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Propriétaire décédée. Héritier : nouveau contrat obligatoire ? Régularisation Loyer + Charge Légal ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2005
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    102
    Bonsoir,
    Sachant que la propriétaire est décédée, que les héritiers se trouvent être sa fille (elle porte le nom de son mari). Doit-on établir un nouveau contrat de location (pour moi oui, cela me parait logique) ? Si non, pourquoi (loi) ? Même si celui-ci arrive à terme ?

    Ensuite l'ancienne propriétaire n'a jamais établi de régularisation sur les loyers, ni les chargtes ; depuis peu, les héritiers ont demandé à un notaire de régulariser les charges et les loyers à partir de la signature du contrat jusqu’à ce jour, soit sur huit (8) ans. L’Adil et le notaire refusent de revoir leurs erreurs car ils ont régularisé sur 8ans au lieu de 5ans (prescription après 5ans).
    Le fait que les héritiers aient récupéré la maison depuis environs 2ans (période de fin contrat), ont-ils le droit de réclamer les loyers et les charges que l'ancienne propriétaire n'a jamais réclamées ? L’ancienne propriétaire remettait presque tout les mois les quittances de loyer (loyers payés par virement automatique).

    Pour information : Ma grand-mère est entrée dans les locaux, le 1er janvier 2000. Les héritiers ont récupéré la maison, il y a 2ans en janvier 2006.

    Merci pour vos conseils, aides et informations.
    Bien à vous.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
    Ancienneté
    mai 2007
    Localisation
    Indre et Loire
    Messages
    24 375
    pour la regularisation de charge : les nouveaux proprietaires ne peuvent reclamer qu'a partir de la date ou ils sont devenus proprietaires, soit janvier 06

    donc, si vous n'avez pas encore payé, ne le faites pas...
    et si vous avez paye les 8 ans reclamés, faites une LRAR aux proprietaires de mise en demeure de vous restitue le trop versé sous 8 jours, en indiquant que passe ce delai, vous saisirez le tribunal d'instance

    pour le bail, inutile d'en refaire un nouveau : le votre a ete transfere automatiquement aux nouveaux proprietaires

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    34 176
    je ne suis pas d'accord.
    en cas d'héritage, les droits du bailleur se transmettent aux héritiers.
    ce n'est pas comme une vente.

    par contre c'est bien 5 ans, selon art 2277 du code civil. et non pas 8 ans

    si vous avez des chiffres á transmettre, donnez les nous; nous vous aiderons à verifier le calcul demandé.

    il faut faire attention; non suelement ils peuvent demander l'application de l'indexation, mais aussi les arriérés sur 5 ans (a date de la demande).
    si par exemple la demande est faite pour juin 2008, ils ne peuvent réclamer les arriérés que depuis juin 2003.

    bien sur ceci n'est possible que si et seulement si, le bail prévoit une indexation annuelle.
    La partie "votre immeuble" reprend les généralités concernant des questions récurrentes posées sur ce forum: ici ===> http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/



  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    102
    Merci pour vos réponses. Vero1901, vous pouvez peut-etre nous argumenter la raison qui fait que vous n'etes pas d'accord avec golfy. Vous me faites part que pour les charges il ne peuve réclamer qu'a partir de janvier 2006, pourquoi ? Qu'en est-il des loyers selon vous ? (loi ?)


    Pour vous répondre voici mes calculs que le notaire et l'adil refuse de valider, il déclare que ma grand-mère doit payer sur 8ans (Je rappel que des quittance lui ont été remit, normalement on ne peut pas régulariser si on remet des quittance puisqu'on estime que l'entier du loyer a été payé, si ?)

    Nous vous transmettons une rectification apportée depuis le début du contrat ayant pris effet en Janvier 2001 sous le 2ème trimestre de l’indice IRL de l’INSEE (voir détail suivant documents INSEE ci-joints) :


    A. LOYER DE BASE EN 2000 - 2001 : 503€ 08 soit 3300 FRF



    B. REGULARISATION DU LOYER AU 01/01 SOIT AU 2ème TRIMESTRE
    SELON CONTRAT DE LOCATION ET IRL DE L’INSEE :


    1ère année : Pour Janvier 2004 :

    503.08 X 97.65
    ---------------------- = 514€ 62
    95.46



    2ème année : Pour Janvier 2005 :

    514.62 X 108.28
    ---------------------- = 522€ 68
    106.61



    3ème année : Pour Janvier 2006 :

    522.68 X 110.08
    ---------------------- = 531€ 36
    108.28


    4ème année : Pour Janvier 2007 :

    531.36 X 111.98
    ---------------------- = 540€ 53
    110.08



    5ème année : Pour Janvier 2008 :

    540.53 X 113.37
    ---------------------- = 547€ 23
    111.98




    C. Régularisation des loyers :
    2004 : 517€ 45
    2005 : 522€ 68
    2006 : 531€ 36
    2007 : 540€ 53
    2008 : 547€ 23
    LE LOYER POUR 2008 SERA DE : 547€ 23/ Mois



    D. Tableau de l’IRL de 2000 à 2002 selon INSEE :
    Premier trimestre Deuxième trimestre Troisième trimestre Quatrième trimestre
    Année Indice date de parution* Indice date de parution* Indice date de parution* Indice date de parution*
    2002 94,95 12/07/2002 95,46 15/10/2002 95,95 10/01/2003 96,50 11/04/2003
    2001 92,56 13/07/2001 93,26 12/10/2001 93,94 11/01/2002 94,38 12/04/2002
    2000 90,25 13/07/2000 90,67 13/10/2000 91,17 12/01/2001 91,95 13/04/2001
    * Dates théoriques de parution identiques à celles de l'ICC


    E. Tableau de l’IRL de 2002 à 2008 selon INSEE :
    Période Indice de référence des loyers Variation annuelle en % Date de parution (1)
    4e trimestre 2007 114,30 +1,36 14/02/2008
    3e trimestre 2007 113,68 +1,11 14/02/2008
    2e trimestre 2007 113,37 +1,24 14/02/2008
    1er trimestre 2007 113,07 +1,44 14/02/2008
    4e trimestre 2006 112,77 +1,59 14/02/2008
    3e trimestre 2006 112,43 +1,68 14/02/2008
    2e trimestre 2006 111,98 +1,73 14/02/2008
    1er trimestre 2006 111,47 +1,67 14/02/2008
    4e trimestre 2005 111,01 +1,66 14/02/2008
    3e trimestre 2005 110,57 +1,70 14/02/2008
    2e trimestre 2005 110,08 +1,66 14/02/2008
    1er trimestre 2005 109,64 +1,71 14/02/2008
    4e trimestre 2004 109,20 +1,59 14/02/2008
    3e trimestre 2004 108,72 +1,55 14/02/2008
    2e trimestre 2004 108,28 +1,57 14/02/2008
    1er trimestre 2004 107,80 +1,54 14/02/2008
    4e trimestre 2003 107,49 +1,78 14/02/2008
    3e trimestre 2003 107,06 +1,87 14/02/2008
    2e trimestre 2003 106,61 +1,84 14/02/2008
    1er trimestre 2003 106,17 +1,78 14/02/2008
    4e trimestre 2002 105,61 +1,75 14/02/2008


    Ai-je tord ? De plus la régularisation a été demandé ce mois de Fevrier - Mars or le notaire et l'adil du gers à Auch ont calculé selon ICC entre 2000 à 2005, puis 2005 à 2008 ancien indice IRL. Bref pour moi, c'est tout et n'importe quoi.


    PS : le contrat dit que la revision s'effectue a sa date anniversaie soit le 01/01. Ils ont indiquaient que l'indice connu a cette époque c'était le 1er trimestre or j'i démontré qu'au 01/01, c'était le 2eme trimestre qui etait connu et publié a cete époque. ADIL et notaire n'en démore pas, il régul au 1er trimestre alors que le contrat dit clairement au 01/01 soit 2eme trimestre.


    PSS : Si les quittances ont été remit peut-ont récupérer les loyers ? réviser les loyers sur ces périodes ? SI non, je vais devoir tout recalculer.


    Merci pour vos réponses.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    34 176
    voici un tableur qui vous fait le calcul automatique.

    LOYER.xls

    En effet il faut faire attention car avant 2006, c'etait l'ICC, puis entre janvier 2006 et fevrier 2008, c'etait l'IRL, et maintenant depuis fevrier 2008, c'est ce qu'on appelle IRL nouveau (invention de notre bon president).

    donc il faut bien utiliser ces différents indices.
    par contre le trimestre de ref reste le même pour tous ces calculs.

    contrat ayant pris effet en Janvier 2001
    sous le 2ème trimestre de l’indice IRL de l’INSEE
    A. LOYER DE BASE EN 2000 - 2001 : 503€ 08 soit 3300 FRF
    en remplissant les elements du tableur ci-dessus, vous arriveriez à un nouveau loyer (janvier 2008) d'un montant de 619,88 euros par mois.

    mais la grosse somme va venir des arriérés. en fonction des années (depuis 5 ans en arrière), vous calculez par rapport aux loyers donnés a chaque révision de janvier.

    sorry mais j'avoue avoir la flemme de regarder vos calculs

    Pour vous répondre voici mes calculs que le notaire et l'adil refuse de valider, il déclare que ma grand-mère doit payer sur 8ans (Je rappel que des quittance lui ont été remit, normalement on ne peut pas régulariser si on remet des quittance puisqu'on estime que l'entier du loyer a été payé, si ?)
    je suis absolument formelle sur les 5 ans (de date à date). si l'adil et le notaire disent autre chose, demandez leur sur quelles bases juridiques (texte)

    une quittance atteste d'un paiement d'une somme en particulier. Mais le bailleur peut demander après l'indexation si pas faite. cela n'a rien à voir avec la quittance.

    Ai-je tord ? De plus la régularisation a été demandé ce mois de Fevrier - Mars or le notaire et l'adil du gers à Auch ont calculé selon ICC entre 2000 à 2005, puis 2005 à 2008 ancien indice IRL. Bref pour moi, c'est tout et n'importe quoi.
    les dates ne correspondent pas mais sinon c'est cela. (voir debut de ma réponse).

    PS : le contrat dit que la revision s'effectue a sa date anniversaie soit le 01/01. Ils ont indiquaient que l'indice connu a cette époque c'était le 1er trimestre or j'i démontré qu'au 01/01, c'était le 2eme trimestre qui etait connu et publié a cete époque. ADIL et notaire n'en démore pas, il régul au 1er trimestre alors que le contrat dit clairement au 01/01 soit 2eme trimestre.
    c'est le contrat qui prime. y'a pas à chipoter.
    c'est uniquement dans le cas ou aucun trimestre de ref n'est indiqué sur le contrat qu'on prend le dernier connu à la date de signature du bail ... selon la loi de 89 (article 15 - de mémoire).

    PSS : Si les quittances ont été remit peut-ont récupérer les loyers ?
    réviser les loyers sur ces périodes ?

    SI non, je vais devoir tout recalculer.
    OUI
    OUI
    ---

    est-ce plus clair ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    34 176
    si les arriérés sont importants, votre grand-mère peut demander un étalement (très long , sur plusieurs années).

    de plus si vous n'etes pas d'accord avec leurs calculs, le mieux serait de contacter la commission departementale de conciliation .

    elle aura le mérite d'écouter les 2 parties, votre grand-mère pourra plaider des revenus limités (?), une intention évidente des héritiers de faire un enrichissement sans cause, elle pourra aussi apporter des élements de confort si les bailleurs ne respectent pas leurs obligations (juste au cas où) et au moins le calcul sera revérifié et tout le monde devra se mettre d'accord sur les sommes à payer et l'échéancier.
    ce document aura valeur devant un juge si le bailleur continue une procédure.

    sinon ils peuvent enclencher des procédures via huissier ce qui je suppose ne fera qu'apporter stress et angoisse à votre grand-mère.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    102
    attention, tu as commis une erreur de taille. la régularisation ne peut se faire que sur 5ans. Tu ne dois donc pas mettre dans ce logiciel 01/01/2000 mais 01/01/2004 ce qui donne sur 5ans de régularisation : 566E 04

    Ce logiciel semble obsolete, pas a jour car depuis la nouvelle les indice ont été modifié de 2008 à 2002. Je t'ai joint le tableau que m'a remit INSEE dabns mon precedent message. Avec les nouveaux IRL que m'a remit INSEE, je trouve 547€ 23 avec ton logiciel si je tape régularisation sur 5ans (en trichant donc pour date signature du contat), je toruve 566E 04.

    Merci pour tes réponses.
    Oui, c'est un peu plus clair, il me manque quelques loi, je connais pas tout en juridique et défois j'interprete mal certains texte, mais comme je le dis je ne peux demander conseil dans la région Gersoise car nul dans les conseils juridiques, adil ben nul aussi pour preuve (cette petite histoire).

    Merci tout de même. (Si d'autre veulent argumenter et offrir d'autre conseils et appreciations, BIENVENUE et merci d'avance.)

  8. #8
    Lag0
    Visiteur
    la régularisation ne peut se faire que sur 5ans
    Attention à ne pas mélanger les choses. 5 ans, c'est le maximum sur lequel on peut récupérer les arriérés. En revanche, la réévaluation du loyer, elle, n'est pas limitée dans le temps. Donc si une clause d'indexation existe mais n'a jamais été mise en pratique, on doit recalculer le loyer actuel avec les augmentations depuis le début de la location, mais on ne peut demander de régulariser les arriérés que sur 5 ans.
    Amitiés
    Lag

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    102
    OK, mais largo, tu te bases sur quelle loi pour affirmer que la prescription ne marche que sur la régularisation des loyers et des charges, et non sur la réévaluation ?
    Y a un truc qu'il faut savoir, il fait cela car il veut la vendre, et l'agence se vente que c'est pour des investisseur (loyer actuel comme il dis dans annonce : 597E/mois. Je n'ai trouvé aucun courrier officiel informant la mise en vente de la maison par l'agence et le proprietaire, aucun proposition de rachat. POurtant elle est sur le site de l'agence.

    Ensuite le proprietaire disait laisser le loyer a 503E pour une autre raison, cette maison est pleine de mal-façon, simple vitrage avec chauffage # Fournisseur en énergie #, innondation dans garage, fosse septique non aux normes, pas d'égout, electricité et compteur à revoir, infiltration d'eau au sol, mur et fenetre, etc. ... ... or l'agence le proprio et agence déclare dans annonce que c'est pour habiter de suite, sans travaux à prévoir, rien à signaler.


    Revenons maintenant avec le loyer, réévaluation et régularisation.
    Selon article 2277 du Code Civil, Loi N° 71-568 du 16 Juillet 1971 et Loi N° 2005-32 du 18 Janvier 2005 ; le délai est de 5 (cinq) ans pour les actions en paiement des loyers, réévaluation - régularisation des loyers, fermages et charges locatives. La réévaluation et régularisation ne peut s’appliquer que rétroactivement sur cinq (5) ans ; au-delà il y a donc prescription. Oui ou non ? Pourquoi si non ?

    Merci pour vos avis et aides.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    40 664
    Le rappel se fait sur les 5 dernières années mais le calcul de l'index se fait depuis le départ l'indexation étant prévue au bail
    Le calcul de GOLFY est exact sauf qu'elle est partie de 2001 et non de 2000 les héritiers en effet ont le droit d'appliquer la révision se substituant à leur parent contrairement à une vente

    Personnellement je préfère ce calculateur
    Révision de loyer: Outil de calcul pour la révision du loyer | PAP.fr
    cela donne donc avec arrondi 685.86 en Janvier 2008

    Pour la révision depuis le début de l'index voilà la référence :
    Un conseil complet et neutre sur le logement
    REVISION DU LOYER / CALCUL DE L'INDEXATION DEPUIS L'ORIGINE DU BAIL

    CA Paris : 12.5.95
    HA 54



    Pendant le cours du bail, si une clause expresse au contrat le prévoit, le loyer peut être révisé. La révision ne peut être faite qu'une seule fois par an.

    Il arrive parfois qu'un bailleur omette durant plusieurs années de faire application de la clause d'indexation. Une jurisprudence solidement établie considère que dès lors qu'elle a été prévue au contrat, la révision est applicable de plein droit. Ainsi le fait de n'avoir jamais réclamé l'application de la clause d'indexation n'interdit nullement au bailleur de demander le paiement des sommes correspondantes pour les loyers échus dans la limite de la prescription de cinq ans prévue par l'article 2277 du Code Civil.

    Une question demeurait cependant encore en suspens : comment calculer, en ce cas, l'arriéré de loyer ? La prescription de cinq ans prévue par l'article 2277 s'appliquait-elle également au processus d'indexation ?

    La Cour d'Appel de Paris donne à cette interrogation un premier niveau de réponse ; l'arriéré de loyer doit être calculé en appliquant l'indexation depuis l'origine du bail. La prescription de cinq ans ne s'applique pas au mode de calcul du loyer.

    Maintenant pour l'état du logement rien n'empêchait votre GM de demander des travaux si le logement n'était pas décent mais elle l'a quitté pour préavis en règle donné pour vente ou pas ?
    Dernière modification par Marieke ; 28/05/2008 à 13h54.

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    102
    Il ne peuve donner préavis pour le motif suivant car il y a encore +1 ans selon contrat bail. Ils sont obligé de vendre avec locataire dedans, je sais qu'ils auraient du proposer vente en priorité a ma gm. Logelment déjà mit en vente.

    Ben en théorie s'il avait laissé loyer comme selon contrat, c'était logique si accord pas travaux. Mais selon moi, s'il veut loyer cher, va falloir qu'il remette ce logement en état. Mais comme il le dit, je vends tout les logements qui sont en très mauvais et sur lequel y a beaucoup de trvaux a refaire. Il paye CRL, d'ailleur il a tenter de la faire payer a ma gm, je crain que cette année, il lui est d'ailleur voler a ce niveau mais ausi au niveau de le TEOM.

    Ma gm paye en variation en 130 à 190E ordure menage, alors quelle est seule dans maison. Moi, je suis dans meme ville, on est 3dans maisons et on paye 120E. Y a un dilem la aussi sur ce qu'ils lui ont prit tout les ans en régularisation sur charges. Merci pour vos opinions, d'atres veulent participer dans nos discutions, sa pourra alimenter les avis ainsi.

    Merci d'avance.

  12. #12
    Membre Junior Avatar de Poypoy
    Ancienneté
    mai 2008
    Localisation
    val de marne
    Messages
    127
    Il ne peuve donner préavis pour le motif suivant car il y a encore +1 ans selon contrat bail. Ils sont obligé de vendre avec locataire dedans, je sais qu'ils auraient du proposer vente en priorité a ma gm. Logelment déjà mit en vente.
    Envoyer leur un LRAR avec tous les travaux a faire, je suis sure qu'ils vont aimer XD et dite bien a votre grand mère d'insister sur les travaux quand les gens font des visites XD

    je crain que cette année, il lui est d'ailleur voler a ce niveau mais ausi au niveau de le TEOM.
    Demandez leur un décompte précis des charges, et que vous voulez voir leur taxe foncière. Vous pouvez vous aussi demander les indemnité sur les 5 derniere années.

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