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Achat de logement occupé (locataire tutelle renforcée)

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2018
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    9
    Bonjour,

    Je suis en train d'acheter un logement occupé par une locatrice (depuis 30 ans) sans bail, bien que ses parents avec qui elle a toujours vécu en avait un (bail loi 48)... jusqu'à leur décès sans y mettre le nom de leur fille (décédé en 2014). Elle loge sans bail dans le logement.
    J'étais au courant de toute cette procédure avant l'achat et du profil de la locatrice.

    La personne est schozophrène et donc a été placé sous une tutelle renforcé.

    A titre d'information, la locatrice:
    -n'a pas de bail à son nom
    -n'a pas de ressource exceptée une pension
    -ne paye pas le loyer intégralement (uniquement 50% du montant du loyer de ses parents)
    -n'entretien pas du tout l'appartement (état absoluement horrible, très abimée)

    Je vais bientot récupérer l'appartement pour moi même et j'ai expliqué à la locatrice qu'il faudra partir mais elle et son tuteur refuse de partie, refuse des négociations et souhaitent rester dans le bien. Je veux récupérer l'appartement le plus rapidement possible ? cela est-il possible d'après vous d'entamer une procédure d'expulsion? Je peux encore changer certaines conditions de l'acte de vente donc si vous avez des recommandations liées à la possibilité pour le propriétaire actuelle (peut etre en meilleur disposition) d'effectuer des procédures/actions pouvant m'aider ..n'hésitez pas ! Il a commencé une procédure d'expulsion mais celle ci devrait peut etre s'éteindre à la vente ou peut elle continuer avec moi ?

    Merci

    Lucia

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    18 837
    Bonjour
    Elle loge sans bail dans le logement.
    Elle a un bail, mais le bail n'est pas écrit.

    Je veux récupérer l'appartement le plus rapidement possible ? cela est-il possible d'après vous d'entamer une procédure d'expulsion?
    Oui, il faut même si vous avez l'intention.
    SI c'est trés rapide, négociez et donnez lui six mois à un an de loyer.

    Il a commencé une procédure d'expulsion mais celle ci devrait peut etre s'éteindre à la vente ou peut elle continuer avec moi ?
    Voila le genre de chose qui peut tout faire foirer.
    Elle s'éteint si personne ne s'en occupe; En l'occurence il aurait fallu prévoir lors de la vente une subrogation des droits du vendeur. Est-ce que cela a été fait?
    Le bailleur a t'il au moins engagé une action pour que le ail soit écrit?

    Qu'a t'il mené comme action, de manière précise, et quand?

    Juste comme ca, sans rien y connaitre, sans savoir de manière précise ce qui s'est passé, vous êtes assez mal parti.
    Vous allez aligner des notes d'avocat, d'huissier, les impayés et les rebondissements rarement favorable. Bon courage.
    Sinon, ca sera deja environ 6 mois à un an pour établir le contrat de bail devant le Juge, un peu plus si un avocat tente et réussit forcément de faire tout ralentir par des renvois.
    Ensuite si tout se passe normalement pour l'expulsion ce sera entre un an et deux ans.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2018
    Messages
    9
    Bonjour,

    merci de votre réponse !

    -Concernant le bail: Elle n'en a pas, unqiuement ses parents en avait un de leur vivant sous la loi 48 avant de décédé. cela veut-il dire que le bail loi 48 lui a été transmis et que je ne pourrais donc pas l'expulser ? ...meme si elle paye une partie uniquement du loyer (et que durant un an elle n'a rien payée....) soit disant à cause de ses problèmes financiers.
    J'ai essayé de discuter avec son tuteur (car elle est sous tutelle renforcée....) et il ne veut pas d'argent, uniquement rester dans le bien car les problèmes psychologique lui empecherait de pouvoir déménager.
    Je ne sais pas donc s'il sera possible de l'expulser en prenant en considération la possible transmission d'un bail loi 48 + le fait qu'elle soit sous tutelle renforcée et sans revenu.... sachant que j'ai moi-meme de faible revenu et que je souhaite l'appartement pour moi meme .... Pensez-vous qu'il sera possible de l'expulser avec tous ses aspects là ?

    -Concernant ma volonté de récupérer l'appartement : Je peux toujours demander une subrogation de droit car la vente n'est pas totalement réalisée pour le moment. A titre d'information, le propriétaire avait fait une procédure d'expulsion. cela va passer devant le juge en juin normalement...il est encore possible de faire une subrogation de droit. Mais y-a il un interet ? puis je le laisser voir et s'occuper de la procédure avant de confirmer la vente ?

    Merci pour vos conseils !!

    Lucia

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
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    18 837
    Sauf à ce qu'ils aient décédé l'an dernier ou il y a deux ans, et que une procédure ait été entaméne rapidement et non pas sur le fondement des loyers impayés, ca va être difficile;

    Vous contestez l'existence d'un bail, et j'espère donc que dans votre compromis il n'est pas mentionné l'existence d'un locataire payant un loyer mais d'une personne sans droit?

    A titre d'information, le propriétaire avait fait une procédure d'expulsion. cela va passer devant le juge en juin normalement.
    Bigre. Donc il est encore propriétaire pour quelques mois au moins alors?
    Si l'audience est en juin et qu'elle n'est pas renvoyée, le délibéré sera connu fin juillet ou début aout, et l'huissier va apporter la signification mi-aout. Si l'occupant est bien condamné mais non solvable, il est certain de pouvoir rester l'hiver dans les lieux et l'expulsion aurait lieu selon les diligences du vendeur entre avril 2019 et juillet-aout 2019.

    Si vous voulez vous battre sur le fait que l'occupant est sans droit ni titre, je vous conseille d'aller voir un bon avocat spécialisé avec tous les documents, parce que si je suppose que la personne n'a pas le droit à un bail loi 1948, je ne mettrais pas ma main au feu qu'elle n'ait pas droit à un bail.
    Dernière modification par ribould ; 14/04/2018 à 08h27.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Yooyoo
    Ancienneté
    mars 2007
    Localisation
    Yvelines
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    20 714
    Bonjour,

    Si votre vendeur était certain d'obtenir l'expulsion de cette "locataire", il attendrait quelques mois afin d'être certain de pouvoir vendre le bien vide. Comme la procédure risque de durer encore des années compte tenu de la situation de la locataire, il vous refile le problème en acceptant de vendre certainement à un prix bien inférieur au prix du marché.
    En acceptant d'acheter ce bien, vous prenez le risque de ne pas pouvoir occuper ce bien et de ne pas percevoir le loyer correspondant.

    Si vous avez encore une possibilité de vous rétracter, il serait bon de renoncer à cette acquisition.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2018
    Messages
    9
    Bonjour,

    merci pour votre réponse !
    alors je sais que la procédure a été entamné l'an dernier mais les parents sont mort en 2008 donc je pense que ça va etre compliqué. Je suis justement en train de revoir le compromis actuellement et je peux y apporter des modifications, que me recommendez vous de mettre pour me proteger de cette situation ?
    A titre d'information, elle n'a pas de revenu, uniquement une pension d'invalidité ...rien de très pratique donc !

    Je peux attendre un peu .... mais pensez-vous que la procédure peut durer plus de 5 ans pour ce genre de situation (personne sous tutelle renforcée et suviie psychiatrique + sans revenu + possible bail 48 tramis par ses parents ) ? Je ne vois pas quel motifs pourrait etre utilisé pour proteger la locatrice actuel... et je ne comprends pas pourquoi le bail loi 48 pourrait lui etre transmis sachant qu'elle était à ses parents (avec qui elle vivait jusqu'a leur décès dans cet appartement )!

  7. #7
    Pilier Junior
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    novembre 2008
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    2 356
    si elle n'a pas de bail écrit, elle a donc un bail oral....et elle peut aussi prouver qu'elle paye un loyer

    quoi que vous fassiez, il est fort possible que son avocat commence par faire reconnaitre l'existence du bail

    une procédure prendra un minimum de 2 ans

    et même si un jugement prononce l'expulsion, vous n'aurez aucune certitude d'obtenir un recours à la force publique

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2018
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    oui, c'est exactement cela ....le proprio actuel le vend pas trop trop cher pour la localisation et mes besoins ! je suis pret à prendre le risque mais je souhaite quand meme l'évaluer avant... après, je peux demander qu'il me subroge ses droits et trouver une solution mais ça semble mal parti car la locatrice est sous tutelle renforcée, sans revenu, suivie psy etc..... je peux attendre pour ce bien mais je veux savoir combien de temps une procédure comme celle ci peut prendre compte tenu de tous les critères ....plus ou moins 5 ans vous pensez ou plus ?
    Et ce qui m'inquiete, c'est de ne jamais pouvoir y vivre jusqu'a son décès par une transmission d'un bail loi 48 par exemple (car si c'est parents étaient locataire, elle ne l'est pas à mes yeux).... donc je souhaite comprendre et voir assez rapidement.

    ---------- Message ajouté à 10h57 ---------- Précédent message à 10h56 ----------

    Bonjour Soleil51,

    Merci de votre réponse ! comment peut il faire reconnaitre le bail ? la locatrice a payé des loyers depuis le deces de ses parents mais pas tous ....

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    novembre 2008
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    2 356
    je suppose que vous avez un exemplaire du bail loi 48 : consultez un avocat spécialisé avec votre dossier pour avoir un avis...qui ne dépende pas de celui du vendeur

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    2 880
    Bonjour,
    Est-ce que les parents avaient reçu un congé article 4 pour éviter que le bail soit transmis aux descendants ?
    Sinon, le bail a été transmis et le vendeur vous enfume en prétendant que la personne n'a pas de bail.
    Confirmez auprès d'un avocat spécialisé !

    Moi j'ai mis plus de 15 ans et beaucoup d'argent pour faire partir des locataires loi de 48.... Et encore, ils n'avaient pas d'enfant !

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2018
    Messages
    9
    Bonjour,

    Non, les parents n'ont jamais rien reçu concernant le congé article 4 .... ils sont mort naturellement en meme temps (ou avec qqles mois d'écart) donc rien a été fait ! pensez-vous que cela veut dire que le bail loi 48 lui a été transmis ?

    Merci

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    2 880
    Citation Envoyé par ;3873994
    Bonjour,

    Non, les parents n'ont jamais rien reçu concernant le congé article 4 .... ils sont mort naturellement en meme temps (ou avec qqles mois d'écart) donc rien a été fait ! pensez-vous que cela veut dire que le bail loi 48 lui a été transmis ?

    Merci
    Je pense que oui : au premier décès il a été transmis au conjoint survivant puis à l'enfant au 2eme décès. Sauf si le bailleur avait envoyé un congé article 4 qui permet de transformer le locataire en occupant de bonne foi.
    Il y a de quoi lire à ce sujet sur le net !!!
    Voyez rapidement un avocat spécialisé.

    ---------- Message ajouté à 11h38 ---------- Précédent message à 11h34 ----------

    Un petit espoir : https://www.anil.org/jurisprudences-...x-pour-enfant/
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 19/04/2018 à 11h23. Motif: anonymisation

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