Mise en demeure avec VosLitiges
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Indivision problemes

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    13
    Bonjour,
    Je rencontre un problème de blocage au niveau de l'indivision ( nous sommes deux indivisaires 50/50 ) , qui possédons 3 biens : 1 Local commercial + 1 Résidence avec 7 locatifs (4 appartements + 3 Locaux commerciaux ) + 1 Maison individuelle . Pour des raisons familiales nous ne nous entendons plus et mon frère co-indivisaire , veut sortir de l'indivision aux fins de me nuire sur le plan financier . Il veut procéder à la vente par licitation de tous les biens de l'indivision, alors qu'en premier lieu il m'avait fait une proposition que j'avais accepté dans son intégralité deux semaines plus tard . A savoir, je conservais le local commercial, il conservait la résidence + la maison individuelle + une soulte de 25000 € . J'ai donc accepté cette proposition par écrit et par courrier expédié par mon avocat ( auquel il n'a jamais répondu ) . Il a sans raison particulière changé d'avis et m'a proposé par la suite l'inverse mais sans la soulte . Ce que j'ai refusé, arguant que si je n'acceptais pas il demanderait la liquidation de l'indivision et la vente par licitation de l'ensemble .
    Cela se passait en Octobre 2016 et à ce jour, il n'a effectué aucune démarche auprès du TGI . Il y a 72 H , la résidence se dégradant et les loyers devenant vacants ( 2 appartements + 2 locaux commerciaux ) , je lui ai demandé s'il était d'accord pour effectuer des travaux de réfection : Peinture extérieure façade basse,représentant la devanture des locaux commerciaux , peinture du hall et cage d'escalier ( bâtiment 2 étages ), enduit maçonnerie à refaire sur certains endroits, réfection totale d'un local commercial totalement dégradé , rendant impossible la moindre location commerciale des deux locaux libres et quelques détails complémentaires dans les appartements libérés .
    Il s'y est refusé , arguant qu'il n'investirait pas d'argent dans une résidence qui serait vendue " aux enchères " .
    Je voudrais donc avoir votre avis et savoir à quoi m'en tenir très précisément concernant ses droits et mes possibilités , à savoir :
    1/
    Mon frère peut-il imposer au TGI son choix à savoir la vente par licitation , ou bien le juge peut-il opter pour une solution de partage simple par lots et par tirage au sort . Solution que je propose, pour éviter de céder à bas prix les éléments immobiliers concernés .
    Ma proposition deux lots distincts , à savoir :
    Lot 1 - Local commercial 500 m² .
    Lot 2 - Résidence 500 m² ( 4 appartements + 3 locaux )+
    1 Maison de 90 m² + soulte de 25000 €
    Après évaluation , les deux lots sont en valeur similaires .
    Pour information, l'intention première de mon frère étant ( mails ) de faire en sorte que je perde le plus d'argent possible, il choisit donc la vente par licitation à cette fin .
    2/
    Mon frère peut-il refuser de participer aux travaux de réfection et de réhabilitation , ou bien puis-je l'y contraindre et par quel moyen svp ? . Pour information, mon frère sait pertinemment qu'il nous est impossible de louer un des deux locaux commerciaux ( refait intégralement) tant que celui se situant à côté sera dans un état de délabrement total . Il sait également que le hall et la cage d'escalier datant de 1991 nécessite une remise à neuf pour être présentable et que cela interdit toute location des appartements .
    Comme ce dernier possède des biens supérieurs aux miens et donc des revenus plus importants, il le fait afin de me nuire financièrement et réduire autant qu'il lui est possible de le faire mes revenus .
    Quels sont mes droits et que puis-je faire , afin de le contraindre et de faire en sorte que ce dernier ne puisse plus me nuire comme il le fait volontairement ( x et x mails de menaces, spécifiant ses véritables intentions sont en ma possession ).
    Espérant une aide de votre part, car j'avoue ne plus savoir que faire , pour minimiser son pouvoir de nuisance .
    Par avance merci pour votre soutien et votre aide !.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    23 992
    Vu la consistance du patrimoine (c'est votre chance dans cette affaire), je doute qu'un juge ordonne la licitation de l'ensemble, puisque les biens semblent commodément partageables, en composant des lots, qui seront tirés au sort (à moins que les indivisaires s'entendent une fois les lots composés, ce qui revient en quelque sorte au partage amiable).
    Car c'est toujours plus avantageux pour les indivisaires d'avoir la propriété de lots (qu'ils peuvent ensuite revendre au prix du marché), que de vendre à perte aux enchères.
    Le but du juge du partage n'est pas de trouver la solution la pire pour les indivisaires, cette dernière n'étant choisie qu'en dernier ressort, en cas d'impossibilité de faire autrement.

    Je n'ai donc quasiment aucun doute que face à une demande d'expertise de valeurs des biens afin de composer des lots, et face à une demande de licitation de l'ensemble des biens, le juge fasse droit à la composition des lots.

    Citation Envoyé par Article 1361 CPC
    Le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l'article 1378 sont réunies.
    Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l'acte constatant le partage.
    Citation Envoyé par Article 1377 CPC
    Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
    La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20170910
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20170910
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20170910
    Dernière modification par Rambotte ; 10/09/2017 à 18h26.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    13
    MERCI , MERCI ! . Je me tue à le spécifier à mon frère , qui ne veut rien entendre et qui persiste en me menaçant de vente aux enchères .
    Concernant les travaux , que me conseillez-vous svp ? .

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    23 992
    Nul ne peut contraindre qui que ce soit à faire des travaux, ni à accepter un partage amiable.
    Donc dans votre cas, il s'agit de sortir de l'indivision. Donc d'assigner votre frère en partage de l'indivision, par avocat. Changer la donne : c'est lui qui menaçait, et c'est lui qui est assigné...
    Il sera obligé de prendre un avocat, et ce dernier devrait bien lui dire que le partage ne devrait pas se faire autrement que par lots, vu la consistance du patrimoine à partager. Peut-être voudra-t-il alors revenir au partage amiable... Parce que dépenser de l'argent pour ne pas avoir ce qu'on voudrait...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    13
    Vous avez certainement raison ! . Je vais donc de ce pas prendre rdvous avec mon avocat pour engager la procédure . Ce qui m'inquiétait en engageant la procédure était simplement le fait que mon frère avait la main pour refuser le partage par lot à la fin de la procédure . A moins qu'il ne puisse le faire dans ce cas précis ??? .

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    23 992
    Ce sera un juge qui ordonne la solution, mais cela pourra mettre du temps, puisqu'il désignera probablement un notaire pour la composition des lots et le tirage au sort, si je lis bien les articles du code de procédure civile quant au partage judiciaire. Comme dans tout procès, il peut y avoir appel, demande de contre-expertise sur la valeur des biens...

    Pour faire bonne mesure, je vous rajoute le code civil.
    https://www.legifrance.gouv.fr/affic...Texte=20170910

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    13
    Une nouvelle question svp : j'ai demandé à mon avocat d'assigner mon frère devant le TGI et de demander le partage par lot .
    La raison étant le blocage de l'indivision, puisque refus de faire les travaux nécessaires à la réhabilitation des biens loués , interdisant ainsi toute possibilité de les louer .
    Cependant, concernant le partage par lot, doit-on faire une proposition de type :
    - partage en 2 lots des biens immobiliers et association d'une soulte au lot représentant le moins de valeur ( je ne sais comment cela se dit en termes de droit ) , ou bien doit-on laisser au juge ou bien au notaire le soin de mettre en place le principe ??? .

    Merci pour votre réponse, car je ne voudrais pas que mon avocat omette quelque chose !.
    Dans l'attente de votre réponse .

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    23 992
    Il y a un moment, c'est le travail de l'avocat de savoir ce qu'il faut faire. C'est quand même lui, le professionnel du droit, pas moi. Et qui est censé connaître la procédure.

    Notez que pour que l'assignation en partage soit recevable, il faut montrer toutes les diligences entreprises en vue d'obtenir un accord amiable.
    Voir l'article 1360 dans le premier des liens ci-dessus du code de procédure civile.
    Souvent, c'est un procès-verbal de difficultés établi par un notaire lors de tentatives de partage amiable.

    Je pense qu'il ne faut pas rentrer dans les détails. Je pense qu'on peut demander une expertise immobilière en vue de la composition des lots (ce qui sous-entend une demande de partage par lots, et pas par adjudication).
    On peut aussi imaginer qu'un seul des biens soit licité pour que le prix qui en sera retiré serve à parfaire l'égalité des lots. Mais peut-être la succession possède-t-elle aussi des liquidités permettant cette égalité.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    13
    Désolé , vous avez raison ! . Mais j'ai eu l'occasion de remarquer que les avocats ne faisaient pas toujours , loin s'en faut , correctement leur boulot et qu'il fallait leur apporter tout sur un plateau . Mon exemple une affaire représentant environ 150 000 € de dommages ( dégradations de local commercial , etc ) . J'ai dû tout lui pondre , hors mis la procédure et il nous a défendu de manière pitoyable et pourtant c'est un avocat réputé dans notre région . Nous avons eu gain de cause , mais sans obtenir un dédommagement correct et pourtant l'affaire était simple et nous avions toutes les preuves . Depuis je me méfie !.

    Concernant les diligences entreprises, il y a eu deux courriers avec acceptation de la proposition de mon frère , expédiés par mon avocat . Mon mail d'acceptation de ses propositions dans leur intégralité 2 mois auparavant . Puis les mails en réponse de mon frère, refusant mon accord et modifiant complètement sa proposition . Il m'imposait une soulte de 25000 € après accord et inversant simplement les choix des immeubles , refusait de me verser les 25000 € qu'il m'imposait de payer auparavant .

    Je possède de très nombreuses tentatives d'accord amiable (mail ) émises par mes soins .

    L'expertise immobilière me semble obligatoire . Par contre je ne savais pas qu'il était possible de répartir en trois lots, à savoir les deux lots équivalents en valeur par partage et tirage au sort et liciter le troisième qui représente la plus petite valeur, afin de parfaire l'égalité des lots . J'y avais pensé , mais me croyais dans l'erreur, donc je pensais à une soulte !.

    Non !, la succession et donc l'indivision ne possède pas de liquidités .

  10. #10
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    23 992
    Je ne sais pas plus que vous si c'est pratiqué. Mais je me suis dit que c'était une manière technique de résoudre élégamment la question de l'égalité des lots, car on ne peut imposer à quelqu'un de payer une soulte s'il n'en a pas les moyens, et que le tirage au soit lui donne le lot avec une soulte à payer.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    13
    Mon frère a les moyens de faire un emprunt, ce qui est mon cas également, tout comme s'il s'agissait de la soulte initiale de 25000 €, il ne lui est pas nécessaire de faire un emprunt pour la payer et à moi non plus , donc pas de problématique de ce côté là !.
    Le troisième lot qui est le plus petit n'a qu'une valeur de 50/60 000 € et les deux autres lots sont à 20 000 € prés similaires en valeur qui elle est beaucoup plus élevée que celle de la maison , dixit l'estimation de mon expert . Ces chiffres sont approximatifs puisqu'il ne s'agit que d'une estimation .
    Il se peut également qu'un lot plus la maison vaille l'équivalent de l'autre lot . On est dans des zones très proches en valeur . De plus , si l'un des deux est intéressé par l'achat de la maison de 50 000 € , il n'aura qu'à verser 25000 pour l'acquérir, puisque la moitié lui revient .
    Si mon frère le veut on peut trouver un terrain d'entente aisément pour former les lots, même si j'ai une préférence pour un lot en particulier puisque je vais aller vivre à l'étranger . Un seul locatif me convient en lieu et place d'en gérer 8 .
    Mais bon , je ferai avec ce que me donnera le tirage au sort . Je suis ouvert à la discussion , c'est lui qui ne l'est pas et ne fait aucun effort pour parvenir à un accord .
    Assigné, il verra peut-être les choses sous un autre angle ( coût des dépens, etc ) .

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2016
    Messages
    13
    Bonjour,

    Je reviens vers vous concernant l'indivision .

    Vous serait-il possible de me dire si " l'assignation devant le TGI " , doit comporter " TOUTES " les informations concernant le litige par lui même , à savoir :
    - les diverses raisons précises et détaillées du litige ( Propositions , refus, blocage et refus de réaliser des travaux, etc ) .

    Ou bien si les raisons du litige peuvent être spécifiées sans plus de détails, ces derniers pouvant être fournis au juge par la suite , après dépôt de l'assignation ??? .

    Je n'ai pas eu de réponse précise de la part de mon avocat à ce sujet . Il vient de rajouter un élément à ma demande, mais cela ne me dit pas s'il faut " dans " l'assignation être le plus précis possible , ou bien si cela n'a qu'une importance relative , des informations générales étant suffisantes en premier lieu ??? .

    Merci pour votre aide . En espérant une réponse rapide, car je dois la faire délivrer dans 48 H au plus tard !.

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