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Loi ALUR et sortie d'une copropriété horizontale (syndic bénévole)

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2018
    Messages
    7
    Bonjour,
    J'habite actuellement dans une copropriété horizontale de 305 maisons mitoyennes et 297 garages indépendants (les garages ne sont pas attenants aux maisons mais regroupés par ensemble de 6 à 10 garages à chaque entrée de rue ou chemin). Cette copropriété horizontale ancienne (fin années 1960, début années 1970) est gérée depuis très longtemps par un conseil syndical avec président du syndic bénévole. L'ensemble des parties communes (espaces verts, voirie) ont été cédé à la commune dans les années 1980 ce qui fait qu'à ce jour la copropriété est un peu vidée de sa "substance"... Il s'agit d'un vieil héritage d'un fonctionnement en "résidence" qui ne correspond plus à la réalité d'aujourd'hui qui s'apparenterait plus à un lotissement totalement ouvert.
    A ce jour, chaque copropriétaire est pleinement propriétaire d'une maison et très souvent d'un garage (parfois plusieurs) et copropriétaire d'une quote-part de terrain avec droit de jouissance exclusive autour de sa maison (jardin devant, derrière et parfois sur le côté si mitoyenne que d'un côté).
    Compte tenu du fonctionnement bénévole du syndic, il n'y a pas de charges de copropriété mais uniquement des frais de gestion annuels "théoriques" (30€ par an) qui n'ont pas été réclamés depuis des années compte tenu de cette absence de parties communes et du peu de frais engagés jusqu'à présent.
    Avec l'instauration de la loi ALUR, de nouvelles obligations s'imposent à l'ensemble des copropriétés: fiche technique, immatriculation, assurance, fonds de travaux, etc... qui imposeraient apparemment de nouveaux frais et une gestion plus "professionnelle" de la copropriété. La copropriété faisant plus de 200 lots, il semblerait même qu'elle soit déjà en infraction depuis un an puisqu'elle ne remplit pas toutes les obligations pour le moment.
    Se pose alors la question soit de partir sur une gestion par un syndic salarié avec de vraies charges de copropriété dont les tarifs me paraissent démesurés compte tenu de l'absence de parties communes, soit d'une sortie totale du statut de la copropriété horizontale.
    Sachant qu'il n'y aura pas d'unanimité sur le sujet (il semblerait qu'il y ait du 50/50 entre les 2 positions), les candidats à la sortie peuvent-ils malgré tout demander de quitter la copropriété?
    Quelle est la procédure précise dans un tel cas sachant qu'il y a souvent beaucoup d'absents aux AG (une bonne moitié), faut-il une majorité des présents ou une majorité des copropriétaires?
    Aux dires du conseil syndical qui a commencé à étudier le sujet, il serait question d'un coût de 2500 € par maison et autant par garage (géomètre + notaire), avez-vous une idée du coût réel pour une telle opération sachant que l'on parle de petites parcelles de 150 à 300 m² et de garage d'une quinzaine de m² de surface.
    Avez-vous des témoignages d'expérience de sortie de copropriété horizontale réussies?
    Quels sont les risques pour la copropriété si elle demeure en infraction?
    Merci d'avance.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    5 268
    Bonjour,

    Dans ces années là effectivement, on se plaçait sous le régime de la copropriété pour éviter le régime du lotissement qui était à l'époque plus contraignant. Maintenant c'est le retour du baton.

    La difficulté va résider dans le fait (vraisemblablement) que le fonds et le tréfonds sur lesquels sont implantés vos constructions est possédé en copropriété. Ce qui semble être le cas puisque vous écrivez :
    et copropriétaire d'une quote-part de terrain avec droit de jouissance exclusive autour de sa maison
    .

    Deux solutions s'offrent à vous :
    * une résolution prise en AG A L'UNANIMITE de la fin de la copropriété. Est ce utopiste, je le crains.
    * faire appel au cas par cas, à l'article 28 :
    Article 28
    I.-Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

    a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
    Dans ce cas, la difficulté réside de faire au cas par cas, et à chaque résolution votée favorablement (305+297 en théorie), le syndicat diminue et la majorité varie
    Mais à mon avis c'est la seule solution,...
    Dans tous les cas, les notaires vont se frotter les mains et remplir les poches (mais c'est un choix).

    Quel risque restait en copropriété : il faut un syndic, une AG annuelle, donc un mini budget car à part l'assurance RC du syndicat et l'assurance RC du syndic non pro, les frais administratifs de convocations, il n'y a pas grand chose. Le fonds travaux (5% du budget de gestion courante ) : Dans ce dernier cas, je ferai 100% du budget gestion courante d'une année en une fois et après basta, c'est terminé... L'immatriculation, comme votre syndicat ne concerne pas des habitations mais du terrain uniquement, alors rien à faire... Est ce que cela n'est pas plus rentable de rester en l'état ?......
    Ermeline a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    879
    Bonjour,

    Il me semble qu’il n’y a pas totalement absence de parties communes, même si la part importante a été transférée à la commune. En effet, vous indiquez :
    chaque copropriétaire est pleinement propriétaire d'une maison et très souvent d'un garage (parfois plusieurs) et copropriétaire d'une quote-part de terrain avec droit de jouissance exclusive autour de sa maison (jardin devant, derrière et parfois sur le côté si mitoyenne que d'un côté).

    Bien entendu, cela n’empêche nullement votre sortie de la copropriété.

    Il faut vous renseigner et obtenir des infos rigoureuses car ce type d’opération doit se faire avec beaucoup de précision sur la méthode à employer, sur les coûts, sur la totalité de sortants ou non, tout cela doit être minutieusement analysé.
    Si la sortie est individuelle, il y aura une parcelle par lot, si tout un ensemble de copropriétaires sortent, il faudra une référence cadastrale commune et vous vous retrouverez en copropriété ! mais les frais de notaire seraient calculés sur la seule valeur globale des terrains, bref, vous voyez c’est compliqué..
    Mais analysez soigneusement tous les paramètres.
    Ermeline a trouvé ce message utile.

  4. #4
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    juin 2011
    Messages
    733
    Il faut bien sûr garder la copropriété et faire le minimum obligatoire ; une AG annuelle, un budget qui couvre l'assurance RC obligatoire, quelques frais postaux pour les convocations RAR des non résidents, un peu de secrétariat et bien sûr un petit logiciel pour gérer tout ça ;-)
    Vous pouvez toujours consulter un notaire pour dissoudre la copropriété mais je crois aussi que les coûts risquent d'être exorbitants par rapport à la continuité... évitez en revanche le syndic professionnel qui n'est vraiment pas utile dans votre cas !


    PS : je ne suis pas convaincu par la "pleine propriété" des maisons, c'est à vérifier mais c'est probablement une grosse parcelle au cadastre...
    Dernière modification par Andre78fr ; 06/01/2018 à 12h23.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    5 268
    Perso, je pense qu'il y a bien pleine propriété des habitations (murs et toitures), mais seuls les fonds et les tréfonds sont en copropriété ; c'était assez courant dans les années 1960 lorsqu'on ne voulait pas d'un lotissement.... il doit donc y avoir actuellement une ou deux parcelles au total. D’ailleurs un extrait du SPF serait le bien venu pour bien savoir qui est propriétaire de la dite parcelle.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2018
    Messages
    7
    Bonjour,
    Je vous remercie pour vos réponses.
    Je viens de consulter le cadastre,il y a plusieurs parcelles cadastrées avec des subdivisions en pointillé qui représentent les jardins, un peu comme si la moitié du travail était déjà fait "au cas où"...
    En revanche, il y a de gros blocs en jaune ce sont les ensembles de garage et là il n'y a pas de "séparation" même factice.
    Je viens de revoir l'acte notarié, il est question du "lot numéro XX (parcelle cadastrée section XX numéro XX), la propriété privative d'une villa (....) et la jouissance exclusive et privative d'un terrain de 204 m² et les tantièmes suivants: 27/10.000ième de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier" et la même chose pour le garage: "un garage portant le numéro XX (...) et les tantièmes suivants 2/10.000ième de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier".
    Pour moi, il y a bien pleine propriété du "bâti" (maison et garage) et copropriété du terrain avec un droit de jouissance exclusive pour mon jardin, je me trompe?
    Pour info, l'ensemble immobilier fait un peu plus de 8 ha au total d'après l'acte de vente.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    5 268
    voyez le SPF pour être certains, mais je pense que le fonds et le tréfonds de votre maison est aussi en copropriété....

  8. #8
    Pilier Sénior
    Ancienneté
    novembre 2014
    Messages
    10 890
    Bonjour

    Je plussoie. Si vous n'avez que le la jouissance des jardins, et pas la propriété, fonds et refonds sont en copro.

    Il vous faut de l'aide pour monter un tel dossier, et ça aura un cout.

    Il vous faut penser également aux problèmes d'assainisement : ou passent les tuyaux, à qui appartiennent-ils , qui les entretient ?

    Dans ce cas, la difficulté réside de faire au cas par cas, et à chaque résolution votée favorablement (305+297 en théorie), le syndicat diminue et la majorité varie
    Là dessus, je suis pas tout à fait d'accord. Entre le moment où une AG autorise la sortie et le moment où on est effectivement sorti, il y a des kilomètres de paperasse dont des actes notariés. Donc tant que tout ça n'est pas fait, pour moi on est membre du syndicat.

    S'il n'y a pas d'équipement ni d'espaces communs, ça peut être l'intérêt de tous de dissoudre la copro. Sauf pour les garages s'ils sont solidaires. En effet, dans un jardin à jouissance privative, personne ne peut rien construire, pas même un barbecue, sans autorisation d'AG.
    Dernière modification par Ermeline ; 08/01/2018 à 20h54.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
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    5 268
    Là dessus, je suis pas tout à fait d'accord. Entre le moment où une AG autorise la sortie et le moment où on est effectivement sorti, il y a des kilomètres de paperasse dont des actes notariés. Donc tant que tout ça n'est pas fait, pour moi on est membre du syndicat.
    c'est aussi une question de rédaction de résolution, car ce ne sont pas les papiers notariés qui comptent mais la décision de l'AG. On peut mettre une date de prise en compte effective éloignée de l'AG. (mais ce n'est pas le plus important...)

  10. #10
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2014
    Messages
    879
    Bonjour,

    Pour l'instant, ils en sont à évaluer la faisabilité, d'une part pour tout le monde ? Ou si pas possible, au cas par cas, qu'il faudra définir.

    Tant que l'estimation reste floue, la rédaction pour l'AG, serait prématurée.
    Sachant qu'il n'y aura pas d'unanimité sur le sujet (il semblerait qu'il y ait du 50/50 entre les 2 positions), les candidats à la sortie peuvent-ils malgré tout demander de quitter la copropriété?

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de rambouillet
    Ancienneté
    juillet 2014
    Messages
    5 268
    OUI, chacun pris individuellement peut demander à quitter la copro, après l'AG décide ou non.... voir un juge si le dit copro estime qu'il y a abus de majorité

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2018
    Messages
    7
    Citation Envoyé par Ermeline Voir le message
    Bonjour

    Il vous faut penser également aux problèmes d'assainisement : ou passent les tuyaux, à qui appartiennent-ils , qui les entretient ?

    S'il n'y a pas d'équipement ni d'espaces communs, ça peut être l'intérêt de tous de dissoudre la copro. Sauf pour les garages s'ils sont solidaires. En effet, dans un jardin à jouissance privative, personne ne peut rien construire, pas même un barbecue, sans autorisation d'AG.
    Concernant l'assainissement, pour avoir connu un souci il y a quelques années, je peux vous confirmer que # Distributeur en eau # et le syndicat coopératif des copropriétaires considèrent qu'en limite de propriété (de copropriété en réalité, au grillage pour être précis!), c'est exclusivement du ressort privé de chacun. Nous avons d'ailleurs, chacun des compteurs individuels pour l'eau, le gaz et l'électricité ainsi qu'un regard pour l'assainissement, les évacuations partant en étoile par groupe de maisons et se retrouvant sous un espace vert (parcelle communale depuis les milieu des années 1980).
    Pour les garages qui sont physiquement solidaires, c'est la même chose, le ravalement, les fissures, l'entretien, etc... c'est du ressort de chacun, la copropriété considérant qu'elle ne gère que le terrain (donc rien en fait).
    Concernant les éventuelles extensions, cabanons, vérandas, barbecue, etc... il existe un bureau restreint au sein du syndicat coopératif des copropriétaires qui autorise les constructions (apparemment c'est une sorte de chambre d'enregistrement) et je ne suis pas certain d'ailleurs qu'en pratique, tout le monde respecte scrupuleusement ce "passage" pourtant prévu dans le règlement intérieur de la copropriété!

    Vous parlez de dissoudre purement et simplement la copropriété? Comment peut-on procéder? Je ne pensais pas que c'était possible sauf dans le cas où l'ensemble serait réuni en une seule personne (totalement improbable sur 305 maisons).
    En matière de vote, il s'agit d'un syndicat coopératif, donc c'est une maison = une voix, les garages pour une raison que j'ignore étant exclu dans le calcul des voix (je pense par souci de simplification).

    Pardonnez mon inculture sur le sujet, qu'est ce que le SPF?

    ---------- Message ajouté à 16h02 ---------- Précédent message à 15h47 ----------

    Citation Envoyé par rambouillet Voir le message
    Le fonds travaux (5% du budget de gestion courante ) : Dans ce dernier cas, je ferai 100% du budget gestion courante d'une année en une fois et après basta, c'est terminé... L'immatriculation, comme votre syndicat ne concerne pas des habitations mais du terrain uniquement, alors rien à faire... Est ce que cela n'est pas plus rentable de rester en l'état ?......
    Je ne suis pas sûr d'avoir tout suivi pour le fonds travaux: il s'agirait d'affecter le budget d'une année entièrement au fonds travaux et ensuite plus rien grosso modo pendant 20 ans (vu que c'est 5% par an), c'est bien ça? Pour l'immatriculation, cela ne concernerait pas les copropriétés sans "bâti", c'est une info intéressante en effet car notre syndicat pense le contraire et apparemment il y aurait des démarches en cours...
    Aux dires de certains membres du conseil syndical, les nouvelles obligations liées à la loi ALUR ne permettraient plus la gestion "plan plan" qui a eu cours jusqu'à présent mais à vous lire, il semble que ce soit pas très différent de ce que l'on connaît déjà!
    Je crois que la crainte demeure surtout sur le recouvrement des frais de gestion (30 € par an) qui n'ont pas été réclamés depuis des années et qu'il faudrait désormais recouvrer de manière régulière... ce qui semble en pratique difficile compte tenu de la modicité de la somme (risque important d'impayés et impossibilité de faire appel à un huissier pour une telle somme).

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