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clause présente dans tous les règlements de copropriété annulée par le Tribunal

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior Avatar de Roxane75
    Ancienneté
    octobre 2007
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    101
    Bonjour,
    Propriétaire d'un appartement depuis 1989, le plancher haut présente aujourd'hui un affaissement en forme de flèche.
    L'architecte de l'immeuble a constaté la nécessité de procéder à son renforcement par le remplacement des solives défectueuses et j'ajout d'une solive transversale sur toute la longueur du plancher haut.

    L'entrepreneur chargé de l'exécution des travaux a écrit dans son devis :
    "La réfection du plancher nécessite une occupation complète de l'appartement".

    L'Avocat Conseil du Syndicat des copropriétaires m'a écrit :

    "... l'entreprise X a sollicité pour la bonne réalisation des travaux, objet de la décision de l'Assemblée Générale du XX/XX/XX un délai d'environ 4 semaines pendant lequel l'accès à votre appartement sera malheureusement impossible".

    Il m'a également rappelé une clause présente dans tous les Règlement de Copropriété et relative à l'usage des parties privatives :

    "Réparation - Accès aux ouvriers : les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes quelle qu'en soit la durée et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux".

    Le Syndicat des copropriétaires a demandé à son Avocat Conseil de rappeler cette clause car, bien qu'il soit responsable de l'entretien du gros oeuvre, il ne veut pas prendre à sa charge les frais inhérents à mon éviction.

    Si la clause permet d'entraîner une privation temporaire de domicile, cela signifie que je dois prendre à ma charge toutes les dépenes nécessaires à la mise à disposition de mon appartement à l'entrepreneur, même si c'est pour la sécurité de tous les copropriétaires et non uniquement de la mienne : déménagement de mes biens mobiliers dans un garde-meuble, location d'un logement temporaire, ré-emménagement de mes affaires.

    L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit bien d'indemniser les copropriétaires qui doivent subir des travaux votés en assemblée générale dans le cadre de l'article 26 et qui concerne uniquement les menues réparations.

    Par contre, la loi est silencieuse sur un droit à indemnisation au profit du copropriétaire victime d'un trouble de jouissance grave, pour des travaux sur le gros oeuvre votés en assemblée générale selon l'article 24.

    Mes questions sont les suivantes :
    1/ la clause est-elle applicable à un copropriétaire à qui il est imposé une éviction temporaire de son domicile (pendant environ 4 semaines) ?
    2/ le syndicat des copropriétaires, en refusant d'indemniser le copropriétaire, viole-t-il la loi 1382 du NCPC, l'article 17 de la Constitution, ainsi que l'article 8 (droit au respect de la vie privée et familiale) de la Convention Européenne des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales et l'article 1(Protection de la Propriété) du Protocole additionnel de la CEDH ?
    / cette clause est-elle acceptable ou abusive ?

    Merci de votre réponse.

    Bien cordialement.

    Roxane75
    Dernière modification par Modérateur 09 ; 02/10/2009 à 18h28. Motif: changement de sous-forum, plus adapté
    asav73, EXCALIBUR124 et nelson93220 ont trouvé ce message utile.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Cassabulle
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    mars 2007
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    Vous pouvez demander un remboursement de la taxe foncière aux impôts pour la période d'indisponibilité.

    Pour une autre indemnisation faites une demande à l'assemblée générale chifres à l'appui mais ce n'est pas évident.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
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    mai 2007
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    Indre et Loire
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    28 278
    essayez de voir du coté des assurances : il y a peut-etre quelque chose de prevu

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Cassabulle
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    mars 2007
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    essayez de voir du coté des assurances : il y a peut-etre quelque chose de prevu
    Non Véro.
    L'assurance joue quand un tier est responsable, pas en cas de vétusté.

  5. #5
    Membre Junior Avatar de Roxane75
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    octobre 2007
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    101
    Le Syndicat des copropriétaires a réussi à obtenir de l'assurance de l'immeuble le remboursement de l'entreprise qui a procédé à la réfection des plâtres au pourtour des solives qui ont été déboitées pour être remplacées. L'origine des désordres structurels est due à un copropriétaire du rez-de-chaussée qui a supprimé un mur porteur sans respecter les règles de l'art et en l'absence de toute sécurité. C'est l'architecte de la Préfecture de Police qui l'a constaté et écrit. Il a précisé dans son courrier qu'il fallait mettre des poutrelles metalliques à l'endroit du mur supprimé pour consolider la structure et stopper l'affaissement général. Le Syndicat connaît les causes aujourd'hui mais ne veut pas demander réparation au propriétaire responsable. Et moi, je n'ai pas les moyens de l'assigner et d'entamer une procédure à son encontre car j'en ai déjà assez de celle que me fait le Syndicat des copropriétaires.
    En fait je souhaitais savoir si la clause "Réparation - accès aux ouvriers..." qui dit que tout copropriétaire doit "livrer accès" signifiant qu'il doit souffrir la présence des ouvriers, peut être altérée au point de vouloir dire qu'un propriétaire soit privé de l'accès à son domicile et doit vider son appartement de tous ses biens mobiliers.
    Merci de votre réponse

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Cassabulle
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    mars 2007
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    S'il s'agit bien d'un sinistre pris en charge et causé par un tiers, l'assurance de l'immeuble devrait indemniser votre préjudice intégral.
    Vous avez peut être une protection juridique sur votre assurance en cas de refus de leur part.

  7. #7
    Membre Junior Avatar de Roxane75
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    octobre 2007
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    Bonjour,

    Merci de votre réponse à laquelle je souhaite apporter une précision, même si cela est un peu tardif.

    Le dégât n'est pas causé par un tiers puisqu'il s'agit d'un mouvement général de la poutraison de l'immeuble avec affaissement des planchers hauts et bas à tous les étages.
    Le syndicat des copropriétaires est responsable de l'entretien et de la conservation de l'immeuble. Il est donc responsable de l'affaissement de l'immeuble et se doit de prendre en charge mon déménagement réaménagement, mise en garde meuble de mes biens mobiliers, location d'un logement pendant la durée des travaux ; en effet, l'affaissement du plancher haut n'étant pas de mon fait, le SDC n'a pas à me faire supporter des dépenses qui incombent à l'ensemble des copropriétaires.

    Avant même de demander au syndicat des copropriétaires, j'ai questionné mon assurance. Celle-ci m'a dit que l'affaissement du plancher haut n'étant pas de mon fait, je devais me rapprocher du Syndic pour qu'il demande à l'assurance de l'immeuble la prise en charge des frais de mise à disposition de mon logement à l'entrepreneur chargé de consolider le plafond.

    Cette demande est restée sans suite et le SDC a saisi le juge des référés d'heure à heure pour que j'informe l'entrepreneur de la date à laquelle mon logement sera disponible.

    C'est éffarant car l'avocat conseil m'avait écrit en RAR : "j'ai le regret de vous informer que l'accès à votre appartement sera malheureusement impossible pendant au moins 4 semaines".

    Le SDC a gagné deux appels et une cassation sur la base d'une clause du règlement de copropriété qui stipule que :
    "réparation, accès aux ouvriers : les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes quelle qu'en soit la durée et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux",

    et au motif qu'elle n'apparaissait pas avec suffisamment d'évidence pour que puisse être accueillie ma demande d'indemnisation et ce, même si le premier juge l'a déclarée inapplicable en l'espèce s'agissant non d'un simple droit d'accès à des parties communes dans des parties privatives mais d'une privation temporaire totale nuit et jour du domicile principal d'un copropriétaire.

    Cette clause présente dans la plupart des règlements de copropriété n'autorise pas un SDC à priver un copropriétaire de l'accès à son domicile pour effectuer des travaux sur les parties communes.

    J'aurais aimé avoir l'avis des internautes sur cette situation de fait.

    Merci à toutes et à tous de votre réflexion à ce sujet.

    Roxane75

  8. #8
    Membre Junior Avatar de Roxane75
    Ancienneté
    octobre 2007
    Localisation
    Ile de France
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    101
    Bonjour,
    Je tiens à informer en premier lieu les membres de ce site de l'annulation d'une clause présente dans tous les règlements de copropriété car les réponses de ses membres actifs ont été un réel soutien moral ; je me suis inspirée de leur réflexion pour la rédaction de mes conclusions devant la Cour d'Appel.
    En effet, après 10 années de procès, j'ai enfin obtenu gain de cause devant la Cour d'Appel de Paris.
    J'ai préféré attendre l'écoulement du délai de deux mois après signification de l'arrêt au syndicat des copropriétaires pour vous prévenir dans le cas où il aurait voulu se pourvoir en cassation.
    Aujourd'hui, l'arrêt rendu le 28 mai 2009 emporte jurisprudence.
    Ainsi, la clause suivante présente dans tous les règlements de copropriété a été déclarée par la Cour d'Appel de Paris non écrite parce que contraire aux dispositions d'ordre public.¨Pour information, voici ci-dessous les termes de la clause et une partie de la décision du Tribunal :
    "les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes quelqu’en soit la durée et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller et conduire ou faire ces travaux"
    Considérant que ladite clause est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que “les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradation, ont droit à une indemnité” ;
    Qu’en application de l’article 43 de la même loi, cette clause doit être réputée non écrite ; qu’étant censée n’avoir jamais existé, elle ne peut priver Mme CD de son droit à indemnisation pour le préjudice qu’elle a subi du fait des travaux...
    Le Syndicat des copropriétaires m'a entraîné dans une spirale de procès qui m'ont coûtés près de 25 000 euro ; certaines décisions de justice rendues en référé par des magistrats spécialistes de l'urgence, de l'évidence et de l'application du droit, sont scandaleusement arbitraires et dénuées du plus élémentaire respect de la loi ! J'ai perdu près de 15 000 euro à cause de quelques magistrats qui, payés par nos deniers vont pouvoir continuer à tuer en toute impunité la loi !
    Aux étudiants en droit qui s'intéressent à la procédure en référé, je suis prête à leur communiquer tous les décisions et arrêts de mon affaire dans le cas où ils souhaiteraient rédiger une thèse sur les limites du pouvoir du juge des référés.
    In fine, l'annulation de la clause par la Cour d'Appel va contraindre tous les Syndicats de copropriétaires de la métropole à modifier leur règlement de copropriété dans les prochaines semaines.
    Cordialement.
    Roxane75
    Rac8, Solitrid, Papypierre et 8 autres ont trouvé ce message utile.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Aie Mac
    Ancienneté
    novembre 2007
    Localisation
    lyon
    Messages
    8 681
    bonjour Roxane
    un grand merci pour votre retour d'information, d'autant plus apprécié qu'il concerne une évolution de la jurisprudence en copro.

    ---------- Message ajouté à 14h38 ---------- Message précédent posté à 14h33 ----------

    Aux étudiants en droit qui s'intéressent à la procédure en référé, je suis prête à leur communiquer tous les décisions et arrêts de mon affaire dans le cas où ils souhaiteraient rédiger une thèse sur les limites du pouvoir du juge des référés.
    comme ça peut intéresser beaucoup de monde ici, rien n'empêche (bien au contraire) que vous indiquiez ces références sur cette file
    Les juristes sont comme les critiques littéraires; ils parlent beaucoup de textes dont ils n'ont pas écrit une ligne.

  10. #10
    Membre Junior Avatar de Roxane75
    Ancienneté
    octobre 2007
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    101
    L'arrêt a été rendu par la Cour d'Appel de Paris le 28 mai 2009, 23ème Chambre, section B (5 pages). Merci de ne pas divulguer mon nom.
    EXCALIBUR124 et Fonfon75 ont trouvé ce message utile.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Aie Mac
    Ancienneté
    novembre 2007
    Localisation
    lyon
    Messages
    8 681
    Citation Envoyé par Roxane75 Voir le message
    . Merci de ne pas divulguer mon nom.
    je pense qu'il sera anonymisé comme les autres quand il sera accessible en ligne.
    EXCALIBUR124 a trouvé ce message utile.
    Les juristes sont comme les critiques littéraires; ils parlent beaucoup de textes dont ils n'ont pas écrit une ligne.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Solitrid
    Ancienneté
    février 2006
    Localisation
    Dans le Nord.....
    Messages
    14 783
    Très intéressant, Roxane.
    Merci pour ce retour.

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