[Succession, Donation] Procéder à une vente après une donation partage

[Esprit Public]

Bonjour,

Voici mon problème:

Ma grand-mère a effectué une donation partage (maison d'une certaine valeur) avant son décès au profit de sa fille (ma mère) et de son fils (mon oncle donc).
Ils en avaient la nue-propriété et elle l'usufruit.

Pouvez-vous donc me confirmer qu'à son décès, ma mère et mon oncle sont devenus tous les deux propriétaires? Il ne s'agit donc pas d'une indivision?

Si je m'adresse à vous c'est que la situation est problématique car mon oncle est totalement laxiste: il ne souhaite pas mettre la maison en vente alors que ma mère le souhaite (et je précise qu'elle ne veut pas lui racheter sa part car cette maison est trop grande). Mais en persistant dans ce sens, la maison finira par se dégrader si elle reste vide.
Que peut faire ma mère dans cette situation? Dispose-t-elle d'instruments pour l'obliger à mettre la maison en vente?

Dans un autre topic du forum, j'ai cru comprendre que ma mère ne pouvait rien pour l'instant (donation partage de plus de 5 ans et décès intervenu il y a deux ans et apparemment il faudrait attendre 5 ans pour pouvoir agir sans l'accord de l'autre partie) mais je n'en suis pas sure...

Je vous remercie d'avance pour votre aide! Ce forum est vraiment salutaire!

[Amatjuris]

bonjour,
votre mère et votre oncle possède en indivision la maison qui appartenait à votre grand-mère en principe dans la proportion de 50% chacun.
nul n'étant tenu de rester dans l'indivision votre mère peut vendre sa part, l'autre indivisaire possède un droit de préemption mais ce n'est sans doute la meilleure solution.
je ne connais pas ce délai de 5 ans pour agir.
pour les actes d' administration s'applique la règle des 2/3 au lieu de l'unanimité.
selon l'article 815-2 un indivisaire peut obliger l'autre indivisaire à faire les dépenses nécessaires. je pense que votre mère doit mettre en demeure par LRAR votre oncle de participer à l'entretien du bien car son refus mettrait en péril le bien commun.
sinon une procédure judiciaire sera nécessaire.
cordialement

[Indochine]

Bien sur, votre mère ne peut être contrainte à rester dans cette situation d'indivision (article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention »)

Le partage amiable reste la meilleure solution evidemment (mais il faut l'accord des co indivisaires..)

A défaut d'accord, il faut faire une demande de licitation (vente forcée) devant le tribunal de grande instance (via avocat), licitation qui est en fait une vente aux enchères !
Problème, dans ce genre de cas, le bien est bien souvent vendu a un prix inférieur à sa valeur !

NB : Il existe une procédire simplifiée mais il faudrait pour cela que votre mère ait 2/3 des droits indivis sur le bien, est le cas ?

[Esprit Public]

Merci à vous deux pour vos réponses!

Cependant, cela m'étonne que vous assimiliez cette situation à une indivision car il ne s'agit pas d'un bien immobilier reçu dans le cadre d'une succession mais d'un bien ayant fait l'objet d'une donation-partage donc je pensais que la nue-propriété se transformait en pleine propriété au décès de l'usufruitier...

[Indochine]

Bien sur, oui vous avez raison.

Sauf que vous confondez indivision et démembrement

L'indivision est le fait de detenir une fraction d'un bien en pleine proprieté (simplement de ne pas le detenir seul). Votre mère et votre oncle sont tout deux propriétaires de ce bien, et ont tout deux les mêmes pouvoirs (de propriétaire) ; le bien est donc indivis entre eux, ils sont co-indivisaires.
Vous et moi pourrions acheter un ordinateur, si nous en payons chacun la moitié, nous serons indivisaire sur le bien

Par contre, avant le décès de votre grand mère, et suite à la donation partage, il y avait un démembrement de propriété ; votre grand mère détenait l'usufruit et votre mère et votre oncle détenait la nue propriété (donc en indivision la aussi puisqu'ils étaient deux)
Les droits detenus sur le bien n'étaient pas les mêmes.
A son décès, la pleine propriété c'est reformée au profit de votre maman et de votre oncle.
Mais comme le bien n'appartient pas a une seule personne, il est indivis

[Rambotte]

Oui, la nue-propriété se transforme en pleine propriété au décès. Mais ça n'a aucun rapport.
Car il y a un seul bien, et il y avait deux nus-propriétaires en indivision sur la nue-propriété et une usufruitière. Aujourd'hui, il y a deux pleins propriétaires en indivision sur la pleine propriété.
Il en aurait été autrement s'il y avait eu deux biens, chacun devenant nu-propriétaire de son bien suite à la donation-partage, et l'usufruitière l'étant sur les deux biens. Au décès, chacun aurait été plein propriétaire de son bien.
En fait ce n'est pas vraiment une donation-partage, puisque le bien n'a pas été partagé, mais donné en nue-propriété aux deux enfants et en indivision entre eux. Le seul effet de cette donation-partage, c'est que la donation n'est pas à réévaluer, si un contexte externe le nécessitait (d'autres enfants par exemple).

[Esprit Public]

Merci beaucoup Indochine et Rambotte, vos réponses sont très claires!