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Rachat part à ma soeur, moins cher ?

Question postée dans le thème Successions et Donations sur le forum Personne et Famille.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2009
    Messages
    27
    Je me permet de vous écrire pour vous poser quelques questions et avoir votre avis et suggestions concernant une acquisition familiale de terrain.

    En effet, mon père souhaiterait me léguer un terrain qu'il a en sa possession.

    C'est un terrain constructible de 1180 m², nous venons de le faire estimer à 115.000 euros.

    Je souhaiterais faire construire une habitation sur ce terrain, hors, pour cela il me faut être propriétaire à 100 % ou éventuellement mon conjoint à 50 %.

    Dans un premier temps, pour éviter tout problème, une fois la maison terminée et une éventuelle succession, il me faut racheter la part à ma soeur (115.000 / 2 soit 57.500 euros).

    Ma soeur est consentente pour que je lui rachète sa part pour un montant de 40.000 euros.

    1- Est-ce possible ? et si oui, serons nous sûr que celle ci ne réclamera pas sa part dans l'intégralité une fois la succession passée ??

    2- Si ce n'est pas possible, j'ai entendu parlé d'une "quote part", est ce que dans mon cas de figure je pourrais en bénéficier. Et si, avec cette quote part, je n'aurais pas non plus de probleme à faire construire sans que ma soeur me réclame de l'argent, une fois que la succession sera passée et qu'une maison sera construite sur ce terrain ?

    3- Etant donné que cela passe en donation, je pense que je n'aurais pas de fais de donation, mais quels seront les frais d'acte de vente sur ce bien ?

    4- Si la part de ma soeur est rachetée par mon conjoint (nous ne sommes ni marié, ni pacsé) est ce que cela s'élèverait beaucoup plus concernant les frais notariés et de vente ?.
    Car la solution serait que celui ci soit également propriétaire du terrain à 50 % comme je le serais aussi à 50 % lors de la donation et étant donné que c'est lui qui apporterait l'argent.

    Ou alors, si je rachète moi même la part de ma soeur, est ce qu'un éventuel "PACS" avant cet acte de donation et de vente avec ma soeur, pourrait faire que mon conjoint en soit également propriétaire ?

    Je ne sais pas si je suis bien claire dans toutes mes demandes, mais je suis un peu perdue face à cela...
    De plus, mon père vit à l'étranger (en Colombie) ce qui, je pense ne va pas simplifier la procédure.

    Merci beaucoup pour votre avis et conseils sur cette acquisition
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 11/05/2009 à 16h08. Motif: typo

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    18 137
    La part de votre soeur n'existe pas tant que votre père est en vie, pas plus que la vôtre. Si votre père vous fait donation du bien, que ce soit en avancement de part ou hors part successorale, vous n'avez rien à racheter à votre soeur ! Elle ne peut rien vous vendre ! Tout au plus pouvez-vous lui faire une donation d'argent, mais il en sera tenu compte lors de votre succession, comme il sera tenu compte de la donation de votre père lors de sa succession. Ce seront donc deux donations indépendantes.

    Pour que la situation soit propre, il faudrait que votre père vous fasse donation en indivision à toutes les deux du terrain, voire même une donation-partage pour figer la valeur de la donation, pour sa future succession.
    Ensuite, une fois en indivision entre vous deux, vous en sortez comme vous voulez, par licitation, au prix convenu entre vous.
    Simplement, les héritiers de votre soeur pourraient faire qualifier cette vente à prix faible comme étant une donation (partielle) déguisée, et le fisc aussi.
    L'autre inconvénient, c'est qu'une fois en indivision, votre soeur ne veuille plus en sortir à ce prix.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2009
    Messages
    27
    Merci beaucoup pour votre réponse, effectivement mon père veut nous faire une donation partage.

    Et je ne savais pas si il etait sans soucis pour l'avenir de lui racheter sa part d'un commun accord (elle a besoin d'argent, et je n'ai que cette somme à lui proposer pour le moment).

    Et je voudrais que l'on ne revienne plus sur l'histoire du terrain lors d'une éventuelle succession,

    Le mieux à faire pour que je puisse faire construire serait quelle solution ?

  4. #4
    Yaka-de-retour
    Visiteur
    Votre père peut tt à fait faire une donation parrage en vous attribuant le terrain. S'il n'est pas en mesure de donner à votre soeur l'équivalent du montant du terrain, la donation partage peut se faire avec obligation pour vous même de verser une soulte à votre soeur, payable immédiatement , avec échéances ou à une date donnée. Votre père pour limiter les frais de la donation peut vouloir sous estimer la valeur de ce terrain (on passe de 115000 à 80000 euros soit 30% de moins que le prix du marché, ce qui est bcp) mais le fisc comme l'indique Rambotte risque de ne pas être d'accord. En tt état de cause, et pour éviter de nombreux pbs potentiels ensuite (je parle d'expérience) je vous recommande de régler la soulte immédiatement et à un prix se rapprochant de celui du marché, en empruntant par exemple.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2009
    Messages
    27
    Merci pour votre réponse, on me propose aussi cette solution qu'en pensez vous ?

    Si votre père vous fait une donation, vous serez l'unique propriétaire de ce terrain et vous en serez propriétaire des le jour de la donation. Votre soeur ne pourra rien réclamer sur cette donation. Cependant, chaque enfant est héritier réservataire: il a droit à un minimum de biens de la succession, minimum qui ne peut etre réduit. Si vous etes deux, vous devez recevoir au minimum 1/3 chacun des biens de votre père. Le 1/3 restant peut etre librement donné a l'un ou l'autre, ou un tiers. Si la donation que va vous faire votre père est supérieur au 2/3 de son patrimoine (on ne prendra en compte que la valeur du terrain nu au jour du partage de la succession), votre sœur disposera d'une action en réduction de la donation. Elle pourra vous demander une indemnité correspondant a ce qui manque sur son tiers. Mais elle peut renoncer par avance a cette action devant notaire pour cette donation ou pour toutes libéralités.
    La donation d'un terrain doit se faire devant notaire, tout comme la renonciation à l'action en réduction pour atteinte à la réserve.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
    Localisation
    Var
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    7 648
    Si vous ne voulez pas avoir de problème à la succession de votre père et une réestimation du bien, avec toutes les conséquences que cela entraine, la seule solution est la donation partage. À mon avis il vaut mieux prendre le risque d'une sous estimation de la donation que de prévoir une donation hors part ou en avance d'héritage. Dans la foulé votre sœur peut vendre à votre compagnon.

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2009
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    27
    On m'a proposé cette solution, qu'en pensez vous ?

    Si votre père vous fait une donation, vous serez l'unique propriétaire de ce terrain et vous en serez propriétaire des le jour de la donation. Votre soeur ne pourra rien réclamer sur cette donation. Cependant, chaque enfant est héritier réservataire: il a droit à un minimum de biens de la succession, minimum qui ne peut etre réduit. Si vous etes deux, vous devez recevoir au minimum 1/3 chacun des biens de votre père. Le 1/3 restant peut etre librement donné a l'un ou l'autre, ou un tiers. Si la donation que va vous faire votre père est supérieur au 2/3 de son patrimoine (on ne prendra en compte que la valeur du terrain nu au jour du partage de la succession), votre sœur disposera d'une action en réduction de la donation. Elle pourra vous demander une indemnité correspondant a ce qui manque sur son tiers. Mais elle peut renoncer par avance a cette action devant notaire pour cette donation ou pour toutes libéralités.
    La donation d'un terrain doit se faire devant notaire, tout comme la renonciation à l'action en réduction pour atteinte à la réserve.

  8. #8
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2009
    Messages
    243
    Bonjour,

    La solution envisagée par Veromayl, elle-même, est loin d'être problématique au décès du donateur.
    En faisant une donation hors part successorale, suivie de la renonciation à l'action en réduction par chacun des héritiers réservataires, il n'y aura ni indemnité, ni soulte, ni rapport, et la réévaluation du bien importera peu d'ailleurs.
    Sachant que la révocation de cette renonciation n'est possible que dans des cas très restreints.

    Encore faut-il que les héritiers réservataires (sa sœur) renoncent à l'action en réduction en connaissance de cause, sachant qu'elle peut être désavantagée lors de la succession (la question est de savoir, acceptera t'elle cela ?)
    Si oui, la solution de Veromayl est l'une des plus avantageuses.


    A défaut, il est clair qu'une donation-partage est une solution plus favorable afin de figer les valeurs.
    Et éviter l'indivision du bien transmis en prévoyant le versement d'une soulte aux cohéritiers, s'il est impossible de transmettre des biens de même valeur, est préférable.

    Cordialement
    Dernière modification par Lunatiik ; 05/05/2009 à 17h11. Motif: Rajout

  9. #9
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2009
    Messages
    27
    Merci pour votre confirmation

  10. #10
    Yaka-de-retour
    Visiteur
    Citation Envoyé par Lunatiik Voir le message

    A défaut, il est clair qu'une donation-partage est une solution plus favorable afin de figer les valeurs.
    Et éviter l'indivision du bien transmis en prévoyant le versement d'une soulte aux cohéritiers, s'il est impossible de transmettre des biens de même valeur, est préférable.
    Mais, pour en avoir fait l'amère expérience, mieux vaut que l'acte de donation partage stipule un versement immédiat de la soulte, plutôt qu'à une date postérieure (style à la 2ème succession), car la valeur du bien étant définie au moment de la donation partage, la soulte , sauf si elle est indexée, perdra bcp de sa valeur lors de son versement.

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2009
    Messages
    27
    Oui, il est prévu que l'on fasse dans ce cas, un versement unique

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2009
    Messages
    243
    Le principe de la soulte est d'être révisable si le débiteur a obtenu des délais de paiements, certes selon des conditions particulières.

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