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Expulsion pour cause de sous-location

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Exclu des Forums
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    13
    Bonjour,

    Je suis propriétaire d'un appartement en banlieue parisienne, appartement que je loue en colocation à quatre personnes, le bail ayant démarré en janvier 2017.
    En fin d'année 2017, deux personnes m'ont signifié leur congé par lettre recommandé. Les deux personnes restantes ont cherché et accueilli deux autres personnes pour les remplacer et nous devions signer un nouveau bail en février mais entre temps, j'ai changé d'avis car j'envisage de revendre ce bien à plus ou moin sbrève échéance et je ne souhaite donc pas resigner un bail dont je devrais attendre le terme.
    Je ne souhaite pas non plus leur proposer d'avenant ni d'autoriser la sous location car je perdrais mon assurance loyers impayés.

    Ceci posé, les deux personnes figurant encore sur le bail font donc de la sous location sans mon accord. Je pense que cette situation me donne le droit de rompre le bail, mais comment engager la procédure ? Suffit-il de leur signifier la rupture de bail par LRAR ? Si oui, de quel délai disposent-ils pour quitter les lieux ? Ou faut-il obligatoirement faire constater la sous location par huissier ?

    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 909
    Bonjour
    Ceci posé, les deux personnes figurant encore sur le bail font donc de la sous location sans mon accord. Je pense que cette situation me donne le droit de rompre le bail, mais comment engager la procédure ?
    Ce n'est pas du référé, donc oui il faut un ou des contrats, pas forcément d'huissier, mais ca peut aider, il faut assigner tous les locataires puis aller en audience au TI, vosu êtes parti pour un an pour obtenir une décision. POur exécuter tout dépend de s'ils sont solvables ou pas.

    Les locataires partant étaient solidaires pendant un certain temps, mais si vous avez décidé de ne plus relouer apres le départ, ils ne vous doivent rien.

  3. #3
    Membre Exclu des Forums
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    13
    Si j'envoie une LRAR leur disant que le bail est rompu pour motif légitime et sérieux - sous-location illégale, ne devraient-ils pas être dans l'obligation de quitter les lieux ? Ou dois-je quand même attendre la fin du bail ?
    Est-ce que l'envoi de la LRAR vaut à elle seule rupture du bail ou faut-il des démarches supplémentaires ?
    Si malgré l'injonction de quitter les lieux, ils restent, suis-je en droit de demander des indemnités supérieures au prix de leur loyer actuel ?

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 909
    Si j'envoie une LRAR leur disant que le bail est rompu pour motif légitime et sérieux - sous-location illégale, ne devraient-ils pas être dans l'obligation de quitter les lieux ? Ou dois-je quand même attendre la fin du bail ?
    Les seules raison pour lesquelles un bail peut être résilié sotn prévues à la loi et je l'espère à votre contrat:
    Congé donné par le locataire
    Résiliation en référé après commandement de payer, commandement à présenter l'assurance ou nuisance
    Non reconduction par le bailleur en en informant 3 mois avant la fin en meublé ou 6 mois avant en nu.

    Par conséquent non, il vous faut aller devant un JUge;

    Si malgré l'injonction de quitter les lieux, ils restent, suis-je en droit de demander des indemnités supérieures au prix de leur loyer actuel ?
    Vous n'avez aucune manière de leur faire uen injonction sans un titre exécutoire, et apres un jugement, l'indemnité d'occupation doit être fixé par le Juge sur votre demande. SI vous oubliez de lui demander, l'ex locataire ne doit rien.

  5. #5
    Membre Exclu des Forums
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    13
    Pardonnez-moi d'insister mais il me semblait que la sous location sans autorisation donne droit à un congé pour cause de motif sérieux et légitime de faute du locataire. Elle fait d'ailleurs partie des clauses résolutoires du contrat de bail qu'ils ont signé.

    Ne puis-je pas leur signifier leur manquement par LRAR, et leur donner "commandement" - du coup par voie d'huissier - de régulariser la situation sous 1/2 mois ? Et si à la fin de cette période, la sous location est toujours effective, le bail serait résilié de fait (j'ai lu que la clause résolutoire est une clause qui permet de résilier le bail automatiquement sans que les tribunaux puissent s'y opposer) ?

    Si non, si je comprends bien, je ne peux rompre le bail qu'à son échéance en refusant de le renouveler pour motif sérieux ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 662
    Bonjour
    Désolée mais je ne trouve pas cela correct car vous avez signé un bail de colocation à 4 en début 2017, vous étiez d'accord pour reprendre 2 locataires en Décembre et puis tout compte fait vous changez d'avis en Février !
    Vous les avez autorisé à se remettre en colocation à 4 verbalement comme le prévoyait le bail , c'est vous qui avez refusé de faire un avenant, pour moi les accuser de faire de la sous location maintenant est aberrant !
    En moins d'un an vous ne voulez plus louer , alors que leur bail a été reconduit si meublé ou qu'il est de 3 ans si vide !
    Qu'en est-il exactement de ce bail et que dit-il ?

    Il serait plus correct de rajouter par avenant les 2 de régulariser et donner congé pour la date de fin de bail à tout le monde puisque l'avenant ne change rien !
    Dernière modification par Marieke ; 13/03/2018 à 12h09.
    Yeuse, Biloba, Ashél et 2 autres ont trouvé ce message utile.

  7. #7
    Membre Exclu des Forums
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    13
    Je comprends votre étonnement mais ma situation en février n'est plus celle qu'elle était en décembre et je souhaite récupérer l'appartement. Le bail est un bail solidaire pour une location non meublée et qui se termine fin janvier 2020. J'espère juste pouvoir le récupérer avant sa date d'échéance.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 662
    Citation Envoyé par ;3765954
    Je comprends votre étonnement mais ma situation en février n'est plus celle qu'elle était en décembre et je souhaite récupérer l'appartement. Le bail est un bail solidaire pour une location non meublée et qui se termine fin janvier 2020. J'espère juste pouvoir le récupérer avant sa date d'échéance.
    Vendez "occupé" dans ce cas !
    Un Juge ne vous accordera pas à mon avis l'expulsion pour la sous location !
    Pour moi ils sont titulaire d'un bail verbal avec votre accord vous n'avez pas eu d'échanges avec les partants et eux par mail promettant un avenant ?
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 17/04/2018 à 14h38. Motif: anonymisation

  9. #9
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    18 909
    Article 10 et Article 15 de la loi de Juillet 1989, le congé pour motif réel et sérieux ne peut être donné que pour le non renouvellement du bail en cours.
    Si vous utilisez cette procédure la, il vous faut attendre 6 mois ou 3 mois avant la fin du bail en cours.

    Si vous voulez rompre le bail hors cas de congé donné par le bailleur et défini a l'article 15, c'est une procédure sur le fond, comme je l'ai deja indiqué;

    Un commandement ne peut être délivré que par huissier, et pour les deux seuls motifs prévus, le votre n'en fait pas partie.


    En ce qui concerne l'obtention de la clause résolutoire, elel n'est pas utilisabel dans votre cas, voir ici:
    Article 4:
    Est réputée non écrite toute clause :
    .../...
    g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

  10. #10
    Membre Exclu des Forums
    Ancienneté
    mars 2018
    Messages
    13
    Statistiquement, un bien "occupé" se vend moins bien qu'un bien vide. Voilà pourquoi j'aimerai ne pas partir sur cette option.
    Le dernier échange écrit que j'ai eu avec les deux locataires restants est celui de décembre où je leur disais accepter de signer un nouveau bail courant janvier. Je ne leur ai fait part de ma décision de ne pas le faire par téléphone au début du mois.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 662
    Citation Envoyé par ;3766014
    Le dernier échange écrit que j'ai eu avec les deux locataires restants est celui de décembre où je leur disais accepter de signer un nouveau bail courant janvier.
    Donc c'est fichu ils ont la preuve de votre accord !
    Sur la base de cet écrit ils peuvent vous obliger à signer l'avenant (Article 3 de la loi du 6 juillet 1989) , en attendant ils ont bien un bail verbal !

    Pas sur que la décote soit importante pour la vente d'un logement avec 4 colocataires et donc un loyer conséquent , cela peut intéresser un investisseur !
    Sachant qu'ensuite il pourra de toute façon donner congé même si le délai est un peu plus long car moins de 2 ans de bail restant
    En cas d'acquisition d'un bien occupé :
    - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 17/04/2018 à 14h38. Motif: anonymisation
    Ashél, Hel4 et xTGx ont trouvé ce message utile.

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
    Messages
    2 907
    Bonjour,
    Si vous ne voulez pas vendre occupé ni attendre la fin du bail pour un congé légal, vous pouvez négocier avec vos locataires une indemnité de départ. Celle-ci doit être assez attractive pour les inciter à quitter le logement de leur plein gré. A vous de voir le montant possible et raisonnable.

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