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Procédure de redressement judiciaire et loyers impayés.

Question postée dans le thème Rapport avec les Pros du Droit sur le forum Monde de la Justice.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2017
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    11
    Bonjour
    Je suis en conflit avec mon ex-locataire (tout récemment car depuis la fin du mois de septembre) car elle ne m'a pas réglé les loyers des mois de juin, juillet et septembre 2017. Cette personne avait un cautionneur, en l'occurrence son propre père et elle était co-locataire, si on peut parler ainsi, car elle avait un compagnon qui a co-signé le bail. Ce compagnon est parti depuis le début de l'année sans m'en aviser malgré le fait que je l'avais informé téléphoniquement du "problème".
    Cette locataire qui possède un commerce en son mon propre a été placée en redressement judiciaire le 07 juillet dernier et elle en a "profité" pour rajouter les loyers dûs jusqu'à cette date sur la créance du dit commerce, laquelle créance était à adresser au mandataire judiciaire.
    Cette procédure de "basculer" le loyer impayé (juin+une partie de juillet) sur le redressement judiciaire de son commerce est-elle judiciairement légale ?
    Par ailleurs que puis-je faire pour "récupérer" tous les loyers impayés sachant qu'il y a un cautionneur mais également un "co-locataire" (domicile introuvable) ?
    Je vous remercie de bien vouloir m'aider.

    Précision: ce conflit concerne le loyer de son logement familial qui est indépendant de son propre commerce.
    Dernière modification par Hergé56 ; 07/10/2017 à 12h44. Motif: Ajout d'une précisioni

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Coco11
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    1 458
    Si vous avez une caution, il vous est possible de la saisir. Ca reste assez long et comme pour tout mauvais payeur, cette affaire peut durer...
    Quant au dépôt de bilan, comment en étes vous informé ? Comment savez vous que le loyer perso est ajouté aux dettes de ce commerce ?

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2017
    Messages
    11
    Bonjour
    Je dispose bien sûr du dépôt de garantie (équivalent à un mois de loyer) mais légalement ce n'est pas prévu qu'il se substitue au loyer impayé. Par ailleurs vu les réparations à effectuer après son départ, leur montant risque d'être supérieur à ce dépôt de garantie (et non caution : terme inapproprié qui désigne une personne se portant garant pour le paiement des loyers et charges), celui-ci ne devrait pas être suffisant.
    Dans mon précédent mail je parlais de son placement en redressement judiciaire et non de liquidation, j'en ai été informé par un courrier de la mandataire judiciaire me transmettant un "avis à déclarer ses créances" dans les deux mois. Quant au fait que les loyers impayés basculent sur la dette de "redressemenr" de son commerce, c'est la locataire à l'époque qui nous en avait averti par sms en nous disant simplement ceci : "Etant en redressement judiciaire depuis le 7 juillet 2017, le loyer de juin qui n‘était pas réglé,donc vient se mettre en dette.
    Le mandataire Ma ..CH....... viendra vers vous pour vous expliquer les modalités , vous pouvez sinon vous rapprocher de son cabine".
    J'ai essayé d'avoir des explications avec la mandataire mais celle-ci a refusé de m'en fournir. Que puis-je faire et à qui dois-je m"adresser pour avoir des informations concrètes sur la procédure en ce cas particulier (qui ne doit pas être l'unique, je suppose) ?
    Je ne comprends pas le fait que la dette de loyers - juin et début juillet également - pour son habitation familiale en un lieu éloigné d'une vingtaine de kms de son commerce soit incluse dans la créance de celui-ci. Est-ce légal ?
    Autre information anecdotique, cette ex-locataire n'avait pas assuré le logement depuis début septembre 2017; n'avait-elle pas résilié l'assurance avant cette date ? Je ne le saurai jamais. .

    Voilà pour les précisions que vous vouliez avoir.
    Je vous remercie infiniment de bien vouloir m'apporter votre aide.
    Dernière modification par Hergé56 ; 08/10/2017 à 11h33. Motif: Précision

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    15 476
    Bonjour

    1/ Coco11 parlait bien de caution (de garant donc) .../... si je parle bien le Coco11...

    2/ Non, votre locataire ne peut pas faire passer son impayé sur son entreprise

    3/ Le mandataire n'a rien à voir dans cette histoire;

    4/ Que puis-je faire et à qui dois-je m"adresser pour avoir des informations concrètes sur la procédure en ce cas particulier <== Revenez sur les basiques, commandement de payer par huissier (Vous auriez du faire en fin juillet, début aout, vous êtes donc très très en retard, et vous perdez des semaines précieuses), puis référé pour demande d'expulsion, de fixer le montant de l'Indemnité d'occupation, et demander le paiement à titre provisoire des impayés

    Je dispose bien sûr du dépôt de garantie.../... mais légalement ce n'est pas prévu qu'il se substitue au loyer impayé
    Bien sur mais après la sortie du locataire oui.
    Dernière modification par ribould ; 08/10/2017 à 12h42.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2017
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    11
    Bonsoir et merci pour votre réponse mais je ne comprends pas tout.
    Pouvez-vous m'expliquer (point 1) ce que veut dire "saisir la caution" comme le disait Coco11?
    Et pour les points 2 et 3, expliquez-moi alors pourquoi la mandataire judiciaire m'a adressé un courrier pour "déclarer ma créance" ? A-t-elle fait une erreur ? Et si c'est le cas, vers qui m'orienter?
    Par ailleurs, si le dépôt de garantie ne couvre pas les frais de remise en état, ce qui risque d'être le cas comme je le précisais dans mon courriel précédent, que faire ?
    Merci.
    Dernière modification par Hergé56 ; 08/10/2017 à 21h18. Motif: Demande d'information complémentaire

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    15 476
    Saisir le garant d'une demande de payer les impayés, mais je laisse Coco11 préciser.

    Si le mandataire se voit indiquer dans la liste des créanciers Hergé56, il doit envoyer un formulaire a Hergé56. Vous aurez la réponse sur l'admissibilité de votre créance dans ... 6 mois, 1 an, voire plus. A ce niveau, le mandataire n'examine rien, il ramasse les copies.

    si le dépôt de garantie ne couvre pas les frais de remise en état, ce qui risque d'être le cas comme je le précisais dans mon courriel précédent, que faire ?
    Problème habituel de tous les bailleurs sans assurance locative & ayant un locataire insolvable laissant des dégradations,:
    Faire sa demande de payer par courrier RAR ou huissier à dernière adresse connue, déclarer le départ du locataire aux impots, et mettre un mouchoir sur sa dette, et le cas échéant faire une demande devant le Tribunal de manière à obtenir pendant 10 ans un titre exécutoire en cas de retour meilleure fortune.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2017
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    11
    Bonjour
    Voici ce que je voulais savoir : sachant que cette locataire avait un co-locataire (son ex-"petit ami" parti sans prévenir et sans laisser d'adresse mais je connais celle de son employeur public) co-signataire du contrat de location mais également un cautionneur (en l'occurrence son père) est-ce normal du point de vue de la législation le fait que les loyers impayés relatifs à son habitation familiale (lieu éloigné d'une vingtaine de kms de son commerce) "basculent" sur la dette de "redressemenr judiciaire" de son commerce?
    Par ailleurs qui décide de l'admission ou non de la créance objet du dit-loyer dans la liste des créances (ce n'est quand même pas la locataire, je suppose) et en fonction de quel texte de lois si possible ?
    Merci.
    Dernière modification par Hergé56 ; 09/10/2017 à 14h08. Motif: Précision

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    15 476
    Remettons les choses dans l'ordre:
    sachant que cette locataire avait un co-locataire (son ex-"petit ami" parti sans prévenir et sans laisser d'adresse mais je connais celle de son employeur public) co-signataire du contrat de location
    Vous avez donc deux locataires dont un avec une caution.

    Sivez l'ecellent conseil de Coco11, activez sa caution en lui envoyant par courrier RAR la mise en demeure de payer la somme de xx euros.
    Le fait que le locataire soit parti mais ne vous ai pas averti est en dehors de l'histoire.

    qui décide de l'admission ou non de la créance objet du dit-loyer dans la liste des créances
    Pourquoi penser qu'il y a un 'qui'?
    POur un commerce, on a un bail commercial
    Pour sa résidence personnelle, on a un bail selon loi de JUillet 1989, sauf cas particulier d'un bail commercial incluant la résidence personnelle, mais est-ce le cas? Vous n'en n'avez pas fait mention.

    C'est la nature du bail et son éventuel nécessité vis a vis de l'entreprise commerciale qui dicte de qui du particulier ou de l'entreprise paie le bail. Et surtout c'est elui qui l'a signé.

    Je suppose que vous avez signé un bail au titre de la résidence principale avec MOnsieur X (parti mais peu importe) et madame Y.
    Vous n'avez pas signé de bail avec l'entreprise Commerciale JevendsTout dont le SIRET est xyz1234 5678910

    Simplement si vous mordez à l’hameçon, on vous dira non dans un an ou deux, et Mme Y sera très loin.

    Note: L'action contre la caution de Monsieur X est beaucoup plsu rapide, la caution n'est pas protégée contrairement aux locataires, si vous aviez à l'époque un RIB ou une feuille de salaire portant l'information du compte bancaire sur lequel est viré le salaire, une simple requete en injonction de payer donnant en moins de 3 mois une ordonnance exécutoire peut donc être fructueuse en confiant le titre exécutoire (ne pas louper les divers délais) à un huissier.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2017
    Messages
    11
    Merci pour vos explications.
    Je reviens vers vous car au Tribunal de Commerce, ce matin, on m'a dit que comme le bail d'habitation était en son nom propre de même que son commerce, toutes les dettes (commerciales et privées) rentraient dans la procédure de redressement. C'est ce que m'avait également dit au début de ce mois la secrétaire de la mandataire judiciaire.
    Est-ce exact ?

  10. #10
    Pilier Junior Avatar de Coco11
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    1 458
    On vous a suggèré, et je ne suis pas le seul, de saisir la caution, c'est à dire de faire un R+AR à la caution, au garant. Dans ce courrier, vous citez le bail signé et vous notez le total dû, loyer + dégats de remise en état (devis) en exigeant ce total. En espérant que la procédure de caution a été bien suivie lors de la signature du bail...
    Puis 15 jours plus tard, vous faites une injonction de payer à cette même personne avec ces mêmes éléments.
    Oubliez l'avis du tribunal de commerce.... si vous voulez être payée un jour...
    Dernière modification par Coco11 ; 09/10/2017 à 17h08.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2017
    Messages
    11
    Bonsoir et un grand merci pour vos larges explications.
    Je vais donc adresser une mise en demeure de payer les loyers impayés (juin et début juillet -c'est-à-dire la créance- ainsi que septembre) à mon ex-locataire. Dois-je inclure les pénalités de retard dans le calcul des sommes dues ?
    Dois-je simultanément adresser une mise en demeure au garant ?
    Merci.

    Pour info : je viens juste de découvrir par hasard qu'elle a fait un faux bail incluant des conditions générales que je ne reconnais pas dans mon propre contrat de location et que l'on retrouve à cette adresse : http://www.wbtb-avocats.fr/media/ele...2081040170.pdf
    Je suisvraiment désolé de vous importuner.

  12. #12
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    15 476
    Je vais donc adresser une mise en demeure de payer les loyers impayés (juin et début juillet -c'est-à-dire la créance- ainsi que septembre) à mon ex-locataire.
    Personne ne vous a conseillé cela.
    Dois-je simultanément adresser une mise en demeure au garant ?
    La réponse a deja été donnée 3 fois.

    Pour info : je viens juste de découvrir par hasard qu'elle a fait un faux bail incluant des conditions générales que je ne reconnais pas dans mon propre contrat de location et que l'on retrouve à cette adresse
    Je ne pense pas que vous soyez autorisé a publier sur le net des pièces privées, qui plus est mentionnant explicitement divers noms.

    Sur le fonds, je ne vois pas en quoi il y a 'faux bail'.

    Vous êtes le bailleur, vous avez lu ce que vous avez signé, quand même, lors de l'établissement du bail?
    Je suis un peu ..... étonné....

    Dois-je inclure les pénalités de retard dans le calcul des sommes dues ?
    Ce sont quand même des questions de bailleur débutant.
    Non, on ne peut pas appliquer de pénalité, oui on peut en demander au Juge, mais avec la dernière version de la loi de 1989 Alur, c'est de plus en plus difficile d'en obtenir.

    Je ne comprends pas la différence que vous faites entre les divers loyer. Vous demander au garant de payer, vous explicitez les sommes dues par mois, point à la ligne.
    Dernière modification par ribould ; 09/10/2017 à 20h05.

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