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  • 1 Posté par Ermeline

Qui doit payer les charges de copropriété lors d'une vente en VEFA

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    février 2018
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    Bonjour,

    Nous avons fait l'acquisition en 2016 d'un appartement en VEFA.
    Le compromis a été signé au mois de février, l'acte notarié a été signé le 28 juin 2016 et la remise des clés a eu lieu le 27 décembre 2016.
    L'exercice comptable de la copropriété est du 1er juillet au 30 juin.

    Le syndic nous réclame au titre de l'exercice du 01/07/2016 - 30/06/17 la totalité des charges annuelles de copropriété des lots nous concernant. Ayant récupéré les clés de l'appartement le 27/12, ne devons nous pas la moitié (environ) des charges, l'autre moitié étant due par le promoteur ?

    Il en est de même pour le garage acquis en même temps, celui-ci était achevé lors de la signature notariale mais nous n'avons pu récupérer les clés que le 27/12/16 en même temps que l'appartement. Le syndic nous réclame les charges y afférentes pour l'exercice du 01/07/2015 - 30/06/2016 ! Quels sont nos droits ?? (et obligations)

    Merci pour tous les conseils que vous pourrez nous donner.

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2010
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    vous ne devez les charges qu'à partir du moment où vous êtes devenu propriétaire...

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    février 2018
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    Oui je suis d'accord, mais quelle date est à prendre en compte sachant qu'il s'agissait d'un achat en VEFA ?
    Signature auprès du promoteur ? Signature chez le notaire ? Remise des clés ?

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2010
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    Signature chez le notaire (qui aurait dû vous remettre les clés).

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    juillet 2017
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    Citation Envoyé par Fabermorcar Voir le message
    Signature chez le notaire (qui aurait dû vous remettre les clés).
    Bonjour,
    Si c'est en VEFA, le notaire a rarement les clés au moment de l'acte. Les clés sont remises par le promoteur à l'achèvement des travaux.
    Donc la question est bien légitime puisqu'il peut s'écouler plusieurs mois entre ces 2 dates.

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
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    10 641
    J'ai remis la main sur la jurisprudence d'un autre fil. Normalement, vous devez les charges à compter de l'acte authentique. Donc vous devez les charges EXIGIBLES APRES CETTE DATE.
    Vous avez signé le 28 juin, vous devez les charges exigibles le 1er juillet.
    Mais vous n'avez eu les clés qu'en décembre. Donc ça dépend POURQUOI vous n'avez pas eu les clés à la signature de l'acte authentique... Si c'est parce que les lots n'étaient pas achevés, vous ne devez que les charges EXIGIBLES APRES DECEMBRE, donc à partir de celles exigibles au 1er janvier 2017.

    Avant ça, c'est au promoteur de payer.

    Par contre, c'est à vous de payer l'éventuelle différence, après approbation des comptes 2016, qui a du avoir lieu en 2017, entre les montants appelés et les montants réellement dépensés.

    Cour de cassation
    chambre civile 3
    Audience publique du mercredi 22 janvier 2014
    N° de pourvoi: 12-29368
    Publié au bulletin

    Vu les articles 1601-3 du code civil et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2012) rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 10 février 2009, n° 08-12. 131), que la société Résidence Altamira (la société) a fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant qu'elle a placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que par acte des 5 et 12 février 1975, M. et Mme X... ont acquis les lots 125 et 43 de l'immeuble dont la livraison était prévue le 31 août 1975 ; que la société a été condamnée par arrêt du 3 mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Altamira a assigné M. et Mme X... en paiement de l'arriéré de charges de copropriété ;

    Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
    Condamne le syndicat des copropriétaires résidence Altamira aux dépens ;
    yapasdequoi a trouvé ce message utile.

  7. #7
    Membre
    Ancienneté
    février 2018
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    Oui merci, c'est ce que je pense également (par contre je n'avais pas pensé à l'écart entre le budget prévisionnel et le réel, merci de me l'avoir rappelé).
    Nous avons appelé l'ADIL de notre département et d'après notre interlocuteur, ce serait à nous de payer la totalité des charges annuelles ... ?!

    Il cite l'article 6.2 du décret n° 67 du 17 mars 1967 :
    "Article 6-2 En savoir plus sur cet article...
    Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 5 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
    A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
    1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
    2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
    3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."

    Mais ce que je comprends, c'est que justement le promoteur aurait dû payer les provisions du 01/07/16-30/09/16 et du 01/10/16-31/12/17, ce qui à priori n'a pas été fait. Ou bien j'ai mal compris ?
    C'est fou qu'en l'an 2018 le sujet soit encore tellement flou ... !

    J'ai une autre question : pour l'exercice en cours, un budget de 2580€ a été voté, lors de l'assemblée générale, le budget a été revu à 5270€. Les appels de provisions n°1 et 2 ont été fait sur la base de l'ancien budget à hauteur de 1/4 (en réalité je ne sais pas ce que le syndic a fait ils ont demandé beaucoup moins). L'appel de provision est tombé début janvier à hauteur de 1/2 du nouveau budget. Est-ce correct ? Ne doivent-ils pas demander 1/4 du nouveau budget et les écarts seront réglés en fin d'exercice ?

    Merci pour vos réponses !

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2010
    Localisation
    Drôme (26)
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    1/2 du nouveau budget. Est-ce correct ? Ne doivent-ils pas demander 1/4 du nouveau budget et les écarts seront réglés en fin d'exercice ?
    tout dépend de ce qui a été voté. Les appels de fonds ne se font pas forcément par trimestre. Par contre, si le principe du semestre n'a pas été retenu, vous pouvez contester. Mais est-ce votre intérêt dans la mesure où ils ont demandé moins. Mais regardez le libellé de l'ADF. N'ont-ils pas appelé pour 5270/4 (nouveau budget au trimestre) ?

    Sinon vous avez raison, on paye selon le budget voté. Les écarts sont régularisés (ou pas) en fin d'exercice par l'AG.

  9. #9
    Membre
    Ancienneté
    février 2018
    Messages
    4
    Bonjour,

    Merci pour vos réponses. L'appel de fond à bien été calculé sur 1/2 budget, et il a été voté 1/4.
    Nous avons préparé un courrier de contestation pour toutes ces anomalies.
    Merci de m'avoir aiguillee sur ces points un peu compliqués !

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