[Succession, Donation] Donation avec droit de retour

[Viouztik]

[Edit de l'Equipe de Modération]
Mesdames et Messieurs, une erreur de modération a fait que des messages ont été fusionnés par erreur veuillez nous excuser pour le désagrément.
moderateur 10
[/edit]

Bonsoir,

Mes parents vont me donner un terrain constructible, terrain sur lequel je vais construire une maison avec mon conjoint (nous nous marierons en août l'année prochaine). Nous allons donc financer la construction tous les deux. Nous avons un petit garçon de 18 mois.

Mes parents m'ont stipulée qu'ils souhaitent émettre un droit de retour lors de la donation.

Je me demandais ce que cela impliquait exactement par rapport à mon futur mari, sachant que lorsque nous serons mariés, nous ferons une donation entre époux de façon à ce qu'il possède la moitié de la maison.

Si j'ai bien compris, le droit de retour ne s'exerce que si moi et mes enfants venons à décéder avant mes parents, est-ce correct? En ce cas, que se passerait-il pour mon futur mari? Pourrait-il tout de même conserver la maison? Je ne souhaite en rien le déposséder...

Merci!
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Rambotte dit

Une donation entre époux est une disposition à cause de mort et ne transfert aucune propriété du vivant : votre mari n'aura pas la moitié de maison, qui reste votre bien propre (principe de l'accession : le terrain, bien propre par donation, vous appartient, donc la maison vous appartient).
Mais vous pouvez faire une donation entre vifs de biens présents (sur la moitié de votre terrain).
Encore que c'est assez dangereux car la donation entre vifs pourra probablement dépasser la quotité disponible (si vous avez d'autres enfants pas la suite) et sera réductible si elle entame la réserve de vos enfants.

Alors que la donation entre époux permet justement à votre conjoint (hors l'affaire du droit de retour) de jouir de la maison sans en être propriétaire. Contentez-vous d'une donation entre époux, elle est faite pour ça.

Pour le droit de retour, il a pour effet, comme son nom l'indique, de faire revenir le bien donné dans le patrimoine du donateur, en cas de votre prédécès*, et donc de résoudre tous ce qui a pu se passer ensuite, comme une donation que vous auriez pu faire : tous ces actes n'auront jamais existé. Mais comme vous avez enrichi le bien par la construction, il doit aussi en être tenu compte (je ne sais exactement comment), sinon ce serait un enrichissement sans cause de vos parents.
* Il peut être stipulé que c'est en cas de votre prédécès seul, ou en cas de votre prédécès et de celui de vos descendants. Au choix du donateur.

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Message posté par Viouztik

Merci Rambotte.

Mais alors, si je comprends bien, mon futur mari ne sera jamais propriétaire de la maison qu'il aura financée?

Mes parents veulent émettre le droit de retour si moi-même et mes enfants venons à disparaître. Donc, si j'ai bien compris, mes enfants seraient alors seuls propriétaires si je venais à décéder? C'est pour cela que la donation entre époux doit être faite, pour protéger mon mari et lui laisser un droit d'usufruit jusqu'à sa mort? Et si moi-même et mes enfants venons à mourir, que se passera-t-il pour mon futur mari?

Et lors d'un divorce, que se passerait-il?... De la même façon, je ne souhaite le déposséder de ce qu'il aura aidé en grande partie à construire!

Puis-je faire une donation de la moitié de mon terrain à mon mari sachant qu'il existe un droit de retour? Je ne comprends pas bien où cela poserait problème par rapport à nos enfants (nous souhaitons faire le deuxième, donc il n'y en aura pas qu'un de toutes façons).

Merci pour vos réponses. Je suis un peu perdue dans cette affaire, je ne voudrai pas que mon futur mari croit que je cherche à le déposséder.

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Rambotte dit

Si vous décédez après vos parents, il y aura une liquidation de communauté (si mariage en communauté) où votre mari pourra faire valoir une récompense pour son financement (ou une créance pour le financement avant le mariage ou un mariage en séparation), puis aura des droits successoraux sur votre patrimoine (la donation entre époux permet aussi des droits de propriété).

En cas de divorce, il y a toujours liquidation de communauté avec récompense (ou une créance entre époux) pour l'enrichissement qu'il vous aura procuré.
Toutes ces choses sont très classiques et très banales, vous n'êtes pas un cas unique !

Une donation entre vif de la moitié de maison pourra être une donation trop grande : il faut savoir qu'au décès, on réunit fictivement les biens du défunt avec tous les biens donnés du vivant (et réévalués) et on calcule, en présence d'héritiers réservataires, si ces donations n'ont pas été trop importantes. Si c'est le cas, elles sont réduites, et le donataire doit une soulte.
Exemple, si votre unique bien est la maison, dont vous donnez la moitié à votre mari. La réunion fictive de vos biens (une moitié de maison) avec les biens donnés (l'autre moitié de maison) donne la maison. Si vous avez 3 enfants, la quotité disponible est d'un quart. Or vous avez donné une moitié.
Ceci pour faire simple, car il faut combiner avec la donation entre époux, mais le message est qu'il est dangereux pour le donataire de faire des trop grosses donations entre vifs.

En cas d'application du droit de retour, tout se passe comme si la donation n'existait pas, et donc la vôtre non plus. Mais là encore, il y a aura calcul savant tenant compte du fait que votre mari, ainsi que vous d'ailleurs, avez enrichi le bien qui retourne à vos parents.

Dans toutes ces situations, qui sont bien connues, celui qui enrichit le patrimoine d'autrui a ses droits reconnus. Il faut en revanche bien garder ces preuves, et que cet enrichissement ne soit pas une intention libérale.

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Message posté par Viouztik

Merci encore!

Je saisis déjà mieux.

Je me demandais encore comment faire pour que mon mari, si je décède avant mes parents, puisse garder la maison jusqu'à sa mort, sans qu'on puisse l'en déloger. Qu'il soit propriétaire ou non importe peu, puisque de toute manière le but de mes parents était que le terrain reste, en cas de décès de mes enfants et de moi-même, dans ma famille (du côté de mes parents).
Mon soucis étant alors que mon mari ne soit pas obligé de partir de notre maison avec juste sa "part" financière de la maison (laissant la maison à mes parents) mais bien qu'il puisse vivre dans notre maison sans problème jusqu'à son décès. Si nos enfants sont en vie, il pourrait y rester si j'ai bien saisi, en tant qu'usufruitier ou ayant droit de résidence (je ne connais pas les dénominations) même avec le droit de retour de la donation puisque les enfants seraient en vie dans ce cas de figure.
Si nos enfants et moi-même décédons, je souhaite donc que mon mari puisse conserver la maison jusqu'à son décès et qu'à celui-ci il puisse léguer à qui il le souhaite sa part financière de la maison tout en faisant revenir le bien maison de mon côté de la famille.
Je ne sais pas si je suis bien claire et si ce que je souhaite est possible... Pourriez-vous m'éclairer?

Merci encore...

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Message posté par Viouztik avec la même question que plus haut, d'où la fusion opérée

Bonjour,

J'aimerais vous poser quelques questions.

D'ici à dans un mois, je vais devenir propriétaire d'un terrain constructible donné par mes deux parents, terrain sur lequel mon futur mari et moi-même (nous nous marierons en août 2010) allons construire notre maison, en en commençant la construction avant notre mariage. Sachant que mon futur mari contribuera davantage financièrement au financement de notre maison, je me demandais si le fait de lui donner, après notre mariage, la moitié de mon terrain, pour qu'il en devienne propriétaire lui aussi, ne risquait pas de me léser financièrement par rapport à lui en cas de divorce. Bien entendu, je ne souhaite pas le léser, tout comme je ne le souhaite pas pour moi-même.
Ainsi, j'aimerais savoir comment seraient calculées les parts pour mon futur mari et pour moi-même dans un cas de divorce, avec deux possibilités:
- la première, nous avons tous les deux la moitié du terrain et lui a payé davantage la construction de notre maison,
- la seconde, je suis unique propriétaire du terrain et il a payé davantage que moi pour la construction.

Je précise que, même si je viens à lui donner la moitié de mon terrain, je préciserai dans l'acte (en passant, est-ce bien possible d'obtenir cette précision dans l'acte?) que je me conserve le droit, en cas de divorce, de conserver la maison, tout en lui payant sa part - mais ça de toute façon - et de récupérer la part du terrain que je lui ai donnée. Je ne sais pas s'il est possible de récupérer cette part ou non. Je veux être sûre de pouvoir légalement conserver la maison (étant construite sur le terrain donné à moi-même par mes parents).

Je ne sais pas si je suis bien claire. Demandez-moi les précisions nécessaires!

En tout cas, merci pour vos réponses!

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Lunatiik répond

S'il y a une clause prévoyant un droit de retour, en cas de prédécès seul du donataire, votre mari n'aura aucun droit sur ce bien. Il pourra alors en être délogé.
Ou si la clause prévoit un droit de retour en cas de prédécès du donataire et de ses descendants, il en va de même si vous décédez tous avant le donateur.

Une donation au dernier vivant n'aurait aucun effet, sur ce bien en particulier, puisque la libéralité pour cause mort ne peut porter que sur des biens présents au jour du décès dans la patrimoine du défunt.
Or, la clause jouant pleinement au jour du décès, le bien n'est plus dans le patrimoine du défunt. Il en va de même pour l'usufruit légal si tous les enfants du défunt sont du couple.

Le droit temporaire ou viager au logement ne pourra recevoir application, puisque le bien ne dépend pas de la succession (or c'est une condition essentielle pour en bénéficier).

Et une donation entre vifs serait résolue.


S'agissant du droit à récompense ou le bénéfice d'une créance.
Quelques précisions*
L'époux ne peut se prévaloir d'une créance si le financement a été fait avant mariage. Le concubinage ne permet pas un tel droit.

S'agissant du droit à récompense, il n'est pas possible non plus, en cas de décès de l'époux propriétaire du bien si l'effet de la clause trouve à s'appliquer.
En effet, le bien doit se retrouver, au jour de la liquidation dans le patrimoine de l'époux emprunteur. Or, le bien revenant chez le donateur, il ne s'y trouve plus.

On applique alors les règles relatives à la construction sur le bien d'autrui posée à l'article 555 dernier aliéna. Le donateur (propriétaire du bien) aura alors le choix entre le remboursement de la somme nominale financée par la communauté, ou la plus-value apportée par la construction.
Et c'est la communauté, encore qu'elle ait financé, les travaux qui percevra cette somme.

Ne multipliez pas les discussions sur un même sujet. Certes, il y a des questions nouvelles (on suppose ici que le droit de retour n'aura pas à s'appliquer) mais il est bon d'avoir le contexte global.

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Message posté par Viouztik

Je m'excuse, je peux remettre dans mon autre discussion?

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Message posté par Viouztik

Bonsoir,

J'aimerais vous poser quelques questions de plus...

Nous allons commencer la construction avant notre mariage. Sachant que mon futur mari contribuera davantage financièrement au financement de notre maison, je me demandais si le fait de lui donner, après notre mariage, la moitié de mon terrain, pour qu'il en devienne propriétaire lui aussi, ne risquait pas de me léser financièrement par rapport à lui en cas de divorce. Bien entendu, je ne souhaite pas le léser, tout comme je ne le souhaite pas pour moi-même.
Ainsi, j'aimerais savoir comment seraient calculées les parts pour mon futur mari et pour moi-même dans un cas de divorce, avec deux possibilités:
- la première, nous avons tous les deux la moitié du terrain et lui a payé davantage la construction de notre maison,
- la seconde, je suis unique propriétaire du terrain et il a payé davantage que moi pour la construction.

Je précise que, même si je viens à lui donner la moitié de mon terrain, je préciserai dans l'acte (en passant, est-ce bien possible d'obtenir cette précision dans l'acte?) que je me conserve le droit, en cas de divorce, de conserver la maison, tout en lui payant sa part - mais ça de toute façon - et de récupérer la part du terrain que je lui ai donnée. Je ne sais pas s'il est possible de récupérer cette part ou non. Je veux être sûre de pouvoir légalement conserver la maison (étant construite sur le terrain donné à moi-même par mes parents).

Je ne sais pas si je suis bien claire. Demandez-moi les précisions nécessaires!

En tout cas, merci pour vos réponses!

---------- Message ajouté à 23h27 ---------- Message précédent posté à 23h20 ----------

Merci pour votre réponse Lunatiik.
J'ai eu au téléphone la personne qui s'occupe de notre dossier de donation (de mes parents à moi-même) qui m'assure qu'en cas de décès de moi-même et de mes enfants, mon futur mari n'aurait qu'à rembourser la somme équivalent au prix du terrain pour bénéficier de la maison. Alors cela contredit ce que vous me dites... Je n'y comprends plus rien, j'ai bien un contact dans un cabinet de notaire, avec une professionnelle, et vous, qui me semblez l'être aussi, me dites le contraire... Je suis perdue!
Alors que faire pour que mon conjoint n'ait effectivement qu'à payer l'équivalent financier du terrain pour avoir la maison qu'il m'aura bien aidée à construire?

Merci encore! Il est difficile de s'y retrouver quand on ne travaille pas dans le droit...

[Lunatiik]

Le terrain fait l'objet d'un droit de retour conventionnel. Tout ce qui s'incorpore au terrain revient à l'époux propriétaire donataire. Si la clause prend effet, le bien, en son ensemble (terrain + maison), retourne au profit du donateur ayant fait la donation du terrain.
Il s'agit de l'application de la théorie de l'accessoire.

C'est la règle tant que la clause n'est pas levée par le donateur.

Comment votre mari peut-il bénéficier d'un bien qui est censé revenir au donateur dans un pareil cas ?
C'est contourner la clause, hors c'est prohibé.

Je ne doute pas du professionnalisme des personnes que vous avez contacté, autant notaires ou assistants ou clercs soient-elles.
Sur ce point là, je ne suis pas d'accord.
Le droit est parfois sujet à interprétation. Or, je ne vois aucun article qui permet à l'époux de bénéficier du bien, en versant seulement le prix du terrain.

Cela revient à nier l'application de la théorie de l'accessoire. Ce professionnel semble admettre que la maison appartient à Monsieur et que le terrain revient seulement aux parents, comme si les deux éléments étaient détachables.

[Rambotte]

Il ne lui suffit pas de rembourser le prix du terrain, il lui "suffit" de l'acheter, et alors oui, la maison lui reviendra. Mais qui dit acheter, dit que le propriétaire après application du droit de retour veuille vendre...

[Lunatiik]

Ya comme un bug là... ou j'ai fais une ******** lol

[Modérateur 10]

Pas de bug.
Je me suis pris aux mots de Rambotte (merci pour le signalement) et ait fusionné alors qu'il fallait que je déplace les messages.
J'ai envoyé un message à l'auteur de la discussion.
J'espère que vous vous y retrouverez en attendant que l'on puisse rétablir la discussion initiale (si c'est possible).
Je m'excuse pour le dérangement.
Bonne nuit.

[Rambotte]

Il s'agissait de fusionner les deux discussions sur un même sujet, opération habituelle qui respecte les messages de chacun des intervenants, or là vous avez fusionné les messages de différents intervenants en un seul message au nom d'un seul intervenant, ce qui est une absurdité en soi.
Donc si vous n'aviez pas compris ma requête, il fallait demander des précisions : c'est vrai que j'ai proposé rapidement "pour fusion" sans beaucoup de précision, et vous avez obéi aveuglément sans chercher à comprendre...

[JNG Net-iris]

Euh si je puis me permettre, il n'ai pas forcément aisé de comprendre.
Les fausses manip arrivent à tout le monde.
Malgré ma grande expérience, j'en suis également auteur exceptionnellement.
Si les personnes informées pouvaient soit à la suite soit par MP m'expliquer que je puisse défusionner, merci

---------- Message ajouté à 11h28 ---------- Message précédent posté à 11h12 ----------

Impossible de défusionner.
Je vais poser des séparateurs entre les différents messages et lorsque j'aurais les noms des différentes personnes concernées qui a écrit quoi ? je disposerais les pseudos concernés aux bons endroits seule et unique solution
Désolée

[Viouztik]

Rambotte, je m'excuse mais ce n'est pas une raison pour être vexant! J'ai fait ce que je pensais être juste tout simplement, et je me suis trompée! Etant enseignante, je sais que l'erreur aide à apprendre et justement ne rend pas les gens plus bêtes. C'est en faisant des erreurs que l'on comprend comment ne plus en faire.
Expliquez-moi alors quelle était la marche à suivre, que je puisse apprendre de mon erreur.
Cordialement.

---------- Message ajouté à 18h54 ---------- Message précédent posté à 18h33 ----------

Merci pour vos réponses, Lunatiik et Rambotte. Et merci au modérateur pour son aide à démêler les conséquences de mon erreur (pour laquelle je m'excuse).
Je suppose donc que ce que voulait dire la personne que j'ai eu au téléphone était que mon futur mari pourrait, si mes parents étaient d'accord, leur acheter le terrain et par là-même, devenir propriétaire de ce terrain et donc de la maison. Donc, d'après ce que vous me dites, mes parents auraient le droit de s'y opposer. Dans ce cas, faudrait-il tout de même, au moins, qu'ils indemnisent mon futur mari de la valeur de la maison dans sa totalité? Quelles seraient les conséquences d'un refus de vendre de mes parents? Mon futur mari serait-il mis tout simplement à la porte de chez lui (j'entends par là la maison qu'il a aidé à construire)?

Je me permets de rappeler la série de questions suivantes, concernant une donation d'une partie du terrain de moi-même à mon futur mari (questions complètement différentes en regard de celles concernant la donation de mes parents à moi-même, d'où ma bonne volonté d'avoir ouvert une nouvelle discussion...):
- Que se passerait-il en cas de divorce si je donnais une partie de mon terrain à mon futur mari après notre mariage? Serais-je tout de même en droit de conserver la maison tout en lui récompensant la somme qu'il a investie dans la construction de notre maison? Ou serait-on dans un cas classique où, pour tout démêler, nous serions obligés de vendre?... C'est justement ce que je voudrais éviter!
- Si je ne donnais pas une partie de mon terrain à mon futur mari, que se passerait-il alors en cas de divorce? Si j'ai bien compris, je devrais lui récompenser sa part d'investissement financier dans la maison, mais pourrais conserver celle-ci, est-ce correct?
Je ne souhaite absolument pas léser mon futur mari, je veux qu'il ait toujours sa part financière de la maison, quoi qu'il arrive. Cependant, je ne veux pas non plus être dépossédée d'un bien qui aura été construit sur le terrain de mes parents... Que me conseillez-vous de faire alors?

Je vous remercie infiniment pour vos réponses et renouvelle mes excuses pour mon erreur précédente.

[Rambotte]

Mais vous n'avez commis aucune erreur, c'est la modération, qui suite à ma demande de fusionner vos deux sujets, s'est trompée en fusionnant tous les messages en un seul ! Vous n'avez pas à vous sentir véxée, vous n'y êtes pour rien !

[July]

Bonjour Viouztik,
je ne vois qu’une seule solution envisageable qui puisse vous satisfaire: c’est que vos parents n’exercent pas de droit de retour sur la donation du terrain.
Et pour cela, peut-être envisager de faire un contrat de mariage qui satisfasse vos parents non dans les faits que le terrain leur retournerait si vous prédécédiez, mais que votre mari n’obtienne alors que la part congru. Ou proposer à vos parents que vous établirez un testament qui déshériterait le conjoint survivant.

[Rambotte]

Donc, d'après ce que vous me dites, mes parents auraient le droit de s'y opposer.

Ca vous étonne ? Si votre voisin souhaite acheter votre maison, seriez-vous dans l'impossibilité de vous y opposer ?
Après droit de retour, le bien a réintégré le patrimoine de vos parents. Nul propriétaire n'est tenu de vendre son bien.

Une autre solution : votre mari ne participe pas au financement de cette maison, vous seule financez votre bien propre (marriez-vous en séparation de biens).
Si vous divorcez, votre mari s'en va et comme il n'a pas mis d'argent dans le bien, il n'est pas affecté par cette affaire, et il a pu faire des économies.
Pareil si vous décédez, avec application du droit de retour.
Si vos parents décèdent, votre bien est définitivement à vous, et vous pouvez consentir une donation entre époux.

---------- Message ajouté à 15h55 ---------- Message précédent posté à 15h50 ----------

Oubliez l'histoire de donner du vivant une partie (moitié) du bien à votre mari.
Que vous divorciez ou non, si vous avez deux enfants, cette donation sera trop importante et sera réduite à votre décès (si cette maison est le bien essentiel en valeur de la succession).

[Maeva66]

je me permets de vous livrer une expérience personnelle:
ma mére m'a donné sa maison avec droit de retour en cas de mon décés prématuré...même cas que le votre
dans les années qui ont suivi j'ai changé mon contrat de mariage pour une communauté universelle(intéréssant aprés 60 ans, mais la n'est pas le sujet)
à la lecture j'ai vu que la notaire avait inclu la donation dans l'acte
j'ai appris donc par la suite qu'avec cet acte, le droit de retour n'existait plus
a méditer
cordialement+

[Lunatiik]

A méditer ?

Le droit de retour conventionnel n'est pas lié à la succession du donataire, mais seulement à son décès, contrairement au droit de retour légal.

Par conséquent, l'adoption d'un régime de communauté avec clause ou pas attributive n'a aucun incidence sur la clause insérée dans l'acte.
Certes, le bien tombe en communauté. Mais au décès du donataire seul, si tel est prévu dans l'acte de donation, le bien retourne au profit du donateur.

On considère que le bien n'est censé jamais être entré dans le patrimoine du donataire dans ce cas.
S'il n'a jamais existé, il n'est jamais entrée en communauté, et il n'a donc jamais été attribué au profit du conjoint survivant si une telle clause existe dans l'acte de mariage.

[Maeva66]

merci de vos informations lunatik, cela me rassure que les volontés de ma mére ne soient pas bafoués
pourtant l'information que je pensais etre vrai m'a été délivré par le cabinet du notaire qui a fait l'acte
cordialement

[Viouztik]

Merci à tous pour tous ces renseignements. Je sais maintenant de quoi il retourne!