[Succession, Donation] usfruit sans léser mon enfant

[Spoke]

Bonjour,

Je me suis marié récemment sans contrat de mariage (régime de la communauté réduite aux acquêts). J'ai une enfant (majeure) d'un premier mariage et mon épouse quatre (un seul majeur). Nous n'avons pas d'enfants en commun. Nous possédons chacun une maison acquise précédemment au mariage ; la mienne que nous occupons et celle de mon épouse que nous louons (elle est située dans une autre ville).
L'âge des enfants va de 21 à 10 ans et ils ne s'entendent pas; ma fille d'un coté, l'ainé de mon épouse de l'autre et les trois petits qui vivent avec nous (tous à ma femme); aucun de nos enfants ne s'assument financièrement pour l'instant et les deux "grands" habitent la maison le temps d'un week end et aux vacances.
Mon épouse souhaiterait « investir » de l’argent dans ma maison à hauteur de 20 à 30% afin de pouvoir continuer à habiter la maison mais aussi de se protéger de ma fille si je venais à disparaître.
D’après tout ce que j’ai lu ; dans l’état actuel des choses mon épouse bénéficie d’un an d’usufruit sur la maison (résidence principale) la maison revenant entièrement à ma fille un an après ma mort.
Si mon épouse a des parts dans la maison, elle a toujours un an d’usufruit mais au bout d’un an ma fille n’aura droit qu’à une partie de la maison.
Si mon épouse part la première ; dans le premier cas, je garde entièrement la maison ; dans le deuxième cas, ses enfants (ou leur père biologique) peuvent m’obliger à vendre.

Ma question :
Nous cherchons une solution pour que si l’un de nous décède, l’autre pourra continuer d’habiter la maison sans être à la merci des décisions des héritiers (quels qu’ils soient).
D’autre part, je ne veux pas léser ma fille de son héritage cette maison étant notre seule richesse

[Indochine]

Si nous partons de l'hypothèse de votre décès en l'état, c'est à dire sans donation au dernier vivant, votre épouse aurait droit à 1/4 en pleine propriété de votre succession (celle ci étant la somme de vos biens personnels et de la moitié des biens de la communauté) dans la mesure ou vous avez des enfants d'un premier lit.

Le cas idéal serait celui ci : la valeur de votre résidence principale ne dépasse pas 1/4 de votre patrimoine. Vous léguez par testament la maison en pleine propriété et le tour est joué. Votre femme a la maison et votre fille le reste de votre patrimoine.
Malheureusement, le patrimoine immobilier est bien souvent beaucoup plus conséquent. Donc il nous faut envisager d'autres solutions...

Dans tous les cas comme vous le précisez, votre épouse bénéfiera du droit temporaire d'un an pendant lequel elle pourra se maintenir dans les lieux et jouir du mobilier, puisque même si ce bien est un bien propre pour vous, il constitue la résidence principale du couple.

Il y a aussi la possibilité que votre conjoint, dans l'année de votre décès opte pour le droit viager au logement (qui peut venir en plus du droit temporaire pré-cité)
Dans ce cas, la valeur des droits d'habitation et d'usage va s'imputer sur la valeur des droits recueillis par le conjoint.
Votre épouse pourra alors se maintenir dans les lieux toute sa vie, la pleine propriété ne revenant qu'à votre fille au décès de votre épouse.


Autre alternative, vous pouvez très bien faire une donation au dernier vivant chez le notaire, ce qui aura pour effet d'élargir les choix offerts à votre épouse lors de votre décès : elle aura droit sur votre succession soit à 100% en usufruit, soit à 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit, soit à la quotité disponible en pleine propriété (qui dépend du nombre d'enfant, dans votre cas 1/2 de la succession)
Si elle opte pour 100% en usufruit, elle pourra donc se maintenir toute sa vie dans les lieux, et à la différence du droit viager pré cité, elle pourra même louer le bien pour en retirer des loyers si besoin est (besoin d'aller dans une maison de retraite,...)

Je ne vous cache pas que dans les familles recomposées, la donation au dernier vivant n'est pas particulièrement apprecié...

[Rambotte]

Notez que vous avez l'immense chance d'avoir chacun un bien personnel propre. Donc votre épouse est protégée par le bien qu'elle possède, qu'elle pourrait reprendre pour y habiter elle-même. C'est loin d'être le cas dans tous les couples recomposés.
Cette situation devrait vous permettre de trouver une solution qui ne soit contraignante ni pour votre fille, ni pour votre épouse en cas de prédécès.
Je pense par exemple à un legs d'usufruit temporaire de quelques années, qui permettrait à votre épouse de régler ses affaires : terminer le bail normalement sans précipitation, vendre son bien (situé dans une autre ville) pour en acquérir un dans votre région si elle tient à rester sur place.
La protection que vous accordez à votre épouse pourra alors être perçue par votre fille comme mesurée, non excessive, adaptée à la situation.
Enfin, il faut aussi voir que la donation entre époux favorise les enfants du dernier décédé, au détriment de ceux du premier décédé, surtout si une part en propriété est transmise au survivant : cette part sera ensuite transmise aux seuls enfants du survivant. Il y a donc rupture de symétrie du seul fait du hasard de l'ordre des décès, ce qui en soi peut être considéré comme foncièrement injuste.