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Combles - espace privé, commun?

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2016
    Messages
    5
    Bonjour à tous,

    Nous sommes heureux propriétaires d'un duplex aux deux derniers étages d'un petit immeuble.
    Notre appartement donne accès à des combles qui sont non aménagés. Une simple trappe est présente dans notre chambre et constitue l'unique accès à ces combles.
    Par ailleurs, aucun élément d'équipement collectif n'est présent dans ces combles.

    Dans aucun des tableaux des répartition des parties communes/privées de notre règlement de copropriété (datant de 1963) ces combles n'apparaissent.

    Aussi, après avoir fait quelques recherches sans réel succès sur internet, je me permets de vous poser cette question.

    Peux-t-on considérer ces combles comme un espace privé, ou tout du moins un espace commun avec "jouissance exclusive"?


    A savoir qu'aujourd'hui je ne sais pas comment serait fait l'entretien de la toiture si celui-ci devait avoir lieu un jour.

    Nous avons demandé l'avis à l'autre copropriétaire (nous ne sommes que 2 dans l'immeuble), et celui-ci nous propose de nous les revendre...

    Il y a tout de même environ 25 m² de surface habitable dans ces combles, pour environ 50m² de surface au sol.

    Si ces combles nous reviennent, y-a-t-il des démarches spécifiques à faire pour les intégrer proprement au règlement de copro?

    Merci beaucoup pour vos réponses.
    Si toutefois je n'ai pas été assez précis, n'hésitez pas à me demander des informations complémentaires.

    Gaëtan

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    février 2010
    Localisation
    74
    Messages
    9 683
    bonjour,
    qu'en pense votre syndic qui est obligatoire même dans une copropriété à 2 copropriétaires ?
    Si la propriété des combles n'est pas précisée dans votre RC et que leur accès ne peut se faire que par votre logement, donc qu'il n'y a que vous qui pouvez y accéder donc l'utiliser, je pense qu'il s'agit de parties privatives puisqu'il n'y a que vous qui pouvez les utiliser.
    dans ces conditions, pourquoi votre voisin veut vous les vendre ?
    il faudrait un vote de votre A.G. pour modifier l'état descriptif de division pour que ces combles apparaissent comme faisant partie de votre logement.
    salutations

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2016
    Messages
    5
    Bonjour,

    Je vous remercie pour votre retour.
    Le syndic est un syndic bénévole composé de moi-même et de l'autre copropriétaire. En clair, l'autre copropriétaire pense qu'il s'agit d'une partie commune, et ne veut pas nous le léguer car il se sentirait lésé.

    Je ne sais pas si c'est par jalousie, cupidité ou autre, autant est-il que cette situation ne pourra pas se régler simplement par l'accord de l'autre copropriétaire.
    Autant dire qu'il n'y aura pas de vote favorable en AG.

    Concernant le RC, il n'y a qu'à un endroit où il est fait mention d'un "faux grenier" - partie sur les charges communes. Mais ce "faux-grenier" n’apparaît absolument pas dans les tableaux de surface, dans le calcul des charges, ni même dans la partie descriptive des "choses et parties communes". Cela me met tout de même le doute.

    Qu'en pensez-vous?

    Si toutefois je pouvais jouir de cet espace, comment l'officialiser?

    Merci encore pour vos différents retour,

    Gaëtan

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    10 635
    Bonjour,

    Dans aucun des tableaux des répartition des parties communes/privées de notre règlement de copropriété (datant de 1963) ces combles n'apparaissent.
    Il ne suffit pas de regarder les tableaux de répartition. Il faut lire TOUT le RC, notamment l'état descriptif de division, et la description des parties communes et privatives. Si elles ne sont nulle part décrites, ni comme privatives ni comme communes, soit vous vous entendez avec le voisin, soit c'est le juge qui décide.

    A savoir qu'aujourd'hui je ne sais pas comment serait fait l'entretien de la toiture si celui-ci devait avoir lieu un jour.
    En passant par chez vous si nécessaire. Et vous serez obligé de laisser passer. Même si c'était une partie privative.

    Peux-t-on considérer ces combles comme un espace privé, ou tout du moins un espace commun avec "jouissance exclusive"?
    La jurisprudence n'est pas "béton". Donc si vous allez en procédure, aucune garantie de rien, et des milliers d'euros.
    Nous avons demandé l'avis à l'autre copropriétaire (nous ne sommes que 2 dans l'immeuble), et celui-ci nous propose de nous les revendre...

    Il y a tout de même environ 25 m² de surface habitable dans ces combles, pour environ 50m² de surface au sol.
    Ce ne serait pas le voisin qui vous les vend, mais le syndicAT. Une partie du prix d'achat vous reviendrait donc à vous, selon vos tantièmes de charges générales.
    Par ailleurs, dans la mesure où elles ne figurent pas comme faisant partie de votre lot, si vous en usez privativement, que ce soit après avoir gagné un procès disant que c'est à vous gratos, ou après les avoir achetées au syndicat, vos tantièmes vont OBLIGATOIREMENT augmenter.

    A votre place, si vous trouvez un accord correct sur le prix avec votre voisin, je les achèterais. Attention, c'est un processus un peu compliqué qui engendre des frais (géomètre pour mesurer et calculer les tantièmes, notaire pour l'acte de vente, publication de l'EDD modifié..) non négligeables.
    Frais que vous auriez aussi si le juge dit que c'est à vous. En plus des frais du procès.

    Donc commencez par voir ce qu'espère votre voisin comme somme.
    Dernière modification par Ermeline ; 16/05/2018 à 18h38.

  5. #5
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2014
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    849
    Citation Envoyé par gaetanblandine Voir le message
    En clair, l'autre copropriétaire pense qu'il s'agit d'une partie commune, et ne veut pas nous le léguer car il se sentirait lésé.
    Il peut effectivement les considérer comme partie commune, dans la mesure où c'est uniquement par eux qu'on a accès au toit :"Autrement dit, dès lors que l’accès aux combles présente un intérêt pour la copropriété entendu au sens général (ex : l’accès au toit n’est possible qu’à partir des combles), les combles seront considérés comme parties communes. mais vous pourrez également vous, considérer que vous pouvez les annexer, c'est là toute la complexité, en fonction de diverses variantes dont je vous joins un lien intéressant.
    https://www.village-justice.com/arti...ete,27291.html
    D'autre part, je ne suis pas sûre comme Ermeline qu'une partie de la vente vous revienne mais je peux me tromper (même si le bénéficiaire en est le syndicat).

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    10 635
    D'autre part, je ne suis pas sûre comme Ermeline qu'une partie de la vente vous revienne mais je peux me tromper (même si le bénéficiaire en est le syndicat).
    Une partie commune appartient au syndicAT (ou plus exactement à ses membres, en indivision). Quand elle est vendue, le prix est réparti entre les membres du syndicat qui la possèdent (par exemple, la vente d'une partie commune spéciale est donc répartie entre les propriétaires de cette partie commune spéciale).

    Le fait que ce soit un des membres du syndicat qui achète n'y change rien. En tant que membre du syndicat, il touche sa part du fruit de la vente, comme tout le monde.

    C'est l'article 16-1 loi 1965

    Article 16-1 En savoir plus sur cet article...

    Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
    La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
    Dernière modification par Ermeline ; 16/05/2018 à 22h04.

  7. #7
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    849
    Oui effectivement.
    Autant cela paraît logique lorsqu'il y a un plusieurs copropriétaires, autant cela paraît étrange quand ils ne sont que deux, puisque la somme définie pour l'achat va être divisée en deux.
    Tout cela donc doit jouer dans la négociation antérieure.

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    10 635
    Juridiquement, copro à deux ou 200, c'est pareil. Ces combles ont un prix au m2 estimable selon le marché de la région, leur état, diminué du fait qu'en fait elles sont de toute façon invendables à qui que ce soit d'autre que celui qui est au dessous, sauf à construire, si c'est possible, un escalier en façade. Pas de raison de payer au voisin le montant total du prix puisqu'il n'est pas seul à les posséder.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    2 656
    Bonjour,
    Juste une remarque :
    puisque la somme définie pour l'achat va être divisée en deux.
    La somme devrait être partagée aux tantièmes qui ne sont pas indiqués, mais possiblement différents de 50/50.

  10. #10
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    849
    C'est bien ce que je supposais, mais remarque utile car d'autres ne l'auront pas compris ainsi.

  11. #11
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    10 635
    Concernant le RC, il n'y a qu'à un endroit où il est fait mention d'un "faux grenier" - partie sur les charges communes. Mais ce "faux-grenier" n’apparaît absolument pas dans les tableaux de surface, dans le calcul des charges, ni même dans la partie descriptive des "choses et parties communes". Cela me met tout de même le doute.
    Et j'avais pas vu ça. Donc je vous conseille d'acheter.... ou laisser tomber.

    D'autant que même si le juge dit que c'est à vous, il vous faudra encore l'accord du voisin pour les rendre habitables, ce qui impliquera des travaux touchant aux planchers parties communes.

    Alors autant acheter ET modifier en même temps le RC pour en faire un espace d'habitation ET demander en même temps les autorisations de travaux touchant les parties communes. L'achat étant subordonné à l'autorisation de travaux.

    Je ne sais pas si c'est par jalousie, cupidité ou autre,
    Vous parlez quand même de 25m2 habitables, et 50m2 de sol. Qui pour l'instant ne sont pas compris dans la description de votre lot. Ce qui fait une sacré plus value pour votre appartement . Vous feriez quoi, à sa place, si vous pensiez que ça vous appartient en partie ?
    Dernière modification par Ermeline ; 17/05/2018 à 10h08.
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2016
    Messages
    5
    Bonjour à tous,

    Je vous remercie pour vos différentes réponses.
    Cela s'avérera donc difficile de pouvoir exploiter ces combles, sans les lui acheter.

    Effectivement je pense qu'il sera plus facile de lui acheter. Mais comment en officialiser le prix dans ce cas? Car il m'a donné un prix (15000 euros) qu'il aurait obtenu par son notaire. Je ne trouve pas cela trop cher compte tenu de la surface. Ayant environ 1/3 des tantièmes, je devrais lui payer 10000 euros. Est-ce un prix qui se négocie?

    Je parle de cupidité car cela fait surtout suite à plusieurs échanges un peu intéressés selon moi de sa part (il ne donne pas son accord sans contrepartie, pour n'importe quel travaux) --> il ne veut pas m'accorder la réalisation d'une terrasse sur un toit existant (je rénove la toiture à mes frais pourtant...).
    En soit, ce propriétaire utilise le jardin qui est également une partie commune, sans pour autant que je lui demande de l'argent.

    Merci encore à tous pour ces réponses, j'espère que cette expérience pourra en profiter à certains.

    Gaëtan

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