[Copropriété et Syndic] Les syndics...

[Animateur Communautaire]

Bonjour,

Le sujet au titre évocateur (si, si, je vous assure, surtout les points de suspension) fait appel à votre vécu personnel ou professionnel, que vous soyez co-propriétaire ou syndic, membre d'un conseil syndical.

Vous n'êtes pas sans savoir que la polémique sur les frais des syndics fait rage en ce moment. La question ici n'est pas de savoir si vous êtes content du volet rémunération, source et objet de la polémique actuelle. Il s'agit de savoir et discuter, sans insulte ni noms d'oiseaux, dans le respect habituel sur Net-iris, des prestations et de la gestion des co-propriétés.

Le forum regorge de problèmes ponctuels ou récurrents avec tel ou tel syndic. Mais vous, pensez-vous que les syndics font un travail efficace, juridiquement correct, ou autre.

Une fois de plus, merci de ne pas tomber dans le règlement de compte à l'égard de tel, qui serait modéré et qui entraînerait, en cas de répétition exagérée, la clôture du sujet.

[Capc]

Je fais partie d'un conseil syndical dans une copropriété récente. Nous avons un grand groupe comme syndic.

Je n'en suis pas pleinement satisfaite car
- Nous avons
- Son nouveau contrat qui soit disant respecte l'avis du CNC ne le suit que partiellement et facture des prestations particulières illégales.
- Ne répond pas vraiment à nos interrogations
- Suit de loin la gestion de la copropriété.

Toutefois, je ne serai pas pour en changer car on sait ce qu'on a mais pas ce qu'on aura! Il est en effet très difficile de comparer les syndics entre eux et surtout d'avoir des avis pertinents d'autres syndicats sur leur syndic.

[Véronik]

Allez, je me lance … enfin presque …

en premier lieu et afin que les choses soient claires, il faut distinguer
le syndicat de copropriété qui représente l'ensemble des copropriétaires et dont la constitution en syndicat a lieu dès lors qu’une copropriété existe, sans formalité aucune. Le conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires et qui assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Et enfin le syndic proprement dit qui est mandataire représentant du syndicat de copropriété, et qui peut être bénévole ou professionnel Il a pour mission d’assurer l'exécution des décisions prises en assemblée générale et d’administre l'immeuble au nom du syndicat . Ces honoraires décidés en AG sont de deux natures :

• Les honoraires fixes pour tout ce qui concerne la gestion courante (en général ce ne sont pas ceux là qui « posent problèmes » et
• les honoraires supplémentaires pour les « taches autres que la gestion courante » que le syndicat de copropriété lui confient … Et là la porte des abus de certains syndics (certains … pas tous) peut en effet s’ouvrir en grand (j’insiste un peu, mais tous les syndics n’abusent pas)

[Nyc2008]

Exemple d'insuffisance du syndic : nous sommes restés environ 5 mois sans eau chaude courante, soit pour certains logements dans la cuisine, soit dans la salle de bains, soit les 2.

Pour ma part, je n'avais pas d'eau chaude dans la cuisine. Dans la salle de bains, impossible de prendre une douche normale car l'eau chaude était coupée rapidement. Effet garanti lorsque vous vous retrouvez du savon et du shampooing plein les yeux et que l'eau devient froide tout d'un coup...

Ce n'est pas la faute du syndic mais celui-ci n'a pas fait grand chose pour réparer rapidement..

[Animateur Communautaire]

Attention, cette discussion n'est pas là pour pointer du doigt les insuffisances de tel ou tel syndic: ce sont des cas individuels reposant le plus souvent sur des relations individuelles ou des personnes plus que sur des méthodes ou des techniques professionnels...

Pourriez-vous, Capc, nous en dire plus sur ce qui vous semble difficile de comparer dans les prestations des différents syndics, élément semblant vous freiner dans le fait de changer de syndic alors que l'actuel ne vous donne pas satisfaction ?

[Capc]

Ce qui me fait peur dans le changement de syndic c'est que on peut tomber sur pire en terme de gestionnaire de copropriété et ce dans n'importe quel syndic qu'il soit petit ou grand.

Je n'ai jamais entendu personne qui soit satisfait de son syndic: il y a ceux qui rackettent à coups d'honoraires illégaux (et dont peu de copropriétaires sont au courant qu'ils le sont) et ceux qui ne font rien, qui laissent la situation se détériorer aussi bien financière qu'en ce qui concerne l'entretien de l'immeuble.

C'est sur que l'avis du CNC a tenter d'applanir la grille tarifaire de manière à pouvoir comparer plus facilement. Le probleme c'est que comme la plupart des syndics essaient de le contourner avec les prestations particulières, ça n'a pas vraiment changé la donne. J'ai passé une matinée à éplucher le nouveau contrat de notre syndic.... S'il fallait faire la même chose avec chaque syndic potentiel: quelle galère!

6 mois apres la publication de l'avis du CNC et vu que rien ne semble inciter les syndics à modérer leurs honoraires particuliers sans pour autant fournir un travail de qualité, je serai pour que les choses soient figées par une loi.

[Animateur Communautaire]

Merci de faire attention aux termes utilisés. Le racket, les honoraires illégaux, l'inactivité que vous décriez sont des mots très fort. Peut être en avez-vous les preuves, mais je me répète, il n'est pas question que la discussion lancée ici ne tourne au règlement de compte...

De plus, je ne suis pas si sûr que les syndics soient tous si mauvais, ceci étant dit en réaction à votre commentaire disant que vous ne connaissez personne qui soit satisfait de son syndic.

Si je comprends bien votre problème, c'est le temps à passer pour comprendre ce qui est effectivement proposé par la concurrence de manière à pouvoir comparer clairement et réellement les prestations offertes par chacun. C'est celà ?

La modération des honoraires n'est pas, à mon avis, un indice de bonne gestion ou de bonne qualité des prestations Voyez par exemple les questions de responsabilité (et donc d'assurance professionnelle directement liée) que les syndic doivent endosser. Je ne fais pas dans l'angélisme, en sachant que certains ne sont pas "réglos".

Mais souscririez-vous un contrat de construction de votre logement en deux minutes, sans chercher à bien comprendre ce qui se cache derrière ? Ca me semble pour le moins risqué, non ?

Je relève toutefois une piste qui serait, comme en matière de transport, l'établissement d'un contrat type, commun à toute la profession, déterminé par décret ou loi. Est-ce que cette idée fait réagir quelqu'un (syndic ou non...) ?

Enfin, je note que vous n'êtes pas content de votre syndic mais le conseil syndical de votre copropriété est-il actif ? Est-ce que le syndic est contrôlé comme il peut (voire il doit...) l'être ?

[Véronik]

Si je comprends bien votre problème, c'est le temps à passer pour comprendre ce qui est effectivement proposé par la concurrence de manière à pouvoir comparer clairement et réellement les prestations offertes par chacun. C'est celà ?

Les prestations de gestion courante sont définies
Base légale : art. 18 Loi du 10 juillet 1965, art. 32, 36 Décret 17 mars 1967

Je relève toutefois une piste qui serait, comme en matière de transport, l'établissement d'un contrat type, commun à toute la profession, déterminé par décret ou loi. Est-ce que cette idée fait réagir quelqu'un (syndic ou non...)?

Ce serait probablement une bonne chose (réponse valant sans encadrement des prix, mais uniquement des prestations pouvant donner lieux à facturations complémentaires)

Il est bon toutefois de noter qu'au fur et à mesure des nouvelles lois, il est demandé de + en + de choses au syndic, donc de + en + de travail pour lui, et ce travail doit être rémunéré ...A moins que l'on ne dispense les syndic du paiement des salaires

[Capc]

Si je comprends bien votre problème, c'est le temps à passer pour comprendre ce qui est effectivement proposé par la concurrence de manière à pouvoir comparer clairement et réellement les prestations offertes par chacun. C'est celà ?

Au dela du temps passé à tenter de comparer les différentes prestations c'est surtout qu'il est très difficile de s'engager pour au minimum un exercice avec un prestataire dont il n'est quasiment pas possible d'avoir des échos concernant son efficacité.

Enfin, je note que vous n'êtes pas content de votre syndic mais le conseil syndical de votre copropriété est-il actif ? Est-ce que le syndic est contrôlé comme il peut (voire il doit...) l'être ?

Le conseil syndical est actif mais le syndic n'est pas vraiment réactif....

[Animateur Communautaire]

Capc, que pensez-vous de l'idée d'un contrat type comme il en existe un dans le transport routier de marchandise, fixé par décret ?

[Capc]

ça serait déjà un bon début et surtout un grand pas en avant plus que nécéssaire.

[Animateur Communautaire]

Et vous verriez quoi dans ce contrat type, vous, en tant que copropriétaire ?

[Zung]

Bonjour. Alors je me lance, je suis syndic professionnel, et travail pour un cabinet modeste.
Le principe d'un contrat type est une excellente idée en soit, et serait l'occasion de mettre à plat les missions du syndic. A ce jour, le contrat proposé par la CNC, est une avancée, et rappel (en théorie) les missions d'ordre de gestion courante. Cependant, certains syndics ont contourné ce contrat type, en changeant le sens de certaines parties par exemple. Pour de plus amples informations à ce sujet, je vous invite à consulter le site de l'UNARC, qui répertorie les abus réguliers des syndics, en les nommant !

Le principe du contrat type fixé par la loi, est une idée plutot bonne en soit, mais les chambres syndicales professionnelles s'y opeseront avec toute leur force. En effet, ce type de société a des honoraires libres, des services variés et divers. A mon sens cela risque d'être particulierement difficile d'établir un contrat type. Ce qu'il faudrait, c'est une base légale aux honoraires de gestion courante, une liste exhaustive de tout ce que le syndic à devoir de faire, et de ne pas facturer en sus. Cette liste a déjà une base légale, mais jamais reelement sanctionné lorsque ça dérapait... Et cette liste est limitée, parfois incomplète ou imprécise.

L'ecriture d'un tel texte devrait se faire avec une conciliation entre professionnels et associations de consommateurs, ou représentants de l'UNARC par exemple.

Il n'est pas facile pour des professionnels de bonne volontés, honnetes et travailleur de se faire traiter de voyou, et il est dur de voir des clients se faire piéger par des professionnels peu scrupuleux. Bref, j'espere pouvoir contribuer, un peu, à ce débat...

[Animateur Communautaire]

Attention, quand on parle de contrat type, en tout cas dans l'exemple du transport routier de marchandise, on ne parle pas tarifs réglementés !! On parle d'obligations minimales auxquelles les parties peuvent décider d'ajouter telle ou telle chose.

Vous soulevez en plus un autre point: le fait que les dérapage de certains syndics ne sont pas punis réellement. Cela pose plusieurs questions mais la première que l'on doit examiner est celle des recours exercés réellement contre un syndic fautif qui ne réparerait pas le préjudice à l'amiable. Ces recours existent-ils de manière concrète (dans la loi, oui, mais en réalité, les syndics sont-ils de facto exempts de responsabilité judiciaire ?) ou bien est-ce réservé à des cas réellement extrêmes ?

[Véronik]

Attention, quand on parle de contrat type, en tout cas dans l'exemple du transport routier de marchandise, on ne parle pas tarifs réglementés !! On parle d'obligations minimales auxquelles les parties peuvent décider d'ajouter telle ou telle chose.

Vous soulevez en plus un autre point: le fait que les dérapage de certains syndics ne sont pas punis réellement. Cela pose plusieurs questions mais la première que l'on doit examiner est celle des recours exercés réellement contre un syndic fautif qui ne réparerait pas le préjudice à l'amiable. Ces recours existent-ils de manière concrète (dans la loi, oui, mais en réalité, les syndics sont-ils de facto exempts de responsabilité judiciaire ?) ou bien est-ce réservé à des cas réellement extrêmes ?

Mais, ces obligations minimales sont déjà définies comme je l'ai indiqué + haut ...Enfin, elles le sont partiellements, puisqu'il s'en rajote au fur et à mesure des lois, et je crois que c'est là ou le bat blesse ....Les obligations augmentent, sans être explicitent et sans être rémunérées dans le cadre de la gestion courante...
Moralité, les syndics ralent (à juste titre) et se "rattrappent" par ailleurs et les copropriétaires ralent eux aussi, des lois rendent des services obligatoires et quelque part payants.

[Véronik]

J'ai honte de mon orthographe dans le post précedent ... A mettre svp sur le compte du "j'ai pas relu"

[Animateur Communautaire]

D'accord, mais le fait de fixer ces obligations de manière plus claires par le moyen d'un contrat type en dessous duquel on ne pourrait pas conclure ne vous semble pas une solution pour apurer le contentieux et le ressentiment existant (au moins en partie...) ?

[Véronik]

D'accord, mais le fait de fixer ces obligations de manière plus claires par le moyen d'un contrat type en dessous duquel on ne pourrait pas conclure ne vous semble pas une solution pour apurer le contentieux et le ressentiment existant (au moins en partie...) ?

Il faudrait donc à votre avis rédiger un contrat type prenant l'article 18 pour la gestion courante et après ....Vous mettez quoi dans ce contrat type ??
Toutes les autres missions confiées au syndic par par le syndicat des copros (il y a tellement de variables d'une copro à l'autre) ??
La liste des taches non facturables, non comprises dans la gestion courante (allez y vous dire à une profession toute entière qu'une partie de son travail est rendu obligatoire et non rémunéré)??

[Jean-louis52]

Bonjour,

A mon avis, les mauvais rapports syndic-copropriétaires découlent, outre les mauvaises manières commises par les uns et les autres, du fait qu'il est quasiment impossible d'obtenir réparation d'un litige avec un syndic.

Quand un copropriétaire sort des clous , le syndic dispose de tous les moyens légaux pour obtenir réparation au nom du syndicat (ce n'est donc pas lui qui paye...), et si, in fine c'est le copropriétaire qui gagne, ce sera toujours le syndicat qui paiera...

Mais surtout, si le syndicat reproche telle ou telle chose à son syndic, il doit d'abord changer de syndic avant d'intenter une action en justice. Le changement de syndic suppose une implication assez forte du conseil syndical, et de convaincre la majorité ad hoc des copropriétaires.
Ensuite, il faut mandater le nouveau syndic pour attaquer l'ancien.....Là aussi, implication forte du conseil syndical, majorité des copropriétaires, etc....avec frais d'avocat, frais pour le nouveau syndic....Bref c'est le pot de fer contre le pot de terre....et, sur le marché français, les assurances de protection juridique pour les copropriétés excluent l'assistance pour toute action dirigée contre le syndic....

Les choses s'assainiraient sans doute, du côté des syndics, s'il était moins difficile d'obtenir réparation des turpitudes qu'ils commettent parfois

[Vero1901]

je voudrais attirer votre attention sur un fait :
dans le transport routier de marchandise, le contrat type s'applique a defaut.... cela signifie que si un transporteur a son propre contrat, le contrat type ne s'applique pas... et je suis sure de mon fait : je suis transporteur de marchandises

Il faudrait donc un contrat type a minima, afin d'eviter les derives