[Succession, Donation] Donations

[Soch44]

Bonjour,
J'ai la cinquantaine, célibataire sans enfant, propriétaire d'une résidence principale en région parisienne. Pour des raisons professionnelle, je risque d'être amener à travailler à 1H30 de ma soeur et de sa famille qui se trouve en Bretagne (5 enfants + 1 mari, sous le régime de la communauté). Eux-mêmes sont propriétaire d'une résidence principale, en cours de remboursement.
Les deux derniers ont 20 et 18 ans. Les trois autres se suivent à environ 2 ans d'intervalle.
Compte tenu des prélèvements successoraux exorbitants entre frère et soeur et neveu-nièce, je pense acquérir un appartement près de mon nouveau travail qui permettra de me loger en semaine ainsi qu'éventuellement l'un des enfants, qui seront tous étudiant un jour ou l'autre dans la ville concernée.
J'ai calculé que j'ai le droit de donner de l'argent (sans taxe, le but étant d'avoir zéro taxes de donation/succession sur ce que je donne), à ma soeur et à mes neveux-nièces suivant le calcul suivant :

Loi Tepa/Sarkozy (abattement Don familial et Don manuel) :
* Soeur = 15.932
* 2 enfants majeurs = 31.272 + 7.818 x 2 enfants = 78.180
* 3 enfants mineurs = 0 + 7.818 x 3 enfants = 23.454
Totale = 117.566

En me basant sur un prix de par exemple 200.000 pour un appartement, je compte donc faire don de 177.566 et faire l'apport complémentaire en mon nom propre.

Option A :
J'ai le choix entre une SCI (plus lourd à gérer mais plus sécurisant d'un point de vue contrôle des participants, gérance) en créant 7 parts : moi, ma soeur, les 5 enfants. A la date des 18 ans de chacun des 3 derniers enfants, je leur ferai un don de 31.272. Ce me permettra de diminuer ma part légalement en leur revendant ma part à hauteur de ces dons.

Option B : L'indivision. Mais pour éviter les problèmes de l'unanimité, vente de part non contrôlé et manque de souplesse, j'opterai la pour une indivision entre ma soeur et moi. Nous restons dans le même schéma de dons (mêmes valeurs), mais cette fois-ci les enfants prêtent le montant de leur "Don Familial" à leurs parents pour financer la part à hauteur de 117.566. A la date des 18 ans de chacun des 3 derniers enfants, je leur ferai un don de 31.272 qui sera également prêté à leurs parents pour leur permettre d'acquérir la quasi totalité des parts.

Option C : Même schéma que l'option B sauf que je prête la quasi totalité des 200K (mons les 117.566) et ils me remboursent sur la base des futurs donations aux 3 derniers enfants.

Questions :

1) Mon raisonnement pour ces options est-il juste dans l'esprit du zéro taxe sur donation/succession et dans l'esprit de la loi ?

2) Pour l'option B et C, le fait que des enfants prêtent à leur parents est-il considéré comme une donation déguisée (cela me parait incroyable mais je m'attend à tout avec le fisc , sachant que in finé, cet appartement qui sera à terme en quasi totalité propriété de ma soeur/mari, reviendra par droit successoral aux 5 enfants, donc ils récupèrent leurs prêts au final. Compte tenu de l'abattement par enfant de 151 950 €, cela devrait être bon (leur propre résidence principal aura une valeur de l'ordre de 400K maxi ?

3) J'ai oublié quelque chose ?
Merci de vos confirmations !

[Roger83]

avant de donner il vous faut acquerir un logement et le financer
une sci serait bien adaptee avec un bon reglement interieur la soeur et les enfants

l'esperance de vie est de 84 ans pour les femmes:reste 34 ans a courrir
a financer
avec des voyages possibles
la vie n'est pas finie a 50 ans.....

[Micha1]

Achetez en indivision mais avec usufruit à 100% pour vous, ça augmentera d'autant ce que vous pouvez laisser à vos collatéraux sans droit, ça vous évite de vous poser les problèmes de gestion

Par contre, faites attention, la vie est longue, la dépendance coute cher si on veut vivre vieux et dignement et vous vous dépouillez au profit de gens qui n'ont aucune obligation alimentaire envers vous

[Soch44]

Oui merci bien pour les remarques concernant les précautions d'usages. Je n'ai "que" 50 ans mais il y a une chose qui me rend dingue c'est le prélèvement entre frère et soeur... 45%. C'est carrément du vol. En tant que célibataire et sans enfant (et il est hors de question que je me mari ou ai des enfants d'ici mes 84 ans... ca serait déjà fait sinon , quasi la moitié de mon capital ira à l'état... non merci.

Effectivement la moyenne est de 83/84 mais je connais nombre de personnes qui sont mortes dans mon entourage (amis, connaissances, proches) à 40, 50 ou 60 ans de causes diverses, maladies, accidents. Ils étaient tous en pleine forme, jusqu'au jour ou...
C'est pourquoi je souhaite faire une donation mais sur laquelle j'aurai une sécurité via un usufruit total jusqu'à ma mort. D'autre part 200.000€ n'est qu'une fraction de mon capital. J'en ai encore sous le pied pour financer la suite, entre autre via de l'assurance vie et un capital immobilier Et ca sera toujours une somme que l’état ne piquera pas !

[Micha1]

L'usufruit ne vous permet pas de disposer du capital d'un bien immobilier (si vous devez le vendre, vous n'aurez en argent que la partie du bien que vous avez en pleine propriété + la valeur de l'usufruit que vous avez sur le reste).
Donnez donc de l'argent où vous vous réservez l'usufruit, là vous pouvez le dépenser à votre guise et surtout usez de l'assurance-vie (si vous avez besoin de l'argent de votre vivant, il suffit de la racheter). Dans votre cas, l'assurance-vie est le produit royal

[Soch44]

---------- Message ajouté à 08h42 ---------- Précédent message à 08h41 ----------

L'usufruit ne vous permet pas de disposer du capital d'un bien immobilier (si vous devez le vendre, vous n'aurez en argent que la partie du bien que vous avez en pleine propriété + la valeur de l'usufruit que vous avez sur le reste).
Donnez donc de l'argent où vous vous réservez l'usufruit, là vous pouvez le dépenser à votre guise et surtout usez de l'assurance-vie (si vous avez besoin de l'argent de votre vivant, il suffit de la racheter). Dans votre cas, l'assurance-vie est le produit royal

Merci Bien Micha 1 pour vos recommendations. Je suis d'accord avec l'assurance vie. Mais je souhaite diversifier mes placements car même l'assurance vie en obligations n'est pas garantie sur 20 ans. Les états de la planète sont tellement endettés qu'ils ne pourraient pas satisfaire à l'ensemble des garanties obligataires en cas de nouvelle crise financière sérieuse. Les emprunts Russes ont laissés une marque vivace dans la mémoire collective Ceux qui avaient des obligations ont eu droit à une jolie pile de papier sans valeur. Ceux qui avaient placé ce même argent dans la terre/immobilier ont vus leurs biens perdre de la valeur sur plusieurs années mais au final l'opération était rentable car la terre ne perd jamais sa valeur intrinsèque, elle fluctue mais c'est tout. Je viens d'une famille de paysan et je crois en effet que la seule vrai valeur c'est la terre. Tout en restant souple et ouvert bien sur. Tout est un calcul de risque. Je risque moins pour le futur à donner la nue propriété d'un appartement à ma soeur qu'à laisser l'Etat s'emparer de 45%. Le risque pour moi, c'est l'Etat, pas ma famille. J'ai de la chance, j'ai une famille extrêmement soudée et composé de membres intelligents, travailleurs, respectueux et déjà à l'aise financièrement. C'est pas donné à tout le monde je ne le sais que trop bien.

[Maria-c]

Si vous avez une bonne assurance vie pour assurer votre maison de retraite si nécessaire, l'achat de l'usufruit est une bonne solution.