CiterVous pouvez demander un remboursement de la taxe foncière aux impôts pour la période d'indisponibilité.
Pour une autre indemnisation faites une demande à l'assemblée générale chifres à l'appui mais ce n'est pas évident.
8Message(s) Utile(s) Discussion postée sur le Forum Immobilier, regroupant des questions juridiques portant sur Le Droit au Quotidien.
clause présente dans tous les règlements de copropriété annulée par le Tribunal Bonjour,
Propriétaire d'un appartement depuis 1989, le plancher haut présente aujourd'hui un affaissement en forme de flèche.
L'architecte de l'immeuble a constaté la nécessité de procéder à son renforcement par le remplacement des solives défectueuses et j'ajout d'une solive transversale sur toute la longueur du plancher haut.
L'entrepreneur chargé de l'exécution des travaux a écrit dans son devis :
"La réfection du plancher nécessite une occupation complète de l'appartement".
L'Avocat Conseil du Syndicat des copropriétaires m'a écrit :
"... l'entreprise X a sollicité pour la bonne réalisation des travaux, objet de la décision de l'Assemblée Générale du XX/XX/XX un délai d'environ 4 semaines pendant lequel l'accès à votre appartement sera malheureusement impossible".
Il m'a également rappelé une clause présente dans tous les Règlement de Copropriété et relative à l'usage des parties privatives :
"Réparation - Accès aux ouvriers : les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes quelle qu'en soit la durée et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux".
Le Syndicat des copropriétaires a demandé à son Avocat Conseil de rappeler cette clause car, bien qu'il soit responsable de l'entretien du gros oeuvre, il ne veut pas prendre à sa charge les frais inhérents à mon éviction.
Si la clause permet d'entraîner une privation temporaire de domicile, cela signifie que je dois prendre à ma charge toutes les dépenes nécessaires à la mise à disposition de mon appartement à l'entrepreneur, même si c'est pour la sécurité de tous les copropriétaires et non uniquement de la mienne : déménagement de mes biens mobiliers dans un garde-meuble, location d'un logement temporaire, ré-emménagement de mes affaires.
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit bien d'indemniser les copropriétaires qui doivent subir des travaux votés en assemblée générale dans le cadre de l'article 26 et qui concerne uniquement les menues réparations.
Par contre, la loi est silencieuse sur un droit à indemnisation au profit du copropriétaire victime d'un trouble de jouissance grave, pour des travaux sur le gros oeuvre votés en assemblée générale selon l'article 24.
Mes questions sont les suivantes :
1/ la clause est-elle applicable à un copropriétaire à qui il est imposé une éviction temporaire de son domicile (pendant environ 4 semaines) ?
2/ le syndicat des copropriétaires, en refusant d'indemniser le copropriétaire, viole-t-il la loi 1382 du NCPC, l'article 17 de la Constitution, ainsi que l'article 8 (droit au respect de la vie privée et familiale) de la Convention Européenne des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales et l'article 1(Protection de la Propriété) du Protocole additionnel de la CEDH ?
/ cette clause est-elle acceptable ou abusive ?
Merci de votre réponse.
Bien cordialement.
Roxane75
Dernière modification par Modérateur 09 ; 02/10/2009 à 18h28. Motif: changement de sous-forum, plus adapté
Vous pouvez demander un remboursement de la taxe foncière aux impôts pour la période d'indisponibilité.
Pour une autre indemnisation faites une demande à l'assemblée générale chifres à l'appui mais ce n'est pas évident.
essayez de voir du coté des assurances : il y a peut-etre quelque chose de prevu
Non Véro.essayez de voir du coté des assurances : il y a peut-etre quelque chose de prevu
L'assurance joue quand un tier est responsable, pas en cas de vétusté.
Le Syndicat des copropriétaires a réussi à obtenir de l'assurance de l'immeuble le remboursement de l'entreprise qui a procédé à la réfection des plâtres au pourtour des solives qui ont été déboitées pour être remplacées. L'origine des désordres structurels est due à un copropriétaire du rez-de-chaussée qui a supprimé un mur porteur sans respecter les règles de l'art et en l'absence de toute sécurité. C'est l'architecte de la Préfecture de Police qui l'a constaté et écrit. Il a précisé dans son courrier qu'il fallait mettre des poutrelles metalliques à l'endroit du mur supprimé pour consolider la structure et stopper l'affaissement général. Le Syndicat connaît les causes aujourd'hui mais ne veut pas demander réparation au propriétaire responsable. Et moi, je n'ai pas les moyens de l'assigner et d'entamer une procédure à son encontre car j'en ai déjà assez de celle que me fait le Syndicat des copropriétaires.
En fait je souhaitais savoir si la clause "Réparation - accès aux ouvriers..." qui dit que tout copropriétaire doit "livrer accès" signifiant qu'il doit souffrir la présence des ouvriers, peut être altérée au point de vouloir dire qu'un propriétaire soit privé de l'accès à son domicile et doit vider son appartement de tous ses biens mobiliers.
Merci de votre réponse
S'il s'agit bien d'un sinistre pris en charge et causé par un tiers, l'assurance de l'immeuble devrait indemniser votre préjudice intégral.
Vous avez peut être une protection juridique sur votre assurance en cas de refus de leur part.
Bonjour,
Merci de votre réponse à laquelle je souhaite apporter une précision, même si cela est un peu tardif.
Le dégât n'est pas causé par un tiers puisqu'il s'agit d'un mouvement général de la poutraison de l'immeuble avec affaissement des planchers hauts et bas à tous les étages.
Le syndicat des copropriétaires est responsable de l'entretien et de la conservation de l'immeuble. Il est donc responsable de l'affaissement de l'immeuble et se doit de prendre en charge mon déménagement réaménagement, mise en garde meuble de mes biens mobiliers, location d'un logement pendant la durée des travaux ; en effet, l'affaissement du plancher haut n'étant pas de mon fait, le SDC n'a pas à me faire supporter des dépenses qui incombent à l'ensemble des copropriétaires.
Avant même de demander au syndicat des copropriétaires, j'ai questionné mon assurance. Celle-ci m'a dit que l'affaissement du plancher haut n'étant pas de mon fait, je devais me rapprocher du Syndic pour qu'il demande à l'assurance de l'immeuble la prise en charge des frais de mise à disposition de mon logement à l'entrepreneur chargé de consolider le plafond.
Cette demande est restée sans suite et le SDC a saisi le juge des référés d'heure à heure pour que j'informe l'entrepreneur de la date à laquelle mon logement sera disponible.
C'est éffarant car l'avocat conseil m'avait écrit en RAR : "j'ai le regret de vous informer que l'accès à votre appartement sera malheureusement impossible pendant au moins 4 semaines".
Le SDC a gagné deux appels et une cassation sur la base d'une clause du règlement de copropriété qui stipule que :
"réparation, accès aux ouvriers : les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes quelle qu'en soit la durée et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux",
et au motif qu'elle n'apparaissait pas avec suffisamment d'évidence pour que puisse être accueillie ma demande d'indemnisation et ce, même si le premier juge l'a déclarée inapplicable en l'espèce s'agissant non d'un simple droit d'accès à des parties communes dans des parties privatives mais d'une privation temporaire totale nuit et jour du domicile principal d'un copropriétaire.
Cette clause présente dans la plupart des règlements de copropriété n'autorise pas un SDC à priver un copropriétaire de l'accès à son domicile pour effectuer des travaux sur les parties communes.
J'aurais aimé avoir l'avis des internautes sur cette situation de fait.
Merci à toutes et à tous de votre réflexion à ce sujet.
Roxane75
Bonjour,
Je tiens à informer en premier lieu les membres de ce site de l'annulation d'une clause présente dans tous les règlements de copropriété car les réponses de ses membres actifs ont été un réel soutien moral ; je me suis inspirée de leur réflexion pour la rédaction de mes conclusions devant la Cour d'Appel.
En effet, après 10 années de procès, j'ai enfin obtenu gain de cause devant la Cour d'Appel de Paris.
J'ai préféré attendre l'écoulement du délai de deux mois après signification de l'arrêt au syndicat des copropriétaires pour vous prévenir dans le cas où il aurait voulu se pourvoir en cassation.
Aujourd'hui, l'arrêt rendu le 28 mai 2009 emporte jurisprudence.
Ainsi, la clause suivante présente dans tous les règlements de copropriété a été déclarée par la Cour d'Appel de Paris non écrite parce que contraire aux dispositions d'ordre public.¨Pour information, voici ci-dessous les termes de la clause et une partie de la décision du Tribunal :
"les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes quelqu’en soit la durée et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller et conduire ou faire ces travaux"
Considérant que ladite clause est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que “les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradation, ont droit à une indemnité” ;
Qu’en application de l’article 43 de la même loi, cette clause doit être réputée non écrite ; qu’étant censée n’avoir jamais existé, elle ne peut priver Mme CD de son droit à indemnisation pour le préjudice qu’elle a subi du fait des travaux...
Le Syndicat des copropriétaires m'a entraîné dans une spirale de procès qui m'ont coûtés près de 25 000 euro ; certaines décisions de justice rendues en référé par des magistrats spécialistes de l'urgence, de l'évidence et de l'application du droit, sont scandaleusement arbitraires et dénuées du plus élémentaire respect de la loi ! J'ai perdu près de 15 000 euro à cause de quelques magistrats qui, payés par nos deniers vont pouvoir continuer à tuer en toute impunité la loi !
Aux étudiants en droit qui s'intéressent à la procédure en référé, je suis prête à leur communiquer tous les décisions et arrêts de mon affaire dans le cas où ils souhaiteraient rédiger une thèse sur les limites du pouvoir du juge des référés.
In fine, l'annulation de la clause par la Cour d'Appel va contraindre tous les Syndicats de copropriétaires de la métropole à modifier leur règlement de copropriété dans les prochaines semaines.
Cordialement.
Roxane75
bonjour Roxane
un grand merci pour votre retour d'information, d'autant plus apprécié qu'il concerne une évolution de la jurisprudence en copro.
---------- Message ajouté à 14h38 ---------- Message précédent posté à 14h33 ----------
comme ça peut intéresser beaucoup de monde ici, rien n'empêche (bien au contraire) que vous indiquiez ces références sur cette fileAux étudiants en droit qui s'intéressent à la procédure en référé, je suis prête à leur communiquer tous les décisions et arrêts de mon affaire dans le cas où ils souhaiteraient rédiger une thèse sur les limites du pouvoir du juge des référés.
s'insurger est s'élever avec gravité
L'arrêt a été rendu par la Cour d'Appel de Paris le 28 mai 2009, 23ème Chambre, section B (5 pages). Merci de ne pas divulguer mon nom.
je pense qu'il sera anonymisé comme les autres quand il sera accessible en ligne.Envoyé par Roxane75
Très intéressant, Roxane.
Merci pour ce retour.
Merci d'être venue nous donner la fin de votre histoire, et BRAVO à vous d'avoir tenu tête !
L'échelle des valeurs est en train de perdre ses barreaux...Frédéric D.
Dans une discussion d'il y a quelques semaines, qui s'appelait plus ou moins "architecte et syndic", le souci du propriétaire était de gagner du temps pour oter un mur porteur, alors que le syndic exigeait l'expertise de l'architecte habituel de l'immeuble, alors en vacances.
Un autre copropriétaire avait déjà abattu ce même mur, laissant pressentir qu'il s'agissait de la solution évidente sans doute déjà adoptée par d'autres.
Je me souviens avoir mis en garde contre les risques d'affaissement mais le problème était: comment réunir une AG, trouver un architecte et surtout faire vite car time is money.
On ne peut que souhaiter que le syndic ait campé sur ses positions, à la lecture de cette discussion ci.
Membre Exclu des Forums "
In fine, l'annulation de la clause par la Cour d'Appel va contraindre tous les Syndicats de copropriétaires de la métropole à modifier leur règlement de copropriété dans les prochaines semaines".
Bravo ROXANE 75 pour votre combat et votre victoire. Combat que je comprends et encourage d’autant plus pour en avoir personnellement mené tout seul huit que j’ai tous gagnés et qui ont notamment aboutis à l’annulation de 4 assemblées générales et 3 assemblées générales extraordinaires pour diverses irrégularités commises tant par le syndic que par le syndicat des copropriétaires. (alors que ma copro. comprend 220 lots)
Malheureusement, cela ne va être aussi simple que ce que votre bons sens le suggère, la réalité ne cessant de nous démontrer que les comportements des copropriétaires sont très souvent irresponsables et incompréhensibles.
Chaque règlement de copro. est indépendant et il est de jurisprudence constante que toute clause non écrite qu’il contient est applicable tant qu’elle n’a pas été annulée par un juge ou par une décision d’assemblée générale prise à la majorité de l’art. 24. (loi SRU 13/12/2000)
Il ne faut donc pas attendre du syndic, et peut-être même hélas de certains conseils syndicaux, pour porter à l’ordre du jour d’une AG la demande de suppression de cette clause illicite si elle existe car elle nécessitera aussi de porter la modification dans le règlement de copro (donc des frais pour la copro).
**C’est donc à tout copropriétaire lecteur de cette rubrique, qu’il appartiendra de prendre sur lui pour faire porter à l’ordre du jour d’une prochaine AG. une résolution portant sur cette annulation et sur la modification du règlement de copro.
Et, malheureusement, si l’AG ne suit pas ce copropriétaire, il ne lui restera plus alors qu’à saisir le juge du TGI pour faire valoir cette jurisprudence.
Je rappelle que la loi SRU du 13/12/2000 a permis les adaptations, à la majorité de l’art. 24, du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement (par l’art. 49 de la loi du 10 juillet 1965).
Le délai initialement fixé à cinq ans suivant sa promulgation, soit au 13/12/2005, a ensuite été reporté au 13/12/2008 par la loi ELN du 13/07/2006.
Au-delà de ce délai, la procédure exceptionnelle prévue par l’art. 49 cesse de s’appliquer et la modification du règlement ne pourra plus être opéré que selon les dispositions de droit commun édictées par cette loi (soit au minimum à la majorité de l’art. 26) à moins qu’il ne s’agisse de constater le caractère « non écrit » d’une clause du règlement (auquel cas la majorité de l’art. 24 est maintenue).
Aucune sanction n’ayant été prévue pour ceux qui ne feraient pas cette adaptation dans les délais impartis, et au vu des frais importants et du travail de titan que cela pouvait représenter, la majorité des copropriétés n’ont rien fait du tout, souvent sur les conseils de leur syndic leur faisant valoir que les copros. mécontents n’auraient qu’à faire valoir l’art. 43 de la loi du 10 juillet 1965 (clauses non écrites) en omettant bien sûr de préciser que ces derniers pourraient être obligés de saisir le juge pour obtenir gain de cause.
** Selon le précepte inculquée par Henri Ford, inventeur de la Ford T, à son fils « coupe toujours ton bois toi-même ainsi il te réchauffera deux fois ! Une fois en le coupant et une fois en le brûlant ! »
Merci Mehr Licht de votre soutien. Vous semblez vous aussi vous distinguer par un courage et une pugnacité remarquable contre l'adversité.
Merci également de vos explications sur la procédure à suivre pour faire modifier le Règlement de Copropriété ; mon avocat, Me Freugé, m'a donné les mêmes informations lundi dernier.
Je profite de mon message à votre intention pour transmettre aux internautes de ce site d'une grande utilité publique, les termes de l'arrêt du 28/05/2009 :
CELA ÉTANT EXPOSÉ,
LA COUR,
Considérant qu’au visa des articles 1 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 637 et 1382 du Code civil, de l’article 17 de la déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de l’article 1 du Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, Mme XXX demande l’annulation tant de la 14ème résolution de l’assemblée générale du 9 janvier 2003 que de l’article 8 alinéa h du chapitre 2 du règlement de copropriété et la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 6.320,91 euros en réparation de l’intégralité des frais exposés pour son déménagement et celle de 25.000 euros à titre de dommages intérêts ;
Que le syndicat soulève à tort l’irrecevabilité de sa demande en annulation de la clause 8 alinéa h du chapitre 2 du règlement de copropriété, comme nouvelle en appel ; qu’il s’agit seulement d’un moyen nouveau recevable en appel en application de l’article 563 du Code de procédure civile, Mme XXX invoquant la nullité de cette clause opposée par le syndicat pour refuser toute indemnisation ;
Que ladite clause dispose que "les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes quelle qu’en soit la durée et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller et conduire ou faire ces travaux" ;
Que les premiers juges ont retenu à bon droit que cette clause excluait toute indemnisation pour le copropriétaire devant subir dans ses parties privatives des travaux sur les parties communes, quelles qu’en soient les modalités ;
Que la décision rejetant la demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale sera confirmée dès lors qu’il ne peut être reproché aux copropriétaires un quelconque abus de droit ; que par ce refus d’indemnisation, ces derniers n’ont fait qu’appliquer la clause litigieuse insérée au règlement de copropriété qui s’imposait à eux ;
Considérant que ladite clause est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que “les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradation, ont droit à une indemnité” ;
Qu’en application de l’article 43 de la même loi, cette clause doit être réputée non écrite ; qu’étant censée n’avoir jamais existé, elle ne peut priver Mme XXX de son droit à indemnisation pour le préjudice qu’elle a subi du fait des travaux ;
Que si les travaux proprement dits ont duré du 5 au 16 novembre, les clés ayant été restituées le 19 novembre, l’immobilisation du logement du fait de ces travaux a été nécessairement plus longue, compte tenu des temps de séchage et de la remise en peinture nécessaires ; que la durée de quatre semaines invoquée par la copropriétaire sera retenue ;
Que cette dernière produit suffisamment d’éléments de preuve pour permettre à la Cour de chiffrer son préjudice direct et certain à la somme de 6.000 euros pour les frais exposés du fait des travaux ; qu’une somme supplémentaire de 1.200 euros lui sera octroyée au titre de la privation de jouissance de son logement dans l’intérêt collectif ;
Que le surplus de sa demande sera rejeté, la malveillance alléguée à l’encontre du syndicat n’étant pas démontrée ;
Considérant que faute de précisions suffisantes pour pouvoir l’apprécier, la Cour rejettera la demande de l’appelante tendant à “dire et juger que le syndicat devra demander réparation au responsable des désordres structurels” ;
Considérant qu’en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Mme XXX sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance, leur charge devant être répartie entre les autres copropriétaires ;
Considérant que la procédure de Mme XXX n’étant pas abusive, le syndicat sera débouté de sa demande en dommages-intérêts ;
Considérant qu’il est équitable d’allouer à Mme XXX la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; que la demande formée à ce titre par le syndicat sera rejetée ;
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement sauf en ce qu’il rejette la demande de Mme XXX tendant à l’annulation de la résolution n° 14 du 9 janvier 2003 ;
Statuant à nouveau,
Dit que la clause 8 alinéa h du chapitre 2 du règlement de copropriété est réputée non écrite ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à payer à Mme XXX la somme de 7.200 euros de dommages-intérêts ;
Dit qu’en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Mme XXX sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance, leur charge devant être répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne le même syndicat à payer à Mme XXX la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
---------- Message ajouté à 11h27 ---------- Message précédent posté à 11h15 ----------
Bonjour à toutes et à tous,
Je rappelle et complète les références de l'arrêt du 28/05/2009 :
Rendu par la Cour d'Appel de Paris,
23ème Chambre
Section B
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/04579
---------- Message ajouté à 11h38 ---------- Message précédent posté à 11h27 ----------
Voci les référence de l'arrêt du 28/05/2009
Rendu par la Cour d'Appel de Paris
23ème chambre - section B
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/04519
Merci ROXANE75 de tous vos renseignements, je sais ce que vous avez du ressentir durant toutes ces procédures , et la gentillesse de nous faire part de vos démarches et résultats fait vraiment honneur a Net iris mais a vous même en tout premier
Merci
Votre rendu tombe a point précis pour nous
Bonsoir,
Votre situation est complexe je vous recommanderais de vous faire assister par une association de défence des copropriétaires.
Vous trouverez aisément par une recherche sur un moteur de recherche.
Bon courage
Bonjour Telliab mais je n'ai plus besoin d'une association, l'arrêt rendu par la Cour d'Appel étant en ma faveur.
---------- Message ajouté à 20h59 ---------- Précédent message à 20h37 ----------
Bonjour Clcar,
Renseignement pris auprès d'un expert, vous aviez raison : le président doit être élu par les membres du Conseil Syndical. Notre syndic le faisait élire par l'AG c'est pourquoi je pensais que c'était la procédure habituelle. Rien n'est spécifié à ce sujet dans notre RC.
Je continue à chercher l'arrêt rendu par le Tribunal concernant l'indemnisation d'un restaurateur privé de l'exploitation de son commerce dans l'intérêt collectif de la copropriété.
Bien cordialement.
bonsoir Roxane merci pour votre recherche , cela serait intéressant ... Cette fois la décision a été prise et le dossier remis au TGI , sur un point de l'AG contre le syndicat des copro's ...patience c'est ce qu'il nous faut maintenant avec espoir. notre avocat prend toute l'affaire en mains et nous préparons les ordres du jour de AG 2010, ainsi que les votes que nous ferons. Cela n'a pas été facile de franchir le pas (vous connaissez) mais l'AG 2009 a été bien orchestre contre mes demandes, j'ai été vraiment sur un ring, et pas en championne .. j'en ai tellement entendu de cette préparation (les langues se délient avec le temps) que je suis stupéfaite du mal que les copro's peuvent vouloir faire ...des moutons qui valent des loups
Donc j'ai pris la décision du TGI, Affaire à suivre
Merci
clcar
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