[Succession, Donation] Mauvaise evaluation des biens et accords

[Kinder57]

Bonjour à tous,

voici ma situation. Mon père est mort et je dois partager la succession avec sa femme, qui n'est pas ma mère (mon père m'a eu hors mariage mais m'a reconnu). Il y a donc deux héritiers sur cette affaire et une situation des plus tendue !!

Mon père a signé un don au dernier survivant.

Sur la part de mon père, sa femme a donc le choix entre :
- 100% usufruit
- 1/4 pleine propriete, 3/4 usufruit
-1/2 pleine propriete -> l'option qu'elle va choisir très certainement

J'ai recu l'évalutation du notaire où les biens sont très largement sous évalués. Genre 6000€/m2 pour un F2 dans le 15eme (boucicault) avec garage... bref...

Le notaire (de son épouse) m'a expliqué qu'il était d'usage de sous évaluer les biens pour payer moins de droits... Cependant, je trouve que cela est une mauvaise solution... :
- le risque de redressement est élevé...
- cela me défavorise et je pense que c'est largement voulu !


Donc voilà, comment contester cette évaluation ? Je pensais prendre mon propre notaire et faire valoir que les prix obtenus par [site immobilier] ou des évaluations en ligne sont largement supérieurs... d'autant plus qu'il ne reste plus qu'un mois et demi (comme par hasard) pour déclarer la situation. Ca va faire court. J'envisage cependant de payer des droits au FISC et de donner la déclaration plus tard.

Est ce la meilleure solution ?

merci !

[Vicois]

Votre belle-mère est donataire, vous héritier. Vous n'êtes pas solidaire avec cette dernière.Vous pouvez donc souscrire une déclaration de succession personnelle sans être tenu de signer une déclaration commune aux deux qui semble vous être proposée.
Dès lors, faites intervenir un expert immobilier afin d'évaluer correctement les biens immobiliers dépendant de cette succession.
Il est imprudent de sous évaluer ces biens.L'administration fiscale risque de remettre en question l'évaluation retenue, d'une part,et, d'autre part, en cas de vente la plus value serait plus élevée.
Il est à craindre qu'une autre raison milite en faveur d'une sous évaluation.
En effet, le conjoint survivant a tout intérêt de sous-évaluer, puisque dans le cas d'un rachat de sa part par vos soins, cette personne se réfèrera à l'évaluation inscrite dans la déclaration de succession.

[Golfy]

bonjour
faites quand meme faire 3 estimations tres locales pour le bien en question. demandez par exemple à des AI du quartier car 6000 € le m² n'est pas mal ni irréaliste; c'est la moyenne pour Paris sachant que les arrondissements tels que le 5eme et 6, 16eme sont plus haut cotés, et le 18, 19, 20, 13 les plus bas. en annulant ces extremes, vous restez dans la limite.
Attention: les annonces de .... ne reflètent pas les prix réels ! pour cela il faut voir les biens qui sont reellement vendus et a quels prix (le mieux etant les stat des notaires qui, hélas ont 1 trimestre de retard). Pour se justifier aux yeux des impots, il vaux mieux produire la moyenne de 3 estimations tres locales à une date X

[Sardineb]

On peut aussi appeler les services compétents des impots qui vous donnent une évaluation très précise du m2, quasiment par rue.

C'est ce que je fais chaque année pour l'ISF. Comme ça, on est d'accord dès le départ.

Pour une vente, c'est une bonne base de départ, à combiner avec les avantages et inconvénients de l'immeuble et de l'appartement.

Mais, sauf cas exeptionnel, les + se combinent avec les - pour donner un résultat très proche de l'évaluation du fisc.

[Kinder57]

Merci pour vos réponses !

Je vais contacter ma belle mère pour savoir quelle option elle a choisi.

Je vais essayer de lui racheter sa part, mais je pense qu'elle refusera. Elle n'a aucune obligation d'accepter n'est ce pas ? En effet, dans l'idéal je souhaiterais l'appartement Parisien pour y vivre. Mais elle peut très bien refuser et puiser dans ses économies propres pour me donner ma part en liquide ???

Ensuite, pour les évaluations, je vais faire appel aux agences immobilières. Pour le mobilier, c'est un commissaire priseur qui est compétent pour l'évaluation ?? En effet, le forfait a été appliqué, ce qui est, là encore, largement en ma défaveur.

Pensez vous que prendre mon notaire dans cette affaire me permettra d'avoir plus de poids et de crédibilité ? Je n'ai aucune confiance dans le notaire de ma belle mère et pour cause...

[Sardineb]

Vous pouvez tout à fait prendre un notaire personnel.
En sachant toutefois que ce n'est pas forcément la voie la plus simple ni la plus efficace.
De toutes les façons, vous êtes parfaitement en droit de refuser les évaluations, qu'elles soient mobilières ou immobilères et rien ne peut se faire sans votre signature.

Un notaire, quelqu'il soit ne décide pas. Il propose et vous acceptez ou non.

[Vicois]

Merci pour vos réponses !

Je vais contacter ma belle mère pour savoir quelle option elle a choisi.

Je vais essayer de lui racheter sa part, mais je pense qu'elle refusera. Elle n'a aucune obligation d'accepter n'est ce pas ? En effet, dans l'idéal je souhaiterais l'appartement Parisien pour y vivre. Mais elle peut très bien refuser et puiser dans ses économies propres pour me donner ma part en liquide ???

Pensez vous que prendre mon notaire dans cette affaire me permettra d'avoir plus de poids et de crédibilité ? Je n'ai aucune confiance dans le notaire de ma belle mère et pour cause...

Certes, votre belle-mère peut refuser de vous vendre sa part.
Cependant, rien ni personne ne vous oblige d'accepter cette situation.
A tout moment vous pouvez exiger que cesse l'indivision existant entre elle et vous en lui proposant soit d'acquérir ses droits, soit proposant les vôtres. Dans la négative, vous pouvez demander la vente de ce bien.

Choisir un notaire personnel semble approprié dès lors que vous ne lui faites pas confiance et qu'il a été choisi par votre belle-mère, ce qui ne va pas forcément dans le sens de vos intérêts. La présence d'un notaire pouvant vous conseiller, sans devoir ménager "la chèvre et le choux" pour ne pas se heurter à votre belle-mère tout en soutenant votre position, fera réflêchir son collègue et, peut-être, orienter sa cliente dans le sens de la modération.

[Sardineb]

La plupart du temps, le notaire chez qui a été ouverte la succession transmet les documents à son confrère quand il y pense et avec retard.
Ensuite, ça s'embourbe, ça traine et le confrère appelé en renfort finit par s'en désinteresser.

[Kinder57]

Bon je vais prendre les valeurs quasi réelles, ca facilitera mes questions :

- Patrimoine de la communauté (1ere estimation du notaire) : 620 k€
Dont Maison 200 k€ (sous évaluée), Appartement Paris 300 k€ (sous évalué), liquidités 120 k€

Note :Ma belle mère possède un patrimoine propre (Assurance vie à son nom qu'elle a touché de sa soeur, il y a 1 an) qui ne semble pas rentrer dans la communauté d'après le notaire : 100 k€. D'ailleurs pourquoi cette somme ne rentre t elle pas dans la communauté ?

Actif communauté : 310 k€

Forfait Mobilier 15 k€ (sous évalué)

- Actif de la succession : 325 k€

- Si option 1/2 pleine propriété : 163 k€ chaqun

Ce qui m'intéresserait : l'appartement à Paris ou au pire une partie du mobilier. Comment procéder ?

Ma belle mère peut elle se contenter de me donner ma part, 163 k€ en liquide (liquidités de la communauté, complété avec ses liquidités propres), et ainsi refuser toutes mes proposition de rachat/arrangement ?

Merci pour votre aide, c'est vraiment sympa dans ce genre de moment

[Sardineb]

Votre belle mère peut vous faire une proposition.
Vous êtes libre de l'accepter ou de la refuser.

Vous pouvez lui faire une proposition,.
Elle est libre de l'accepter ou de la refuser.

Entre les deux, il y a la négociation.
Permettre à chacun d'obtenir une partie de ce qu'il désire, en renonçant à ce qui est moins important.
Pour le mobilier, on peut aussi envisager les lots tirés au sort.

Mais retenez que vous n'êtes pas tenu d'accepter n'importe quoi.
Et que vous n'avez pas intérêt à faire obstruction à tout.

[Maria-c]

Remarque pour l'assurance vie, puisqu'elle vient de sa soeur, c'est effectivement un bien propre à votre belle mère qui n'a pas à rentrer dans la succession.