[Succession, Donation] Donation déguisée en viager

[Kharmah]

Bonjour,
Mon père vient de mourir et nous avons appris mes frères et moi que ce dernier avait consenti un viager sur sa maison en 1983 en faveur de sa compagne.
Compte tenu du fait que les versements mensuels ont été plus qu'aléatoires, le notaire nous a dit que les impôts pouvaient requalifier le viager en donation.
Je voulais savoir dans ce cas si le service des impôts pouvait remonter jusqu'à la date de l'acte pour vérifier si tous les paiements ont été faits, ou est limité à un certain nombre d'années et/ou par une prescription.
Je voulais aussi savoir si dans ce cas, si le service des impôts(en général) pouvait demander à cette dernière de payer toutes les taxes foncières et d'habitation de la maison depuis 1983 (puisque c'est mon père qui a toujours tout payé)ou s'il y avait également une possibilité de limitation et/ou de prescription.
D'autre part, dans ce cas, toujours, de par la donation, cette dernière devrait acquitter des frais de succession très importants (succession indirecte) comment seraient calculés ces frais : suivant la valeur de la maison au jour de l'acte, au jour de la succession ?...
Peut-on proposer à cette dernière de renoncer à cette donation (le peut-elle d'ailleurs ?...) et lui accorder l'usufruit de la maison jusqu'à sa mort en échange de la réintégration de la maison dans la succession?...
Merci de vos réponses

[Maria-c]

Autant que les impôts, c'est aussi vous qui devrez apporter la requalification de ce viager, en montrant qiue les versements étaient aléaoires
Dans ce cadre, la justice aussi pourra requalifier cette vente en donation pour partie, et vous ,récupérer alors votre réserve.

La taxe foncière est effectivement due par l'acquéreur, les seules exceptions sont l'usufruitier, l'amphytéote et le titulaire d'un bail à construction.
L'acquéreur (ou débitrentier) d'un viager est redevable de la taxe foncière. Vois le 1 en bas de >> cette page <<.
L'ensemble des taxes foncières payées oar vitre père constituent effectivement des donations occultés, rapportable à la succession.

La taxe d"habitation est due par l'occupant, et en cas de viager, l'occupant est le créditrentier, c'est donc lui qui doit la taxe d'habitation.

En cas de donation occulte, la valeur à taxer est celle au jour ou la donation est révélée. Mais, à part si cette donation est révélée dans le cadre d'une action judiciare, elle est trop ancienne pour donner lieu à droit de donation, car en 1983, une donation déguisée était prescrité au bout de 10 ans. Tandis que vous, en tant qu'hériitieir, vous avez 5 ans pour faire valoir vos droits et faire rapporter cette donation.

L'acte ne peut pas être requalifié hors un cadre judiciiaire.

[Letarmo]

Malheureusement, il n' y a aucun recours, à ma connaissance au bout de 10 ans, en particulier au niveau fiscal et droits de succession:
Pour une affaire me concernant indirectement, surtout affectivement d' ailleurs, mon beau-père a recueilli le grand-père de mon épouse et lui acheté fictivement sa maison en viager: chaque mois il payait, puis récupérait l' argent liquide avec procuration sur le compte du grand-père et le convertissait en bons au porteur avec la bénédiction de l' agence bancaire locale. Le grand-père de ma femme était d' accord sous la réserve que cette maison reste dans la famille. Sitôt qu' il fut décédé, le beau-père s' est dépéché de la vendre...
Ainsi allaient les affaires à la campagne, et sans doute ailleurs, lorsque nombre de personnes recueillaient des ascendants et par la même occasion l' admiration de leurs voisins devant tant de mérite

[Maria-c]

Malheureusement, il n' y a aucun recours, à ma connaissance au bout de 10 ans, en particulier au niveau fiscal et droits de succession

Tout à fait. En relisant ma réponse, il y a une imprécision à ce sujet.
Mais il y a 2 éléments dans cette succession. La vente en viager, parfaite en elle même, et la donation liée au non paiement du viager qui est, elle, parfaitement reprenable dans les délais légaux, soit acutellement 6 ans à partir du moment où les impots la conteste.
Même si ce paiement ne porte que sur 6 ans de viager et de non paiement de la taxe foncière, cela constitue déjà une somme certaine. C'est cette somme qui pourra être taxée à l'issue d'une procédure judiciaire, si l'administration la conteste dans les 2 ans.

Quant à l'auteur du fil, c'est la totalité des sommes non versées ou non payées qu'il peut faire qualifier de donartion déguisée et récupérer à hauteur de sa réserve. Puisqu'il parle de "ses frères", la quotité disponible est le 1/4 de la succession.

Autre imprécision, je souligne que l'acte, la vente en viager, ne peut être repris que dans le cadre d'une procédure judiciaire. Mais dire que, à titre de soulte de cette succession, vous recevez votre part en nature et qu'elle sera la nu propriété de la maison, doit pouvoir par contre être totalement possible. A voir avec le notaire. Cela n'enlève pas les droits de donation que devra payer la concubine.