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Article concernant l'irrévocabilité de l'état des lieux sortant

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2018
    Messages
    4
    Bonjour,

    je suis partie de mon ancien appartement la fin septembre 2017, et mon ex-propriétaire - qui n'a pas encore restitué le dépôt de garantie - me prévient son intention de déduire de la caution des dégradations qui n'étaient pas réclamées lors de l'état des lieux de sortie. C'est dégradations comprennent non seulement des causes dont je ne suis pas du tout responsable, mais aussi sa propre main-d'œuvre intervenue à son gré après mon départ.
    En les trouvant complètement injustes, je lui ai expliqué que les dégradations qui n'apparaissent pas sur l'état des lieux de sortie ainsi que la propre main-d'œuvre du propriétaire ne font pas l'objet de décompte, et qu'une fois que l'état des lieux est signé d'une manière amiable, on ne peut plus y revenir, elle y insiste.

    Par conséquent, j'essaie de retrouver des articles qui précisent l'irrévocabilité de l'état des lieux afin de me défendre "juridiquement", mais comme je ne suis pas dans le domaine de droit, ce n'est pas évident... je me retrouve devant un mur très haut, très large, très épais, en somme infranchissable.

    Auriez-vous une piste?

  2. #2
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    15 872
    Bonjour
    Ce n'est pas le problème de l'irrévocabilité, c'est juste que la retenue sur le dépôt de garantie (oubliez le mot caution qui est autre chose) n'est pas conforme à l'état des lieux.

    Rédigez ou faites vous aider pour rédiger rapidement un courrier RAR court indiquant que les retenues communiquées n'étant pas acceptables puisque
    1/ non conforme à l'EDL de sortie et
    2/ n'incluant pas des devis ou facture, mais de vagues estimations, vous mettez en demeure monsieur X de vous restituer sous 10 jours à réception la totalité de votre dépôt de garantie

    Vous lui rappelez qu'il est redevable d'une pénalité de 10% du loyer par mois de retard à a restitution.

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2018
    Messages
    4
    Bonjour Ribould,
    merci pour votre réponse.
    Le problème, c'est qu'elle y insiste vraiment (elle me dit qu'elle ne pense pas qu'elle me fait payer injustement) ET elle refuse de me payer l'indemnité en disant que c'est moi qui ne suis pas d'accord pour le montant de restitution! Or, la première fois qu'elle m'a contactée pour "annoncer" le décompte, c'était déjà une semaine après l'expiration de délai de restitution ; on continuait la discussion - parce qu'effectivement je n'étais pas d'accord avec elle - depuis le début décembre, et à chaque fois, elle met une semaine, puis trois semaines (en disant à chaque fois qu'elle était très occupée) pour me répondre.
    C'est pourquoi je cherche des articles à "citer"...
    Merci tout de même pour votre conseil!

  4. #4
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    15 872
    La solution n'est pas dans les 'articles'. Vous n'avez pas à 'discuter'.

    Allez voir l'article 22 de la loi de Juillet 1989 https://www.legifrance.gouv.fr/affic...XT000000509310
    Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
    Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

    Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.


    Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.


    Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

    A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
    à chaque fois, elle met une semaine, puis trois semaines (en disant à chaque fois qu'elle était très occupée) pour me répondre.
    C'est bien pour cela qu'il urge d'envoyer un RAR et d'envisager l'étape suivante, soit la commisiion départementale de conciliation soit le tribunal.
    Dernière modification par ribould ; 08/01/2018 à 17h40.

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2018
    Messages
    4
    Je vous remercie beaucoup Ribould!!! je m'en occuperai!!

  6. #6
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    janvier 2010
    Localisation
    Drôme (26)
    Messages
    9 040
    elle y insiste vraiment
    eh ben, qu'elle insiste !!! Loi de 89 :

    "« Art. 3-2.-Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
    En outre, rappelez-lui que les retards dans la restitution du DG, 2 mois après le départ, portent 10 % d'intérêt au profit du locataire...

    L'article 22 de la loi de 89 stipule "A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Ledit délai étant ramené à 1 mois, en cas d'état des lieux ne démontrant aucune détérioration.
    Dernière modification par Fabermorcar ; 08/01/2018 à 17h49.

  7. #7
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    avril 2014
    Messages
    15 872
    1 mois ici, pas 2...

  8. #8
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2018
    Messages
    4
    Bonjour,

    après le désaccord avec mon ancienne propriétaire sur le dépôt de garantie, elle m'a envoyé un chèque mais la somme ne correspond pas à ma réclamation :

    - elle a décompté les dédommagements - y compris sa propre main-d'œuvre - dont je ne suis pas responsable et qui n'apparaissent pas sur l'état des lieux sortant (sans aucun justificatif, d'ailleurs)
    - elle a déduit la TEOM que je n'ai pas à payer, les charge étant forfaitaires sans d'autres clauses particulières
    - elle n'a pas payé l'indemnité pour le retard (la restitution des clés a lieu en septembre)

    En somme, elle ne m'a remboursé le dépôt de garantie que partiellement, comme elle insistait dès le début!

    Je vais lui envoyer une mise en demeure en LRAR pour réclamer le reste, mais je n'ai aucune idée comment se fait le calcul de la pénalité (à indiquer dans la mise en demeure) dans ce cas. La majoration de 10% du loyer est-elle toujours valide malgré qu'elle ait rendu une partie du dépôt de garantie? Ou applique-t-on un autre calcul, parce qu'elle a tout de même restitué une partie?

    Je vous remercie par avance de vos conseils!
    Dernière modification par hih0201 ; 12/01/2018 à 17h16.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    53 799
    Bonsoir
    Non la pénalité s'applique sur le montant du loyer (10% par mois commencé au delà de 1 si pas de dégradations du tout de notées ou de 2 sinon cf les réponses de RIBOULD))donc cela ne change rien même si restitution d'une somme partielle !
    Vous pouvez déjà encaisser cette somme
    Et ajoutez ben dans votre LRAR de mise en demeure de vous rembourser la différence sous huitaine que vous saisirez le Tribunal d'instance passé ce délai
    Dernière modification par Marieke ; 12/01/2018 à 22h21.

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