chose que l'on détient déjà !
    Ce n'est pas "récupérer votre part" que vous voulez, c'est obtenir en argent la contrevaleur de votre part. Bref, vous voulez la vendre. Vendre et récupérer sont des verbes du langage courant qui ont chacun leur signification. Quand vous voulez vendre votre voiture, vous ne dite pas que vous voulez récupérer votre voiture ? Pourquoi ce serait différent avec votre part de maison ?

    Comme il s'agit d'une indivision (sur la nue-propriété), il est toujours possible de sortir de l'indivision, soit par un partage amiable (les deux indivisaires sont d'accord sur la solution), soit par un partage judiciaire.
    Les solutions amiables possibles :
    - L'un rachète la part de l'autre (il paye une soulte)
    - Les deux indivisaires vendent le bien (grevé d'usufruit) si toutefois la donation-partage n'est pas assortie d'une interdiction d'aliéner : le concours des donateurs pour lever l'interdiction sera nécessaire. De même, si un droit de retour est réservé aux donateurs en cas de prédécès du donataire, un acquéreur voudra que cette clause soit révoquée par les donateurs. Notez aussi que les donateurs peuvent accepter de vendre simultanément leur usufruit, la vente du bien se faisant en pleine propriété.

    Hors partage, il est aussi possible de vendre vos droits indivis à un étranger à l'indivision, qui prendra donc votre place. Mais la difficulté est de trouver un acquéreur. Peut-être vos parents ?

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2017
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    15
    Merci pour ces éclairages et désolé pour l'abus de langage, au niveau juridique.

    Des différents commentaires, je comprends qu'il est donc possible de sortir de l'indivision.
    Il reste à savoir si cela se fera à l'amiable ou pas.
    Dans tous les cas, est-il également possible de demander un rééquilibrage de la soulte dans la mesure où le loyer payé par mon frère est en dessous du marché?
    Cordialement.

    P.S. : Quel intérêt aurait, un étranger à l'indivision, à racheter ma part? (sauf si elle est vendue à moindre coût)

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
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    24 243
    Pour le PS, c'est pour ça que j'ai évoqué vos parents, qui même s'ils sont étrangers à l'indivision en nue-propriété, on quand même un intérêt dans le bien.

    Dans un cadre de partage amiable, on peut tout à fait intégrer dans la soulte cette compensation. Partage amiable = accord entre les parties.

    Pour ce qui concerne un partage judiciaire, il s'agit de partager un bien indivis, pas une succession. Or si on considère que le loyer faible est un avantage concédé à l'héritier (une donation), la prise en compte de cela devrait se faire lors du partage de la succession, avec le rapport des donations.
    Toutefois, pour rapporter un avantage de ce type, il faut démontrer l'intention libérale des parents de concéder cet avantage, ce qui n'est pas toujours aisé.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2017
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    15
    Merci à tous pour toutes ces précisions.
    Il n'y a plus qu'à annoncer mon désir de sortir de l'indivision et ainsi voir la réaction.

    Merci encore pour votre aide.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
    Localisation
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    8 319
    Une petite remarque: de son vivant l'usufruitier fait ce qu'il veut de son usufruit. Vous pourrez remettre en cause une quelconque libéralité en faisant valoir cet avantage, et en demandant qu'il en soit tenu compte lors de la succession. Il faudra prouver alors que le loyer demandé était en dessous du prix du marché.
    Citation Envoyé par rakim9671
    P.S. : Mon frère et sa femme ont déjà prévu lors de la future succession de garder cette maison puisqu'ils y investissent à l'intérieur. Ont-ils une priorité du rachat du bien lors de la succession?
    Non. Vous aurez d'ailleurs un moyen de négocier le rachat de votre part, en y incluant l'indemnisation pour l'avantage sur les loyers. Je suppose que vous ne participez pas à l'investissement ? Alors que vous êtes concerné en tant qu'indivisaire. En investissant seul, votre frère contribue à ce que votre bien indivise prenne de la valeur.
    Quand on voit ce qui peut être fait au nom de dieu, on se demande ce qu'il reste au diable comme activité.

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