[Propriétaire et Locataire] comment expulser un propriétaire après signature du compromis de vente ?

[Fantine]

Bonjour,

Nous avons signé un compromis de vente, pour l'achat d'une maison, en juillet 2007 qui vaut acte de vente. Les "propriétaires" actuels du bien qui habitent la maison, ont dit vouloir vendre la maison pour acheter dans une autre ville. L'acte définitif et le paiement doit avoir lieu en décembre 2007. Or, d'après le comportement des "propriétaires" occupants la maison, il semblerait qu'ils ne soient plus disposés à nous céder le bien et ne font aucune démarche pour trouver un autre logement afin de libérer ce que nous considérons dorénavant, comme notre maison.
Le notaire nous a dit que s'ils ne venaient pas lors de la convocation en fin d'année, ce serait un juge qui ferait le transfert de bien à leur place.

Mes questions sont les suivantes :
- quels sont les moyens d'expulser ces personnes de la maison qui ne sera plus la leur, dès que le juge aura signé ?
- quel délai sera nécessaire pour cette expulsion si elle s'avère possible ?
- la règle d'expulsion en dehors des périodes d'hiver, pour les locataires, s'applique-t-elle là aussi ?
- peut-on infliger des pénalités, de quel ordre et de quel montant, sachant que nous aurons commencé à rembourser notre prêt et que nous aurons aussi un loyer à payer ?
- existe-t-il des dédommagements en dehors des pénalités et de quel montant ?
- le juge peut-il leur imposer de prendre un loyer ailleurs, afin de libérer la maison ?
Etc....
Je remercie par avance pour toutes les informations concernant ce sujet.

[Tiboue]

A ce jour vous n'avez aucune possibilité de les forcer à partir puisqu'ils sont encore propriétaires jusqu'en décembre.
Par contre si vous signer en décembre et qu'ils n'ont pas quitté les lieux il faut dans l'acte de vente que le Notaire séquestre le prix donc le conserve et qu'une astreinte soit fixée et ainsi pa jour où ils resteront dans la maison.
Ainsi lorsqu'ils quitteront les lieux une partie du prix de vente vous sera restitué en contrepartie de l'occupation par les propriétaires actuelles.
Une procédure judiciaire peut être longue donc cette solution les forcera à partir plus vite car plus ils attendront moins ils recevront de prix.

[Fantine]

Bonjour et merci pour la réponse.

Je voudrais avoir, si possible un élément de précision.

"Par contre si vous signer en décembre et qu'ils n'ont pas quitté les lieux il faut dans l'acte de vente que le Notaire séquestre le prix donc le conserve et qu'une astreinte soit fixée et ainsi pa jour où ils resteront dans la maison." :
Donc ça, c'est le notaire qui par un acte fixe les modalités ou fait-il appel à un juge ?

"Ainsi lorsqu'ils quitteront les lieux une partie du prix de vente vous sera restitué en contrepartie de l'occupation par les propriétaires actuelles." :
ce qui est la moindre des choses puisque nous seront particulièrement endettés du fait du remboursement du prêt et du prix de notre loyer.

"Une procédure judiciaire peut être longue donc cette solution les forcera à partir plus vite car plus ils attendront moins ils recevront de prix." :
Parfait, en espérant qu'ils comprennent bien qu'ils ont plus à y perdre qu'à gagner.
Cependant, vous me confirmez bien qu'il y aura une procédure judiciaire et qu'un juge interviendra ? Est ce lui qui fixe les modalités des pénalités ?
Quel est le délai entre le moment où l'affaire lui est transmise et où il tranche, en moyenne ? Plutôt 1 mois ? Plutôt 6 mois ?
Les pénalités commencent-elle à courrir à partir du moment où le notaire note l'absence des propriétaires lors de la signature ou est-ce à partir de l'intervention du juge ?
Merci pour vos réponses.

[Dodododo52]

Bonjour,

D'abord, êtes-vous certain qu'ils veuillent toujours vendre ?

Si oui, la réponse précédente est tout à fait bonne ... Les notaires n'aiment pas ce genre de deal, mais il ne faut pas hésiter à demander des sommes fortes pour qu'elles soient dissuasives ....

S'il ne veulent plus vendre, demander à la date théorique de signature chez le notaire, que celui-ci leur envoie une lettre de convocation à la signature, s'ils ne viennent pas, vous pourrez toujours récupérer votre dépot et les obliger à vous indemniser du préjudice.

Mais celà risque d'être long !!

Bon courage

[Fantine]

Bonjour,

D'abord, êtes-vous certain qu'ils veuillent toujours vendre ?

Si oui, la réponse précédente est tout à fait bonne ... Les notaires n'aiment pas ce genre de deal, mais il ne faut pas hésiter à demander des sommes fortes pour qu'elles soient dissuasives ....

S'il ne veulent plus vendre, demander à la date théorique de signature chez le notaire, que celui-ci leur envoie une lettre de convocation à la signature, s'ils ne viennent pas, vous pourrez toujours récupérer votre dépot et les obliger à vous indemniser du préjudice.

Mais celà risque d'être long !!

Bon courage

Qu'ils veuillent encore ou pas vendre, n'est pas notre problème. Ils ont signé sans contrainte, et leur signature vaut acte de vente. Autrement dit : c'est vendu. Ne reste plus que l'acte authentique et le versement de fonds.
De plus, notre compromis de vente stipule bien que rien ne permet leur désistement et (je n'ai pas en tête la formulation exacte) ils ne pourront se dédire par aucune contre partie financière. Donc.... c'est vendu.
Le notaire nous a précisé que s'ils ne viennent pas, ils seront convoqués une deuxième fois et que c'est le juge qui authentifiera l'acte. Les fonds seront alors versés chez le notaire.
Si j'ai bien compris, le notaire, ou le juge indiquera les modalités pour les pénalités de retard et le montant sera déduit de la somme qui leur sera versée dès que nous aurons pris possession du bien.

Pour la petite histoire : les vendeurs sont réellement dans le désir de vendre, mais.... tout d'un coup, et sans raison apparente, ni formulée, ils voudraient changer d'acheteur. A mon avis, ils auraient trouvé meilleur acquéreur et regrettent d'avoir signé avec nous. Nous ne lacherons pas l'affaire, puisque nous sommes dans notre droit.

[Tiboue]

La somme fixant l'astreinte est à fixer entre vous et le Notaire, le Juge n'a pas besoin d'intervenir pour cela.
Il interviendra uniquement si le conflit persiste.
En tout état de cause une fois le montant fixé il y aura lieu d'en avertir les vendeurs avant la signature ainsi ils se décideront peut être à partir.

Vu l'engorgement es tribunaux à mon avis le délai serait plutot 6 mois à un an.

[Fantine]

La somme fixant l'astreinte est à fixer entre vous et le Notaire, le Juge n'a pas besoin d'intervenir pour cela.
Il interviendra uniquement si le conflit persiste.
En tout état de cause une fois le montant fixé il y aura lieu d'en avertir les vendeurs avant la signature ainsi ils se décideront peut être à partir.

Vu l'engorgement es tribunaux à mon avis le délai serait plutot 6 mois à un an.

Merci pour la réponse Tiboue. Autrement dit, nous n'avons plus qu'à prendre notre mal en patience et à espérer que les vendeurs ne seront pas trop obtus.

[Tiboue]

En fixant une astreinte ils réfléchiront peut être pour un départ rapide.
De votre côté cela permettra de récupérer une partie du prix.

[Miky]

Bonjour,

Il faut ecouter Tiboue, cette methode fonctionne.

Vous demandez au notaire de faire inscrire dans l'acte de vente une astreinte financiere journaliere elevee en cas d'occupation des lieux par l'ancien proprietaire au dela de la date de transfert de propriete.
L'ancien proprietaire etant solvable (puisque que vous venez de le payer), pas de soucis pour vous.

Salutations,
Miky

[Fredval]

Oui, la formule, c'est l'astreinte financière du vendeur qui n'a pas libéré les lieux. Le déroulé mmence par la convocation chez le notaire à la date convenue (fin décembre) pour signer l'acte. Là, 2 cas de ficgure possibles :
- le vendeur vient ==> vous imposez une astreinte exprimé par un montant par jour payable par quinzaine, toute quinzaine commencée étant due ! Vous précisez que le fait générateur qui fixera le constat de la libération totale des lieux sera un constat d'huissier faisant suite à l'information de libération donnée par lettre recommandée AR par le vendeur. Enfin tout pour éviter du grand flou rendant impossible la détermination de la date à compter de laquelle vous aurez réellement la jouissance du bien.
Vous précisez qu'il faudra que tout soit vide de chez vide (inutile de courir le risque de trouver un tas d'immondices !).
le prix de l'astreinte ==> vos frais financiers, le garde meuble (vous devez quitter votre chez vous actuel)... le meublé dont vous aurez besoin pour assurer la "soudure"... devoir mettre les enfants en pension... le trouble de jouissance... et j'en passe... 100 à 150 € par jour n'a rien de démesuré même si le logement à acheter est un studio de 18 m² ! Et rien ne vous interdit de prévoir plus, voire beaucoup plus...
Il faut que ce soit dissuasif. Le but n'est pas de vous enrichir mais de faire libérer leslieux !

- si le vendeur ne vient pas à la convocation, une convocation via le juge (le notaire sait faire...) et les mêmes conditions d'astreinte.

Si aujourd'hui, vous "n'avez qu'un seul notaire" et si ce notaire est celui du vendeur... allez tout de suite chercher un notaire pour vous, 2 notaires, c'est autorisé et recommandé, c'est pas plus cher. Faire entrer un nouveau notaire en "cours de route" c'est possible. Ne vous laissez pas ballader par le notaire du vendeur qui va vous embobiner pour vous faire accepter une contrainte à l'€ symbolique !
Les notaires n'aiment pas les séquestres qui leur donnent du travail en plus (ils en assurent la comptabilité). Mais il n'y a pas d'autres moyen.

Pour le moment, ne bougez pas, ne dévoilez pas trop votre stratégie, prévoyez tout pour réduire le préjudice au cas où le vendeur s'incruste et le jour de la signature, vous sortez la grosse artillerie.

[Fantine]

Merci beaucoup Fredval pour cette réponse on ne peut plus claire.
Juste une autre petite question :
les notaires ne sont pas partie prenante normalement, non ?
Quand vous me dites de prendre un notaire perso (en plus de celui du vendeur), est-ce à dire que le notaire du vendeur pourrait essayer de nous tromper ?

[Miky]

Bonjour,

L'acheteur et le vendeur peuvent avoir des notaires differents.
Cela n'engendre aucun cout supplementaire.

Le notaire du vendeur n'est pas la pour vous tromper mais pour defendre les interets du vendeur, pas les votres.

Salutations,
Miky