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provision sur charges

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juillet 2007
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    422
    bonsoir,

    En 5 ans de location (vide), je n'ai jamais eu aucun justificatif des charges à payer & payées...

    ce mois de septembre, j'ai gagné le gros lot avec la taxe des ordures, le solde des charges 2006 et un rappel de provision sur charges 2007.
    un petit contrôle s'imposait!

    sur demande, j'ai enfin eu le détail des charges par poste...
    maintenant comment contrôler ?


    1- je ne trouve pas la rubrique taxe des ordures...mais, au moins, le montant n'a pas varié en 5 ans...donc, je m'en préoccupe moins dans l'immédiat

    2- je constate sur le "relevé individuel de co-propriété" que:
    mon studio a une "valeur" (T.gén) de 12
    * la cave faisant partie du lot a une "valeur" de 1
    mon bail est pour le studio uniquement, la cave n'y est pas mentionnée...d'ailleurs malgré une demande de ma part, je n'ai jamais pu bénéficier de l'utilisation de la cave qui est depuis 5ans non utilisée. (l'agence de location a pretexté que la proprio en aurait besoin...mais en fait, la clef est perdue, et l'agence ne souhaitait pas faire un avenant au bail (paperasse en plus).

    est-ce à moi de payer la quote-part de la cave alors que je n'en dispose pas (cela ferait une régul de 5 ans)???


    3- sur le relevé individuel de copropriété, il y a indiqué:
    participation charges non récupérables : 268,34€ ttc
    (enveloppes/timbres, charges générales)

    participation charges récupérables : 1039,89€ ttc
    (charges locatives générales, ascenceur, charges locatives chauffage)
    puis bizarrement:
    total participation = 1308,23€ ttc (ch. NR et R)
    déjà appelé= -1224,46€
    total ttc= 83,77€
    cela ne devrait-il pas être : total récupérable- déjà appelé= dû ou à rembourser??

    sur le loyer de septembre pour un studio loué vide, chauffage central, ascenceur, j'ai:
    * provisions sur charges=86,66€
    *frais administrattifs=0,60€
    *taxes ord.ménag.=43€ (stable depuis 5 ans même si aucun justificatif)
    *solde charges 2006=43,56€
    rappel prov s/ch 2007=29,04€

    j'ai pas trouvé comment retrouver les chiffres ...
    si quelqu'un peut m'aider...
    Dernière modification par Louisetd ; 30/09/2007 à 23h36.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    bonsoir,

    la TEOM est facturée a part via l'impot foncier du bailleur. il faut demander la copie de son avis d'imposition.

    les tantièmes de la cave : si pas notés sur le bail: vous n'avez bien sur pas à payer !!! donc refaire les calculs en ne prenant que les 12/10.....

    attention: vous confondez cahrges du proprio et charges locatives.
    les charges non récupérables sont celles pour le bailleur. Mais le document que vous avez en main est fait par le syndic pour le copropriétaire ... pas pour le locataire ! donc pour vous, vous ne tenez pas compte des sommes mentionnées sous "charges non recupérables".
    le "deja appelé" concerne les appels de fonds trimestriels que le copro paye au syndic ... ca n'a rien à voir avec VOS provisions de charges. donc prenez bien le total des provisions que VOUS versez sur la période considérée que vous deduisez du total des charges récupérables.

    attention : frais de gardien et d'ascenseur ne sont pas récupérables sur les locataires à 100% !

    enfin: vous n'avez pas à payer les "frais administratifs"à l'agence !!!! c'est absolument illégal ==> je vous laisse chercher (voir fonction recherche) mais l'agence n'a aucun lien juridique avec vous (locataire)., elle a un mandat avec le bailleur et ca n#a rien à voir. ces frais font partie des honoraires réclamés aux bailleurs pour la gestion de leur bien.

    donc à reclamer depuis le debut de votre location, par LRAR bien evidemment.
    La partie "votre immeuble" reprend les généralités concernant des questions récurrentes posées sur ce forum: ici ===> http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/



  3. #3
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juillet 2007
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    422
    bonsoir Golfy,

    je sais pour les frais administatifs @ 0,60€ mais j'ai toujours pensé que l'agence m'embêterait par la suite pour la date de réception de mon chèque...

    cependant si régularisation des charges payées depuis 5 ans il y a, je rajouterai les frais administratifs à récupérer...

    le plus difficile est de dépatouiller les provisions sur charges...

    je prends les provisions sur charges 2006 auquel je rajoute le solde 2006 réclamé...et puis...je devrais retrouver cette somme global via les charges récupérables du relevé (sachant qu'il faudra corriger la quote part de la cave)?

  4. #4
    Membre Sénior
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    juillet 2007
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    houpi...
    total provision/charges 2006
    +solde 2006 à payer
    =charges récupérables inscrites à 3cts près

    ...cela veut dire régularisation de la quote-part de la cave, près de 200€ en 5 ans!!!
    du coup, faut-il que je réclame le même relevé sur les dernières années? ou j'y vais à la louche en multipliant par 5 et à eux de régulariser exactement avec justificatifs à l'appui?



    2) j'ai vu des charges pour le gardien dans les charges NR et les charges R...donc pas facturées à 100% au locataire?

    pas contre, les frais de l'ascenceur sont à 100% dans la rubrique charges récupérables qui m'incombe...pas vu d'ascenceur dans le NR.
    avec une base de 1000 et des tantièmes de 50

    3) qu'est ce que c'est le "rappel provision s/charges 2007"? une augmentation forfaitaire du montant de la provision?
    en 2006, c'était 3€, cette année, près de 30€...
    Dernière modification par Louisetd ; 01/10/2007 à 00h26.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    Citation Envoyé par Louisetd Voir le message
    bonsoir Golfy,

    je prends les provisions sur charges 2006 auquel je rajoute le solde 2006 réclamé...et puis...je devrais retrouver cette somme global via les charges récupérables du relevé (sachant qu'il faudra corriger la quote part de la cave)?
    1) vous prenez le montant annoncé par le syndic dans colonne "charges récupérables" (bien que ces montants demandent vérif, avec le decret du 26 aout 87, afin de s'assurer que ce sont bien des charges pour le locataire .... il y a en effet de nombreuses erreurs de paramétrage des softwares chez les syndics )

    ici vous avez 1039,89 €

    2) ensuite vous regardez combien vous avez payé de provisions sur charges - tous les mois - pour la période considérée.
    montant que vous deduisez du montant 1)

    3) la TEOM: attention elle debut au 1er janvier et va pour toute l'année civile (ce qui peut etre différent avec la cloture des comptes du syndic)
    vous rajoutez ce montant à 1)

    4) vous deduisez les avances que vous avez versé au titre de provision TEOM 43 euros (?)

    5) vous arrivez à un total final : si c'est positif, vous devez payer
    si c'est negatif: le bailleur vous rembourse

    6) pour verifier si vous payez suffisamment (ou trop) de provisions, vous prenez le montant du 1) + montant du 3) et vous divisez le total par 12 ... vous aurez alors les provisions mensuelles (TEOM comprise) basées sur les charges locatives réelles.

    est-ce clair poru vous ?
    La partie "votre immeuble" reprend les généralités concernant des questions récurrentes posées sur ce forum: ici ===> http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/



  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    frais de gardien : uniquement 75% pour le locataire
    le reste pour le bailleur ... si le gardien fait le ménage ET sort les poubelles.

    pour l'ascenceur: je ne me rappelle plus bien : je pense que c'est de l'ordre de 82% (a verifier) car une partie du contrat d'entretien concerne des changements a charge des bailleurs.

    sorry, il est tard, je verifierai un autre jour
    La partie "votre immeuble" reprend les généralités concernant des questions récurrentes posées sur ce forum: ici ===> http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/



  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    43 euros de prov pour la TEOM ???? ca fait du 516 euros annuels????? alors là ca bat tous les records.

    ou bien est-ce seulement reclamé sur la quittance de sept pour toute l'année ?
    Dernière modification par Golfy ; 01/10/2007 à 00h13.
    La partie "votre immeuble" reprend les généralités concernant des questions récurrentes posées sur ce forum: ici ===> http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/



  8. #8
    Membre Sénior
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    juillet 2007
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    non, la teom une fois par an OUF!
    et ça n'a pas varié...

    bonne nuit.
    Dernière modification par Louisetd ; 01/10/2007 à 00h30.

  9. #9
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    juillet 2007
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    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    pour l'ascenceur: je ne me rappelle plus bien : je pense que c'est de l'ordre de 82% (a verifier) car une partie du contrat d'entretien concerne des changements a charge des bailleurs.

    sorry, il est tard, je verifierai un autre jour

    bonjour,

    quelqu'un peut-il me confirmer la répartition concernant les charges pour l'ascenceur?

    dans le relevé individuel de copropriété, il y a écrit :

    rubrique CHARGES NR
    sous-rubrique CHARGES GENERALES

    *ascenceurs-audit de mise en sécurité : 1614,60 ttc
    *ascenceurs-audit de mise en sécurité : 1614,60 ttc (CR)
    il y a trois building différents (ex: 56 et 58 rue.....) avec 3 ascenceurs donc.

    ************************* **

    rubrique CHARGES CR
    rubrique ascenceur1
    *contrat entretien 1T06 : 287,11 ttc
    >> contrat entretien annuel : 287,11*4 = 1148,44 ttc
    *force motrice 10/1: 132,41 ttc
    *force motrice 7/3: 111,88 ttc
    *force motrice 9/5: 109,13 ttc
    *force motrice 8/9: 109,43 ttc
    *# Fournisseur en énergie # ASC 10/7 : 98,86 ttc
    *# Fournisseur en énergie # ASC 8/11 : 123,35 ttc
    TOTAL acenceur1 = 1833,50 ttc
    rubrique ascenceur2
    *contrat entretien 1T06 : 300,00 ttc
    >> contrat entretien annuel : 300,00*4 = 1200,00 ttc
    *force motrice 10/1: 132,41 ttc
    *force motrice 7/3: 111,87 ttc
    *force motrice 9/5: 109,14 ttc
    *force motrice 8/9: 109,44 ttc
    *# Fournisseur en énergie # ASC 10/7 : 98,87 ttc
    *# Fournisseur en énergie # ASC 8/11 : 123,36 ttc
    TOTAL acenceur1 = 1885,09 ttc
    rubrique ascenceur3
    *contrat entretien 1T06 : 296,44 ttc
    >> contrat entretien annuel : 296,44*4 = 1185,76 ttc
    *force motrice 10/1: 132,41 ttc
    *force motrice 7/3: 111,88 ttc
    *force motrice 9/5: 109,14 ttc
    *force motrice 8/9: 109,44 ttc
    *# Fournisseur en énergie # ASC 10/7 : 98,87 ttc
    *# Fournisseur en énergie # ASC 8/11 : 123,36 ttc
    TOTAL acenceur1 = 1870,86 ttc
    1) est ce que je me trompe si je dis qu'il me semble qu'ils récupèrent plus de charges ascenceur qu'ils n'ont payé?!

    charges générales ASC : 1614,60*2 = 3229,20 ttc
    contrat entretien trimestriel par ascenceur = (3229,20 /3)/4= 269,10 ttc
    OR tous les contrats d'entretien sont facturés bien plus?!

    2)
    mon ascensceur est l'ASC 3, est ce que toutes ces charges (100% charges ascenceur) m'incombent?


    désolée pour le pavé, merci encore pour votre aide.

  10. #10
    Membre Sénior
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    juillet 2007
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    422
    bonjour,

    comme déjà discuté, j'ai découvert qu'on me calculait les charges locatives sur un lot comprenant une cave, or mon contrat de location n'inclue pas cette cave....d'ailleurs il y a quelques années, j'avais demandé à utiliser cette cave (vide et non utilisée) mais on me l'avait refusé en pretextant quelquechose de bidon...

    que me conseillez-vous pour la procédure de rectification sur 5 ans?

    je peux calculer l'erreur pour 2006 grâce au relevé individuel de copropriété envoyé sur ma demande (je passe de 13 tantiemes à 12 tantiemes)...les autres années, je n'ai pas réclamé de justificatif pour les charges facturées

    dois-je appeler l'agence de location pour qu'elle m'envoie les 5 derniers relevés? dois-je envoyer une LRAR avec rectification pour 2006 en leur laissant la tâche de corriger aussi sur les 4 autres dernières années (en me fournissant les justificatifs?)? dois-je leur envoyer une LRAR avec mise en demeure?

    d'avance merci pour vos conseils
    (cela fait environ 200€ déjà à récupérer )
    Dernière modification par Louisetd ; 10/10/2007 à 11h20.

  11. #11
    Membre Sénior
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    422
    concernant les frais administratifs 0,60€ que me facture mensuellement la société de location...je sais que c'est illégal, mais je pense que je ne vais rien réclamer de ce côté là....car je veux continuer à payer par chèque, et j'ai peur qu'il me cherche des poux par la suite...du style, chèque reçu avec 1 jour de retard...avec des sanctions pécunières (prévues si je me rappelle bien dans mon bail).

    qu'en pensez-vous?

    bonne journée

  12. #12
    Membre Sénior
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    j'abuse de votre aide et patience
    ...je me suis plongée dans le fonctionnement des charges locatives ...

    je ne comprends pas comment est calculé ma consommation d'eau
    (j'ai le chauffage central)

    j'ai vu mon compteur individuel dans le couloir de l'immeuble.
    mais je ne constate, dans le relevé individuel de co-propriété, qu'une consommation d'eau froide en charges locatives générales?!

    cela veut-il dire que même si je fais très attention à ma consommation d'eau (ex: pas de bain), le gain sera insignifiant car c'est la consommation d'eau de toute la co-propriété qu'on prend en compte, avec refacturation ensuite par rapport au tantièmes ??

    merci.

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