[Succession, Donation] Calcul du rapport après donation. 100 000 FRF deviennent 100 000 Euros

[Valé78]

Notre père et notre grand mère paternelle sont décédés en 2009, à quelques mois d'intervalles. Nous sommes 5 frères et sœurs héritiers.
Nous avons appris par le Notaire de notre grand mère, que notre père avait eu, en 1987, une donation, en numéraire de 100 000 Francs, en avance d'hoirie.
Notre père a deux sœurs.
Nous devons donc "rapporter" ces 100 000 francs, pour la sucession de notre grand mère, ce qui nous parait logique.
Par contre, ce qui nous choque, c'est qu'alors que nous venons de vendre la maison de notre père, notre notaire (à qui nous avions confié la succession de notre père) bloque une partie de cet argent : 100 000 Euros.
Les 100 000 Francs de 1987, se sont donc transformés, en 2009, en 100 000 Euros ! Cela nous parait démesuré.
J'ai lu dans l'article 860-1, que si la somme donnée a servi à acquérir un bien, le rapport doit être de la valeur du bien.
En 1987, mon père n'a pas acquit de bien, par contre il a sans doute (ce serait a vérifier), soldé le prêt immobilier de sa maison (celle que nous venons de vendre) dont il était déjà propriétaire depuis longtemps.

"Rembourser un prêt" et "acquérir un bien" : est ce la même chose dans l'esprit de l'article 860-1 ?
Si oui, comment le calcul est il fait concernant le rapport ? Si en 1987, 100 000 Francs représentait 40% de la valeur de la maison, on doit rapporter 40% de la valeur de la vente en 2009 ? Est ce contestable ?
Merci

[Maria-c]

En 1987, mon père n'a pas acquit de bien, par contre il a sans doute (ce serait a vérifier), soldé le prêt immobilier de sa maison (celle que nous venons de vendre) dont il était déjà propriétaire depuis longtemps.

"Rembourser un prêt" et "acquérir un bien" : est ce la même chose dans l'esprit de l'article 860-1 ?

Effectivement, rembourser un prêt et acquérir une partie de ce bien, c'est la même chose. Par contre, vous devez fouiller pour retrouver trace du tableau (des tableaux) d'amortissement de ce pret (ces prets). En effet, à l'époque, les taux de l'emprunt étaient vraiment beaucoup plus élevés, et, de ce fait, les pénalité pour remboursement anticipé. Or, si votre père a remboursé ce prêt (un prêts ? Tous les prêts ?), il n'y a pas forcément consacré les 100.000F d'une part, et d'autre part, ce qui concernait les intérêts ou les pénéalités n'a pas à être rapporté pour autre chose que sa valeur de l'époque. Si votre mère est encore vivante, demandez lui ce qu'il en est également.

Si oui, comment le calcul est il fait concernant le rapport ? Si en 1987, 100 000 Francs représentait 40% de la valeur de la maison, on doit rapporter 40% de la valeur de la vente en 2009 ? Est ce contestable ?

Pazs tout à fait. En fait le calcul légal du rapport est presque impossible à faire quand on n'a pas prévu qu'il devait être fait. La méthode du notaire est un pis aller. L'article 860-1 renvoie pour l'évaluation à l'article 860 qui précise (lien >> ici << ):

Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation.

On part du principe qu'au départ le pris de la maison est de 100, et le changement de monnaie nous permet de voir qu'aujourd'hui

Deux exemples pratiques.
=> En 1987, la maison a seulement 2 ans, elle est impeccables aux normes de l'époque. Depuis, rien a été fait, ni ravallement ni entretien niveau porte et fenëtre
=> En 1987, il s'agit d'une maison de 20 ans, qui a besoin d'un ravallement et à l'isolation défaillante. Aujourd'hui, tout cedla est en très bon état au moment de la vente. De plus, au fils des années, les combles ont été aménagé et un gatage a été bâti dans le jardin.

Ce qu'il vous faut, c'est que deux experts de l'immobilier évaluent cette maison et donnent son prix actuel, mais par rapport à l'état de la donation. Vous voyez que dans le premier cas, la maison, en état correct d'entretien ne vaudrait pas 100, mais plus, mettons 130 et la somme à rapporter ne serait pas 40, mais 40% de 130, soit 52. Dans le second cas, sans les aménagements, la maison aujourd'hui vaudrait plutôt 70, et le rapport ne serait que 28.

A vous, surtout si vous pensez être dans le second cas d'apporter les preuves, mais vous voyez aussi, que ce qui est à rapporter, n'est pas le prix des travaux, mais la valeur ajoutée que donne (ou autait donné dans le premier cas) ces travaux.

[Rambotte]

Oui, mais les 100000 ne représentent pas simultanément 40% dans les deux exemples...
En 1987, si 100000 représente 40% de la maison dans le 1er exemple, donc la 1ère maison neuve à l'époque vaut 250000.
Mais alors la même maison mais dégradée à la même époque vaut par exemple 200000 par exemple, et les 100000 de remboursement représentent 50%, cette fois.

[Maria-c]

100.000 représentent 40% de la maison dans l'état où elle était en 1987 effectivement. Donc aujourd'hui, ce n'est pas forcément 40%, ça peut être plus de 40%, si la maison est dégradée ou moins de 40% si la maison a été amélioré.

[Valé78]

Merci de votre aide.
Savez comment déterminer la valeur que la maison avait en 1987 ? Peut être auprès d'une agence immobilière de la région ?

[Maria-c]

Ce qu'il faut retrouver, c'est non pas sa valeur en 1977, mais son état en 1977 (photo datées ou datables par la présence d'enfants par exemple)

[Valé78]

Ce qu'il faut retrouver, c'est non pas sa valeur en 1977, mais son état en 1977 (photo datées ou datables par la présence d'enfants par exemple)

En 1987 ()
Ok, pour retrouver son état à l'époque, mais il faut bien, aussi,que je détermine sa valeur...non ?

[Rambotte]

En fait, il faut trouver l'état en 1987, afin d'en déduire quelle serait sa valeur aujourd'hui dans cet état antérieur.

[Maria-c]

Pour compléter ce que dit Rambotte, il n'y a aucun rapport a effectuer sur la valeur en 1987. Il y a juste à déterminer quelle serait la valeur aujourd'hui d'une telle construction qui a toujours été parfaitement entretenue (ravallement décénal, réparations du aux tempêtes de 1989 et 2000 pour la toiture, intérieur impeccable...) du moins si en 1987, la maison était impeccable.

[Valé78]

Merci.
Nous venons de vendre la maison. Nous avons donc une bonne idée du "Marché" aujourd'hui. La maison a une chaudière neuve, des fenêtres neuves, des volets neufs et un ravalement neuf. Je peux donc estimer la valeur (moindre) qu'elle aurait aujourd'hui dans son état de 1987 (sans les améliorations).
Mais mon soucis est de connaitre ce que représentaient 100 000 FF, en % de la valeur de la maison en 1987 (en admettant que l'argent ait été investi en totalité dans la maison...): il faut bien que j'ai cette information aussi...c'est ce que j'avais compris de vos conseils...

[Maria-c]

En relisant attentivement, je m'aperçois que vous parlez de solder un prêt d'un bien que votre père avait depuis longtemps. A noter que ce prêt représentait la valeur initiale de la maison et non la valeur en 1987. Les 100.000F sont donc bien à raporter à la valeur initiale de la maison et non pas à la valeur en 1987. Par contre, 100.000F en 1987, cela ne represente pas 100.000F de 1977 par exemple.

A noter qu'en 1987, l'inflation est revenue aux environs de 3%. Beaucoup d'emprunteurs sont dans une situation financière délicate car l'inflation a diminué de 10 points, et la première loi sur le surendettement, dite loi Neiertz, ne sera votée qu'en 1989. Résultat, seules les personnes arrivant à présenter un compte bancaire correct réussissent à renégocier des prêts, conclus à 10% ou 12% et aggravés par le jeu de mensualités progressives : au début on ne rembourse que des intérêts, puis les mensualités augmentent progessivement quand on commence à rembourser le capita. Sur certains prêts, l'augmentation finale des mensualités peut aller jusqu'a 75%-80%. Bref, en 1987, pour beaucoup de personnes, le problème est tout simplement de voir la banque faire jouer sa créance hypothècaire pour vendre le bien par licitation, et encore, en général, il reste des rembousement à payer, car la licitation n'a pas permis de rembourser la totalité des échéances. Bref, c'est probablement cela que vos grands parents ont évité à leur fils.

Mais surtout, ce que vous avez à faire, ce n'est pas a déduire la valeur de la pose de la chaudière des fenêtre... (sans oublier de les diminuer des crédits d'impôts obtenus) qu'il faut prendre.
Ce ne sont d'ailleurs que des opération d'entretiens.

S'il n'y a que ces travaux en causes, et quelors de l'achat, la contruction était relativement neuve, l'amélioration apportée est zéro, parce que, à l'époque, il y avait une chaudière neuve, des volet neufs, un ravalement OK etc... Et que sur le marché immobilier, la différence de prix entre "neuf et bien isolant" et "neuf et moins isolant" est dérisoire.

Par contre, si lors de l'achat, cette maison avait dajà 15 ou 20 ans et des volets ou une chaudière ancienne, et que le prêt ne couvrait pas les travaux à faire, effectivement vous pourriez le prendre en compte, mais pas le prix de la pose. Ce quil vous faut alors demander à l'agent c'est "combien aurait valu la maison si on n'avait pas changé la chaudière.". Et la moins value est beaucoup moins que le prix de la chaudière chaque fois que la précédente marchait encore, même cahin, caha. Idem pour chaque élément.