[Succession, Donation] Fiscalité sur vente d'un appartement ayant fait l'objet d'une donation

[perussonne]

Bonjour à tous,

Ma mère a effectué il y a quelques années une donation de son appartement avec réserve d'usufruit, à ses 2 filles (dont moi).

Agée de 95 ans, elle vit désormais depuis peu en maison de retraite. Compte tenu du coût associé, nous pensons que nous serons amenées assez rapidement à vendre l'appartement ayant fait l'objet de la donation pour payer les frais de la maison de retraite.

Nous nous interrogeons sur les éventuelles conséquences fiscales en cas de vente de l'appartement, notamment en matière de plus-values éventuelles, alors que nous allons devoir à coup sûr utiliser tout ou partie de notre part de la vente pour subvenir aux besoins financiers de notre mère, ce que nous admettons totalement et sans réserve.

Merci d'avance pour votre aide.

[Sudmanche]

DEJA LA VENTE METTRA FIN AU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE puisqu'il faudra l'accord entre les enfants nue-propriétaires et votre mère usufruitère
Si la vente se répartit selon le barème fiscal, voilà les valeurs de l'usufruit et de la nue propriété en fonction de l'âge

Article 669 du code general des impots

I. - Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :

AGE de l'usufruitier
Moins de :
21 ans révolus
VALEUR de l'usufruit
90 %
VALEUR de la nue-propriété
10 %

AGE de l'usufruitier
Moins de :
31 ans révolus
VALEUR de l'usufruit
80 %
VALEUR de la nue-propriété
20 %

AGE de l'usufruitier
Moins de :
41 ans révolus
VALEUR de l'usufruit
70 %
VALEUR de la nue-propriété
30 %

AGE de l'usufruitier
Moins de :
51 ans révolus
VALEUR de l'usufruit
60 %
VALEUR de la nue-propriété
40 %

AGE de l'usufruitier
Moins de :
61 ans révolus
VALEUR de l'usufruit
50 %
VALEUR de la nue-propriété
50 %

AGE de l'usufruitier
Moins de :
71 ans révolus
VALEUR de l'usufruit
40 %
VALEUR de la nue-propriété
60 %

AGE de l'usufruitier
Moins de :
81 ans révolus
VALEUR de l'usufruit
30 %
VALEUR de la nue-propriété
70 %

AGE de l'usufruitier
Moins de :
91 ans révolus
VALEUR de l'usufruit
20 %
VALEUR de la nue-propriété
80 %

AGE de l'usufruitier
Plus de 91 ans révolus
VALEUR de l'usufruit
10 %
VALEUR de la nue-propriété
90 %

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété"


Apparemment, d'après ce que je comprends, cet appartement était la résidence principale de votre mère
donc selon l'extrait de documentation, il pourrait y avoir une exonération de la + value....

"..L'instruction fiscale 8M-1-09 du 31 mars 2009 allonge à deux ans le délai normal de revente de la résidence principale pour bénéficier de l'exonération de l'impôt sur les plus-values.

La législation fiscale exclut l'exonération d'impôt sur les plus-values quand les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu'ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette affectation au moment de la vente. Ainsi, l’exonération ne s’applique notamment pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ou sont devenus vacants.
Cela étant, lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.
Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.
Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal.
Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).
Pour tenir compte de la situation actuelle du marché immobilier, il est admis, pour les cessions intervenues en 2009 ou en 2010, qu’un délai de vente de deux ans constitue, dans tous les cas, un délai normal, sous réserve bien entendu que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers...."

[perussonne]

Merci Sudmanche, a priori il semble bien que l'on soit dans le cadre de l'instruction fiscale.

Juste pour ma complète compréhension, cela signifie-t-il que l'exonération marche pour la totalité de la valeur de l'appartement (puisqu'il y a fin du démembrement à la vente), y compris la part qui revient aux nu-propriétaires (en l'occurrence 90% en ce qui nous concerne) ?

[Maria-c]

Il y a exonération de la plus value sur la nue propriété si la donation remonte à plus de 15 ans

Article 74 SE En savoir plus sur cet article...
Créé par Décret n°2003-1384 du 31 décembre 2003 - art. 1 JORF 1er janvier 2004
Si la cession a pour objet la nue-propriété, l'usufruit ou tout autre droit portant sur un bien acquis en pleine propriété, la plus-value imposable est déterminée en tenant compte, d'une part, du prix du droit cédé et, d'autre part, du prix d'acquisition afférent à ce droit. Ce prix d'acquisition est réputé égal à une fraction, appréciée au jour de la cession, du prix d'acquisition de la pleine propriété du bien. En cas d'usufruit ou de nue-propriété, cette fraction est déterminée en appliquant le barème institué par l'article 669 du code général des impôts.

et BOI 8M1-04 fiche 2, point 13

13. Lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des personnes différentes, il convient d’examiner chaque situation :
- le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier : seule la quote-part de plus-value correspondant aux droits de l’usufruitier est susceptible de bénéficier de l’exonération ;
- le logement constitue la résidence principale de l’usufruitier et du nu-propriétaire : la plus-value réalisée lors de la cession du logement peut, en principe, bénéficier de l’exonération. Toutefois, dans le cas où la jouissance des locaux est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’exonération est limitée aux locaux effectivement utilisés par leurs titulaires à titre de résidence principale.

Accessoirement, nous sommes en septembre 2010. Attention au termes exacts du BOI 8M109

5. Pour tenir compte de la situation actuelle du marché immobilier, il est admis, pour les cessions intervenues en 2009 ou en 2010, qu’un délai de vente de deux ans constitue, dans tous les cas, un délai normal, sous réserve bien entendu que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Remarque complémentaire, a moins que vous ne désiriez utiliser le capital issu de votre nue propriété pour payer la maison de retraite, ne serait-il pas plus judicieux de louer ce bien ? Votre mère récupérera rapidement plus que les 10% que lui laisserait la vente, sauf s'il faut faire de gros travaux avant de pouvoir louer.

Il faut aussi réfléchir au conséquences des diagnostiques de consommation énergétiques qui, en 2011, diminueront encore les prix de beaucoup de logements anciens.

[perussonne]

Merci Maria, effectivement je pense que nous aurons du mal à le vendre d'ici la fin de l'année 2010. Mais, si je comprends bien, nous avons en fait jusqu'au 31/08/2011 pour le vendre, soit un an après le dernier jour de l'occupation de l'appartement par notre mère.

Par contre, en admettant que la donation date de moins de 15 ans (ce que je crois, il faut que je recherche l'acte) ET que la vente se fasse avant le 31/08/2011, les nus-propriétaires auront-ils quand même à payer d'éventuels impôts sur les plus-values ?

Enfin, pouvez-vous m'en dire un peu plus (ou m'indiquer un lien sur internet) sur les diagnostics de consommation énergétique en 2011 ?

Merci d'avance

[Maria-c]

Effectivement, sauf prorogation toujours possible, mais pas dans l'air du temps, de cette mesure, il faut revenir au délai d'un an pour 2011.
Par contre, pour votre mère, le délai par de la date où elle a acquis ce bien. Donc, vous faites partir pour elle le délai de 15 ans de la date où elle a acquis ce bien.

Pour les diagnotics de consommation énergétique, voici >> un lien sur le ministère de l'écologie <<. Pour l'ensemble des diagnostics, y compris les diagnostics énergétiques, compter 800 à 900€ lors de la vente d'une maison. A noter que les seuls diagnostics énergétiques effectués dans une démarche de recherche d'isolation de la maison coûtent autant. Par contre, dans ce cadre, ils sont complétés d'une étude approfondie sur l'amélioration de l'isolation, tandis que dans le cadre d'une vente, ils ne sont complétés que de commentaires.

Attention, ce ne sont pas les même organismes qui sont agréés pour les uns et pour les autres....