[Copropriété et Syndic] Les syndics...

[Capc]

Mais alors à quoi sert le syndicat de copropriété ?

Il sert à prendre les décisions en assemblée générale.

[Christ0]

Bonjour,

Merci pour votre réponse, j'avais eu un message détaillé sur un autre post

[Vince312]

sublime sujet, adorable et pationné!
j'ai lu rapidement, mais au début le sujet porte sur sa rémunération et finalement on parle de ces Syndics tellement incompétants!
aujour'hui on compare le gros syndic (xxxxxxxxxxxx[ top 4 du marché] et le petit du coin.
ce qui est amusant c'est d'entendre: le syndic n'est jamais à l'immeuble - le syndic ne répond jamais au téléphone. on a pas vu encore une personne être au bureau et sur le terrain dans le même interval.
économiquement ce métier parmis les 3 (syndic, gérance locative, transaction) est de loin le moins rentable. 3 personnes pour un seul porte-feuille (gestionnaire, assitant (e) et comptable) option : + un directeur copro + un responsable comptable + service sinistre + service mutation. les autres métiers n'ont pas autant de charge et de loin!! la gérance restant de loin le plus rentable au regard des honoraires et des charges (moins de personnel, moins de travail, moins de procédure, moins de personnel qualifié et donc moins bien payé).
pour en revenir au sujet: les gros sont un bateau qui a besoin de temps pour se mettre à la page. (notamment en honoraire) pourquoi?
parce que son administrateur n'est pas toujours un professionnel de l'immobilier, mais une banque, des administrateurs...
mais les dirigeants des cabinets locaux font remonter l'info au max et un jour: pouf la ligne : frais de mutation sur l'acquéreur disparait
et ils ont le bon sens d'éliminer les honoraires "invalides" quand les copros le remarque. c'est injuste, illégal mais la régle du 90/10 s'applique. (comme à la banque, comme dans d'autre secteur [ ça justifie pas pour autant cette fraude...])
les honoraires de bases sont pas forcément plus élevés, effet de masse oblige, mais les honos annexes plus importants.
le petit: comme je l'ai dis ce métier est peu rentable, donc le petit a bien souvent plus d'immeuble, ou pas d'assistante, ou le directeur fait aussi la compta syndic, moins de moins pour payer un gestionnaire confirmé et de surcroit moins intéressant pour les gestionnaires confirmé (en boulot pur et en perspective d'avenir).
le petit se débrouille tout seul: pas de holding pour l'informer en cas de problème comptable, juridique...
le petit est tout aussi filou, j'ai des exemples à la pelle, de plus ses finances sont souvent friable et le risque de le voir mettre la clé sous la porte n'est pas une chimère.
personne ne lui enverra un petit mail pour le tenir informé des nouvelles lois. aucune charte qualité à respecter.
voilà les points négatifs, du gros et du petit!
les avantages du gros sont les moyens qu'il a à sa disposition, les pressions nationnales qu'il peut porter au fournisseur, une batterie de personne à la disposition des gestionnaires pour répondre à leurs interrogations, il aura moins d'immeuble, aucun risque de problème financier, il a des moyens matériels plus importants.
le petit: la proximité, la facilité à parler au directeur.

cependant je crois qu'il faut retenir qu'un Syndic comme toute entreprise est affaire de personne.
j'ai travaillé dans un petit, dans un gros.
arrivé dans le gros (avec une image mauvaise) j'ai pris sur moi tous les clichés affreux évoqués ici, j'ai eu des reflexions extrêmement désagréable.
depuis je travaille tard le soir, le week-end et les visages commencent à changer.
et j'aime à dire qu'on est pas l'ennemi des copropriétaires. je n'ai jamais perdu d'immeuble et pourvu que ça dure!!!! j'aime dire aussi à tous mes collègues que ce métier fait correctement est très simple (communication, transparence, réactivité, écoute, réponse claire et hop c'est fini!!)
j'aime ce métier, et on peut écrire sur les syndics mais on peut écrire sur les copros... il y a des mauvais partout, Syndic, entreprise, bénévole.

[Boursicot35]

J'ai envie de vous envoyer un paquet de mouchoirs jetables (pas de pub)
Vos principales objections: ne pas être informé. Je peux vous donner l'adresse d'une publication fiduciaire (cherchez zvec ce nom!) que vous trouvez sur toutes les étagères des cabinets comptables avec des feuilles d'info permanente (sur abonnement)
Je suis d'accord avec votre conclusion, il y a des bons et des mauvais partout.
Sans rancune

[Vince312]

"sans rancune"? heureusement avec une réponse sans fond aucune. donc oui pas de soucis je le vis très bien.
je trouvais intéressant d'objectivement mettre dans la balance les reflexions des copropriétaires entre gros et petit cabinet.
pour revenir sur la communiquation: partant de votre postulat de base:
- info sur X honoraires du syndic modifié ou supprimé par une nouvelle loi sur le bureau du comptable
petit cabinet: le comptable informe son directeur, qui en prend note et décide ou non de l'appliquer.
gros cabinet: ça passe par le responsable comptable, qui passe par son directeur, qui passe par son directeur de région, qui passe par un autre et encore un autre avant que ça n'arrive au pouvoir décisionnaire.
d'où mon expression "gros bateau"
et pour finir, le directeur du petit cabinet qui traite en directe, connaît ses clients, c'est pas "des chiffres"
un comité de direction ne voit que des chiffres derrière chaque copro

espérant avoir répondu autrement que par le manque d'information,

toujours sans rancune évidemment,

[Nicolas59370]

Bonjour,

Je prends la discussion en route, désolé mais j'ai pensé que mon expérience pouvait amener un regard différent.
Je suis membre du conseil syndical de ma résidence dans la banlieue Lilloise. La plus grosse au nord de Paris : 700 lots, ERP, IGH. (Qui dit mieux?)

Depuis quelques années, on a cumulé énormément de problèmes :
- gros incendie qui a ravagé quelques cellules commerciales. (1300000 € de travaux)
- mise en conformité des 24 ascenseurs,
- réfection du sol de la galerie marchande en asphalte, catastrophique, (procédure judiciaire contre le prestataire)
- rapport défavorable de la commission de sécurité,
- démobilisation du personnel qui contraint à un appel incessant aux intérimaires.

A cela sont venus évidemment se greffer des augmentations de charges liées à l’augmentation du coût du chauffage, aux mise en place des premières préconisations de la commission de sécurité et réhabilitation suite à l’incendie.
Parallèlement, la direction du syndic a souhaité se réorganiser, et nous avons perdu un gestionnaire dans l’histoire…
Parmi les 12 membres du conseil syndical, il existe le président, qui est comptable, mais pas du tout technicien (ce qui n’aide pas dans la résolution des chantiers) et un autre qui est ingénieur, mais surtout salarié d’un prestataire.
Entre les uns dépassés donc, et les seconds à qui on doit faire confiance aveuglément, parfois le choix est cornélien.
Mais ce qui m’a fait me décider pour ce changement de syndic c’est surtout le dépassement du syndic (la personne) et du président par les évènements, et l’implication plus que de raison de l’ingénieur dans certains dossiers.
C’est une gestion catastrophique du « courant ». Alors que nous allons aborder de très lourds travaux de mise en conformité, pour peut-être 2 000 000 d’Euros, qui nous fait présager des jours sombres dans les prochains mois si les intervenants restent les mêmes.
C’est enfin et surtout une absence totale de volonté de changement de fonctionnement et de réduction des coûts. (Pour idée, je suis dans un T4 à 285 € de charges par mois)
Après avoir consulté les gros noms du coin, mais aussi les cabinets indépendants, naturellement des noms se sont détachés.
Aujourd’hui, après la preuve d’une grande disponibilité du syndic proposé, plusieurs visites sur site, (et de personnes du siège parisien) plusieurs demandes de renseignements, plusieurs axes chiffrés de réduction des coûts et d’augmentation du rendement ainsi le plébiscite par l’ARC de leur contrat au forfait (moins intéressant que le contrat proposé, c’est dire !) je peux dire que mes craintes se sont envolées et que même si dans les premières semaines la situation ne sera pas facile, je pense que nous y gagnerons plus que nous y perdrons.
Voilà.

[Supercasu]

Il est toujours possible de créer un syndicat bénévole.............Mais il faut gèrer après les "anciens" qui se chauffent beaucoup et qui ne veulent rien payer.

[Nicolas59370]

Bonjour.

deux petits bémols.
- "Toujours", non : nous sommes une copropriété de 600 logements, 45 cellules commerciales de la taille d'une boulangerie à un xxxxx 100 places de parking. 2200000€ de budget annuel et 12 salariés, alors non ! Pas de bénévolat dans ce cadre-là.
- "Syndicat", à deux lettres près c'était bon. "syndic" eusse été de meilleur aloi comme dirait Me Capello...