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Constitution d'une servitude

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
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    8
    Bonjour,
    Dans une annonce immobilière passée par un notaire pour la vente d'un terrain d'une commune a un particulier, il est indiqué "l'acquéreur (fonds servant) s'engage à constituer au profit du fonds dorminant (ensemble des riverains) une servitude non aedificandi" .
    Est-il nécessaire d'obtenir l'accord de l'ensemble des riverains (fonds dorminant) pour
    Constituer cette servitude ? Ou peut-on s'en passer sachant qu'il s'agit d'une condition
    Qui leur est favorable ?
    Merci de vos précisions.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    8 886
    Logiquement la création d'une servitude est considérée comme un contrat passé entre le fond servant et le fond dominant. Les deux parties doivent accepter. Notamment lorsqu'il est question d'entretien.
    Votre cas est spécial, votre servitude est un avantage pour les fonds dominants. A mon avis il n'y a pas besoin d'obtenir leur consentement.
    Quand on voit ce qui peut être fait au nom de dieu, on se demande ce qu'il reste au diable comme activité.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
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    8
    Bonjour,je vous remercie de votre réponse. Auriez-vous des références de textes ou de jurisprudences à me communiquer?

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    8 886
    Visitez cette fiche, notamment: Capacité du bénéficiaire de la servitude
    >> ici <<

    Exemple trouvé se rapprochant un peu :

    >> ici <<

    Servitude non aedificandi insérée dans une clause dans l'acte de vente, mais non publiée aux hypothèques (non opposable aux tiers si revente). Dans ce cas la signature des riverains du fond dominant n'est pas demandée. Mais je suppose que la mairie ne s'en contentera pas.
    Dans le cas d'une servitude publiée au service de publicité foncière, la signature des riverains du fond dominant est demandée.
    Reste a savoir si le notaire qui établira la servitude, se contentera éventuellement que d'une partie des riverains ayant donné leur consentement.
    Je n'ai rien de vraiment très clair à vous communiquer sur le sujet.
    Quand on voit ce qui peut être fait au nom de dieu, on se demande ce qu'il reste au diable comme activité.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
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    8
    Bonjour et Merci pour ces précisions. Sachant que le fonds dominant à été défini par les quatre parcelles riveraines, et que dans la "capacité du bénéficiaire de la servitude" on peut lire:"tous ceux qui ont le droit d' augmenter la valeur ou l' agrément d'un fonds peuvent être considérés avoir capacité suffisante pour cette acquisition ",peut on considérer que nous pourrions constituer cette servitude sans l'obtention de l'accord d'un des riverains? (Sachant que le notaire, la mairie et le riverain concerné feront tout ce qui est en leur pouvoir pour "casser" cette vente ).

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    Citation Envoyé par Prator
    Sachant que le notaire, la mairie et le riverain concerné feront tout ce qui est en leur pouvoir pour "casser" cette vente
    Dans ce cas, la mairie ne signera probablement la vente que s'il est annexé à l'acte une servitude non aedificandi conventionnelle, signée par tous les parties. Le notaire n'actera la servitude qu'avec l'accord de tous.
    Si vous êtes marqué à l'encre rouge, et que l'on ne veut pas que vous deveniez acquéreur, on risque de vous faire la misère.
    Quand on voit ce qui peut être fait au nom de dieu, on se demande ce qu'il reste au diable comme activité.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
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    8
    Pour replacer le sujet dans son contexte, le conseil municipal a approuvé la vente du terrain sous forme de vente notariale interactive ouverte aux quatre riverains interresés. A l' issue de cette vente aux encheres , l' offre la mieux disante (qui fut d'ailleurs la seule offre et donc au prix de depart fixé par la mairie) fut celle de Prator.Le conseil municipal suivant approuve la vente du terrain au profit de Prator au prix de X euros ainsi que la constitution d' une servitude non aedificandi telle que rédigée dans mon premier message. Par contre , dans son projet de compromis , le notaire a introduit cette clause de non aedificandi en tant que clause suspensive et ne répond pas aux courriers de mon notaire qui lui fait remarquer l'incohérence de faire dépendre une decision du conseil municipal du bon vouloir d'un voisin qui ne s' est pas même porté acquéreur! Si mon récit vous inspire pour m'éviter d'avoir à subir''la misère '', je vous remercie vivement deme faire part de vos précisions .

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    8 886
    Vous êtes tombé dans un piège.Il aurait pu être évité. Pourquoi la commune ne s'est pas occupée de créer cette servitude avant la vente ? Posez leur la question.
    L'étude notariale qui a rédigé le compromis, ne se sent-elle pas un peu responsable d'avoir foiré quelque part ? Je comprends que votre notaire ne puisse pas avoir de réponse.
    Quand on voit ce qui peut être fait au nom de dieu, on se demande ce qu'il reste au diable comme activité.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
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    8
    Pourquoi la commune ne s'est pas occupée de créer cette servitude avant la vente ? : parce que c'est un élu de l'opposition, que
    nous avons prévenu, qui, sous couvert de ne pas nuire aux autres riverains, a incité et acculé le conseil municipal a voter une telle clause. En fait, il s'agissait d'éviter que le riverain de mèche avec la mairie ne puisse acheter un terrain non constructible au moment de la vente mais susceptible de le devenir suite à un changement de PLU éventuel et probable au vu des accointances de ce riverain avec la mairie. Ceci explique aussi pourquoi ce riverain qui se prétendait intéressé par le terrain (avant la clause de non aedificandi)
    n'a fait aucune enchère lors de la VNI. Je suis bien conscient que mon récit puisse laisser perplexe, mais je ne relate malheureusement que la réalité.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de July
    Ancienneté
    février 2005
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    8 886
    Le moins que l'on puisse dire, c'est que tout n'est pas cousu de fil blanc dans votre affaire. La clause suspensive vous amène probablement à une annulation du compromis. Soit vous décidez de vous battre, soit vous laissez tomber. Si vous décidez de vous battre, il vous faut un bon avocat spécialisé en urbanisme qui essaiera dans un premier temps d'obtenir un protocole d'accord à l'amiable, et dans un second peut-être engager une procédure. Il faut bien étudier le compromis, pour éventuellement y trouver une solution juridique. Je ne pense pas que ce soit sur un forum que vous trouverez la solution, d'autant que vos adversaires vous attendent en embuscade.
    Quand on voit ce qui peut être fait au nom de dieu, on se demande ce qu'il reste au diable comme activité.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    février 2018
    Messages
    8
    Un grand Merci à vous July pour votre soutien . J' ai contacté un avocat spécialisé en urbanisme qui m'a été recommandé. J'espère qu'il va m' éviter "la misère " que vous avez évoquée ! Je me permettrai de vous tenir informée via ce forum de l' evolution de ce dossier.

  12. #12
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    mai 2007
    Messages
    631
    Bonjour’

    Citation Envoyé par July Voir le message
    Vous êtes tombé dans un piège.il aurait pu être évité
    Comment aurait-il été possible d’eviter le piège ?

    L'étude notariale qui a rédigé le compromis, ne se sent-elle pas un peu responsable d'avoir foiré quelque part ?
    L étude notariale, dans le cadre d’une vente notariale interactive, qui semble avoir été réalisée, a dû rédiger l annonce et la publier.

    Elle intervient en tant qu’ »agent immobilier » et à ce titre sa responsabilité ne serait-elle pas double ?
    D’une part en tant qu’agent immobilier et d’autre part en tant que notaire en charge de la rédaction du compromis ?

    Merci de vos précisions.

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